論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)整策略

張瑾

摘要：縱觀我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以直接影響我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。因此，在當(dāng)今這個(gè)時(shí)代，一定要確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展，進(jìn)而確保我國整體經(jīng)濟(jì)處于健康、穩(wěn)定狀態(tài)，促進(jìn)居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量穩(wěn)步提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);宏觀調(diào)控;城市化

住房問題一直是人們重點(diǎn)關(guān)注和討論的問題。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，有效的提升了人們的生活水平，推進(jìn)了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其在當(dāng)前循環(huán)經(jīng)濟(jì)背景下，綠色環(huán)保理念已經(jīng)得到了廣泛普及，這就需要房地產(chǎn)行業(yè)緊跟時(shí)代發(fā)展的步伐，積極的進(jìn)行改革，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式，將循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念融入到日常經(jīng)營管理之中，從而實(shí)現(xiàn)自身管理水平的提升，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素

1.1 市場內(nèi)部供需關(guān)系

主要誘因是，房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系不平衡，導(dǎo)致前期投入資金難以在短時(shí)間內(nèi)回收，這必定會(huì)引發(fā)供需關(guān)系方面的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場內(nèi)部經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。因在很長一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢良好，吸引了眾多企業(yè)參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場，形成了更為激烈的市場競爭環(huán)境，企業(yè)發(fā)展需要同時(shí)面臨來自同行業(yè)的競爭和市場環(huán)境的影響，這無疑會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展帶來一定的影響，因參與競爭的企業(yè)逐漸增多，房地產(chǎn)市場的供需不平衡現(xiàn)象也愈發(fā)明顯，致使經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度加大。同時(shí)，金融體系的變革也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不同程度的影響，而此種影響也會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

1.2 社會(huì)因素

社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的快速提升，人們對(duì)物質(zhì)生活的品質(zhì)也提出了更高的要求，住房作為人們重要的生活和活動(dòng)場所，不僅需要滿足最基本的舒適性以及功能性需求，還要滿足美觀性和區(qū)域性的需求。這些對(duì)住房所提出的新需求也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來影響。

1.3 金融市場

因房地產(chǎn)事業(yè)關(guān)系到城鎮(zhèn)化建設(shè)以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，因此在很長一段時(shí)間內(nèi)，加大了對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)的扶持力度，從市場層面來說，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展會(huì)受到金融資本的直接影響，在資本投入不足的情況下，便有可能阻礙房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，從而引發(fā)一系列的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了其在發(fā)展的各個(gè)階段均需要大量的資金作為支持，一旦遇到資金供應(yīng)不足的現(xiàn)象便會(huì)影響其開發(fā)與建設(shè)。為保障資金的有效供應(yīng)，部分企業(yè)會(huì)采取融資和貸款的方式獲得資金支持，因而金融市場的發(fā)展必定會(huì)帶來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)整的要點(diǎn)

2.1 加強(qiáng)社會(huì)福利體系建設(shè)

目前，國民對(duì)購房的執(zhí)念有很大一部分原因是來自于對(duì)未來危機(jī)的不確定性，而這種危機(jī)感是由于社會(huì)福利體系不夠完善帶來的。目前我國在醫(yī)療保險(xiǎn)制度、養(yǎng)老制度、公益制度、教育制度等方面都還有很大的上升空間。例如，養(yǎng)老制度的不完善使得“以房養(yǎng)老”的觀點(diǎn)深入人心，中老年人急于買房;教育的不公平使得學(xué)區(qū)房價(jià)格飆升等。這一系列現(xiàn)象固然帶動(dòng)了房地產(chǎn)的交易，但長期看來并不是一個(gè)好的趨勢。因此，加強(qiáng)社會(huì)福利體系建設(shè)，利用財(cái)政支出調(diào)整區(qū)域間的差距，降低國民的危機(jī)感，從而使國民理性購房、按需購房。

2.2 重點(diǎn)調(diào)整房地產(chǎn)投資市場

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著高收益的可能，因此吸引了一大批投資者的青睞，在眾多投資者中，有理性的長遠(yuǎn)投資，也有卷一波走人的惡意投資。政府要對(duì)市場中的投資方進(jìn)行甄別，提高市場準(zhǔn)入門檻和投資的機(jī)會(huì)成本，杜絕惡意風(fēng)投，同時(shí)引導(dǎo)社會(huì)正確輿論，糾正民眾將買房作為唯一投資升值手段的錯(cuò)誤觀念，減少炒房現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

2.3 分區(qū)域針對(duì)性調(diào)整

基于不同區(qū)域的發(fā)展水平差異，國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，不能直接“一刀切”，要因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地理環(huán)境來進(jìn)行宏觀調(diào)整。例如房產(chǎn)稅收，針對(duì)不同區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，避免對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)造成傷害，利用區(qū)域差異化財(cái)政政策，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展。

2.4 合理防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要建立規(guī)劃不完全的信貸問題上，在借貸工作中需要做好比例的控制和審批能力增加的工作，尤其是控制“假按揭”現(xiàn)行的出現(xiàn)。另外針對(duì)于其他方面的風(fēng)險(xiǎn)可以采取以下措施進(jìn)行處理。

第一，分散房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)，把房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)，向其他單位進(jìn)行分散。借助多單位組合成小集體的方式，把風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偅瑴p少個(gè)體單位風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生壓力。房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響范圍、量不是持續(xù)擴(kuò)大的，影響的范圍、量都是有規(guī)定的。對(duì)此，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際參與人員要妥善分配和規(guī)避處理風(fēng)險(xiǎn)，確保風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，確保有效管理和控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。第二，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分離。有序把風(fēng)險(xiǎn)單位進(jìn)行處理隔離，進(jìn)而合理控制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生過后實(shí)際影響范圍和數(shù)量，杜絕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后產(chǎn)生各項(xiàng)連鎖反應(yīng)，杜絕風(fēng)險(xiǎn)相互關(guān)聯(lián)，進(jìn)而有序降低風(fēng)險(xiǎn)范圍，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。第三，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。在不能有效處理風(fēng)險(xiǎn)時(shí)大多使用此類方法，項(xiàng)目管理部門人員為保障本部內(nèi)部利益，把風(fēng)險(xiǎn)向其他各個(gè)部門進(jìn)行轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。鑒于單位實(shí)際承受和荷載風(fēng)險(xiǎn)能力的大小，單位之間存在的優(yōu)勢也各不相同，進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移過后，有時(shí)不確定風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)給單位或部門產(chǎn)生損失。

3 結(jié)語

綜上所述，宏觀調(diào)控政策是調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要標(biāo)尺，政府應(yīng)善用這一工具，通過宏觀調(diào)整縮小區(qū)域間差距，降低民眾對(duì)炒房的熱情，從而讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)揮其在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性作用，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向更平穩(wěn)、更有序、更合理的方向發(fā)展。

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