“深八條”打破對(duì)房地產(chǎn)宗教般的迷信

陳志龍

深圳五部門聯(lián)手推出房產(chǎn)新規(guī)：7月15日起，入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，即購房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)。具體說，在離異之日起3年內(nèi)，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。此外，包括轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免，細(xì)化普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，750萬以上的房產(chǎn)不再算普通住宅，因而在稅率和貸款首付比上有所區(qū)別。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)包括新房抽簽在內(nèi)的優(yōu)先權(quán)設(shè)計(jì)，讓無房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的人士?jī)?yōu)先等。

“深八條”對(duì)今年疫情穩(wěn)定后持續(xù)高燒的深圳樓市，可謂精準(zhǔn)狙擊，招招致命，見血封喉。今年二季度以來，部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)在高位向上攀升，上海、深圳等城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較為明顯的上漲，新開樓盤價(jià)格在不斷刷新各種紀(jì)錄。媒體曝出的深圳一處新樓盤開盤，8998人搶394套房。許多人交了100萬元認(rèn)籌金，仍沒能搖上號(hào)?！霸谏钲谫I新房搖號(hào)像買彩票一樣，除了湊夠錢，還得碰運(yùn)氣?！眳⑴c此次認(rèn)籌的8998位購房者，合計(jì)認(rèn)籌凍結(jié)的資金額近90億元。認(rèn)籌人數(shù)和凍結(jié)資金數(shù)量都刷新了深圳史上新盤搖號(hào)紀(jì)錄，中簽率4.37%。深圳幾乎新盤一房難求，火爆場(chǎng)景不是個(gè)例，許多新盤一出現(xiàn)即“秒光”。6月20日深夜，深圳另一樓盤發(fā)布5套新房源的誠(chéng)意登記客戶名單顯示，認(rèn)籌人數(shù)共計(jì)1171批。也就是說，每234人搶1套房，中簽率僅0.4%，創(chuàng)下深圳樓市最低中簽率。

值得關(guān)注的是，這一現(xiàn)象在上海、南京等地也同步出現(xiàn)。疫情下全球經(jīng)濟(jì)不確定性加大、貨幣政策寬松疊加人民幣匯率下行，實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，信貸寬松大潮下部分貸款不可避免地流向樓市，助推房?jī)r(jià)上行，也加大了投資客押注的熱情。應(yīng)該說，這輪大中城市的房?jī)r(jià)上漲得益于流動(dòng)性的充裕，帶有明顯的防止貨幣貶值和對(duì)沖通脹目的。正因?yàn)槿绱?，其?fù)雜性值得警惕。因?yàn)椋康禺a(chǎn)在高位持續(xù)過快上漲，對(duì)任何國(guó)家都是棘手而危險(xiǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)問題。深圳是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)龍頭城市之一，在市場(chǎng)面臨失速風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，痛下決心，摁住龍頭意義重大。而以750萬為界限區(qū)分普通住房和豪宅，也給區(qū)別剛性需求和奢侈型消費(fèi)提供了想象空間，更多的稅收細(xì)則可能已在路上了。

對(duì)所有迷信過房地產(chǎn)的國(guó)家來說，房地產(chǎn)泡沫發(fā)酵過程中，無法模型化的動(dòng)物精神發(fā)揮著重要作用。一般在最純粹的資本主義模式中，往往認(rèn)為市場(chǎng)完全是自我管理的，是理性和有效率的，但泡沫化的市場(chǎng)卻經(jīng)常出現(xiàn)偏離和脫軌，這反映的是動(dòng)物精神的本質(zhì)特征。房地產(chǎn)泡沫往往反映了一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)政策的差池。長(zhǎng)期執(zhí)掌美聯(lián)儲(chǔ)的格林斯潘擁有如“法老王般”的權(quán)威，他堅(jiān)持“永遠(yuǎn)不要緊縮，始終保持寬松，泡沫不是問題，泡沫的破裂才是問題……不要跟我說長(zhǎng)遠(yuǎn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，我們終將死去?！备窳炙古宋讕熃K以”永遠(yuǎn)不要緊縮”的放松魔法，如愿喚來了房地產(chǎn)泡沫。

