未來房地產(chǎn)行業(yè)的新格局

史哲冬

4月15日在我第一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)發(fā)布之日，中央政治局常委召開會議聽取研究經(jīng)濟工作，4月17日召開中央政治局會議，這是繼3月27日、2月21日政治局今年召開的第三次會議，通過會議的精神我們可以知道，目前我國的經(jīng)濟有巨大的韌性和潛力，長期向好的趨勢不會改變。未來我國的任務(wù)依舊是完成決戰(zhàn)決勝脫貧攻堅目標(biāo)任務(wù)，全面建成小康社會，我國的經(jīng)濟未來將會是平穩(wěn)健康的持續(xù)發(fā)展。

房住不炒

4月17日中共政治局會議強調(diào)了要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是對去年12月10-12日中央經(jīng)濟工作會議中確定的要堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，全面落實應(yīng)城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展的繼續(xù)深化，也是落實十九大會議精神房住不炒政策的連續(xù)性和一致性。體現(xiàn)了我黨對房地產(chǎn)的定位一直不變，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。今年上半年海寧、駐馬店、廣州、寶雞、青島等城市都出臺了相關(guān)房地產(chǎn)扶持政策，其中，駐馬店、寶雞降低首付比例，海寧放開外地戶籍購房限制，青島下調(diào)不動產(chǎn)限售年限等。但是，這些政策變動剛剛出臺，“墨跡”還未干，就很快又被撤了下來，未能逃過“一日游”的命運。這意味著，我國各地的房地產(chǎn)市場調(diào)控，將繼續(xù)堅持“房住不炒”的大方向，而不可能再重復(fù)以往那種吸引游資進入房地產(chǎn)市場，推高房價帶動經(jīng)濟數(shù)據(jù)的老路。

4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求各銀行緊急自查房地經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。兩天后的4月22日銀保監(jiān)會在國新辦發(fā)布會上表示，銀行須監(jiān)控資金流向，要堅決糾正貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的行為。同時，銀保監(jiān)會正全力推動深化中小銀行改革和化解風(fēng)險工作。政治局會議指出：積極的財政政策要更加積極有為，發(fā)揮好政策性金融作用。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，緩解融資難融資貴。要加大對重點行業(yè)和中小企業(yè)幫扶力度，救助政策要精準落地，政策要跑在受困企業(yè)前面。

4月23日習(xí)近平總書記在考察西安時強調(diào)：我國經(jīng)濟穩(wěn)中向好、長期向好的基本趨勢沒有改變。要堅定信心、保持定力，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，把實體經(jīng)濟特別是制造業(yè)做實做強做優(yōu)，著力解決發(fā)展不平衡不充分問題。要圍繞產(chǎn)業(yè)鏈部署創(chuàng)新鏈、圍繞創(chuàng)新鏈布局產(chǎn)業(yè)鏈，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展邁出更大步伐。習(xí)近平指出：民生是人民幸福之基、社會和諧之本。要堅持以人民為中心的發(fā)展思想，扎實辦好民生實事。要瞄準突出問題精準施策，做好剩余貧困人口脫貧工作，因地制宜發(fā)展區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)，加快建立防止返貧監(jiān)測和幫扶機制，加強易地扶貧搬遷后續(xù)扶持，多措并舉鞏固脫貧成果。

房地產(chǎn)進入理性平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢

經(jīng)濟下行壓力猶存，地產(chǎn)仍為重要支撐。2019年以來經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，2019年三季度GDP增速回落至6%，11月末社融總規(guī)模223.1萬億元，同比增長10.7%，增速與10月持平，較9月下降0.1個百分點;前10月工業(yè)企業(yè)利潤總額同比下降2.9%，疊加外部沖擊，國內(nèi)經(jīng)濟仍面臨短期的周期性下行和中長期結(jié)構(gòu)性下行壓力。地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，2019年前三季度拉動GDP增長0.2個百分點;考慮地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，對經(jīng)濟實際貢獻率將更高。12月政治局會議強調(diào)“統(tǒng)籌推進穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險、保穩(wěn)定，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間”，穩(wěn)增長仍是2020年重要工作任務(wù)。馬云2019年11月13日，在杭州舉行“第五屆世界浙商大會”上指出：希望我們國家還是要高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因為它是帶動整個經(jīng)濟鏈條的重要因素，通過市場手段來完善。國家行政院的研究院也指出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)占到了中國經(jīng)濟總量的16%，如果算上物流、水泥、鋼鐵、家具、室內(nèi)裝修等等周邊行業(yè)，可以占到經(jīng)濟總量的40%左右。房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟的重要組成部分。2019年7月28日，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第19屆年會主論壇中清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展面臨著非常大的變化。住房市場告別了短缺的時代。市場從關(guān)注數(shù)量到關(guān)注質(zhì)量，從關(guān)注增量到存量，從簡單的開發(fā)到開發(fā)和管理并重，甚至管理變得更加地重要。劉洪玉還談到，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟的重要部分，過去強調(diào)對增長的支撐，未來是對經(jīng)濟穩(wěn)定的支撐是非常重要的。經(jīng)過很長時間的調(diào)控，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸理性，由于政策的嚴厲導(dǎo)致炒房的成本變得很高，甚至是沒有炒房的空間存在，國家寬松的貨幣政策也并沒有流向樓市，從政府發(fā)布的限售，限購，限貸政策，再到各地政府頒布的禁止任何形式的融通資金參與各房企買地甚至是交保證金的規(guī)定，無論從需求端到供給端，經(jīng)過16年的暴漲以后，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，并且長期也不會放松。金融工具幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低資金和運營成本，防止房地產(chǎn)企業(yè)由于過高的成本導(dǎo)致經(jīng)營出現(xiàn)問題，而帶來收縮規(guī)模和破產(chǎn)的情況。從而不是保就業(yè)的任務(wù)。

