新晉兩口之家的換房決策如何做

文熙

阿樹(shù)先生和夢(mèng)迪小姐計(jì)劃著明年春天舉辦婚禮。阿樹(shù)的父母早就在市郊買了一套三居室公寓，預(yù)備留給阿樹(shù)作婚房，目前市價(jià)約450萬(wàn)元。但是小兩口都在市中心工作，如果婚后搬去新房居住，每天的往返通勤時(shí)間太長(zhǎng)。夢(mèng)迪現(xiàn)在租住的小區(qū)地段倒是合適，但該小區(qū)一套75平方米的二居室公寓，市場(chǎng)售價(jià)750萬(wàn)元。

如果用阿樹(shù)父母準(zhǔn)備的婚房置換，資金缺口為300萬(wàn)元，小兩口的貸款壓力會(huì)有點(diǎn)大。阿樹(shù)的父母提議，他們老兩口搬去市郊的公寓，騰出現(xiàn)在住的位于市中心的二居室公寓，給小兩口作婚房。如果是這樣，重新裝修市郊公寓的資金需要約30萬(wàn)元，翻新市中心的老房需要25萬(wàn)元。阿樹(shù)和夢(mèng)迪兩口的稅后月收入總和為2.4萬(wàn)元，換房還貸壓力大；如果不換房，又覺(jué)得浪費(fèi)了公積金。

身份、角色的轉(zhuǎn)變，往往意味著責(zé)任的轉(zhuǎn)變。單身時(shí)，可以讓父母罩著我們，成家后，就該我們顧著父母啦。

新晉兩口之家，在面臨人生重大的選擇如結(jié)婚、買房時(shí)，該如何抉擇？

短期理財(cái)選擇

當(dāng)下，在余額寶收益跌破1.5%，理財(cái)產(chǎn)品收益越來(lái)越低的情況下，還有哪些短期理財(cái)工具，可以獲得較高的收益呢？

1.銀行的大額存單

30萬(wàn)元的資金，達(dá)到了購(gòu)買大額存單的門檻。

鑒于這筆30萬(wàn)元的資金要在明年春天投入婚禮和蜜月使用，所以這筆資金需要在保證安全的前提下，再考慮收益的高低。另外，為了兼顧流動(dòng)性，大額存單可以選擇短期如6個(gè)月、3個(gè)月和1個(gè)月期限的。

今年6月，各個(gè)銀行開(kāi)始下調(diào)大額存單的利率，由之前基準(zhǔn)利率上浮50%下調(diào)至上浮45%，這樣1年期、2年期、3年期的大額存單上浮45%后分別為2.175%、3.045%、3.9875%。

以投資一筆30萬(wàn)元大額存單為例，1年期、2年期、3年期的大額存單和同期的定期存款相比，每年收益將分別相差2025元、2835元、3712.5元，累計(jì)的收益則相差2025元、5670元，11137.5元。

以6個(gè)月期限的大額存單為例，年化收益率1.95%，半年下來(lái)的利息有2925元。

2.結(jié)構(gòu)性存款

這兩年，結(jié)構(gòu)性存款非常熱門。

根據(jù)資管新規(guī)要求，銀行理財(cái)產(chǎn)品需打破剛性兌付，發(fā)行更多凈值型理財(cái)產(chǎn)品，即沒(méi)有明確預(yù)期年化收益率的產(chǎn)品。但是，目前很多投資者仍是習(xí)慣接受保本保息的產(chǎn)品，因此結(jié)構(gòu)性存款在一定程度上契合了這部分需求。

在保本型理財(cái)產(chǎn)品被監(jiān)管部門要求退出后，結(jié)構(gòu)性存款成為比較好的補(bǔ)充，滿足了部分希望保證本金，但又渴望高收益用戶群體的需要。

招行App上就有一款結(jié)構(gòu)性存款：黃金3M存款，92天，預(yù)計(jì)到期利率1.35%或3.14%或3.34%。20萬(wàn)元起存，存續(xù)內(nèi)不提供申購(gòu)和贖回，但可質(zhì)押。

