海南休閑型共享農(nóng)莊土地利用政策研究與實(shí)踐①

方圓張卓林

(1北京土人城市規(guī)劃設(shè)計(jì)股份有限公司北京100080;2北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司北京100010)

截至2019年4月底，海南省共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)200個(gè)、村級(jí)行政單位2 657個(gè)和自然村18 700個(gè)［1］，鄉(xiāng)村的建設(shè)和發(fā)展在海南省具有舉足輕重的地位。但2018年海南的農(nóng)民可支配收入（13 989元）仍低于全國(guó)平均水平628元，收入增速（5.8%）也較全國(guó)平均低了0.8個(gè)百分點(diǎn)。2017年中央一號(hào)文件首次提出了田園綜合體的概念。同年8月，海南省出臺(tái)了《關(guān)于以發(fā)展共享農(nóng)莊為抓手建設(shè)美麗鄉(xiāng)村的指導(dǎo)意見》，依托海南島得天獨(dú)厚的氣候和生態(tài)優(yōu)勢(shì)，大力推進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)，加快農(nóng)民收入增速，提高廣大農(nóng)民的生活水平，探索鄉(xiāng)村建設(shè)和旅游業(yè)協(xié)同發(fā)展的新途徑。2018年和2019年，海南省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳先后推出了兩批共享農(nóng)莊創(chuàng)建試點(diǎn)。

目前，對(duì)于共享農(nóng)莊的研究并不少，國(guó)內(nèi)學(xué)者從機(jī)制、模式、盈利方式等多個(gè)角度做了較為翔實(shí)的研究分析，但針對(duì)其實(shí)施落地的研究并不充分，建設(shè)用地指標(biāo)緊缺成了大部分休閑型共享農(nóng)莊建設(shè)的瓶頸。共享農(nóng)莊由于其特殊性，在解決土地資源方面存在與傳統(tǒng)供地方式差異明顯的創(chuàng)新途徑。因此，本研究將聚焦于這個(gè)核心問題，整理總結(jié)相關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合作者在海南保亭南梗共享農(nóng)莊規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，探究海南省共享農(nóng)莊的土地利用模式，為規(guī)劃實(shí)施落地提供參考意見。

1 共享農(nóng)莊的概念與特征

1.1 基本概念

2018年4月，海南省農(nóng)業(yè)廳發(fā)布《海南共享農(nóng)莊建設(shè)規(guī)范》，明確了共享農(nóng)莊的定義：以充分涵蓋農(nóng)民利益的經(jīng)濟(jì)組織形式為主要載體，以各類資本組成的混合所有制企業(yè)為建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體，以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)為支撐，以農(nóng)業(yè)和民宿共享為主要特征，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)、服務(wù)功能于一體，讓農(nóng)民充分參與和受益的鄉(xiāng)村振興綜合經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式［2］。

1.2 主要特征

根據(jù)定義可以看出共享農(nóng)莊與“田園綜合體”的主要區(qū)別，在于強(qiáng)調(diào)“莊園化”和“共享經(jīng)濟(jì)化”。前者不僅是體現(xiàn)三產(chǎn)融合的產(chǎn)業(yè)形態(tài)［3］，也明確了農(nóng)莊由田園和旅游接待設(shè)施共同組成的空間特征。而后者的運(yùn)營(yíng)模式是強(qiáng)調(diào)通過高效網(wǎng)絡(luò)化連接資源供需主體的去中介化和再中介化過程［4］，使供給方的閑置資源借助網(wǎng)絡(luò)等第三方平臺(tái)將使用權(quán)暫時(shí)性轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的社會(huì)化，并通過提高存量資產(chǎn)的使用效率為需求方創(chuàng)造價(jià)值，其中就包含具有生產(chǎn)、承載、景觀等多種功能［5］的土地資源。但由于建設(shè)用地指標(biāo)緊缺，存在與傳統(tǒng)供地方式不匹配等法律障礙［6］，限制了共享農(nóng)莊的土地利用。

