物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)研究

朱顯如

摘 要：物業(yè)企業(yè)的主要特征是擁有大量員工，其業(yè)務(wù)的核心是管理小區(qū)和服務(wù)小區(qū)業(yè)主。物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，能有效提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。其中核心內(nèi)容是內(nèi)部控制建設(shè)，但一直以來，我國的物業(yè)企業(yè)由于人員較多，在約束上難以完成，往往出現(xiàn)下級人員虛與委蛇的情況，造成企業(yè)的管理工作名存實(shí)亡。而當(dāng)前內(nèi)部控制建設(shè)的核心是對人員的進(jìn)一步約束，確保相關(guān)人員在工作過程中時刻受到監(jiān)督，不會出現(xiàn)干擾業(yè)主生活的情況，真正成為小區(qū)的服務(wù)者?；诖祟惽闆r，從我國物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制當(dāng)前存在的問題入手，全面展開物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)的研究。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);內(nèi)部控制建設(shè);企業(yè)財務(wù)管理;監(jiān)督機(jī)制

中圖分類號：F293.347 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2020）22-0063-02

內(nèi)部控制是企業(yè)對內(nèi)部管控的一種主要手段，其核心是對企業(yè)的內(nèi)部各部門進(jìn)行有效監(jiān)督，并根據(jù)企業(yè)內(nèi)部各個部門的數(shù)據(jù)情況，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，從而保證企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行正常。但對物業(yè)企業(yè)而言，內(nèi)部控制建設(shè)難度較大，相對于其他企業(yè)，物業(yè)企業(yè)本身人員構(gòu)成復(fù)雜，而且人員繁多，各個小區(qū)的人員較為分散，很難做到對人員的統(tǒng)一管理。我國的物業(yè)企業(yè)管理普遍混亂，部分物業(yè)企業(yè)不僅不能成為業(yè)主的好管家，還會給業(yè)主的生活帶來一定的困擾，導(dǎo)致很多業(yè)主排斥物業(yè)人員，對物業(yè)繳費(fèi)抵觸。為了充分改善這種情況，物業(yè)企業(yè)需要進(jìn)一步調(diào)整企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)內(nèi)容，從根本上杜絕企業(yè)的內(nèi)部控制問題，從而提升企業(yè)的內(nèi)部控制效果。

一、我國物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)存在的問題

1.我國物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制意識薄弱。物業(yè)企業(yè)是建筑企業(yè)的忠實(shí)合作伙伴，其主要是幫助房屋業(yè)主進(jìn)行小區(qū)的統(tǒng)一管理，為業(yè)主提供便利服務(wù)。但由于我國物業(yè)企業(yè)較多，而每一個物業(yè)企業(yè)管理的小區(qū)也較多，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)工作人員的素質(zhì)參差不齊，很多物業(yè)企業(yè)的工作人員存在能力不足、素質(zhì)低下的情況，尤其是部分小區(qū)的安保人員更是行為野蠻粗暴。這是物業(yè)企業(yè)管理問題的集中體現(xiàn)，也給業(yè)主帶來了極大的困擾。然而，很多的物業(yè)企業(yè)對于這些問題的認(rèn)識非常淺薄，所采用的辦法就是簡單地更換人員，但是對于新進(jìn)人員的考核仍舊不及時，從而引發(fā)問題的循環(huán)。其根源是物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層對于物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制工作認(rèn)識不到位，責(zé)任意識非常薄弱。

2.我國物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)薄弱。物業(yè)企業(yè)和其他企業(yè)有著很大不同，其核心是對人員的應(yīng)用，也就直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)難度較大。物業(yè)企業(yè)需要按照自己的發(fā)展進(jìn)行內(nèi)容建設(shè)，每一家物業(yè)企業(yè)都是完全獨(dú)立的，所以物業(yè)企業(yè)想要展開內(nèi)部控制建設(shè)，需要獨(dú)立研究。但由于物業(yè)企業(yè)長期忽略內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容建設(shè)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制工作極其混亂，大多數(shù)不相容的工作內(nèi)容被安排到一處，雖然在一定程度上節(jié)約了人力資源，但卻也讓工作效率大大地降低，而且很多內(nèi)容安排到一處，也讓相關(guān)的工作人員權(quán)力過大，物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層難以對其進(jìn)行約束，造成物業(yè)企業(yè)權(quán)力難以管控的局面出現(xiàn)。

