物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題和完善措施探究

張海東

摘要 隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多年的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模也在迅速增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。一方面，企業(yè)數(shù)量、管理面積、營(yíng)業(yè)收入和從業(yè)人員規(guī)模不斷增加，形成了規(guī)模效應(yīng)，但面臨調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略、優(yōu)化提升效益的新課題;另一方面，政府監(jiān)管日趨完善，社會(huì)及民眾對(duì)物業(yè)服務(wù)的關(guān)注和需求更加密切、理性和多樣，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、履行社會(huì)責(zé)任提出了更高的要求。財(cái)務(wù)管理工作貫穿物業(yè)管理服務(wù)的全過程，正視其中存在的問題、積極應(yīng)對(duì)、做好財(cái)務(wù)管理，是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。本文從物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的角度，分析物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)、存在的主要問題，提出在新形勢(shì)下加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策和措施。物業(yè)企業(yè)存在資產(chǎn)運(yùn)作控制能力不足、內(nèi)部控制體系不完善、財(cái)務(wù)人員綜合能力有待提高、財(cái)務(wù)信息化程度尚需提升等問題，需要通過提高物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作管控水平、優(yōu)化完善企業(yè)內(nèi)部控制制度、提高財(cái)務(wù)分析能力、提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)等措施來改進(jìn)。本文旨在為物業(yè)企業(yè)更好地發(fā)展提供參考與借鑒。

關(guān)鍵詞 物業(yè)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;問題;對(duì)策

一、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容與要求

（一）物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容

物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是運(yùn)用專業(yè)知識(shí)、技能和方法，對(duì)企業(yè)資金的籌集、使用和分配活動(dòng)進(jìn)行管理，包括籌資管理、投資管理、營(yíng)運(yùn)資金管理、利潤(rùn)分配管理，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分，貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過程。

物業(yè)管理為社會(huì)大眾提供多類型、全方位、不間斷的過程服務(wù)，涵蓋客服報(bào)修、公共秩序維護(hù)、保潔綠化、設(shè)備設(shè)施維護(hù)等諸多環(huán)節(jié)，是一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，管理服務(wù)過程呈現(xiàn)出多樣性、時(shí)效性，體現(xiàn)在日常紛繁的工作細(xì)節(jié)中。在時(shí)代不斷發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)需求越來越高的新形勢(shì)下，諸多物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理開始主動(dòng)積極使用財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)分析、全面預(yù)算、成本控制等財(cái)務(wù)手段和管理方法，并通過互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理系統(tǒng)和財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)云計(jì)算信息化技術(shù)的應(yīng)用，逐步提高財(cái)務(wù)綜合管理水平，以適應(yīng)全過程管理的需求，財(cái)務(wù)管理在物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目標(biāo)方面發(fā)揮著極其重要的作用。

（二）物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求

營(yíng)運(yùn)資金管理是物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中非常重要的一環(huán)，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量主要包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩個(gè)環(huán)節(jié)。物業(yè)企業(yè)自身初始資金存量較少，為了使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流量?jī)纛~最大化，必須發(fā)揮預(yù)算管理、成本控制等財(cái)務(wù)管理手段的作用，盡量增加現(xiàn)金流入、減少現(xiàn)金流出。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在的主要問題

（一）資產(chǎn)運(yùn)作控制能力不足

多數(shù)物業(yè)企業(yè)為中小規(guī)模，注冊(cè)資本不足，自有房屋、土地等實(shí)物資產(chǎn)資源有限，屬于輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因此創(chuàng)收能力、融資能力受到限制，主要表現(xiàn)為資金管理效率不高、融資能力不足等方面。其主要原因是營(yíng)運(yùn)資金缺乏高效嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碚{(diào)度，不能多渠道安全地使用資金，造成閑置率高，形成資源浪費(fèi)。部分企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款的收取管理缺乏重視，只片面重視提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，而忽視或回避資金催收追繳，導(dǎo)致應(yīng)收賬款收繳率不足100%，持續(xù)形成新的欠費(fèi)，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間延長(zhǎng)，給公司帶來更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)企業(yè)收入的來源主要包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、供暖費(fèi)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)和特約維修等，收入來源單一，盈利能力較弱，因此無法通過公開發(fā)行股票和債券在金融市場(chǎng)上獲得資金。

（二）內(nèi)部控制體系不完善

內(nèi)部控制包括5個(gè)方面：內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息溝通交流、監(jiān)督管理。在開展內(nèi)部控制活動(dòng)的實(shí)踐過程中，許多物業(yè)企業(yè)不能嚴(yán)格有效地執(zhí)行內(nèi)控管理制度，有的甚至放松經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的制衡約束管理，造成風(fēng)險(xiǎn)防范能力欠佳。

