基于土地供需矛盾與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有效性探究

姚紅

摘要：土地屬于比較稀缺的資源，并且不可再生。隨著現(xiàn)代城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，可以實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)的土地正在逐漸減少，進(jìn)而更加凸顯出土地資源的稀缺性。在我國不斷發(fā)展過程中，土地屬于非常重要的一項(xiàng)資產(chǎn)，對(duì)土地資源進(jìn)行科學(xué)的利用，還可以推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，使人們的居住需求得到有效滿足[1]。在全國土地資源會(huì)議召開后，房地產(chǎn)業(yè)的土地供應(yīng)成為了一項(xiàng)重要工作，通過計(jì)劃和調(diào)整住房用地供應(yīng)等相關(guān)措施，嚴(yán)厲打擊一切違規(guī)用地的行為，希望使土地供需矛盾得到有效緩解，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康與穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：土地供需矛盾;房地產(chǎn)業(yè);健康發(fā)展;有效性

隨著現(xiàn)代社會(huì)的逐漸發(fā)展，城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，我國供開發(fā)和利用的有效土地越來越少，土地?cái)?shù)量嚴(yán)重不足。同時(shí)由于土地屬于不可再生資源，導(dǎo)致我國面臨嚴(yán)重的土地供需矛盾，也逐漸突顯出了土地的價(jià)值，直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，阻礙了其行業(yè)的健康發(fā)展[2]。土地在各個(gè)國家內(nèi)部都屬于非常重要的一類資源，面對(duì)土地資源緊缺問題，就需要加強(qiáng)對(duì)土地的科學(xué)利用，有效提升土地資源的利用效率，使土地供需矛盾得到最大程度的緩解，同時(shí)尋找更加科學(xué)有效的解決措施，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

1 我國土地供需矛盾的主要表現(xiàn)

隨著城市化建設(shè)的逐漸推進(jìn)，我國土地供需矛盾越來越突顯，其矛盾逐漸表現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一，存在不均衡的土地總數(shù)量，第二，存在不均衡的用地結(jié)構(gòu)。在我國內(nèi)部，由于受到農(nóng)業(yè)用地的影響，導(dǎo)致我國城市用地受到了一定制約，限制了城市用地的實(shí)際供給量[3]。當(dāng)前存在比較固定的土地?cái)?shù)量，在這樣的背景下，如果對(duì)城市面積進(jìn)行擴(kuò)展，就會(huì)使農(nóng)業(yè)用地的整體數(shù)量逐漸縮小，可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)耕種的土地就會(huì)越來越少。這樣的用地情況，就會(huì)使農(nóng)民逐漸進(jìn)入到城市生活，不僅會(huì)使城市發(fā)展面臨較大的壓力，人口糧食消費(fèi)也會(huì)受到一定程度的影響，導(dǎo)致糧食的價(jià)格逐漸上升，甚至?xí)斐墒称钒踩珕栴}的發(fā)生，所以就要加強(qiáng)對(duì)耕地的保護(hù)，保證農(nóng)業(yè)用地?cái)?shù)量。

1.1 在城市中存在大量的閑置土地與房屋

當(dāng)前城市建設(shè)水平不斷提升，城市建設(shè)用地的規(guī)模也在逐漸擴(kuò)大，導(dǎo)致城市中許多土地都處于閑置狀態(tài)，房屋無人居住[4]。我國內(nèi)部沒有得到開發(fā)的土地逐漸增加，這些未開發(fā)用地?cái)?shù)量，足夠可以使我國未來兩三年的房地產(chǎn)開發(fā)用地得到保障，全國內(nèi)部被限制的土地面積也相對(duì)較多，造成這一問題的主要因素在于政府和企業(yè)，政府因素所占比例稍高于企業(yè)因素。

1.2 在市場(chǎng)中存在比較嚴(yán)重的土地供需失衡

從2008年至今，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的土地供需失衡問題非常嚴(yán)重，導(dǎo)致市場(chǎng)存在大量的閑置房屋，并且其數(shù)量仍然處于逐漸上升的趨勢(shì)，其主要原因在于不合理的供求關(guān)系。房屋價(jià)值過高，導(dǎo)致許多群體面對(duì)高額房價(jià)很難承受，還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于注重自身經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)常開發(fā)一些大戶型房屋，甚至是一些豪宅，很少開發(fā)一些小戶型住宅，不能滿足普通居民的住房需求，進(jìn)而房屋的閑置率提高。

2 促進(jìn)土地供需矛盾緩解，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有效對(duì)策

當(dāng)前城市發(fā)展存在較快的外延速度，土地需求數(shù)量也越來越多，城市化建設(shè)仍然會(huì)不斷的推進(jìn)。同時(shí)城市人口逐漸增加，城市土地面臨著更大的需求量，加大了城市的擴(kuò)展壓力，因此就需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)措施的分析與研究，逐漸緩解土地供需矛盾，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保證其行業(yè)的穩(wěn)定性。

