捂盤惜售頑疾必須祛除

易憲容

最近，國內(nèi)房地產(chǎn)市場十分關(guān)注一件事，成都市高新區(qū)因和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為，禁止區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)向該公司及其項(xiàng)目公司提供新增融資、貸款等幫助。

公開資料顯示，2004年和記黃埔地產(chǎn)拿下成都高新區(qū)1036.47畝土地，項(xiàng)目開發(fā)了近16年依舊還有兩期沒完成，成了房地產(chǎn)市場捂盤惜售的“經(jīng)典案例”。

在香港土地制度安排及經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，捂盤惜售是其房地產(chǎn)市場的一種特色，也是房地產(chǎn)開發(fā)商獲取暴利的工具，在其他成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，這種情況也會有，但不像香港市場這樣夸張。以此為工具，香港的房地產(chǎn)開發(fā)商不僅賺得盆滿缽滿，也得以很快控制香港經(jīng)濟(jì)命脈。

1998年內(nèi)地商品房市場啟動之后，一些城市不僅參考了香港的房地產(chǎn)市場模式，地方政府也以各種優(yōu)惠條件吸引香港房地產(chǎn)開發(fā)商投資本地。李嘉誠的長實(shí)公司所購?fù)恋馗潜椴純?nèi)地各主要城市，這也成為當(dāng)時許多城市房地產(chǎn)市場發(fā)展最為重要的起點(diǎn)。

香港房地產(chǎn)開發(fā)商不僅帶來資金、人才、技術(shù)及管理經(jīng)驗(yàn)，更重要是把最有利于房地產(chǎn)商的經(jīng)營理念帶到內(nèi)地。記得在2005年土地招拍掛之前，一些地方政府先在土地一級市場整理了大片土地，然后以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓給他們認(rèn)可的房地產(chǎn)開發(fā)商，一次一大片，房地產(chǎn)開發(fā)商再把這一大塊土地分多期開發(fā)。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商可以用最少的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場（土地出讓金開發(fā)一期交一期款），甚至“空手套白狼”，地方政府則能夠無本生利及啟動當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。即使到了2005年后，這樣的方式也還在繼續(xù)。

正因?yàn)樵诔跗诘姆康禺a(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠一次性低代價(jià)獲得一大片土地并分期開發(fā)，這就為捂盤惜售創(chuàng)造了現(xiàn)實(shí)條件。此外，采取捂盤惜售的經(jīng)營方式還必須滿足一個條件，住房是投資品而不是消費(fèi)品。如果住房是消費(fèi)品，不可投資賺錢，那么購買者的需求有限，住房的價(jià)格也由基本的供求關(guān)系來決定，即供大于求時價(jià)格下跌，反之亦然。對于完全是消費(fèi)品的商品，賣者是不會捂盤惜售的，否則一定會讓商品賣不出去。只有當(dāng)住房是投資品時，其價(jià)格由市場預(yù)期來決定。當(dāng)預(yù)期價(jià)格會上漲時，持有貨者不會輕易賣出，而是等更高的價(jià)格賣出。

在“房住不炒”的市場定位沒有確立之前，內(nèi)地住房市場缺乏對住房的明確定位，更沒有用市場規(guī)則及法律來對投資與消費(fèi)作清楚界定，因此住房既可消費(fèi)又可投資。在這樣一個房地產(chǎn)市場最后一定會發(fā)展成以投資炒作主導(dǎo)，因?yàn)橥顿Y者的出價(jià)永遠(yuǎn)會高于消費(fèi)者。此外，住房與其他商品不同，不僅在于它的不動性，還在于它的唯一性，這有利于房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)性或壟斷性定價(jià)，房地產(chǎn)的居住用途越是向后排，就越可能高定價(jià)。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商永遠(yuǎn)會預(yù)期房價(jià)上漲，特別是十幾年來各城市房地產(chǎn)市場價(jià)格只漲不跌，更是會強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地之后，會盡量捂盤惜售。曾幾何時，這也是一些地方政府愿意看到的，因?yàn)榉績r(jià)越高，土地的價(jià)格也會越高，地方政府的土地財(cái)政收入越大，也為一些尋租行為提供空間。

要祛除捂盤惜售這一頑疾，最關(guān)鍵在于用經(jīng)濟(jì)杠桿來清楚界定住房消費(fèi)與投資的屬性并嚴(yán)格加以區(qū)分。如果不能在稅收上去除住房賺錢功能，房地產(chǎn)開發(fā)商總是有突破現(xiàn)有制度捂盤惜售的沖動。在土地拍賣時，不僅需對土地地塊區(qū)格化，減少土地的分期開發(fā)，還得對土地交易合同作嚴(yán)格限定，比如土地建造住房類型，住房可交易的時間等，減少合同協(xié)定的彈性等。否則，政府有權(quán)力收回合同及土地?！?/p>

（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）