物業(yè)企業(yè)無法實(shí)施有效的內(nèi)部控制，主要是組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)缺乏合理性，管理職能重復(fù)或缺失，導(dǎo)致企業(yè)權(quán)力和責(zé)任過度集中或職責(zé)不清，有些企業(yè)為了減少管理成本，往往存在一人兼多職的現(xiàn)象，分權(quán)不明確，不相容崗位未完全分離，同時(shí)針對(duì)重點(diǎn)崗位的監(jiān)管程序沒有有效有序運(yùn)行。實(shí)施企業(yè)內(nèi)部控制方案需要有正常有效的目標(biāo)，在業(yè)務(wù)策劃審核、決策審批、實(shí)施、檢查改進(jìn)等環(huán)節(jié)要權(quán)責(zé)明確、分工制衡、規(guī)范流暢、以有效的制度流程來支持，充分考慮對(duì)例外因素的管控。有些企業(yè)在這方面存在設(shè)計(jì)缺陷，無法有效地控制資金資產(chǎn)，從而增加了貪污、挪用等風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率;部分企業(yè)在運(yùn)行過程中，往往存在先實(shí)施、后完成審批手續(xù)的現(xiàn)象，問題發(fā)生后互相推卸責(zé)任，降低了工作效率、增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)正常發(fā)展。

（三）財(cái)務(wù)人員綜合能力有待提高

受多種因素影響，一些企業(yè)財(cái)務(wù)人員在職業(yè)道德和專業(yè)能力方面有欠缺。有的財(cái)務(wù)人員忽視財(cái)稅法規(guī)，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)處理行為存在隨意性，不能發(fā)現(xiàn)和制止某些不合規(guī)的現(xiàn)象;有些財(cái)務(wù)人員片面就責(zé)權(quán)利與市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比，產(chǎn)生不平衡心態(tài);同時(shí)財(cái)務(wù)人員缺少必要的輪崗替換、經(jīng)常性的專業(yè)培訓(xùn)，造成有的財(cái)務(wù)人員能力不能順應(yīng)環(huán)境和政策變化，降低了財(cái)務(wù)工作的質(zhì)量和效率。此外，物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)部門崗位定編短缺，無法實(shí)現(xiàn)專職和專責(zé)崗位，有些財(cái)務(wù)人員經(jīng)常身兼多職，影響企業(yè)財(cái)務(wù)人員作用的正常發(fā)揮。

（四）財(cái)務(wù)信息化程度和質(zhì)量尚需提升

物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管理報(bào)表不能滿足投資人、管理者層、債權(quán)人、業(yè)主等各方的信息需求，通常只會(huì)根據(jù)納稅申報(bào)的要求披露資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表，缺少對(duì)資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量、盈利能力的信息歸集和深入分析，反映企業(yè)全方位財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)情況的綜合數(shù)據(jù)的高質(zhì)量管理信息不完整。業(yè)務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門基礎(chǔ)信息存在同樣的問題，如客戶信用管理信息、業(yè)主應(yīng)收和欠費(fèi)分析管理信息、項(xiàng)目資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和盈利預(yù)測(cè)、住房維修資金底數(shù)及使用等方面還需完善。有些企業(yè)信息化建設(shè)滯后，數(shù)據(jù)通過人工統(tǒng)計(jì)方法獲得，效率低、易出錯(cuò);有些企業(yè)未實(shí)行全面預(yù)算管理，實(shí)際執(zhí)行與預(yù)算管理有脫節(jié)現(xiàn)象;有的企業(yè)績(jī)效任務(wù)分解不及時(shí)、考核獎(jiǎng)罰導(dǎo)向作用不明顯。以上這些，都不能滿足新形勢(shì)下經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的實(shí)際需求。