2.1 對(duì)閑置土地進(jìn)行有效的開發(fā)與清理

政府職能部門要加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，對(duì)那些閑置土地，以及沒有得到完全開發(fā)的土地進(jìn)行科學(xué)有效的清理。針對(duì)房地產(chǎn)炒地等違規(guī)行為，要進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，使土地供需矛盾得到最大程度的緩解，合理規(guī)劃土地使用，防止一些房地產(chǎn)企業(yè)存在無地使用，而另外一部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)土地閑置等現(xiàn)象。政府也可以采取一些有效措施，對(duì)于一些單宗土地，可以轉(zhuǎn)讓給中小開發(fā)商，使他們可以積極參與土地競(jìng)爭(zhēng)，公平公開競(jìng)爭(zhēng)，防止發(fā)生大開發(fā)商存在土地壟斷等現(xiàn)象。

2.2 內(nèi)涵式擴(kuò)大城市土地

對(duì)于閑置土地，可以對(duì)其進(jìn)行盤活處理，使其單位面積有所增加，在固定土地面積的情況下，有效提升土地的實(shí)際利用效率，進(jìn)而進(jìn)一步增大城市的土地供給量，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的調(diào)整土地資源存量。對(duì)于城市區(qū)域，就可以二次開發(fā)相關(guān)土地，增大土地投資力度，有效提升土地的容積率。針對(duì)一些老舊城區(qū)，就可以對(duì)其土地資源進(jìn)行科學(xué)利用，不斷完善城區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，使土地內(nèi)涵得到明顯擴(kuò)大，進(jìn)而對(duì)城市土地進(jìn)行更加科學(xué)的規(guī)劃。

2.3 逐漸推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的統(tǒng)籌發(fā)展

把住土地供應(yīng)“總閘門”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)的“總閘門”，要把好土地供應(yīng)“總閘門”，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有序進(jìn)行，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。相關(guān)資料顯示，××中心城區(qū)尚有未開發(fā)的土地8000多畝，其中政府掌控的有6000多畝。由于土地供應(yīng)的不盡合理，這些尚未開發(fā)的積壓土地，不但沒有形成財(cái)富，反而成為政府的包袱。因此完善城鎮(zhèn)土地儲(chǔ)備、開發(fā)、經(jīng)營機(jī)制，規(guī)范土地交易有形市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)二級(jí)市場(chǎng)的管理;加大對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，實(shí)行靈活的土地供應(yīng)方式，實(shí)現(xiàn)土地資源最大效益的優(yōu)勢(shì)配置;在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例;嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為;加大對(duì)閑置土地的清理力度，制止囤積土地行為。要有效聯(lián)系相關(guān)政策，對(duì)城鄉(xiāng)土地進(jìn)行綜合治理和科學(xué)規(guī)劃，針對(duì)農(nóng)村地區(qū)，可以通過拆舊復(fù)墾、調(diào)整土地用途性質(zhì)、有效利用結(jié)余土地，改造舊小區(qū)、整治舊城區(qū)、合理規(guī)劃開發(fā)新城區(qū)，集約利用土地，可以在城鎮(zhèn)開發(fā)中合理納入，然后將其收益向農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行反饋，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)良好的循環(huán)，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

2.4 對(duì)住房保障體系進(jìn)行不斷的健全與完善

做強(qiáng)住房消費(fèi)“助推器”，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)。要完善戶籍和流通人口管理辦法，加快農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移，建設(shè)分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理發(fā)展風(fēng)格多樣、功能完善的中高檔商品房;適當(dāng)開發(fā)高檔樓盤，滿足城區(qū)白領(lǐng)精英的住房需求，從而多方式、多層次、多渠道滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求，拓寬房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。要進(jìn)一步健全住房保障體系，對(duì)其體系進(jìn)行不斷的完善，使住房開發(fā)可以面向各個(gè)層次的消費(fèi)群體，結(jié)合不同層次的群體，進(jìn)行有計(jì)劃的住房開發(fā)，保證住房的多樣化，通過多種措施，滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。針對(duì)那些不滿足住房保障條件，同時(shí)無法購買商品房的群體，就要給予更多的關(guān)注，結(jié)合其群體情況，開發(fā)更加符合其條件的房屋，有效推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)不僅對(duì)GDP增長產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用，更改善了人民生活，促進(jìn)了城市化進(jìn)程，十九大報(bào)告提出“讓全體人民住有所居”，政府工作報(bào)告提出“讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居”，最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)人民對(duì)“有房住、住好房、宜居房”的美好生活目標(biāo)。我國城市建設(shè)用地?cái)?shù)量正在逐漸減少，同時(shí)由于城市人口數(shù)量的不斷增加，土地供需矛盾越來越顯著，因此就需要相關(guān)部門加強(qiáng)重視，采取更加科學(xué)有效的措施，進(jìn)一步緩解土地供需矛盾，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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