房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與融資決策

陳晶

摘 要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，在推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到了尤為關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型企業(yè)，維持合理的資本結(jié)構(gòu)，采用科學(xué)的融資組合方式，對于企業(yè)健康發(fā)展具有積極影響。鑒于此，本文結(jié)合具體的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)例，為企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化提出幾點(diǎn)行之有效的對策建議，并深入分析企業(yè)融資決策改進(jìn)方法，以供房地產(chǎn)企業(yè)參考與借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資本結(jié)構(gòu);融資決策

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)例分析

KW股份有限公司成立于1982年，在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出，現(xiàn)已成為當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)。通過分析KW企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀，可見其資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，2017-2019年KW企業(yè)每年資產(chǎn)負(fù)債率均超過70%，且逐步呈現(xiàn)上升趨勢。自成立三十多年以來KW企業(yè)得到了快速成長，從2018年開始企業(yè)實(shí)施大規(guī)模的并購式擴(kuò)張，促進(jìn)其業(yè)績在同行業(yè)中遙遙領(lǐng)先，朝著年銷售目標(biāo)向130億元發(fā)展。同年KW企業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了28.14%的平穩(wěn)增長，但截至209年12月底增長率卻出現(xiàn)大幅度下跌，預(yù)計(jì)2020年收入增長仍舊保持在15%的較低水平，究其成因與大規(guī)模收購擴(kuò)張戰(zhàn)略有關(guān)?？v觀KW企業(yè)發(fā)展歷程，宏觀政策調(diào)控使其存在銷售業(yè)績下滑、庫存加劇等問題，但企業(yè)自2018年先后采用多種方式進(jìn)行融資，持續(xù)高額舉債對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議

資本結(jié)構(gòu)作為體現(xiàn)KW企業(yè)長期性資金來源的重要指標(biāo)，對企業(yè)實(shí)施金融層面的優(yōu)化具有積極作用。隨著KW企業(yè)的不斷發(fā)展，較高的資產(chǎn)負(fù)債率、占據(jù)一定比例的銀行借款、過于集中的股權(quán)形式等特點(diǎn)較為突出，進(jìn)一步提高企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性顯得尤為關(guān)鍵。聯(lián)系KW企業(yè)實(shí)際，現(xiàn)從如下幾個方面提出優(yōu)化建議：

（一）提高企業(yè)發(fā)展能力

在日趨激烈的房地產(chǎn)企業(yè)競爭背景下，KW企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于提高自身發(fā)展能力，保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。企業(yè)需要明確項(xiàng)目定位、人才培養(yǎng)定位，制定符合實(shí)際的發(fā)展計(jì)劃;有效提升企業(yè)內(nèi)部人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)定期與定向培訓(xùn)，提高抵御市場人才儲備風(fēng)險的能力;有效加強(qiáng)信用體系建設(shè)，改善銀行對企業(yè)信用調(diào)查的薄弱環(huán)節(jié)，提高長期經(jīng)營能力;積極改善企業(yè)內(nèi)部信用環(huán)境，增強(qiáng)自身信用度，有效提升融資能力。

（二）降低資產(chǎn)負(fù)債率

如何有效解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題，最為直接有效的方法是優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。KW企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)至實(shí)施期間對資金流的需求較大，負(fù)債則是這些資金的主要來源，一定程度造成了較高的資產(chǎn)與負(fù)債比率，同時給企業(yè)帶來了巨大的還款壓力。與同類房地產(chǎn)企業(yè)相比，2017-2019年期間KW企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已超過70%范圍，大大增加了企業(yè)的資金成本。針對相關(guān)問題，建議企業(yè)需要有效提升資金回籠能力，將資金合理分配于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè);同時也要盡可能地加快項(xiàng)目開發(fā)速度，統(tǒng)籌管理應(yīng)收賬款，進(jìn)一步提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，保證資金的利用效力，對企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展也有著積極作用。

（三）合理調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)

