不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用分析

馬會(huì)敏

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得益于經(jīng)濟(jì)水平的持續(xù)提升而迎來發(fā)展契機(jī)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施與落實(shí)，促使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展備受人們關(guān)注。作為不動(dòng)產(chǎn)登記中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)之一，房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用可以在精準(zhǔn)、全面體現(xiàn)房產(chǎn)信息的同時(shí)，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供信息支撐。本文以房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容的分析為切入點(diǎn)，并闡明現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的具體應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;內(nèi)容;不動(dòng)產(chǎn)登記;具體應(yīng)用

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)的應(yīng)用，隨著近幾年房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)升高，房產(chǎn)私有化逐漸成為人們的關(guān)注重點(diǎn)。而得益于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落實(shí)與推廣，促使房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用作用日漸顯現(xiàn)。作為當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記中基礎(chǔ)環(huán)節(jié)之一，房產(chǎn)測(cè)繪依托于相關(guān)儀器、方法的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)使用情況、自然狀態(tài)等信息的全面體現(xiàn)，進(jìn)而為房產(chǎn)擁有者提供更為全面的權(quán)益保障，推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步落實(shí)。

1 房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的具體內(nèi)容

1.1 平面測(cè)繪

不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及到平面測(cè)繪內(nèi)容，這也是房產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)之一。所謂平面測(cè)繪，是指對(duì)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的相關(guān)信息以平面載體進(jìn)行呈現(xiàn)。分析房產(chǎn)平面測(cè)繪具體內(nèi)容，囊括房屋形狀、高度、位置、層次等信息。同時(shí)，平面測(cè)繪還涉及到相鄰房屋相關(guān)結(jié)構(gòu)信息的呈現(xiàn)，需要在測(cè)繪期間借助相應(yīng)技術(shù)、工具進(jìn)行精準(zhǔn)計(jì)量，以期通過提供精準(zhǔn)、全面的平面信息來強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記有效性[1]。

1.2 信息調(diào)查

信息調(diào)查囊括房產(chǎn)用地、房屋等信息的調(diào)查，具體信息調(diào)查期間，要求人員按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行房產(chǎn)位置、單位、數(shù)量等信息調(diào)查，并結(jié)合房產(chǎn)實(shí)際情況進(jìn)行黨員使用、房屋權(quán)屬等信息的調(diào)查[2]。同時(shí)，房產(chǎn)調(diào)查內(nèi)容還涉及到對(duì)行政信息、地理名稱等信息的調(diào)查。為保證信息調(diào)查內(nèi)容發(fā)揮出應(yīng)有的作用與價(jià)值，要求人員在調(diào)查期間做到對(duì)各項(xiàng)房產(chǎn)信息的全面考慮，禁止出現(xiàn)房產(chǎn)關(guān)鍵性信息出錯(cuò)、疏漏等情況，確保在不動(dòng)產(chǎn)登記中各項(xiàng)房產(chǎn)信息的真實(shí)性與全面性。

1.3 圖紙繪制

圖紙繪制是指對(duì)房屋相關(guān)元素信息的二維平面呈現(xiàn)，具體工作中，要求測(cè)繪人員按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分丘圖的繪制。圖紙繪制是否精準(zhǔn)，取決于測(cè)繪人員對(duì)房屋陽臺(tái)、權(quán)界線、使用范圍等要素的收集，并依據(jù)對(duì)房產(chǎn)面積的掌握，進(jìn)行不同比例分丘圖的繪制。一般情況下，對(duì)分丘圖比例的設(shè)置，多控制在1：100～1：1000內(nèi)。另外，分丘圖繪制中涉及到對(duì)廓線的繪制，在實(shí)際繪制期間，需通過對(duì)控制點(diǎn)與方格網(wǎng)限差的控制來優(yōu)化廓線繪制，盡可能避免出現(xiàn)廓線繪制超出允許參數(shù)值的情況。倘若其偏差超過50m范圍，則需視情況進(jìn)行二者限差的合理調(diào)整，做到將界址點(diǎn)間距控制在允許范圍內(nèi)，提升房產(chǎn)圖紙繪制的精準(zhǔn)性與合理性。

1.4 面積測(cè)算

不動(dòng)產(chǎn)登記中包括對(duì)相關(guān)房產(chǎn)面積的登記，所以需通過房產(chǎn)測(cè)繪工作進(jìn)行房屋用地面積、結(jié)構(gòu)面積的精準(zhǔn)測(cè)算。針對(duì)結(jié)構(gòu)面積的計(jì)量與測(cè)算，具體涵蓋房屋實(shí)際面積、房產(chǎn)建筑面積以及房屋產(chǎn)權(quán)具體面積的測(cè)算。不同于其它房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容，房產(chǎn)面積的測(cè)算與房產(chǎn)擁有者的實(shí)際利益、權(quán)益存在直接的聯(lián)系，倘若出現(xiàn)測(cè)算面積偏差，會(huì)直接影響到房產(chǎn)擁有者的利益的獲取。如在房產(chǎn)交易、拆遷過程中，倘若測(cè)算的面積小于房產(chǎn)的實(shí)際面積，意味著房產(chǎn)擁有者會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)損失。

