淺談住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制與回收

趙琪

摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)如雨后春筍般·陜速興盛。城鎮(zhèn)職工人數(shù)不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的剛性需求也在持續(xù)增加，挑戰(zhàn)隨之而來，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。住房公積金制度下個(gè)人住房貸款屬于我國(guó)的一項(xiàng)重要的個(gè)人住房貸款方式，由于自身具有政策優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了住房公積金貸款業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)。我國(guó)住房公積金市場(chǎng)日益開闊，其貸款類型與政策受益的范圍也隨之廣泛起來，與此同時(shí)，也使住房公積金貸款的安全問題面臨著嚴(yán)峻的管理考驗(yàn)。如何解決住房公積金貸款中容易出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以及對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的控制與回收等問題是保障住房公積金貸款安全的關(guān)鍵部分，也為促進(jìn)住房公積金貸款發(fā)展進(jìn)步夯實(shí)基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：住房公積金：貸款風(fēng)險(xiǎn)：控制：回收

一、住房公積金的定義以及其貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.住房公積金的定義

住房公積金，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。目前為止，住房公積金主要是針對(duì)城鎮(zhèn)職工的一種福利政策，與之匹配的住房公積金個(gè)人貸款政策也只限于繳納住房公積金的城鎮(zhèn)在職職工。隨著住房市場(chǎng)的開擴(kuò)壯大，住房公積金貸款本身所具有的互助性，可以降低家庭購(gòu)房成本，成為越來越多職工的選擇。伴隨需求量的不斷上升，其中所隱藏的貸款風(fēng)險(xiǎn)也開始逐漸出現(xiàn)，完善貸前資格審查、貸后嚴(yán)格控制、及時(shí)本息回收，不僅有利于貸款資金安全，更是為住房公積金制度的健康發(fā)展提供保障。

2.監(jiān)督體系不完善

相對(duì)于其他行業(yè)體系的發(fā)展來看，住房公積金體系整體形成的時(shí)間較短，因而尚存亟待完善的地方，尤其在監(jiān)督體系中，還存在著許多問題，對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制與回收造成了不利的影響。由于監(jiān)督體系存在的漏洞，就出現(xiàn)了諸如住房公積金私自使用，以及不按照規(guī)定進(jìn)行貸款發(fā)放等不良情況?；蚴菍?duì)已經(jīng)被查出的各類違規(guī)行為處罰不足，導(dǎo)致這種情況常抓難控，對(duì)住房公積金資金造成損失。住房公積金的管理部門以及其所委托的銀行兩者之間的各種權(quán)責(zé)界限不清楚，以至于容易出現(xiàn)金融漏洞，從而造成資金流失。除此之外，有的住房公積金中心在管理過程中并不能做到對(duì)其結(jié)余資金的公開透明化，尤其是每一筆資金的流動(dòng)，并且個(gè)別地方的住房公積金管理層沒有專門的審計(jì)部門對(duì)其資金去向進(jìn)行公開審查，由此也為住房公積金的違規(guī)行為提供了一定的條件。

3.抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物的風(fēng)險(xiǎn)也是住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制與回收的一大難題。主要阻礙因素有兩部分：第一，在抵押物中，房屋抵押的風(fēng)險(xiǎn)是其中存在的最大問題。因其不確定性很高，并且具有不穩(wěn)定性，比如，在商品房貸款中使用期房作為抵押物，后續(xù)由于開發(fā)商、客戶或第三人原因可能導(dǎo)致抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn);又比如，存量房中在將來可能會(huì)出現(xiàn)由于規(guī)劃拆遷而等原因而發(fā)生的抵押物變更，從而影響抵押權(quán)。而抵押物問題出現(xiàn)之后，借款人通常會(huì)面臨兩種問題，一是抵押物尚不具備抵押價(jià)值，不能為該筆貸款提供保障，將有可能導(dǎo)致貸款回收風(fēng)險(xiǎn)，造成資金損失;二是，借款人在抵押房屋拆遷之后，不再具備房屋抵押權(quán)的使用，可能也不再具備償還貸款的能力。第二，抵押物價(jià)值變動(dòng)，也是阻礙資金回收的重要影響因素。這主要是指，在抵押房屋的時(shí)候，房屋的價(jià)值可能會(huì)出現(xiàn)上下浮動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。比如，在對(duì)存量房進(jìn)行貸款時(shí)，若是對(duì)住房公積金貸款所使用的抵押房屋有過高的評(píng)估，在房?jī)r(jià)持續(xù)下降時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生一種貸款高于抵押房屋的現(xiàn)象，繼而會(huì)出現(xiàn)借款人為了降低自己的資金的流失而拒絕之后的貸款償還。