1.3 研究對(duì)象

在《指導(dǎo)意見》中，共享農(nóng)莊被分為產(chǎn)品訂制型、休閑養(yǎng)生型、投資回報(bào)型、扶貧濟(jì)困型、文化創(chuàng)意型5種，從本質(zhì)上可以歸納為兩大類：一是以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，包括產(chǎn)品定制型與投資回報(bào)型。其前提條件是村莊農(nóng)業(yè)產(chǎn)值本身特別高，發(fā)展模式的基礎(chǔ)是農(nóng)用地的統(tǒng)一化經(jīng)營(yíng)，按現(xiàn)用途管理，不征收、不轉(zhuǎn)用，沒有用地相關(guān)問題，實(shí)施操作性也較為容易；二是以休閑為主，包括休閑養(yǎng)生型和文化創(chuàng)意型，一般是以土地或者村莊的景觀、生態(tài)、文化資源或游樂活動(dòng)為主要吸引點(diǎn)。這種類型的共享農(nóng)莊，農(nóng)業(yè)耕作只是作為文化符號(hào)吸引游客。休閑型共享農(nóng)莊通過生活、體驗(yàn)、購(gòu)物、餐飲、住宿等核心功能板塊的建設(shè)形成完善的旅游服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)，是三產(chǎn)融合的莊園化體現(xiàn)，也是現(xiàn)階段大部分農(nóng)業(yè)產(chǎn)值一般的村莊開發(fā)建設(shè)的主要方向，是本文討論的重點(diǎn)研究對(duì)象。

2 存在問題

休閑型共享農(nóng)莊收益高，投資也相對(duì)更大，需要基于游客需求而進(jìn)行各類休閑產(chǎn)品和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，因此相比于生產(chǎn)型共享農(nóng)莊，休閑型共享農(nóng)莊對(duì)于建設(shè)用地資源的需求更為強(qiáng)烈，供地問題往往是項(xiàng)目落地的關(guān)鍵。但在現(xiàn)有土地制度下，建設(shè)用地指標(biāo)緊缺、集體農(nóng)地流轉(zhuǎn)的難度大，大部分共享農(nóng)莊的業(yè)態(tài)都停留在初級(jí)的餐飲和銷售，住宿和其他休閑功能涉及較少，旅游吸引力不足。同時(shí)，部分企業(yè)由于缺少建設(shè)用地望而卻步，村民閑置資源的使用權(quán)不能實(shí)現(xiàn)有效共享，整體性開發(fā)有難度，農(nóng)民收入不能得到提升。如何解決土地資源短缺這一制約因素，成為共享農(nóng)莊現(xiàn)階段亟待研究的重要課題。

3 解決策略

3.1 盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地

海南農(nóng)村居民點(diǎn)用地現(xiàn)狀集約利用水平低，布局分散，土地利用效率低，閑置浪費(fèi)現(xiàn)象普遍且十分嚴(yán)重。2015年海南省農(nóng)村人口398.40萬，農(nóng)村居民點(diǎn)用地120 856.71 hm2，人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地296㎡［7］，是《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（GB50188—93）確定的人均150㎡的兩倍。

對(duì)村居民點(diǎn)建設(shè)用地進(jìn)行集約化、標(biāo)準(zhǔn)化的整合，將整治后“富余”的土地資源進(jìn)行有效合理地利用，是共享農(nóng)莊土地資源獲取的重要方式。在符合市縣總體規(guī)劃和村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)，允許這些富余建設(shè)用地采取入股、聯(lián)營(yíng)、整合、置換等方式，重點(diǎn)支持發(fā)展休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)及農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展［8］。

同時(shí)，相關(guān)政策文件也支持有條件的市縣、農(nóng)墾農(nóng)場(chǎng)通過盤活農(nóng)村及農(nóng)場(chǎng)閑置房屋、集體建設(shè)用地、開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)、“四荒地”和廠礦廢棄地、磚瓦窯廢棄地、道路改線廢棄地、閑置校舍、村莊空閑地、可用林場(chǎng)和水面、邊遠(yuǎn)海島等資產(chǎn)資源發(fā)展“共享農(nóng)莊”［9］。

3.2 以點(diǎn)狀供地的形式增加土地供應(yīng)

