基于PVAR模型的保障房建設(shè)對商品房價格影響研究

黃桂林， 譚兆秋， 許如意

(東北林業(yè)大學(xué) 土木工程學(xué)院，黑龍江哈爾濱 150040)

面對房價高漲不下、人民買不起房、住不起房這一重大民生問題，政府提出保障性住房相關(guān)政策措施。保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。實(shí)施保障性安居工程建設(shè)既是重要的民生工程，也是完善城市住房保障體制的重要舉措，實(shí)施好該工程，不僅能有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會健康發(fā)展，更能惠及人民群眾，改善城市困難群眾的住房條件。在大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的同時，商品房價格必然會受到影響，因此有必要針對保障性住房建設(shè)對商品房價格的影響進(jìn)行研究分析。[1-2]

經(jīng)適房作為保障性住房的主體之一，是定性衡量保障性住房建設(shè)的重要指標(biāo)，本文以經(jīng)適房銷售面積作為主要研究對象，以此來探討保障性住房建設(shè)對商品房價格的影響。由于省域面板數(shù)據(jù)異質(zhì)性不同，傳統(tǒng)VAR分析方法不再適用，所以我們引入在最近十年內(nèi)才臻于完善的面板VAR方法(Panel-VAR)。本文的基本架構(gòu)設(shè)計(jì)如下：第一部分為文獻(xiàn)綜述；第二部分為實(shí)證研究設(shè)計(jì)，主要闡述PVAR模型的構(gòu)建過程、變量選擇與數(shù)據(jù)處理；第三部分為實(shí)證分析，主要運(yùn)用PVAR分析結(jié)果來實(shí)證分析論文假設(shè)；第四部分為結(jié)論，主要包括PVAR分析總結(jié)和相應(yīng)政策建議。

1 文獻(xiàn)綜述

首先，實(shí)證分析得出保障性住房建設(shè)的“抑制有效性”。汪洋天建立灰色關(guān)聯(lián)度分析法模型，從分析保障房對商品房價格影響機(jī)制入手，經(jīng)實(shí)證研究得出保障房建設(shè)能在一定程度上對商品房價格起到抑制作用。吳福象、姜風(fēng)珍基于東中西三大地帶1999-2010年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，認(rèn)為保障房對普通商品房價格具有一定的抑制和燙平作用。其次，其他學(xué)者持有不同的意見。潘愛民等通過收集2002-2009年29個省自治區(qū)、直轄市、房地產(chǎn)市場發(fā)展實(shí)踐的數(shù)據(jù)，研究了經(jīng)適房、土地價格與住宅價格之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)三者之間存在長期的均衡關(guān)系，且影響力度存在區(qū)域性的差異。馬欣、浦曉天等人通過29個省份2002-2012年的面板數(shù)據(jù)，分析了保障性住房供應(yīng)與商品房價格關(guān)系，認(rèn)為保障房價格對商品房價格起到了正向的反饋?zhàn)饔?，而保障性住房的建設(shè)面積對商品房價格存在區(qū)域差異的雙向作用。[3-6]

現(xiàn)有研究都是從相對靜態(tài)的角度出發(fā)，其研究假設(shè)片面地限定了保障房建設(shè)對商品房價格影響的方向。而保障房建設(shè)對商品房價格在時間序列上可能具有既促進(jìn)又抑制的作用，因此研究其影響應(yīng)該從動態(tài)的角度出發(fā)。鑒于此，本文從如下幾個方面進(jìn)行研究：在研究目的方面，將商品房價格、經(jīng)適房銷售面積、地區(qū)人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入納入一個模型框架進(jìn)行分析，以經(jīng)適房銷售面積為主的內(nèi)生變量，地區(qū)人均生產(chǎn)總值和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為輔的內(nèi)生變量，來研究保障房建設(shè)對商品房價格的影響；在研究對象方面，選用中國29個省、市自治區(qū)的2008-2018年度省域面板數(shù)據(jù)，以觀測不同區(qū)域三個內(nèi)生變量對房價脈沖的響應(yīng)程度。