結(jié)合KW企業(yè)的發(fā)展情況，企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理問題有待解決，具體表現(xiàn)在因流動負(fù)債占比過重造成短期償債壓力過大。作為典型的密集型企業(yè)，KW企業(yè)需要考慮自身長短期償債能力，明確依靠短期負(fù)債解決企業(yè)資金問題并非明智之舉，而不計(jì)后果的選擇流動負(fù)債，對于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展勢必會有所影響。因此，企業(yè)需要從自身負(fù)債結(jié)構(gòu)出發(fā)，合理分配長短期負(fù)債比例，減輕企業(yè)債務(wù)利息負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流動性，從而進(jìn)一步提高自身的持續(xù)盈利能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資決策改進(jìn)方法

2018年KW企業(yè)開始實(shí)施并購式擴(kuò)張戰(zhàn)略，制訂年銷售目標(biāo)130億元發(fā)展計(jì)劃，先后采用多種方式進(jìn)行大規(guī)模融資，對企業(yè)未來發(fā)展走向產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。對于包括KW企業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，融資決策是與企業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的重要環(huán)節(jié)，對資金來源比例進(jìn)行合理分配，有效優(yōu)化其工作流程，便于促進(jìn)融資渠道的穩(wěn)定性。現(xiàn)從以下幾個方面提出KW企業(yè)融資決策改進(jìn)方法：

（一）優(yōu)化融資決策的工作步驟

從KW企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)金使用情況出發(fā)，合理選擇與其相適應(yīng)的融資模式，由決策部門負(fù)責(zé)修改優(yōu)化與實(shí)際情況有所出入的內(nèi)容，從而制定更具實(shí)際可操作性的融資決策方案。其中，相關(guān)融資模式的選擇是其重難點(diǎn)。鑒于KW企業(yè)目前主要采用銀行貸款、發(fā)行債券的方式進(jìn)行外部融資，建議企業(yè)可積極嘗試突破單一的融資方式，以保險、發(fā)行股票、項(xiàng)目眾籌、融資租賃、房地產(chǎn)信托投資基金等多樣化的方式為參考，有效分散融資風(fēng)險，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

（二）落實(shí)企業(yè)現(xiàn)金流量分析與管理工作

現(xiàn)金流量是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)至結(jié)束的全部資金流入與流出的總稱，對于KW企業(yè)融資決策的改建具有重要意義。通過現(xiàn)金流量的科學(xué)模型形式，合理表達(dá)處于融資階段發(fā)生的資金活動，并制定符合KW企業(yè)發(fā)展實(shí)際的現(xiàn)金流管理規(guī)劃;嚴(yán)密監(jiān)管資金從預(yù)算、投入至收回的全過程，減少資金在使用中的閑置與浪費(fèi)，便于預(yù)防資金周轉(zhuǎn)問題。

（三）全面考慮相應(yīng)的融資風(fēng)險

KW企業(yè)堅(jiān)持運(yùn)用固有理論方法進(jìn)行決策，這種方法存在缺少對個性化風(fēng)險進(jìn)行考量的不足，科學(xué)性雖高卻易造成決策失誤。因此，建議企業(yè)決策部門已固有理論方法為基礎(chǔ)，結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)及專家意見，對投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險評估分析，從中找出實(shí)際風(fēng)險因素，有利于降低投資決策引起的財務(wù)問題風(fēng)險。

四、結(jié)束語

綜上所述，針對KW股份有限公司的實(shí)際情況，對資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化提出提高企業(yè)發(fā)展能力、降低資產(chǎn)負(fù)債率、合理調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)的對策建議，對融資決策提出優(yōu)化融資決策的工作步驟、落實(shí)企業(yè)現(xiàn)金流量分析與管理工作、全面考慮相應(yīng)的融資風(fēng)險的改進(jìn)方法，有效保障企業(yè)未來穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王先柱，屠紀(jì)清，胡根華.“船大好擋浪，浪大造大船”——基于貨幣政策影響房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的視角[J].經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2020（02）：34-47.

[2]李翔.經(jīng)濟(jì)因素對企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響研究——基于房地產(chǎn)上市企業(yè)面板數(shù)據(jù)的分析[J].漳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2019，21（04）：89-95.

[3]張燕紅.房地產(chǎn)企業(yè)融資決策與風(fēng)險控制研究——以F地產(chǎn)為例[J].上海房地，2019（05）：54-59.