共享農(nóng)莊雖然以利用現(xiàn)有存量集體建設(shè)用地為主，但這種方式存在3個(gè)問題：第一，存量土地往往無法滿足建設(shè)規(guī)模要求；第二，存量閑置土地的流轉(zhuǎn)工作存在較大的阻力，第三，集體建設(shè)用地只能租賃，不能作為投資公司的固定資產(chǎn)，企業(yè)無法通過其得到融資。所以無論從運(yùn)營(yíng)或者招商的角度都不可避免地要利用新增建設(shè)用地，而在“僧多粥少”的背景下如何獲得新增建設(shè)用地是目前共享農(nóng)莊面臨的最大難題。

首先，單列共享農(nóng)莊新增集體建設(shè)用地指標(biāo)。完善新增建設(shè)用地保障機(jī)制，以地域資源環(huán)境承載能力為底限，將年度新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)確定一定比例，用于支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展［10］，重點(diǎn)支持發(fā)展“共享農(nóng)莊”。

其次，傳統(tǒng)整片供地方式涉及到原有居民的搬遷補(bǔ)償，投資量大、實(shí)施周期長(zhǎng)、搬遷困難，令投資方望而興嘆。2018年初，海南省《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》中提出：積極探索在百鎮(zhèn)千村、共享農(nóng)莊以及其他旅游項(xiàng)目設(shè)施建設(shè)中，主體項(xiàng)目周邊用地保持原貌的情況下，采取分散化塊、點(diǎn)狀分布的方式“點(diǎn)狀供地”，進(jìn)一步提升土地利用的精細(xì)化、精準(zhǔn)化、集約化程度［11］。點(diǎn)狀供地的優(yōu)勢(shì)很多，首先，其地塊組合靈活，可以根據(jù)實(shí)際功能要求和需求量進(jìn)行供給，可節(jié)約大量建設(shè)用地資源；其次，點(diǎn)狀供地的土地價(jià)格計(jì)算是以基地面積來核算真正的用地指標(biāo)，再根據(jù)土地價(jià)值核算土地價(jià)格［12］，可為投資方節(jié)約土地成本，并將更多的資金投入到旅游服務(wù)設(shè)施中，提高共享農(nóng)莊的服務(wù)品質(zhì)。

3.3 土地三權(quán)分置，調(diào)動(dòng)多元化主體共同發(fā)展

圍繞共享農(nóng)莊的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和使用，投資方、運(yùn)營(yíng)方、村民、候鳥人群和來自城市的消費(fèi)者都將在農(nóng)莊的發(fā)展中起到重要作用，而在這個(gè)過程中，鄉(xiāng)村的集體土地配置效率會(huì)得到大大提高，最終形成土地的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置，經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的格局，堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)，調(diào)動(dòng)多元化主體共同發(fā)展共享農(nóng)莊的積極性。

各方在共享農(nóng)莊發(fā)展中的組合方式主要有3種：一是村集體、村民獨(dú)資建設(shè)，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)；二是村集體、村民與其他主體合作，村集體、村民以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)或村集體建設(shè)用地使用權(quán)等入股，其他主體以貨幣出資并進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；三是村集體、村民將入地經(jīng)營(yíng)權(quán)等以租賃等方式流轉(zhuǎn)給其他主體，其他主體出資并進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)?？傊?，其組合方式是靈活的，多樣的。未來各類資本組成的混合所有制企業(yè)也可以成為建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體，使共享農(nóng)莊土地的利用主體具有開放性特點(diǎn)。

3.4 拓展土地的多元功能以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

共享農(nóng)莊指導(dǎo)思想要求實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生同步”，對(duì)土地的復(fù)合利用和產(chǎn)業(yè)融合提出了更高的要求，在土地功能方面的重大轉(zhuǎn)變和突破，使其土地利用效率大為提高。共享農(nóng)莊項(xiàng)目中，由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)單一利用土地的生產(chǎn)功能，轉(zhuǎn)向綜合利用土地的生產(chǎn)、承載、景觀、生態(tài)、文化等功能。因此，依托農(nóng)業(yè)拓展的農(nóng)事體驗(yàn)、觀光旅游、科普教育、休閑體驗(yàn)、示范推廣等旅游項(xiàng)目需求明顯增加。在開發(fā)建設(shè)中，可以將部分或整村的農(nóng)林用地和河湖坑塘等農(nóng)業(yè)資源由運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一管理，消費(fèi)者可以通過運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行租賃或認(rèn)養(yǎng)，其農(nóng)民或企業(yè)員工在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中為消費(fèi)者提供系列服務(wù)。

