推進(jìn)土地資源和資產(chǎn)的集約化經(jīng)營和管理探討

張洪濤

摘要：集約化經(jīng)營與管理，能夠在有限的土地資源中，充分挖掘其使用價值，從而提升土地收益。本文通過分析集約化經(jīng)營與管理的內(nèi)涵與作用，了解其對于我國發(fā)展的重要性，同時分析當(dāng)前管理中存在的不足，來提出相應(yīng)的策略，確保土地的合理運用。

關(guān)鍵詞：土地資源和資產(chǎn);集約化經(jīng)營;管理

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)水平的快速提升，土地資源和資產(chǎn)的重要性也不斷凸顯出來。完善土地資源配置，確保其利用的高效合理性具有十分重要的意義。通過集約化經(jīng)營和管理，能夠促進(jìn)土地資源與資產(chǎn)的合理開發(fā)利用，從而將其作用充分開發(fā)出來，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與完善。

一、土地集約化經(jīng)營和管理內(nèi)涵

所謂土地集約化經(jīng)營管理，就是針對一定范圍內(nèi)的土地面積中，進(jìn)行合理的投資和生產(chǎn)，通過高效先進(jìn)的開發(fā)管理，使得該區(qū)域內(nèi)的土地能夠得到最高收益的經(jīng)營方式。我國對土地的經(jīng)營和管理十分重視，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展也加大了社會對土地的需求量。為了確保土地集約化經(jīng)營和管理的科學(xué)合理性，我國進(jìn)行了專門的立法，同時通過專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督和管理，最大限度地實現(xiàn)土地的開發(fā)利用，避免出現(xiàn)浪費的現(xiàn)象。

土地是主要的是生產(chǎn)要素，要想保障其高效的利用率，可以將土地進(jìn)行合理流動。而集約化經(jīng)營與管理就能夠通過土地的流轉(zhuǎn)來實現(xiàn)，在不改變土地性質(zhì)的前提下，將土地有專業(yè)的經(jīng)營單位進(jìn)行管理，從而實現(xiàn)其合理流轉(zhuǎn)。通過將其所有權(quán)進(jìn)行明確，確定其承包權(quán)，充分利用經(jīng)營權(quán)，來確保土地的有序流轉(zhuǎn)。將土地傳統(tǒng)的分散經(jīng)營進(jìn)行轉(zhuǎn)變，符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢推行集中經(jīng)營。在進(jìn)行土地資源配置時，改變傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體系，采用市場配置比例。通過有償流轉(zhuǎn)的方式，將土地進(jìn)行集中管理并實現(xiàn)其利用的高效性。

二、土地集約化經(jīng)營與管理的作用

（一）促進(jìn)土地商品化，優(yōu)化土地配置

通過有效的經(jīng)營與管理，在國家的宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，將土地資源進(jìn)行合理配置，可以實現(xiàn)土地資產(chǎn)的商品化。在我國體制下的經(jīng)濟(jì)體系中，一般是通過出讓或是劃撥的方式，來決定這土地的使用權(quán)。這一方式過于有著較大的缺點，由于缺少相應(yīng)的競爭力，同時容易出現(xiàn)人為的操作，導(dǎo)致其失去了一定的公平和公正性。加上部分土地資源的收取較少的出讓金，使得國有資產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重的流失現(xiàn)象。因此，如果土地需要采取出讓方式獲得增量土地使用權(quán)的，必須嚴(yán)格按照程序進(jìn)行，以此來提升其商品化。如果土地是采取招標(biāo)或是拍賣的形式進(jìn)行出讓，則需要確保其公正與公開性，拒絕使用協(xié)議的方式，為市場提供良好的競爭環(huán)境，將土地資源配置的最佳效益體現(xiàn)出來。同一塊土地資源如果采取不同的使用途徑，如住宅、商用或是工業(yè)用地等，其最終所產(chǎn)生的價值將會出現(xiàn)較大區(qū)別。因此，為了確保土地使用的最優(yōu)化，應(yīng)確保其使用的合理性。不僅如此，集約化經(jīng)營與管理也能有效促進(jìn)土地向二、三產(chǎn)業(yè)配置進(jìn)行轉(zhuǎn)換，從而改變傳統(tǒng)的配置模式，來滿足經(jīng)濟(jì)改革的需求。