2 實(shí)證研究設(shè)計(jì)

2.1 面板向量自回歸模型(PVAR)的構(gòu)建

本文構(gòu)建的PVAR模型是在向量自回歸模型(VAR)的基礎(chǔ)上結(jié)合了面板數(shù)據(jù)的優(yōu)點(diǎn)，通過引入個體效應(yīng)變量和時序效應(yīng)變量，降低了時間序列的限制，捕捉不同橫截面下所受到的沖擊，分析面對沖擊時各內(nèi)生變量的動態(tài)反應(yīng)。并且，PVAR能夠以系統(tǒng)GMM等估計(jì)方法克服內(nèi)生性問題，并進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析、方差分解及穩(wěn)健性檢驗(yàn)。[7-9]本文PVAR分析的數(shù)學(xué)模型表達(dá)如下所示：

(1)

式(1)中Y為個體i在時點(diǎn)t所有可觀測隨機(jī)變量的向量；hi是個體i的個體固定效應(yīng)向量；Φ是滯后變量的系數(shù)矩陣，j代表滯后階數(shù)；Φ0為截距項(xiàng)；ui,t為模型誤差項(xiàng)。

2.2 變量選擇與數(shù)據(jù)處理

2.2.1 變量選取與指標(biāo)定義

1)地區(qū)人均生產(chǎn)總值(PGDP)。地區(qū)人均生產(chǎn)總值能反映地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況，毋庸置疑的是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展勢必促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；地區(qū)人均GDP代表了我國城市居民的收入水平，進(jìn)而引起住房需求的增加。所以，考慮地區(qū)生產(chǎn)總值對保障房建設(shè)與商品房價格影響是必要的，如圖1a所示。

2)商品房價格(CP)。本文采用商品房的平均銷售價格，其價格數(shù)據(jù)來自于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》。由于面板數(shù)據(jù)需解決其量綱差異和異方差，對商品房平均銷售價格取對數(shù)，變量名為lnCP，如圖1b所示。

3)經(jīng)適房銷售面積(AHSA)。要研究保障性住房對商品房的影響，而保障性住房是一個概括性名詞，為定量定性地研究保障性住房對商品房價格的影響，本文采用保障性住房下屬的經(jīng)適房為主要研究對象，并且采用經(jīng)適房的銷售面積作為反映保障性住房的建設(shè)指標(biāo)。作為主要的影響商品房價格的內(nèi)生變量，經(jīng)適房銷售面積的統(tǒng)計(jì)工作是至關(guān)重要的，本文對其收集工作很嚴(yán)謹(jǐn)，如圖1c所示。

4)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(UPCDI)。住房問題是當(dāng)今中國家庭生活的首要，城鎮(zhèn)居民有多少可支配收入投入進(jìn)住房，將直接影響房價的走勢，進(jìn)而影響保障房建設(shè)對商品房價格的數(shù)據(jù)分析。所以，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是影響商品房價格的一項(xiàng)重要指標(biāo)，如圖1d所示。

圖1 各內(nèi)生變量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)圖

2.2.2 樣本選擇與數(shù)據(jù)來源

在其面板數(shù)據(jù)中，剔除不符合要求的上海、西藏部分，共包含29個省域地區(qū)2008年至2018年的商品房價格、人均GDP、經(jīng)適房銷售面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的內(nèi)生變量數(shù)據(jù)。面板數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，表1展示了對全部數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

表1 內(nèi)生變量指標(biāo)數(shù)據(jù)的描述統(tǒng)計(jì)結(jié)果

2.2.3 平穩(wěn)性檢驗(yàn)

