集體土地上不動產(chǎn)登記有關(guān)問題探討

張宏博

摘要：進(jìn)行集體土地不動產(chǎn)登記工作的時候，常常會出現(xiàn)房地權(quán)利人不一致、房屋超建部分不動產(chǎn)登記申請等各種問題，難以保證不動產(chǎn)登記的有效進(jìn)行，需要采取有效措施對其進(jìn)行強(qiáng)化，使集體土地不動產(chǎn)登記的功能效用得以充分發(fā)揮。鑒于此，本文就針對集體土地上不動產(chǎn)登記有關(guān)問題進(jìn)行探究，期望能夠促進(jìn)不動產(chǎn)登記工作的不斷發(fā)展。

關(guān)鍵詞：體土地;不動產(chǎn)登記;問題

中圖分類號：D923.2?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A?文章編號：1672-9129（2020）10-0115-01

近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不動產(chǎn)登記工作受到我國各個行業(yè)的高度關(guān)注，這主要是因為不動產(chǎn)登記能夠保障我國人民的合法權(quán)益，避免因產(chǎn)權(quán)歸屬問題造成經(jīng)濟(jì)損失。通過深入分析集體土地上不動產(chǎn)登記有關(guān)問題，可以提出一些科學(xué)合理的改進(jìn)建議，使集體土地不動產(chǎn)登記工作的整體質(zhì)量得以提升。

1?有關(guān)房屋超建部分的不動產(chǎn)登記申請問題

在房屋工程的建設(shè)過程中，常常出現(xiàn)加層違章、擴(kuò)建違章等問題，導(dǎo)致實際的建筑面積超出了規(guī)劃審批的面積，其中超出的部分未能按照規(guī)定進(jìn)行信息登記。由于工程的實際建設(shè)情況不符合土地審批程序中的內(nèi)容，給集體土地不動產(chǎn)登記工作帶來較大挑戰(zhàn)。根據(jù)我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，若是房屋建筑的層數(shù)或面積超出規(guī)劃許可的范圍，需要及時對其進(jìn)行整改，若未能按期進(jìn)行整改，則要對其進(jìn)行拆除。對于房屋超建部分的不動產(chǎn)登記問題，工作人員必須要充分了解這些問題的產(chǎn)生原因，并做出具有合理性及針對性的處理辦法。首先，應(yīng)及時做好房屋超建相關(guān)手續(xù)的補(bǔ)辦工作，在保證信息資料準(zhǔn)備無誤的情況下，根據(jù)業(yè)務(wù)辦理的流程進(jìn)行不動產(chǎn)登記。②對于無法辦理的房屋超建部分，要求不動產(chǎn)登記工作人員做好工程現(xiàn)場的實地考察工作，對合法用地范圍的房屋建筑進(jìn)行登記，而超出規(guī)定范圍的房屋建筑則不予辦理。

2?有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利人不一致的不動產(chǎn)登記問題

2.1申請審批的建房人與土地使用權(quán)人不一致。建房人與土地使用人不一致的情況是我國不動產(chǎn)登記中的常見問題，需要對其進(jìn)行充分了解，采取合理的措施進(jìn)行處理，從而保證不動產(chǎn)登記工作的有效進(jìn)行。具體來講，需要將建房人與土地使用人一致的原則落實到底，否則要拒絕不動產(chǎn)登記的申請。同時，不動產(chǎn)登記工作人員需要充分考慮到一些建成后房屋的登記業(yè)務(wù)，要求建房人與土地使用權(quán)人做到溝通，通過正常的程序得到土地的使用權(quán)，之后才能夠按照規(guī)定進(jìn)行不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)辦理。只有保證建房人與土地使用人為同一個人之后，才能夠接受不動產(chǎn)登記的申請，對申請人的相關(guān)信息進(jìn)行詳細(xì)記錄。此外，由于不動產(chǎn)登記工作中的糾紛問題較多，不動產(chǎn)登記工作人員必須要做好事前的信息確認(rèn)工作，確保建房人與土地使用人簽訂了書面協(xié)議，方便后續(xù)工作的順利進(jìn)行[1]。