3.5 實(shí)現(xiàn)“農(nóng)地＋民宿”的時(shí)間分配式共有

對(duì)于消費(fèi)者而言，共享農(nóng)莊的消費(fèi)者多為“候鳥”人群和城市居民，他們不以農(nóng)業(yè)為生，而是以休閑度假為目的在共享農(nóng)莊內(nèi)短期居住，其承租農(nóng)地的目的也在于參與農(nóng)事體驗(yàn)，獲取更為健康新鮮的農(nóng)產(chǎn)品或更為放松的休閑時(shí)間。

簡(jiǎn)言之，消費(fèi)者來到共享農(nóng)莊獲取的主要是土地、民宿等設(shè)施的短時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)，其余時(shí)間，土地仍可用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。這樣就實(shí)現(xiàn)了企業(yè)、農(nóng)戶、不同消費(fèi)者對(duì)土地、設(shè)施的時(shí)間分配式共有，提高了各類資源的使用效率。

3.6 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)

2018年年底，《土地管理法修正案（草案）》（下稱“草案”）刪去了現(xiàn)行《土地管理法》中關(guān)于“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地”的規(guī)定［13］。鄉(xiāng)村中存在的建設(shè)用地包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益性用地和農(nóng)村宅基地3類，未來都可用于建設(shè)休閑度假項(xiàng)目。海南文昌允許村集體有償收回農(nóng)戶自愿退出的宅基地，并轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市［14］，已有七塊地成功入市，未來有望在全省得以推廣。

4 項(xiàng)目實(shí)踐：海南保亭南梗共享農(nóng)莊規(guī)劃

4.1 項(xiàng)目基礎(chǔ)情況

南梗村共享農(nóng)莊位于保亭黎族苗族自治縣響水鎮(zhèn)，規(guī)模為254.8 hm2，其中包含南梗村小組88.4 hm2集體用地（含建設(shè)用地、經(jīng)濟(jì)林地和耕地）、南春經(jīng)濟(jì)場(chǎng)165.67 hm2（國(guó)有林場(chǎng)）、南春水電站0.73 hm2（國(guó)有建設(shè)用地）五類土地類型。項(xiàng)目所在的南梗村是黎族村莊，以農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，種植冬季瓜菜、檳榔、橡膠、益智等經(jīng)濟(jì)作物，經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉步維艱。2016年集體經(jīng)濟(jì)收入10 025元，全村人均可支配收入約5 898元，約是全國(guó)平均收入水平的40%，屬貧困村。政府采取的扶貧策略是向貧困戶發(fā)放特色農(nóng)畜生產(chǎn)資源，但農(nóng)民缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和銷售渠道，無法達(dá)到脫貧致富的目標(biāo)。

項(xiàng)目建設(shè)的主要目標(biāo)是采取整村開發(fā)模式，以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為基礎(chǔ)，依托優(yōu)越的山水林田自然資源，以健康南藥、田園生活為核心價(jià)值資源，以小環(huán)境干擾為前提，發(fā)展以生態(tài)、生產(chǎn)、生活和諧統(tǒng)一為康養(yǎng)主題的休閑養(yǎng)生型共享農(nóng)莊，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，最終成為海南“精準(zhǔn)扶貧”的樣板項(xiàng)目。本項(xiàng)目是海南省首個(gè)扶貧型共享農(nóng)莊試點(diǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)已在開工建設(shè)中。

4.2 項(xiàng)目共享模式與開發(fā)模式

4.2.1 共享模式

當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與到共享農(nóng)莊體系主要通過兩大途徑：土地使用權(quán)共享和工時(shí)共享。土地使用權(quán)共享——農(nóng)民出讓自己持有閑置宅基地、農(nóng)地、林地和集體用地使用權(quán)入股合作社，合作社代表集體與企業(yè)合作，完成旅游項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，農(nóng)民通過股份分紅獲利。工時(shí)共享——農(nóng)忙期農(nóng)民參與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)，獲得勞務(wù)收入。農(nóng)閑期通過培訓(xùn)，將部分農(nóng)民雇傭成工作人員（臨時(shí)演員、自然教育助教老師、旅游服務(wù)人員等），解決農(nóng)民就業(yè)問題，獲得工資性收入。