二、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)回收措施

1.完善監(jiān)督體系，實(shí)現(xiàn)資金透明化

住房公積金貸款和其他公積金業(yè)務(wù)相關(guān)部分相互聯(lián)系的完整系統(tǒng)，監(jiān)督體系是貸款業(yè)務(wù)中最重要的環(huán)節(jié)。要對(duì)其進(jìn)行完善，首要任務(wù)是要對(duì)設(shè)置專門的審計(jì)部門，對(duì)資金的流向進(jìn)行嚴(yán)格把控以及監(jiān)督，而其基礎(chǔ)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，協(xié)同相關(guān)部門一起，從貸前審核環(huán)節(jié)開始把控，通過出臺(tái)相關(guān)政策文件在源頭進(jìn)行審查，繼而為下一步的貸中貸后工作打好基礎(chǔ)。其次，監(jiān)督體系的完善有助于住房公積金的貸款回收，也是整體工作的著力點(diǎn)。每一部分的進(jìn)程必須進(jìn)行合作，及時(shí)跟蹤評(píng)估，繼而將監(jiān)督體系貫徹到底，促進(jìn)各部分的共同發(fā)展。最后，只有完善監(jiān)督體系，才能進(jìn)一步的提高資金的透明度，嚴(yán)格把控資金的流動(dòng)方向，在此基礎(chǔ)上，通過金融財(cái)政部門進(jìn)行輔助監(jiān)督工作，嚴(yán)格保障監(jiān)督體系的完善，有關(guān)住房公積金的工作由財(cái)政部門統(tǒng)一核實(shí)以及撥放，并且進(jìn)行公開，實(shí)現(xiàn)資金的透明化。

2.對(duì)抵押物出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷，保障貸款的回收

必須對(duì)貸款所用的抵押物，尤其是房屋抵押加強(qiáng)管理，以便于貸款的及時(shí)回收提供保障。第一，對(duì)于房屋的抵押，必須對(duì)其是否合格以及有效進(jìn)行嚴(yán)格確認(rèn)，這是房屋能夠作為抵押物的必要條件，而對(duì)于其是否具有抵押權(quán)、房屋的價(jià)值是否合格以及信息的準(zhǔn)確登記是資金回收的基礎(chǔ)條件。第二，對(duì)于將存量房作為抵押物的借款人，要對(duì)其房屋信息進(jìn)行仔細(xì)的審查，保證其屬于正規(guī)交易來源，核實(shí)其真實(shí)性以及必須在法律所保護(hù)的范圍內(nèi)，以免房屋出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，對(duì)于產(chǎn)權(quán)不明的房屋，不予進(jìn)行貸款的發(fā)放。第三，對(duì)于現(xiàn)存的抵押房屋的評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行創(chuàng)新改善，很多城市已取消部分貸款評(píng)估環(huán)節(jié)，以大連為例，對(duì)存量房貸款除房屋買賣價(jià)外，其評(píng)估值優(yōu)先參照房屋報(bào)稅價(jià)值，如確實(shí)存在疑議，可以申請(qǐng)由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押房屋進(jìn)行評(píng)估，多角度審核保證其真實(shí)價(jià)值，避免騙貸套貸情況的出現(xiàn)。

三、結(jié)論

在房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，住房公積金需求與辦理趨勢(shì)也逐漸上升，隨之而來是一些亟待完善的問題，很多并不能在短期內(nèi)得到解決，尤其是住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制與回收方法的完善，需要一個(gè)長(zhǎng)期的過程。因此，必須使住房公積金的管理層率先提高認(rèn)識(shí)，對(duì)引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制及回收有十足的重視，對(duì)其知識(shí)框架進(jìn)行更新以及不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，熟悉貸款全過程中常見的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其制定控制回收規(guī)劃，認(rèn)真做好住房公積金貸款的各項(xiàng)任務(wù)。通過對(duì)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)分類，明確的將各類風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性進(jìn)行排列，強(qiáng)化事前預(yù)防，完善監(jiān)督體系，實(shí)現(xiàn)資金透明化，有利于與住房公積金相關(guān)的行業(yè)持續(xù)發(fā)展。