2 房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的具體應(yīng)用

隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐步落實(shí)，現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪工作的開展面臨更高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，傳統(tǒng)測(cè)繪手段逐漸被新型房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)所取代。分析當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪常用技術(shù)，包括：

2.1 GPS-RTK技術(shù)

該技術(shù)在當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)用較為常見，相較于常規(guī)測(cè)繪手段、儀器的應(yīng)用，該技術(shù)具備精準(zhǔn)性、實(shí)時(shí)性以及便捷性等優(yōu)勢(shì)，測(cè)繪期間所提供的三維定位可以精確到厘米級(jí)別。分析該技術(shù)應(yīng)用原理，主要是依托于GPS系統(tǒng)的應(yīng)用，對(duì)被測(cè)繪房屋精準(zhǔn)定位，并借助RTK技術(shù)對(duì)房屋環(huán)境、結(jié)構(gòu)進(jìn)行等比例模擬，對(duì)房屋相關(guān)參數(shù)信息進(jìn)行系統(tǒng)性分析，最終以顯示屏幕為載體進(jìn)行測(cè)量結(jié)果的全面體現(xiàn)。為保證該技術(shù)應(yīng)用可以精準(zhǔn)測(cè)量各項(xiàng)參數(shù)信息，需以GPS收集數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行流動(dòng)站收集信息的比對(duì)分析，判斷數(shù)據(jù)是否存在差異，并精準(zhǔn)判斷差異成因。在現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪工作中合理應(yīng)用GPS-RTK技術(shù)，可以在保證測(cè)繪結(jié)果精準(zhǔn)性的同時(shí)，顯著提升房產(chǎn)測(cè)繪工作的便捷性與效率性[3]。

2.2 數(shù)字測(cè)繪技術(shù)

該技術(shù)的應(yīng)用具備數(shù)字化、信息化等特點(diǎn)，具體測(cè)繪期間，測(cè)繪人員僅需進(jìn)行房產(chǎn)相關(guān)信息的錄入，借助相關(guān)系統(tǒng)軟件的應(yīng)用即可實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)圖表的繪制與生成。數(shù)字測(cè)繪技術(shù)具備相關(guān)參數(shù)信息的專用數(shù)據(jù)庫，測(cè)繪過程中人員可以充分利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)來處理相關(guān)信息數(shù)據(jù)，并借助相應(yīng)繪圖軟件實(shí)現(xiàn)對(duì)被測(cè)繪房產(chǎn)圖的精準(zhǔn)繪制。針對(duì)數(shù)字測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用，具體步驟為：（1）按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行房產(chǎn)信息的收集、調(diào)查，并依據(jù)測(cè)繪實(shí)際情況的分析，編制契合房屋實(shí)際情況的勘測(cè)計(jì)劃，做到在勘測(cè)調(diào)查過程中嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃。（2）以勘察計(jì)劃為依據(jù)，確保房產(chǎn)實(shí)地測(cè)繪、測(cè)量工作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化開展，將測(cè)繪的相關(guān)信息收集并記錄。（3）將記錄的房產(chǎn)信息錄入測(cè)繪信息數(shù)據(jù)庫中，依托于計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)的集中化、自動(dòng)化處理，然后依據(jù)相應(yīng)測(cè)繪參數(shù)進(jìn)行分丘圖、測(cè)量圖的自動(dòng)繪制。

2.3 質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)

質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)的應(yīng)用是確保房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果符合預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)要求的重要手段，具體測(cè)繪中，質(zhì)量檢驗(yàn)技術(shù)的應(yīng)用體現(xiàn)為：（1）依據(jù)對(duì)相關(guān)國(guó)家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的分析，明確當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)繪工作開展的具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與要求，并在此基礎(chǔ)上編制規(guī)范且科學(xué)的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告。（2）進(jìn)行檢驗(yàn)規(guī)則的完善與優(yōu)化，做到對(duì)測(cè)繪內(nèi)容進(jìn)行人工+計(jì)算機(jī)檢查，即房產(chǎn)測(cè)繪過程中，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容進(jìn)行人工深入檢查，并構(gòu)建完善的人工檢查規(guī)范。同時(shí)，開展測(cè)繪內(nèi)容的計(jì)算機(jī)檢查，并在信息化檢房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)時(shí)，嚴(yán)格遵循計(jì)算機(jī)檢測(cè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

3 結(jié)語

綜上所述，房產(chǎn)測(cè)繪工作不僅在不動(dòng)產(chǎn)登記中發(fā)揮數(shù)據(jù)提供的作用，亦在不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)、權(quán)益糾紛解決中起到依據(jù)支撐的作用。對(duì)此，為進(jìn)一步提升房產(chǎn)測(cè)繪精準(zhǔn)性，務(wù)必做到以相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范為依據(jù)，充分運(yùn)用現(xiàn)代化測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)相關(guān)信息、參數(shù)的全面測(cè)繪。

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