消費(fèi)者可以購(gòu)置農(nóng)莊度假單元物業(yè)，簽署使用權(quán)期限使用度假設(shè)施及附屬農(nóng)田?？梢垣@得勞作體驗(yàn)自行管理農(nóng)田產(chǎn)出，或雇傭農(nóng)民幫忙打理獲得土地產(chǎn)出，通過冷鏈物流到家。

4.2.2 開發(fā)模式

項(xiàng)目的具體開發(fā)模式為：引入兩級(jí)開發(fā)主體，一級(jí)開發(fā)主體由海南扶貧投資開發(fā)有限公司與農(nóng)民合股組成運(yùn)營(yíng)公司，村民以土地入股，主要建設(shè)和經(jīng)營(yíng)公共服務(wù)設(shè)施、大眾化的旅游配套設(shè)施（餐飲、民宿等），發(fā)展以康養(yǎng)休閑、黎藥文化、田園生活、自然教育為主的旅游體驗(yàn)項(xiàng)目。二級(jí)開發(fā)主體通過租賃、眾籌等多種方式從一級(jí)開發(fā)主體獲得土地的使用權(quán)，依托山林、溪流等自然資源，開發(fā)定制化、特色化、小眾的鄉(xiāng)村旅游設(shè)施（特色民宿等）。一級(jí)開發(fā)主體通過規(guī)劃、準(zhǔn)入業(yè)態(tài)等多要素監(jiān)管二級(jí)開發(fā)主體的建設(shè)活動(dòng)。

4.3 主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及其土地獲取和利用方式

4.3.1 百畝百莊民宿

南梗村的6.93 hm2農(nóng)田是景觀資源最好的區(qū)域，以田園景觀為環(huán)境，街巷鄉(xiāng)居為空間特征，提供體驗(yàn)式農(nóng)業(yè)康養(yǎng)度假，形成核心項(xiàng)目百畝百莊民宿。百畝百莊中的民宿部分的土地獲取和利用方式為盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，同時(shí)實(shí)現(xiàn)“農(nóng)地＋民宿”的時(shí)間分配式共有，另外也實(shí)踐了土地的三權(quán)分置，實(shí)現(xiàn)土地的多元功能和一、三產(chǎn)業(yè)的高度融合，具體操作如下。

（1）先期整合現(xiàn)狀閑置資源，選取部分荒廢院落或集體建設(shè)用地進(jìn)行改建或重建，植入休閑服務(wù)功能，并對(duì)村莊布局進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，提升整體環(huán)境及公共設(shè)施服務(wù)。

（2）后期南梗村整體騰退搬遷，再進(jìn)行整體生態(tài)化民宿建設(shè)，村集體將集體建設(shè)用地（圖1）以使用權(quán)出租或入股方式參與到共享農(nóng)莊中。

圖1百畝百莊盤活的一處集體建設(shè)用地

（3）現(xiàn) 狀 的6.93 hm2農(nóng) 田 區(qū) 域 以333.3～666.7 m2為單元分塊，結(jié)合農(nóng)莊民宿組合成“一畝一戶”的共享農(nóng)莊單元（圖2）租賃給“候鳥”或城市居民消費(fèi)者。由消費(fèi)者和農(nóng)業(yè)專家指導(dǎo)決定在每個(gè)單元的農(nóng)地里進(jìn)行何種作物種植，種植的農(nóng)產(chǎn)品收獲后將果實(shí)交付給委托管理的消費(fèi)者。

4.3.2 南春山林精品酒店與國(guó)際研學(xué)基地

圖2百畝百莊的共享農(nóng)莊單元

酒店和研學(xué)基地項(xiàng)目是以山林、濱水為環(huán)境，由現(xiàn)狀兩個(gè)水電站騰退后建設(shè)而成，用于發(fā)展康養(yǎng)、研學(xué)等產(chǎn)業(yè)，其土地獲取方式為盤活存量建設(shè)用地。其土地性質(zhì)為國(guó)有建設(shè)用地，土地征用難度較小，改造阻力也會(huì)較小。南春水電站（圖3）改造為與當(dāng)?shù)丨h(huán)境契合的山林精品酒店（圖4），采用集合式生態(tài)建筑。南梗水電站（圖5）則改造為國(guó)際研學(xué)基地以及所配套的住宿公寓（圖6）。