假設(shè)最終是中檔水平3.14%，半年后，也有利息4710元。

3.創(chuàng)新型存款產(chǎn)品

相比國(guó)有大行或者股份制銀行，民營(yíng)銀行推出的存款產(chǎn)品利息普遍偏高。如京東金融上一款創(chuàng)新型現(xiàn)金管理類產(chǎn)品，按日計(jì)息，活期利率3.8%，起存金額為100元，持滿5年，獲得4.875%的年化利率。

活期存滿180天，利息也有5700元。

選擇的短期理財(cái)工具不一樣，最終獲得的利息收入就不一樣。

換房時(shí)機(jī)到了嗎

房子對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)有著不同的意義，因?yàn)樵谥袊?guó)，房子不僅僅只有居住屬性，還具有投資屬性，并且年輕人結(jié)婚、孩子上學(xué)、社會(huì)福利待遇等等都和房子掛鉤。所以對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，買房是人生中非常重要的一件事，而越來(lái)越高的房?jī)r(jià)，卻讓買房成為了一件非常難的事情。

5年期LPR 連續(xù)3個(gè)月保持3.65%，低息利率持續(xù)，購(gòu)房成本降低，對(duì)剛需族來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是換房好時(shí)機(jī)嗎？阿樹(shù)先生和夢(mèng)迪小姐，究竟是選擇換房，與父母住得更近，方便照顧，還是分開(kāi)居?。?/p>

（1）假設(shè)換房

如果考慮換房，資金缺口有300萬(wàn)元，完全靠公積金貸款不可能，雙職工公積金貸款額度最高80萬(wàn)元，那只能考慮商業(yè)貸款。至于是否可以組合貸，則要看當(dāng)?shù)卣呤欠裨试S。

如果是商業(yè)貸款300萬(wàn)元的話，新婚小兩口還年輕，可以考慮貸款30年，等額本息，以LPR利率3.65%計(jì)算的話，每個(gè)月還款13724元。阿樹(shù)和夢(mèng)迪兩口的稅后月收入總和為2.4萬(wàn)元，完全可以覆蓋月供，月供占比收入57%，還貸壓力會(huì)有，但也不至于壓彎。而且后期隨著工作經(jīng)歷的積累，阿樹(shù)先生和夢(mèng)迪小姐的收入還有上升的空間，此時(shí)有壓力，5年或10年后，這點(diǎn)可能就不算壓力啦。

如果是商業(yè)貸款組合公積金貸款300萬(wàn)元的話，即公積金貸款80萬(wàn)，商業(yè)貸款240萬(wàn)，每個(gè)月還款額是13546元，每個(gè)月節(jié)省178元。

從換房成本來(lái)看，可以承擔(dān)房貸費(fèi)用。但如果要換房的話，還要考慮一個(gè)順序，即是先賣還是先買，兩者的順序直接決定換房是按首套還是二套算。如果先賣，買房則是首套房，可以享受利率優(yōu)惠和首付優(yōu)惠，首付3成只需要225萬(wàn)元；如果是先買，賣房則算是二套房，首付需要6成即450萬(wàn)元資金。

顯而易見(jiàn)，還是先賣更劃算。

換房的話，翻修老房的資金25萬(wàn)元資金可省，但換房后的新房，也還需要一筆裝修資金約20萬(wàn)元。這筆資金，一方面可以直接從存款里拿出來(lái)，或者是用大額信用卡刷出來(lái)后慢慢還也可以。

（2）假設(shè)不換房，而是翻修老房

如果不換房，則只需要支付兩筆裝修款約55萬(wàn)元。除了把公積金賬戶現(xiàn)有的資金取出來(lái)裝修，還可以再額外貸款幾十萬(wàn)來(lái)裝修，銀行一般都會(huì)有這項(xiàng)業(yè)務(wù)。貸款最長(zhǎng)不超過(guò)5年，假設(shè)貸款50萬(wàn)，則每年只需還10萬(wàn)的本金再加上2萬(wàn)的利息費(fèi)，合到每月1萬(wàn)的支出。阿樹(shù)和夢(mèng)迪兩口的稅后月收入總和為2.4萬(wàn)元，也完全負(fù)擔(dān)的起。