房地產(chǎn)的繁榮只是暫時性的

今年上半年各地土拍市場地王頻現(xiàn)，土地價格屢屢攀高，上海，廣州，成都，紹興均出現(xiàn)了城市近兩三年沒出現(xiàn)的地王，寧波，東莞，常州，西安等城市的土地出讓金較去年相比大幅提高，同時溢價率也較去年增長較多。今年3月27日，在融創(chuàng)2019年業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌表示，今年二三月份地價還是比較堅挺的，溢價率比去年下半年有上升，而且都是熱點城市，所以大家去搶，因此地就貴了。同時孫宏斌還判斷今年將是洗牌年，今年并購的機會遠遠超過以往任何一年，但優(yōu)質(zhì)并購標(biāo)的不是很多。3月31日，美的置業(yè)2019年業(yè)績發(fā)布會上，主席郝恒樂指出，目前土地市場雖急劇升溫，但仍有很大的不確定性，公司堅持不拿高價地，也不會激進地不顧項目的財務(wù)測算結(jié)果拿地。萬科在2019年業(yè)績發(fā)布會上，董事會秘書朱旭指出：面對現(xiàn)今這種不確定的外部環(huán)境，我們希望多保留點現(xiàn)金在手，以應(yīng)對不確定性。通過統(tǒng)計分析2月1日-4月10日，TOP50房企中有29家企業(yè)在公開市場上減少拿地。其中，減少幅度大于50%的有17家房企，代表的房企有融創(chuàng)，綠地、萬科、中海、龍湖等大型房地產(chǎn)企業(yè)，他們與去年同期拿地的數(shù)量相比有了大規(guī)模的下降，但招商蛇口、華潤置地、保利集團、綠城集團、龍光地產(chǎn)，華發(fā)地產(chǎn)較去年拿地的頻率爭奪，尤其是華發(fā)地產(chǎn)，今年截止到4月10日已經(jīng)獲得土地28宗，較去年的2宗土地提升了1351%。從拿地面積來看，民企優(yōu)勢突出。數(shù)據(jù)表明，在這130宗溢價率大于10%的宅地中，國有企業(yè)僅拍下了29宗，按宗數(shù)計占比22%，按建面計占比27%，由此可見民營企業(yè)拿走了大部分的高溢價地塊，較為激進。從拿地金額來看，國企、民企勢均力敵。盡管民企在拿地數(shù)量上占優(yōu)勢，但國企所拍下的29宗宅地成交金額達705億，占總金額的48%，與民營企業(yè)差距甚小。從溢價率來看，國企穩(wěn)健謹慎，民企奪地激進。對于溢價率小于30%的地塊，國企、民企占比分別為50%和39%，但對于溢價50%-100%之間的地塊，民企占比是國企的2倍有余。

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

針對目前的國內(nèi)外形勢以及企業(yè)目前的體量，結(jié)合公司的發(fā)展情況，面對復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境，公司應(yīng)做到保持投資定力，不被目前暫時的火熱亂了陣腳，積極準備，科學(xué)合理地獲取土地，繼續(xù)跟蹤基本面優(yōu)秀城市的土地出讓情況，積極使用多類型金融工具，不斷降低公司運營成本，靈活運用自有資金，在滿足公司運營和投資的情況下，提升融資水平能力。加大重點區(qū)域的跟蹤，充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，深化投資策略，研判市場發(fā)展方向，提高對政治和市場的敏感性，積極做出合理判斷。

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