3.我國物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理過程中缺乏有效監(jiān)督。我國的物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的各部門仍舊是物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行直接管理，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)內(nèi)部各部門的監(jiān)管都不夠嚴(yán)格，從而引發(fā)了物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制問題。其核心仍在于物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)為了更好地節(jié)約人力資源，而簡單配置了物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)內(nèi)部沒有合理的監(jiān)督部門，各部門和領(lǐng)導(dǎo)直接對應(yīng)，內(nèi)部審計、內(nèi)部監(jiān)督等工作都成為領(lǐng)導(dǎo)的工作。而領(lǐng)導(dǎo)因?yàn)閷I(yè)知識不足，或者時間有限等，造成內(nèi)部監(jiān)督相應(yīng)工作被一直擱置，也就讓物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制名存實(shí)亡。

4.我國物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制沒有相應(yīng)人才。物業(yè)企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)一直以來都不合理，其核心在于物業(yè)企業(yè)長期以來一直只重視人員數(shù)量，卻忽視人員質(zhì)量。很多物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的固有觀念是，物業(yè)企業(yè)的核心是進(jìn)行小區(qū)的管理，只要相應(yīng)的人員足夠，就可以完成相應(yīng)任務(wù)。同時，低素質(zhì)人員的加入是為了更好地降低薪資，從而保證了低薪資多人員的結(jié)構(gòu)。也因此造成了物業(yè)企業(yè)內(nèi)部人員管理混亂的局面，很多物業(yè)企業(yè)根本沒有內(nèi)部管理的相應(yīng)人才，大部分物業(yè)企業(yè)甚至沒有專門的內(nèi)部管理人員，而部分擁有內(nèi)部管理人員的物業(yè)企業(yè)，也都存在內(nèi)部管理人員能力不足的現(xiàn)象。所以，物業(yè)企業(yè)想要做好內(nèi)部控制建設(shè)工作，就需要引進(jìn)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的內(nèi)部控制人員。

二、我國物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)的主要對策

1.我國物業(yè)企業(yè)必須增強(qiáng)內(nèi)部控制意識。物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制工作，要從思想到行動，逐一落實(shí)，只有做好思想意識建設(shè)工作，才能為后續(xù)的實(shí)際行動打好基礎(chǔ)。目前我國的物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部控制意識方面，需要做好如下兩個方面的內(nèi)容：第一，要盡可能地強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的內(nèi)部控制意識。物業(yè)企業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)層占據(jù)了絕對的控制權(quán)，所以物業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層對于內(nèi)部控制工作認(rèn)識到位，就能促進(jìn)物業(yè)企業(yè)全面推進(jìn)內(nèi)部控制工作。這需要我國的政府部門能給我國的物業(yè)企業(yè)提供相應(yīng)的培訓(xùn)，確保我國的物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能從這些基礎(chǔ)知識以及案例中，了解到內(nèi)部控制工作的重要性。并詳細(xì)地劃分出當(dāng)前物業(yè)企業(yè)存在的問題，哪些是基于內(nèi)部控制工作不到位而出現(xiàn)的，這樣就可以非常好地引起物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視，從而進(jìn)一步進(jìn)行內(nèi)部控制工作的落實(shí)。第二，企業(yè)員工的意識建設(shè)。物業(yè)企業(yè)想要完成內(nèi)部控制建設(shè)，對員工的進(jìn)一步約束是關(guān)鍵，其中意識是最關(guān)鍵的。我國的物業(yè)企業(yè)人員需要進(jìn)行集中培訓(xùn)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層需要聘用專門的內(nèi)部控制指導(dǎo)教師，對物業(yè)企業(yè)的每一個工作人員進(jìn)行集中教育，確保他們能認(rèn)識到內(nèi)部控制的重要性，并清晰地了解自己應(yīng)該如何進(jìn)行工作，從而更好地保證工作的完成。

2.我國物業(yè)企業(yè)必須做好內(nèi)部控制建設(shè)工作。物業(yè)企業(yè)在內(nèi)部控制建設(shè)方面，問題相對嚴(yán)重，主要原因是內(nèi)部工作控制體系不健全，導(dǎo)致內(nèi)部控制工作的進(jìn)一步混亂。目前為了有效解決相應(yīng)問題，應(yīng)該做好如下兩個方面：第一，物業(yè)企業(yè)需要進(jìn)行內(nèi)部控制體系的建設(shè)。物業(yè)企業(yè)始終沒有自己獨(dú)特的內(nèi)部控制體系，需要對其進(jìn)行相應(yīng)的建設(shè)和完善。其中物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)的核心是各種工作的關(guān)聯(lián)性，每一項不同的工作都有自己的關(guān)聯(lián)性。所以，內(nèi)部控制體系的首要任務(wù)是找到各項工作的關(guān)聯(lián)性，并按照關(guān)聯(lián)性進(jìn)行聯(lián)系，這些具有關(guān)聯(lián)性的工作部門需要緊密結(jié)合，從而構(gòu)成完整的物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系。而不相連的或者具有相反特性的工作，則需要徹底分離，要杜絕不相關(guān)的工作相互聯(lián)系的情況，才能有效地增強(qiáng)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系的運(yùn)行效果。第二，物業(yè)企業(yè)要將內(nèi)部控制體系內(nèi)容落實(shí)到各個部門之中。物業(yè)企業(yè)中部門繁多，每一個部門負(fù)責(zé)的工作完全不同，所以每一個部門必須優(yōu)先知道自己在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系之中扮演了什么樣的角色，從而確保物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系能夠真正地滿足日常工作的需求。而各部門也應(yīng)簽署相應(yīng)的責(zé)任書，確保工作出現(xiàn)問題后，能對部門進(jìn)行快速問責(zé)，從而保證內(nèi)部控制體系發(fā)揮既定的效果。