由于實(shí)驗(yàn)中可能會出現(xiàn)偽回歸的現(xiàn)象，把相關(guān)數(shù)據(jù)提前進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。使用Stata與Eviews軟件共同完成, 克服傳統(tǒng)單個時序單位根檢驗(yàn)的小樣本偏誤，利用面板從一定程度上，控制不可觀測的個體效應(yīng)和截面相關(guān)性。依據(jù)AIC最值選擇實(shí)驗(yàn)的最佳滯后階數(shù)，對各內(nèi)生變量進(jìn)行LLC(Levin-Lin-Chu)檢驗(yàn)和IPS(Im-Pesaran-Shin)檢驗(yàn)，可得出lnCP、lnPGDP、lnAHSA、lnUPCDI四個內(nèi)生變量都能平穩(wěn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

表2 面板單位根檢驗(yàn)

2.2.4 確定滯后階數(shù)

為了估計(jì)商品房價格、區(qū)域人均GDP、區(qū)域經(jīng)適房面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入四個變量的PVAR模型，本文將首先檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷臏箅A數(shù)，參考赤池信息準(zhǔn)則(AIC)、貝葉斯信息準(zhǔn)則(BIC)、HQ信息準(zhǔn)則(HQIC)三個準(zhǔn)則，結(jié)果如表3所示。由結(jié)果可知，以信息準(zhǔn)則的最小計(jì)算值作為參考標(biāo)準(zhǔn)，則本模型最優(yōu)滯后階數(shù)取3。

表3 各階數(shù)下AIC、BIC、HQIC的計(jì)算結(jié)果

3 基于PVAR的實(shí)證分析

3.1 PVAR模型估計(jì)

本文構(gòu)建包含商品房價格、區(qū)域人均GDP、區(qū)域經(jīng)適房面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入四變量的PVAR模型，根據(jù)不同的截面選取不同滯后階數(shù)，進(jìn)行面板向量自回歸GMM估計(jì)，所有數(shù)據(jù)還預(yù)先進(jìn)行了向前均值差分(Helmert變換)，估計(jì)結(jié)果見下表。首先，從本文核心變量經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積對數(shù)(lnAHSA)方程中可知，其自身、商品房價格、地區(qū)人均GDP、城鎮(zhèn)居民可支配收入均在一定程度上影響經(jīng)適房的建設(shè)，但商品房價格對經(jīng)適房的影響系數(shù)卻為-0.291，說明商品房價格的上漲會給經(jīng)適房的建設(shè)帶負(fù)向影響。其次，從內(nèi)生變量地區(qū)人均GDP與城鎮(zhèn)居民可支配收入U(xiǎn)PCDI對數(shù)的方程中可知，商品房價格和經(jīng)適房銷售面積對兩者的影響系數(shù)均不顯著，對應(yīng)的四個估計(jì)系數(shù)均趨近于0。最后，從商品房價格對數(shù)(lnCP)方程中可知，商品房價格易受其自身、地區(qū)人均GDP、城鎮(zhèn)居民可支配收入的影響，滯后三期的商品房價格系數(shù)均在0.67以上，尤其城鎮(zhèn)居民可支配收入對商品房價格的影響，估計(jì)系數(shù)甚至達(dá)到了1.45以上，但經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積對商品房價格影響的系數(shù)并不顯著，其系數(shù)為-0.082，近乎為零。所以，經(jīng)適房銷售面積在某一階段會對商品房價格的上漲會有抑制作用，相對于我們的核心變量而言，本文考慮PGDP、UPCDI兩個內(nèi)生變量對商品房價格影響的價值較大。