圖3南春水電站現(xiàn)狀建筑（國(guó)有用地）

圖4改造為南春山精品酒店效果示意

4.3.3 南藥康養(yǎng)庭院

本項(xiàng)目是以田園景觀為環(huán)境的可租院落式度假產(chǎn)品。規(guī)劃布局依山順勢(shì)、錯(cuò)落有致，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為“零排放”生態(tài)建筑，運(yùn)用黎族文化元素體現(xiàn)特色民族風(fēng)情，結(jié)合庭院中益智、紅藤等當(dāng)?shù)靥厣纤幍姆N植，提供藥療康養(yǎng)度假體驗(yàn)。

圖5南春水電站現(xiàn)狀建筑（國(guó)有用地）

圖6改造為國(guó)際研學(xué)基地效果示意

南藥板塊的占地規(guī)模為1.1 hm2，現(xiàn)有集體建設(shè)用地規(guī)模偏小，所以預(yù)期采用盤活存量建設(shè)用地和點(diǎn)狀供地結(jié)合的土地獲取模式，實(shí)行多個(gè)單體建筑開發(fā)建設(shè)地塊組合供地，按照“用多少、征多少，建多少、轉(zhuǎn)多少”的原則，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)后按建設(shè)用地實(shí)施管理。實(shí)際土地樣貌和設(shè)計(jì)效果詳見圖7～8.

4.3.4 大榕樹驛站與響水河漂流站

圖7南藥項(xiàng)目基地盤活的部分集體土地

圖8南藥康養(yǎng)庭院效果示意

大榕樹驛站占地面積約500 m2，是南梗共享農(nóng)莊周邊山體游步道的起點(diǎn)，也是進(jìn)入共享農(nóng)莊的第一站，是景區(qū)中重要的旅游服務(wù)建筑。建筑立面采用石材、木材等生態(tài)環(huán)保材料。項(xiàng)目實(shí)施點(diǎn)狀布局單體開發(fā)，按照“具體項(xiàng)目、具體政策”的原則，采用點(diǎn)狀供地的土地獲取方式。而響水河漂流站由于位于二級(jí)生態(tài)紅線內(nèi)，暫時(shí)采用臨時(shí)建筑的方式進(jìn)行建設(shè)（圖9）。

4.4 土地獲取方式總結(jié)

圖9大榕樹驛站（左）與響水河漂流站（右）效果示意

總體而言，在滿足生態(tài)紅線和多規(guī)合一要求的原則下，共享農(nóng)莊內(nèi)建設(shè)用地總量為7.11 hm2。其中，由于現(xiàn)有指標(biāo)和海南省扶貧政策的支持，新增1.99 hm2產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，0.67 hm2設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬用地，0.526 hm2基礎(chǔ)設(shè)施用地。新增用地避開地質(zhì)災(zāi)害高易發(fā)區(qū)，選擇臨近道路，坡度適宜、地上附著物較少、或者經(jīng)濟(jì)價(jià)值較低的區(qū)域，呈現(xiàn)分散化塊、點(diǎn)狀分布的特征。

5 結(jié)語

共享農(nóng)莊是海南省開發(fā)鄉(xiāng)村旅游資源、改善旅游結(jié)構(gòu)的重要途徑，也是解決三農(nóng)問題的重要抓手。其中休閑型共享農(nóng)莊對(duì)于土地資源的需求更為突出。本文提出了海南休閑型共享農(nóng)莊整村開發(fā)模式下的土地利用規(guī)劃與共享機(jī)制。在海南保亭南梗共享農(nóng)莊項(xiàng)目的實(shí)踐中，以打造康養(yǎng)主題的休閑養(yǎng)生型共享農(nóng)莊為規(guī)劃目標(biāo)，研究了整村開發(fā)模式下各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的用地布局和土地獲取方式，并設(shè)計(jì)了開發(fā)運(yùn)營(yíng)后的共享模式。本研究對(duì)海南的共享農(nóng)莊和其他農(nóng)業(yè)綜合體項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)落地、鄉(xiāng)村振興具有重要意義。