（二）合理利用土地資源

我國雖然地面遼闊，但人口密度相對比較集中，很多地區(qū)的土地資源都非常有限，這也導(dǎo)致了土地資源和資產(chǎn)成為了該地區(qū)中比較稀缺。據(jù)統(tǒng)計，從人均占有土地的角度分析，我國只有全球平均水平的1/3，部分地區(qū)甚至更為嚴(yán)重。因此，將有效的土地資源合理開發(fā)利用就起著關(guān)鍵作用。通過集約化經(jīng)營和管理，能夠打破傳統(tǒng)的土地固定性以及長久利用性，將土地價值充分挖掘出來，采用合理的配置與開發(fā)，現(xiàn)實土地資源的高效利用。

（三）完善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

通過集約化的經(jīng)營與管理，將土地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，從而完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改進(jìn)，最終實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的完善。土地的開發(fā)利用不僅是關(guān)系土地本身的經(jīng)濟(jì)性，更是與社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相連?，F(xiàn)代化的集約化管理，結(jié)合科學(xué)技術(shù)手段，來提升土地的社會效益，確保土地獲得最大收益的同時。提高集約化程度，順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將土地的資源優(yōu)勢充分體現(xiàn)出來，為社會經(jīng)濟(jì)做出巨大的貢獻(xiàn)，最終實現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的完善。

三、當(dāng)前土地集約化管理中存在的問題

雖然推行集約化經(jīng)營與管理，對我國的土地使用有著積極的作用。但在具體實施過程中，受到土地地理位置、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與土地供應(yīng)的不對稱，以及開發(fā)模式落后導(dǎo)致利用率低等現(xiàn)象，這些問題也直接影響著集約化的發(fā)展。

（一）土地資源比例不協(xié)調(diào)，后備資源不足

集約化管理需要對土地資源進(jìn)行協(xié)調(diào)管理、優(yōu)化配置，但當(dāng)前大部分地區(qū)的耕地面積在不斷減少，導(dǎo)致出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的人地矛盾，從而出現(xiàn)土地資源比例不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。這也直接引起了建設(shè)用地資源相對較少，同時后備資源的不足使得土地的操作空間大大縮小。不僅如此，由于土地受到地理位置的限制，部分土地資源的集中性差，分布不均勻，使得其利用率大大降低。而有些土地資源所處的位置相對較偏，以及復(fù)雜的地質(zhì)條件，如洼地、丘陵等情況，嚴(yán)重限制了其開發(fā)利用，降低了其開發(fā)的空間。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地供應(yīng)的不協(xié)調(diào)

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地資源和資產(chǎn)通過合理的內(nèi)部挖潛，并進(jìn)行良好的整治，有效提高了土地的利用率。但過快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致有限的土地不能得到及時的供應(yīng)，使得當(dāng)前的供需出現(xiàn)嚴(yán)重的不協(xié)調(diào)。在進(jìn)行土地的開發(fā)和使用中，有些具有良好發(fā)展前景的建設(shè)項目，由于沒有合適的土地供其開發(fā)，導(dǎo)致項目被擱淺。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會帶來大量的招商引資，但缺少了土地資源的支撐，使得各項目不能進(jìn)行順利的投產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要大量的土地供應(yīng)，但供應(yīng)上的不足使得其發(fā)展不夠協(xié)調(diào)，從而制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）經(jīng)營管理模式落后，利用率低下