完善風(fēng)險(xiǎn)保障

上述兩個(gè)方案，小兩口不論是否換房，婚后的他們都要背負(fù)貸款，每月最低1萬(wàn)元，相比之前無(wú)債一身輕，肩膀上多了更多的責(zé)任。所以為了規(guī)避相應(yīng)的財(cái)務(wù)損失風(fēng)險(xiǎn)，小兩口還需完善風(fēng)險(xiǎn)保障。這筆保費(fèi)，可以先用30萬(wàn)元的結(jié)婚錢的生息錢來(lái)覆蓋。

當(dāng)下，小兩口最需要的就是身故或傷殘責(zé)任?？梢赃x擇物美價(jià)廉的意外險(xiǎn)、定期壽險(xiǎn)以及百萬(wàn)醫(yī)療險(xiǎn)來(lái)覆蓋風(fēng)險(xiǎn)，保費(fèi)控制在1000元以內(nèi)。

若還有資金，可以考慮重疾。鑒于資金有限，可以每人投保50萬(wàn)元的1年期重疾險(xiǎn)，再加30萬(wàn)元的支付寶重疾互助額度。

財(cái)務(wù)分析

鑒于小兩口目前收入較低，還有日常開(kāi)銷，還貸壓力頗大，可居住父母的市區(qū)二居室公寓，購(gòu)房計(jì)劃從長(zhǎng)計(jì)議。目前的理財(cái)目標(biāo)，首先是做好30萬(wàn)元婚禮蜜月準(zhǔn)備金的短期配置；其次是多元配置每月的剩余資產(chǎn)，努力穩(wěn)步增長(zhǎng)，為日后購(gòu)房做準(zhǔn)備。公積金也可通過(guò)其他方式利用起來(lái)。

理財(cái)建議

短期穩(wěn)健增值，助力蜜月婚禮。

由于30萬(wàn)元存款要在一年內(nèi)用于婚禮和蜜月，所以建議做短期配置，定活搭配。建議配置保本產(chǎn)品為重，因?yàn)檫@是一筆即將使用的資金。其中20萬(wàn)元買入交通銀行活期理財(cái)天添息步步盈結(jié)構(gòu)性存款〔自有產(chǎn)品，保守型（1R）〕，這款產(chǎn)品靈活性和收益兼具，既可以隨時(shí)支取，以備不時(shí)之需，也可以存較長(zhǎng)時(shí)間，讓收益穩(wěn)步增長(zhǎng)。萬(wàn)一婚前需要一些籌備支出，這筆資金也足夠應(yīng)對(duì)。

剩余10萬(wàn)元，可做定期類配置，用于婚后蜜月。建議購(gòu)買交銀添利6個(gè)月〔自有產(chǎn)品，穩(wěn)健型（2R）〕，半年后繼續(xù)購(gòu)買交銀添利3個(gè)月〔自有產(chǎn)品，穩(wěn)健型（2R）〕，之后放入活期理財(cái)，以備支付婚禮和蜜月費(fèi)用。

基金定投降風(fēng)險(xiǎn)，積少成多配保險(xiǎn)。

假設(shè)小兩口每月生活支出1萬(wàn)元，每月家庭月收入結(jié)余1.4萬(wàn)元。其中4000元建議每月做基金定投，平攤風(fēng)險(xiǎn)。剩余1萬(wàn)元，每月購(gòu)買交通銀行薪金A款理財(cái)，屬于存款類。每月零存，急用也可支取。存滿一年后整取，分為兩層配置，一是配置交通銀行代銷的交銀康聯(lián)樂(lè)享無(wú)憂產(chǎn)品，因?yàn)榘凑招煽诘臓顩r，需要配置一款百萬(wàn)醫(yī)療作為保障；二是配置交通銀行代銷的沃德睿享債券增強(qiáng)1902〔平衡型（3R）〕，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，攢錢為日后買房。

公積金定期提取，合理配置也可增值。

小兩口擔(dān)心不買房，公積金會(huì)浪費(fèi)，但是買房還貸壓力又太大，所以建議，公積金可每年提取。按照每月工資2.4萬(wàn)元計(jì)算，公積金一般繳存比例為1∶1，單位和個(gè)人各繳8%，也就是每月公積金共有3840元，一年公積金結(jié)余為46080元。提取的資金，推薦購(gòu)買年金保險(xiǎn)，作為長(zhǎng)期儲(chǔ)備，為日后買房做打算。