2.2不動產(chǎn)登記的房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致。在進(jìn)行集體土地不動產(chǎn)登記工作的時候，常常會出現(xiàn)登記簿中的房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致的情況，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記工作中的糾紛和矛盾較多，嚴(yán)重影響到不動產(chǎn)登記工作的整體效率。為減少這一問題的發(fā)生，需要在進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時候，要求土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人同時進(jìn)行申請，且需要與授權(quán)人做好溝通，使三方能夠達(dá)成協(xié)議之后，才能夠進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在不動產(chǎn)登記申請人使用相關(guān)的法律文書進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的時候，一旦出現(xiàn)土地使用人未同意的情況，應(yīng)遵循國家的法律規(guī)定或法院的協(xié)助執(zhí)行通知進(jìn)行操作，確保不動產(chǎn)登記工作的合法性，防止出現(xiàn)某一方合法利益受損的情況。對于已經(jīng)做好統(tǒng)一登記的不動產(chǎn)，需要在登記簿上對土地的使用情況進(jìn)行標(biāo)注，防止出現(xiàn)不必要的糾紛和矛盾。

2.3有關(guān)租賃土地的不動產(chǎn)登記問題。根據(jù)以往我國土地使用情況來看，許多建房人在租賃土地上進(jìn)行房屋建造，使得不動產(chǎn)登記面臨著較多隱患，很容易出現(xiàn)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致的情況。租賃土地是指采用租賃的方式從其他土地使用人或政府、村委會獲得一定期限的土地使用權(quán)，其租賃年限處于兩年到十幾年的范圍。由于這些租賃土地上的房屋建筑符合國家法律規(guī)定，且經(jīng)過職能部門的批準(zhǔn)，無法拒絕不動產(chǎn)登記的申請，所以要做好相關(guān)信息的審查工作，保證土地出租方、土地所有權(quán)人、土地部分規(guī)劃許可證書的內(nèi)容相一致，之后才能夠為申請人辦理不動產(chǎn)登記。在租憑土地房屋已經(jīng)做好登記的情況下，必須得到土地使用人、相關(guān)政府部門的同意，之后才能夠接受不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的申請。

3?有關(guān)虛假村鎮(zhèn)工程的不動產(chǎn)登記申請問題

根據(jù)我國集體土地不動產(chǎn)登記的工作情況來看，各個部門的管理較為混亂，很容易出現(xiàn)多頭管理的狀況，且各個部門在監(jiān)管方面投入的力度存在較大差異，所執(zhí)行的審核審批標(biāo)準(zhǔn)也各不相同，難以保證各項工作的質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)信息資料丟失等狀況。同時，由于房屋建后再批的情況較為頻繁，使得房屋建筑的實際面積不符合審批面積，對不動產(chǎn)登記工作產(chǎn)生一定的不良影響。若無法解決這一問題，勢必會加大虛假村鎮(zhèn)工程的發(fā)生概率，不利于不動產(chǎn)登記工作的持續(xù)發(fā)展。目前虛假村鎮(zhèn)工程的不動產(chǎn)登記申請問題體現(xiàn)在以下幾個方面：

①假證真信息。申請人提供的證件是偽造的，但證件上的信息是真實的，導(dǎo)致工作人員很容易做出錯誤的判斷。②真證假信息。申請人能夠提供真實的證件，但是證件上的信息是虛假的。③假證假信息。申請人提供的證件是偽造的，且證件上的信息也是虛假的。

為解決虛假村鎮(zhèn)工程的不動產(chǎn)登記申請問題，需要在檢查申請人提供的證書之后，與相關(guān)單位進(jìn)行溝通，將申請人提供的證書與單位留存的證書進(jìn)行比較，規(guī)避虛假證書進(jìn)行不動產(chǎn)登記的風(fēng)險。若是發(fā)現(xiàn)村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書是偽造的，既要拒絕申請人的業(yè)務(wù)辦理，也要做好申請人的檔案記錄工作，以便能夠?qū)χ貜?fù)提供虛假信息的申請人進(jìn)行重點監(jiān)控。若是申請人不認(rèn)同不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)拒收村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書的行為，可以由法院進(jìn)行鑒定和裁決。同時，申請人能夠提供有關(guān)批準(zhǔn)部門的證明材料，可以將村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書判定為有效文件。

4?結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前我國集體土地上不動產(chǎn)登記工作依舊存在一些問題，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記工作的質(zhì)量無法得到保障，很容易帶來各種各樣的糾紛，既影響到不動產(chǎn)登記工作的正常進(jìn)行，也容易損害相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，所以要充分了解這些問題的成因，發(fā)揮監(jiān)管部門的職能作用，確保審批標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格性，并采取具有針對性的處理措施，從而促進(jìn)不動產(chǎn)登記工作的有效進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅曉虎.集體土地不動產(chǎn)登記有關(guān)問題的思考[J].河南農(nóng)業(yè)，2020（02）：4-5.