三、強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的措施與建議

（一）提高資產(chǎn)運(yùn)作管控水平

首先，要加強(qiáng)資產(chǎn)和營(yíng)運(yùn)資金控制。為了防止出現(xiàn)壞賬、呆賬和錯(cuò)綜復(fù)雜的三角債，物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視營(yíng)運(yùn)資金的回收率，確保經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)100%回款或相關(guān)利益流入企業(yè)，才能形成企業(yè)的真實(shí)資產(chǎn)，為發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的資金保障，因此業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門都要加大資金回收管理力度。在現(xiàn)金流出中，加強(qiáng)資金和預(yù)算管控一直是重要方面，進(jìn)而有效降低成本費(fèi)用，提高企業(yè)資金存量、經(jīng)濟(jì)效益。采取措施減少應(yīng)收賬款、預(yù)付款、存貨和各類流動(dòng)資金占用，對(duì)重點(diǎn)單位的應(yīng)收賬款加強(qiáng)管理，減少壞賬風(fēng)險(xiǎn)，還可利用內(nèi)部銀行實(shí)現(xiàn)資金統(tǒng)一歸集和管理，利用通知存款、結(jié)構(gòu)性存款提高閑置資金的使用效率，降低資金占用成本;合理控制應(yīng)付款項(xiàng)規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率，可以借助信息化技術(shù)，建立內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制，對(duì)資金籌集過程進(jìn)行檢查監(jiān)督，減少資金籌集過程中的損失。

其次，規(guī)范財(cái)務(wù)預(yù)算管理，建立收入、支出預(yù)算管理目標(biāo)體系，實(shí)施收入預(yù)算、資金支出全程跟蹤和監(jiān)控。例如，根據(jù)公司轄區(qū)內(nèi)的歷史收費(fèi)、實(shí)際住戶情況以及上級(jí)政策的調(diào)整等因素，根據(jù)各服務(wù)項(xiàng)目和國(guó)家收費(fèi)價(jià)格編制收入預(yù)算，制定降控成本方案，采用混合預(yù)算等編制方式預(yù)測(cè)指標(biāo)管理模型，對(duì)企業(yè)收入進(jìn)行預(yù)測(cè)和分解下達(dá)，拓展資金渠道，提高資金增長(zhǎng)率。在提高服務(wù)水平的同時(shí)，增強(qiáng)盈利能力，使所有者權(quán)益不斷增加，建立符合資本市場(chǎng)要求的治理機(jī)制，依靠經(jīng)營(yíng)成果、資本積累解決各個(gè)項(xiàng)目單元發(fā)展失衡問題、促進(jìn)發(fā)展;有條件的企業(yè)可依靠金融證券市場(chǎng)，采用發(fā)行債券或股票融資的方式，開拓多種融資渠道。

（二）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，有效控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)高度重視內(nèi)部控制體系建設(shè)，內(nèi)部控制建設(shè)、管理和評(píng)價(jià)監(jiān)督是企業(yè)全員全方位的工作，組織結(jié)構(gòu)要落實(shí)。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制僅僅是其中一個(gè)非常重要的組成部分，必須有健全可行的制度，來保證資產(chǎn)的安全和財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確可靠，提高物業(yè)管理水平和經(jīng)營(yíng)成果。依靠?jī)?nèi)部審計(jì)等手段發(fā)現(xiàn)重大及重要缺陷、風(fēng)險(xiǎn)和隱患，保證企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

具體而言，一是為保證主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的實(shí)現(xiàn)和資金安全，應(yīng)保證資金收費(fèi)制度流程設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，制定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、記錄收取、交存及財(cái)務(wù)核算緊密聯(lián)系，落實(shí)不相容原則。二是針對(duì)物資材料等資產(chǎn)管理和控制，明確劃分崗位權(quán)責(zé)，包括采購量、單價(jià)、驗(yàn)收崗位的控制和制約分離;集中采購、大宗采購和重大項(xiàng)目支出，由使用部門、審計(jì)監(jiān)督部門、采購部門、財(cái)務(wù)部門共同參與招標(biāo)或采用公開招標(biāo)等形式，確保采購過程的透明度和公開性，并按規(guī)定授權(quán)審批，減少浪費(fèi)和不合理采購。相關(guān)部門對(duì)零星采購的供應(yīng)商、價(jià)格、質(zhì)量進(jìn)行篩選、審核。比價(jià)時(shí)注重同價(jià)格的優(yōu)先選擇一般納稅人單位供應(yīng)商合作，以減輕企業(yè)的稅負(fù)。此外，要有效進(jìn)行成本降控，主要在于人工、能源、外包服務(wù)、綠化、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用等方面，職能部門、業(yè)務(wù)單元履職盡責(zé)，將控制手段前置落實(shí)，做到事前、事中、事后過程控制。另外，由于代收代付資金金額大，所以應(yīng)加以高度重視，收取和支付水電費(fèi)容易受到環(huán)境中水電費(fèi)的數(shù)額、計(jì)量器具和管道泄漏等因素的影響，易受審批制度、讀數(shù)表使用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的影響，應(yīng)建立檢查稽核制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏洞。