表4 商品房價格的參數(shù)估計(jì)結(jié)果

3.2 脈沖響應(yīng)分析

通過設(shè)定沖擊時間為20期的蒙特卡洛(Monte-Carlo)1 000次模擬，得出房價及其余三個內(nèi)生變量的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖。從圖2中，首先，我們可以分析得出商品房價格對自身的沖擊是具有正向響應(yīng)的，但是隨著沖擊的期數(shù)增加，這種正向影響的作用是逐漸減小的，尤其是在沖擊初期，急劇下降。其次，從地區(qū)人均GDP對商品房價格的沖擊圖來看，基本上在整個沖擊期數(shù)內(nèi)都是處于一個負(fù)向影響的，僅在第2期的時候，稍有正向影響的勢頭，但很快又隨著沖擊逐漸下降。我們基本上可以判斷的是，人均GDP的上漲會引起城鎮(zhèn)生活的成本也逐年上升，讓人們的生活壓力變大，反而降低了對住宅的需求，所以地區(qū)人均GDP對商品房價格的上漲具有負(fù)效應(yīng)。再者，從城鎮(zhèn)居民可支配收入對商品房價格的沖擊圖來看，在前18期沖擊中，都是處于一個正向影響的，但在18期沖擊以后，城鎮(zhèn)居民可支配收入對商品房價格的影響開始處于負(fù)向影響，我們可以預(yù)測在城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到一定的程度之后，已經(jīng)基本滿足了住房需求，其沖擊效果也就變成負(fù)向的。最后，從核心變量經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積(lnAHSA)對商品房價格的沖擊來看，在第2期以前具有負(fù)向響應(yīng)，在第二期往后開始經(jīng)適房銷售面積對商品房價格起到正向響應(yīng)，說明經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在短暫的時間里會對商品房價格起到抑制作用，但很快這種抑制作用就會消失，從我們獲取的資料可知，就生產(chǎn)要素而言，在土地資源的使用上，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)會對商品房建設(shè)起到一定的擠占作用，并且經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)以國家及地區(qū)規(guī)定的價格會對商品房價格產(chǎn)生影響，所以從生產(chǎn)要素到住房供應(yīng)都會有促進(jìn)商品房價格上漲的影響。

圖2 各內(nèi)生變量對商品房價格沖擊的響應(yīng)圖

3.3 方差分解

在脈沖響應(yīng)中，能得出分析期數(shù)設(shè)為10的商品房價格(CP)方差分解。從表5數(shù)據(jù)可知，商品房價格在第1期的方差貢獻(xiàn)率為100%，到第10期時依舊高達(dá)69.9%。從地區(qū)人均GDP對商品房價格方差的貢獻(xiàn)率來看，從第1期對方差貢獻(xiàn)率的0%到第10期的33.2%，是逐期增加的，說明地區(qū)人均GDP對商品房價格的影響是僅次于其自身的。城鎮(zhèn)居民可支配收入對商品房價格方差的貢獻(xiàn)率，自第2期達(dá)到1.8%以后，逐漸下降，到第10期時，只有0.4%,說明城鎮(zhèn)居民可支配收入對商品房價格的影響是逐漸減少的，這與脈沖分析的結(jié)論是相符合的。最后，從經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積對商品房價格方差的貢獻(xiàn)率來看，自第2期到達(dá)0.030以后，從第3期到第10期，貢獻(xiàn)率逐漸平穩(wěn)在0.020左右，這也就與脈沖分析中促進(jìn)商品房價格上漲的平穩(wěn)趨勢相吻合。所以，商品房價格對自身的方差貢獻(xiàn)率占主要作用，其次是地區(qū)人均GDP，再次是經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積，最低是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。綜上可知，經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積不是商品房價格的主要影響因素。

表5 商品房價格(CP)方差分解表

3.4 穩(wěn)健性檢驗(yàn)

由表6顯示，采用Sargan檢驗(yàn)與Arellano-bond檢驗(yàn)得到的結(jié)果，均接受差分GMM的估計(jì)，說明本文結(jié)論具有較好的穩(wěn)健性。從動態(tài)面板的檢驗(yàn)結(jié)果來看，與前面的模型估計(jì)結(jié)果基本一致，人均GDP與城鎮(zhèn)居民可支配收入是影響商品房價格的主要因素，而經(jīng)適房銷售面積對商品房價格的影響較低。