土地資源的使用需要順應(yīng)市場和時代的發(fā)展，在當(dāng)前的土地資源的經(jīng)營管理中，政府招商現(xiàn)象比較普遍。企業(yè)在需要用地時進(jìn)行申請，再通過相關(guān)部門進(jìn)行審批，但這中間容易受到人為因素的影響，導(dǎo)致把關(guān)過程不夠嚴(yán)格。從而出現(xiàn)土地使用通過審批，但沒能進(jìn)行及時的開發(fā)利用，以至于市場上出現(xiàn)了審批土地面積大大高于實際開發(fā)土地面積，造成嚴(yán)重的土地資源荒廢現(xiàn)象，使得利用率低下。加上城鎮(zhèn)規(guī)劃不夠科學(xué)，使得資源利用不夠合理。如馬路設(shè)計過寬、過多地建設(shè)公園、廣場等現(xiàn)象，都會造成資源的浪費。區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈不夠完善，也會降低投資興趣，引起土地閑置。不僅如此，在農(nóng)村的集約化管理中也存在著大量田地與房屋的限制現(xiàn)象，這些現(xiàn)象都使得土地利用率降低。

四、土地資源集約化的經(jīng)營與管理策略

（一）加大閑置土地資源的清理和開發(fā)

從上文我們可以知道，土地資源閑置問題是當(dāng)前的主要問題。在集約化經(jīng)營與管理，必須對閑置土地、利用率低的土地進(jìn)行全面的排查，并形成統(tǒng)一的記錄。再根據(jù)發(fā)展需求，以及土地特性做好合理的安排。在處理利用率低的土地問題時，需要分析其具體使用情況，若使用率特別低，但又不滿足回收處理要求的，則可以采取土地的置換，或是將土地用途合理更改，從而來提升土地收益。若閑置較長（一般情況為兩年），則必須進(jìn)行及時的回收處理。同時，滿足回收條件卻沒有進(jìn)行回收的土地，應(yīng)及時收取增值地價，從而促進(jìn)土地的回收利用。

（二）開發(fā)儲備土地

國家會出于戰(zhàn)略考慮，進(jìn)行了一定量的土地儲備，但可以根據(jù)實際需求和儲備量進(jìn)行合適的開發(fā)利用。這就需要政府部門采取合理的規(guī)劃安排，通過正確的引導(dǎo)來將儲備土地供地率提升。同時，在進(jìn)行開發(fā)的過程中，需要嚴(yán)格按照相關(guān)流程進(jìn)行，避免出現(xiàn)使用不當(dāng)導(dǎo)致土地閑置或利用率低。

（三）加強(qiáng)管理，優(yōu)化結(jié)構(gòu)

在集約化經(jīng)營與管理中，需要做好結(jié)構(gòu)的優(yōu)化工作，在提升人們生活水平、滿足生活需求的及基礎(chǔ)上進(jìn)行管理。對于有些項目可以優(yōu)先審核，如急需項目、生態(tài)環(huán)保項目、拆遷小區(qū)以及節(jié)能項目等。若總投資額低于300萬的工業(yè)項目，則不作單獨考慮。不僅如此，針對企業(yè)用地情況，在進(jìn)行土地的管理和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化中，首先要對其閑置土地進(jìn)行清算，并形成相應(yīng)的檔案，作為優(yōu)先處理對象，確保土地資源結(jié)構(gòu)的科學(xué)性。

（四）充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機(jī)制

我國的土地屬于國家所有，但在土地的使用過程中，使用者擁有土地的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、收益權(quán)等。進(jìn)行土地的開發(fā)利用中，滿足整體規(guī)劃的同時，可以更突出市場對土地的不同需求，進(jìn)行合理的流轉(zhuǎn)與交易等。通過市場調(diào)節(jié)，將土地的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確，合理利用經(jīng)濟(jì)杠桿來進(jìn)行土地資源的配置。通過公平、公正、公開的方式，對商用土地進(jìn)行合理的招標(biāo)或拍賣，通過市場將土地資源進(jìn)行優(yōu)化。同時，國家應(yīng)出臺相應(yīng)的規(guī)劃方案以及市場標(biāo)準(zhǔn)，來對土地的配置進(jìn)行正確引導(dǎo)。

五、結(jié)語

眾所周知，土地國有屬于基本國策，因此政府需要根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，做好土地的集約化經(jīng)營與管理。在當(dāng)前的土地資源開發(fā)利用中，受到很多客觀因素的影響，還存在著一定的問題。但我國也在根據(jù)市場的發(fā)展在進(jìn)行不斷的改進(jìn)和完善，從而提升土地的利用率，增加土地收益，為我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)打下建設(shè)基礎(chǔ)。

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