（三）增強(qiáng)財(cái)務(wù)分析能力，為決策提供可靠信息

為客觀準(zhǔn)確地反映財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算成果、總結(jié)和發(fā)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的不足和問題，從而采取切實(shí)有效的行動(dòng)不斷改善經(jīng)營(yíng)服務(wù)，應(yīng)著重從以下幾個(gè)方面進(jìn)行財(cái)務(wù)分析：

第一，財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期評(píng)估公司的資產(chǎn)負(fù)債和盈利狀況，反映一定時(shí)期內(nèi)所有者權(quán)益、負(fù)債和資產(chǎn)構(gòu)成變化，如實(shí)反映企業(yè)的償付能力、資產(chǎn)狀況、盈利能力等，分析影響的關(guān)鍵因素，從財(cái)務(wù)角度提出建議。

第二，對(duì)占公司業(yè)務(wù)比重較高項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、進(jìn)度控制情況進(jìn)行深入客觀的預(yù)測(cè)分析，財(cái)務(wù)分析要對(duì)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)部門業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)和不足進(jìn)行評(píng)估和提示，及時(shí)向管理層匯報(bào)。

第三，對(duì)企業(yè)的綜合管理水平進(jìn)行評(píng)價(jià)，管理水平最終體現(xiàn)在資產(chǎn)管理水平上，分析資產(chǎn)管理水平可以使物業(yè)企業(yè)在第一時(shí)間掌握資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況，從而相應(yīng)地掌握資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、周轉(zhuǎn)率及盈利能力。

第四，加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和預(yù)算執(zhí)行分析。目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要來自市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的幫助下，預(yù)算制度是有效的，對(duì)企業(yè)不偏離預(yù)期目標(biāo)、抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常重要，可以促進(jìn)企業(yè)合理配置使用資源，為物業(yè)企業(yè)決策者制定出科學(xué)的管理決策和適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提供幫助。

（四）提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

隨著行業(yè)發(fā)展、法治化的深入，對(duì)財(cái)務(wù)人員的水平和質(zhì)量的要求越來越高，稀缺的高素質(zhì)財(cái)務(wù)人才已成為決定物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)工作質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一。提高物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)的主要途徑有幾個(gè)方面：一是提高財(cái)務(wù)人員的入職門檻，從職業(yè)道德、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、管理能力、學(xué)歷和職稱等方面優(yōu)中選優(yōu)，提高人員的福利待遇，幫助其實(shí)現(xiàn)良好的職業(yè)生涯規(guī)劃，留住和吸引優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員為企業(yè)服務(wù)。二是持續(xù)開展財(cái)務(wù)繼續(xù)教育等多種形式的專業(yè)培訓(xùn)，采用網(wǎng)絡(luò)、經(jīng)驗(yàn)交流、對(duì)標(biāo)先進(jìn)等方式提高現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力和管理水平。尤其注重職業(yè)道德和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的增強(qiáng)，樹立忠于職守、愛崗敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作作風(fēng)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范能力，降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)欺詐的可能性。在職業(yè)發(fā)展中，注意培養(yǎng)提拔有德有才、忠誠可靠的后備人才。

（五）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)

一是建立物業(yè)管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將日?？蛻舴?wù)、接報(bào)修、回訪、財(cái)務(wù)收費(fèi)、庫房收發(fā)、統(tǒng)計(jì)查詢、滿意度調(diào)查等管理環(huán)節(jié)納入信息化管理，做到可視化、信息快捷傳遞、量化分析;二是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)核算和分析信息化，例如在原始單據(jù)采集驗(yàn)證、制單、記賬、生成報(bào)表、財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)分析整個(gè)過程中，以“財(cái)務(wù)機(jī)器人”的形式來完成，減少人為操控和誤差，提高效率;三是加強(qiáng)資金收付管理系統(tǒng)建設(shè)，從資金審核、審批、預(yù)算等方面，進(jìn)行嚴(yán)格的管控;四是加強(qiáng)各信息系統(tǒng)間的整合，推進(jìn)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)共享，促進(jìn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)融合，為公司經(jīng)營(yíng)決策提供有力支持。

四、結(jié)語

財(cái)務(wù)管理對(duì)物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)績(jī)效和內(nèi)部管理產(chǎn)生著巨大的影響。物業(yè)企業(yè)要積極面對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的各種問題，建立健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，有效實(shí)施，依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，采用現(xiàn)代管理手段和管理理念，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督、控制和分析的作用，有效提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（作者單位為北京金隅大成物業(yè)管理有限公司）

參考文獻(xiàn)

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