表6 動態(tài)面板模型穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果

4 結(jié)果分析及對策建議

4.1 結(jié)果分析

本文通過商品房價格、區(qū)域人均GDP、經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的數(shù)據(jù)，應(yīng)用于PVAR模型中的GMM估計(jì)、脈沖響應(yīng)分析、方差分析、穩(wěn)健性檢驗(yàn)。實(shí)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)不同省域中經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積對商品房價格具有不同的效應(yīng)：第一，區(qū)域人均GDP對商品房價格上漲產(chǎn)生正效應(yīng)；第二，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對商品房價格上漲產(chǎn)生正效應(yīng)；第三，經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積對商品房價格的影響是動態(tài)的，而不是單純的抑制會促進(jìn)其發(fā)展，在短期內(nèi)具有抑制作用，但長期效果卻是具有正向效應(yīng)，促進(jìn)商品房價格的上漲，但其正向影響的程度會逐漸趨于平緩。保障性住房的建設(shè)對商品房價格的影響較低，其影響具有地域性，我們不能偏移其自身的價值，要回到保障的實(shí)質(zhì)，落到實(shí)處保障貧困、低收入人群的住房問題。社會各界的關(guān)注點(diǎn)也應(yīng)從其抑制房價的上漲，轉(zhuǎn)移到保障性住房建設(shè)對城市發(fā)展的穩(wěn)定上來，政府也應(yīng)從宏觀角度調(diào)控保障性住房建設(shè)程度與市場商品房之間的關(guān)系。

4.2 對策建議

第一，保障性住房的建設(shè)不能當(dāng)作抑制房價上漲的主要措施，而應(yīng)該回歸到保障性住房的本質(zhì)，發(fā)揮其社會保障功能。由于普通商品房住宅反映了當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷恼鎸?shí)住房需求，各級政府部門在確定保障性安居工程建設(shè)規(guī)模時應(yīng)當(dāng)考慮當(dāng)?shù)厣唐贩抗┬枨闆r，實(shí)現(xiàn)保障房與商品房的建設(shè)供應(yīng)協(xié)調(diào)。同時要合理確定經(jīng)濟(jì)適用房供給計(jì)劃，避免為片面抑制房價而盲目擴(kuò)大其建設(shè)規(guī)模，要將政府保障和市場供應(yīng)相結(jié)合，健全保障性住房供應(yīng)體系。

第二，在保障房土地供應(yīng)方面，由于我國土地資源相對不足、生態(tài)環(huán)境脆弱，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該根據(jù)其自身的情況，考慮既有建筑存量進(jìn)行合理保障性住房建設(shè)規(guī)劃，節(jié)約集約利用土地資源，防止粗放式建造，以及不考慮后果的大拆大建。在保障性住房建設(shè)實(shí)施方面，不能僅依靠政府財(cái)政支持，要進(jìn)一步創(chuàng)新融資方式，擴(kuò)展融資渠道，在減輕政府財(cái)政壓力的同時推進(jìn)保障性安居工程可持續(xù)發(fā)展。

第三，針對不同情況的群體，不同類型的保障性住房應(yīng)該發(fā)揮相應(yīng)的作用。首先，面對中低收入群體的住房難問題，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)以推出公租房、經(jīng)濟(jì)適用房妥善安排為主，依據(jù)本地情況推出其他類型保障房為輔，以達(dá)到抑制因住房需求所帶來的市場熱度，進(jìn)一步完善住房性社會保障體系。其次，對于困難群體的住房問題，不能一味地通過異地搬遷完成城市化的進(jìn)程，還需考慮后續(xù)穩(wěn)定等問題，避免低收入住區(qū)分異現(xiàn)象而導(dǎo)致的社會不穩(wěn)定性，要以城市發(fā)展、鄰里關(guān)系及個人就業(yè)等方向出發(fā)，保障“住有所居”的同時還得考慮其“生存要素”。最后，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)考慮保障房住區(qū)對城市社會空間的時空，實(shí)現(xiàn)城市健康運(yùn)營，促進(jìn)社會和諧發(fā)展，為國家實(shí)現(xiàn)全面脫貧增添一份助力。