3.我國物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制要實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)只是物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制工作的初期內(nèi)容，在具體的工作過程中，對各個部門的監(jiān)督，是保障物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制體系發(fā)揮作用的關(guān)鍵。其主要可以分為如下兩個方面：第一，責(zé)任落實(shí)到個人，給監(jiān)督提供有力的依據(jù)。在物業(yè)企業(yè)之中，人員非常復(fù)雜，對于每一個物業(yè)企業(yè)工作人員的管控是其中的關(guān)鍵。尤其是物業(yè)企業(yè)工作人員大部分直接面對小區(qū)業(yè)主，如果小區(qū)業(yè)主對其不滿，他們就會破壞整個物業(yè)企業(yè)的形象。所以，物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督體系中要確保每一個內(nèi)部控制人員都被賦予一定的責(zé)任，并在相應(yīng)的崗位進(jìn)行工作，一旦工作出現(xiàn)問題，則可以第一時間找到負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并解決問題。這樣可以保證內(nèi)部控制工作的效果，而且也能對內(nèi)部控制人員進(jìn)行權(quán)利上的約束。第二，對重大問題進(jìn)行連帶責(zé)任問責(zé)。每一個人員都有對應(yīng)的責(zé)任，每一個部門也都有相應(yīng)的責(zé)任，一旦出現(xiàn)了重大問題，就代表部門的監(jiān)管不夠嚴(yán)格。為了更好地保證整個部門的監(jiān)管，需要對相應(yīng)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行層層問責(zé)。首要問責(zé)的目標(biāo)是直接工作人員，然后是其上層領(lǐng)導(dǎo)，連帶問責(zé)到部門的總負(fù)責(zé)人即可，這就可以有效地保證各個部門實(shí)現(xiàn)內(nèi)部監(jiān)管，進(jìn)一步強(qiáng)化工作效果。

4.我國物業(yè)企業(yè)要積極招納內(nèi)部控制人才。物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制工作想要進(jìn)一步地發(fā)揮效果，人才的補(bǔ)充是其關(guān)鍵，能有效地解決相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不足的問題。其具體辦法分為如下：第一，常規(guī)人才招聘。在物業(yè)企業(yè)之中，內(nèi)部控制人才缺乏，所以基層人員也需要大量的招募，這就需要在勞務(wù)市場進(jìn)行人才招聘，這樣可以快速獲得內(nèi)部控制人才，從而滿足企業(yè)的需求。但這些人才自身的能力水平有限，往往無法直接滿足企業(yè)的需求，所以在招聘過程中，還需要對其進(jìn)行嚴(yán)格的考試，能力合格才能上崗。第二，獵頭招聘。當(dāng)前市場中內(nèi)部控制頂尖人才相對缺少，而物業(yè)企業(yè)想要獲得這部分人才，需要采用獵頭招聘的方式，通過高薪、優(yōu)厚待遇的方式確保人才對企業(yè)感興趣，從而加入到企業(yè)之中，這樣可以非常好地彌補(bǔ)物業(yè)企業(yè)在高端人才上的弱項。同時，這些頂尖的人才也能幫助企業(yè)快速完成內(nèi)部控制工作的建設(shè)，確保物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制工作快速發(fā)揮效果。

綜上所述，物業(yè)企業(yè)發(fā)展存在問題嚴(yán)重，其核心在于物業(yè)企業(yè)人員構(gòu)成復(fù)雜，難以有效控制人員的行為，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的口碑一直不佳。同時，物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制工作雖然可以有條理地進(jìn)行內(nèi)容的設(shè)置，但是在具體操作來看，其效果如何，難以保證。尤其是相應(yīng)人才加入物業(yè)企業(yè)后，對于基層物業(yè)人員的管理能否獲得效果，始終令人擔(dān)憂。但我國物業(yè)企業(yè)為了完成現(xiàn)代化建設(shè)，確保其更好地發(fā)展，內(nèi)部控制是必要建設(shè)內(nèi)容之一，也為物業(yè)企業(yè)后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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