進(jìn)入新世紀(jì)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)政策的制定者們認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)需要為美國(guó)政府力推的美國(guó)夢(mèng)——“住房所有權(quán)社會(huì)”制造一個(gè)房地產(chǎn)泡沫。美聯(lián)儲(chǔ)出手了，過剩的海量資金、廉價(jià)貨幣無限地輸入房地產(chǎn)市場(chǎng)和華爾街投行，投行的金融巫師們?cè)O(shè)計(jì)出與房地產(chǎn)信貸相關(guān)的各種衍生金融產(chǎn)品，無限加大與房貸相關(guān)的金融衍生產(chǎn)品杠桿率。這種大規(guī)模的“貨幣注入”、“貨幣噴射”開啟了“讓每個(gè)人都興奮得發(fā)狂的泡沫周期”，他們的房產(chǎn)可以循環(huán)往復(fù)地放大抵押，房子就是每個(gè)人的提款機(jī)。信貸失控可能給經(jīng)濟(jì)帶來麻煩，當(dāng)泡沫劇的主角“宿命般”地變成了不動(dòng)產(chǎn)，“房地產(chǎn)之癌”自然成了次貸危機(jī)前美國(guó)金融體系中最致命的因素。這個(gè)腫瘤最終把美國(guó)、把全世界拖入一場(chǎng)百年不遇的金融海嘯中，房地產(chǎn)最終成為超級(jí)投機(jī)者紙上富貴的沼澤地。每次房地產(chǎn)泡沫破滅后，都會(huì)有一大批泥足深陷的金融機(jī)構(gòu)迎來無情的“末日清算時(shí)分”，這從來沒有過例外。這也是讓理性的當(dāng)政者和監(jiān)管者最不寒而栗的地方。

房地產(chǎn)是人性貪婪的試金石，人們?cè)诟邼q的利益面前很難擺脫對(duì)群體性共識(shí)的渴望。這也決定了人們對(duì)房地產(chǎn)問題上的代價(jià)和教訓(xùn)往往是健忘的，總以為有傻瓜會(huì)接棒，總以為在盛宴的大廳著火時(shí)，自己會(huì)第一個(gè)跑出去，而不擔(dān)心出口處的踩踏風(fēng)險(xiǎn)。許多危機(jī)的記憶已成往事，但危機(jī)還是一次次地重演。1998年亞洲金融危機(jī)前夕，當(dāng)時(shí)，中國(guó)香港、新加坡、吉隆坡、曼谷等地的房地產(chǎn)成了國(guó)際機(jī)構(gòu)、本地中產(chǎn)階級(jí)夢(mèng)寐以求的投資品。危機(jī)爆發(fā)前的1997年，房地產(chǎn)部門已成為香港經(jīng)濟(jì)中最大的部門，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度達(dá)到26.8%，而同時(shí)期金融對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度只有10%，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度畸形繁榮，為最終觸發(fā)“明斯基風(fēng)險(xiǎn)”埋下了伏筆，從而引發(fā)了亞洲金融危機(jī)。

如果時(shí)間再往前追溯，上世紀(jì)80年代后期，韓國(guó)席卷全國(guó)的房地產(chǎn)熱潮中，韓國(guó)地價(jià)高企，僅次于日本和美國(guó)，居世界第三位。韓國(guó)地價(jià)是加拿大的6倍，是法國(guó)的9倍，而美國(guó)和加拿大的國(guó)土面積是韓國(guó)的100倍左右，法國(guó)是其5倍左右。單位土地價(jià)格（每坪），韓國(guó)是英國(guó)的4倍多，是美國(guó)的50倍。在上世紀(jì)80年代后期，賣掉韓國(guó)土地的話，可以買6個(gè)面積是其100倍的加拿大，可以買9個(gè)面積是它5倍大的法國(guó)，或者可以買半個(gè)美國(guó)。今天回頭來看，這個(gè)數(shù)字讓人吃驚，但當(dāng)時(shí)就真的發(fā)生了，“一切就像夢(mèng)一樣”。

房地產(chǎn)泡沫和股票泡沫一樣，它天然具有自我麻痹效應(yīng)。市場(chǎng)持續(xù)上漲和外溢的財(cái)富效應(yīng)，讓多數(shù)人在面對(duì)房?jī)r(jià)上漲時(shí)都像注射了荷爾蒙，不滅的如夢(mèng)如幻的財(cái)富神話，讓他們?nèi)珲忯~嗜血般地追逐下一場(chǎng)“輪盤賭”，這方面的教訓(xùn)都是過幾年來一輪。

“房地產(chǎn)不敗”的神話在上世紀(jì)80年代的韓國(guó)、90年代初的日本、1998年的東亞、2008年次貸危機(jī)臺(tái)風(fēng)眼的美國(guó)，一個(gè)個(gè)破滅，并都造成了難以收拾的后果。

散兵坑里沒有無神論者。在房地產(chǎn)泡沫面前，不能做格林斯潘式的“不可知認(rèn)者”和無所作為者，必須切實(shí)加強(qiáng)預(yù)期管理。如果房地產(chǎn)泡沫持續(xù)膨脹，導(dǎo)致泡沫破裂，必然出現(xiàn)金融混亂和嚴(yán)重的通脹風(fēng)險(xiǎn)。所以，在當(dāng)前的復(fù)雜環(huán)境下，我們必須正視部分地區(qū)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性泡沫問題。從金融體系的安全來說，要采取切實(shí)有效措施實(shí)現(xiàn)軟著陸，謹(jǐn)防經(jīng)濟(jì)過度房地產(chǎn)化導(dǎo)致金融體系的“癌變”。所以，深圳的行動(dòng)是理性的、及時(shí)的、清醒的。