房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)管理和成本控制策略

何玄華

（廣西桂泰金田投資有限公司，廣西貴港 537110）

0 引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)別于一般的建設(shè)項(xiàng)目，具備高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性與交互性等顯著特征，從而在項(xiàng)目銷(xiāo)售與回收成本的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心目標(biāo)與根本目的。在此情況下，為了從根本上提高其管理質(zhì)量與水平，要求相關(guān)單位對(duì)項(xiàng)目管理的要點(diǎn)進(jìn)行把控，采取科學(xué)合理的管理手段，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理要點(diǎn)

1.1 提升項(xiàng)目決策定位的合理性

房地產(chǎn)公司在開(kāi)展日常工作的過(guò)程中，需要立足于客戶(hù)的基本需求，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)做出全面分析，以掌握其實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)變化情況。對(duì)于項(xiàng)目管理而言，需要根據(jù)決策的支持條件與執(zhí)行過(guò)程中所獲取的信息與制定的方案進(jìn)行有針對(duì)性的研究，進(jìn)而做出有效決策。在此過(guò)程中，需要嚴(yán)格保障決策的全面性、合理性與時(shí)效性，對(duì)其整體進(jìn)程進(jìn)行合理調(diào)控，以免影響到工程的施工質(zhì)量與進(jìn)度，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)達(dá)不到預(yù)期效果。

1.2 加強(qiáng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理

在工程施工過(guò)程中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的適用性與水平對(duì)于項(xiàng)目施工管理起到了決定性作用?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尚不成熟，為了有序推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要從根本上提高工程項(xiàng)目管理的質(zhì)量與水平。企業(yè)可以通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式，確保設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)按照統(tǒng)一的要求與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并落實(shí)好各個(gè)階段的審核工作。此外，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該結(jié)合具體的可行性報(bào)告與設(shè)計(jì)要求，采取合理有效的措施，對(duì)管理制度中所存在的不足之處進(jìn)行分析，并采取隔離有效的優(yōu)化與完善措施，明確工程變更的具體原因，嚴(yán)禁出現(xiàn)私自更改設(shè)計(jì)文件的情況。

1.3 重點(diǎn)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)查結(jié)果在一定程度上決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極收集多方面的商業(yè)信息，包括市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的條件、消費(fèi)者的消費(fèi)水平與實(shí)際需求等。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)于整個(gè)建設(shè)過(guò)程起到了重要的引導(dǎo)作用，因此在前期準(zhǔn)備過(guò)程中，進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究具備一定的重要性與必要性，以提供科學(xué)合理的規(guī)章制度，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以更好地為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供服務(wù)。同時(shí)，為了進(jìn)一步保障上述工作的質(zhì)量與水平，需要向其中投入大量的財(cái)務(wù)、物力與人力，并根據(jù)實(shí)際情況建立系統(tǒng)、完善的決策系統(tǒng)與支持機(jī)構(gòu)，以便于收集整合決策支持性資源，實(shí)現(xiàn)決策效率與水平的有效提高，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的精準(zhǔn)定位，以加快其市場(chǎng)化與系統(tǒng)化進(jìn)程。

1.4 開(kāi)展經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較

一般而言，經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較包含以下兩種情況：?jiǎn)畏桨刚撟C與多方案論證，其中，多方案論證又可進(jìn)一步劃分為獨(dú)立型、混合型與互斥型。以住宅小區(qū)類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較時(shí)，通常會(huì)優(yōu)先選擇互斥型，因?yàn)橛糜诒容^的方案具備可比性，體現(xiàn)在計(jì)算期相同、費(fèi)用與效益計(jì)算口徑一致、現(xiàn)金流量的時(shí)間單位相統(tǒng)一等多個(gè)方面。在小區(qū)道路設(shè)計(jì)的備選方案中，對(duì)于所提供的有關(guān)用料的預(yù)案，傳統(tǒng)的比較方式難以實(shí)現(xiàn)對(duì)成本與技術(shù)的綜合比較，而經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較可以針對(duì)于方案的維護(hù)保養(yǎng)、成本與功能需求等多項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，以從中選取最佳方案，因此具備優(yōu)良的實(shí)用性能。

1.5 加強(qiáng)質(zhì)量控制工作

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)管理工作而言，質(zhì)量控制在其中占據(jù)著至關(guān)重要的位置，涉及整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，包括設(shè)計(jì)階段、施工階段以及監(jiān)測(cè)階段等。在前期準(zhǔn)備過(guò)程中，質(zhì)量控制工作要求制定出合理完善的質(zhì)量管理責(zé)任制度、項(xiàng)目評(píng)審制度，對(duì)設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)進(jìn)行審核，同時(shí)，主管人員還應(yīng)該及時(shí)跟進(jìn)設(shè)計(jì)質(zhì)量的跟蹤檢查工作，選擇合理有效的專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案。施工階段的質(zhì)量控制工作要求以產(chǎn)品策劃定位為準(zhǔn)，樹(shù)立正確的周期成本觀念，做好質(zhì)量管理規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，遵循“預(yù)防為主”的基本原則，建立健全質(zhì)量控制體系，切實(shí)保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與水平。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制策略

2.1 基本控制策略

2.1.1 投資決策環(huán)節(jié)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策環(huán)節(jié)而言，成本控制工作是建立在“以市場(chǎng)為導(dǎo)向”的基本前提下的。首先，需要樹(shù)立整體性的價(jià)值觀念，集中體現(xiàn)在全過(guò)程、全成本兩方面，建立專(zhuān)門(mén)的成本管理職能部門(mén)，對(duì)成本管理行為進(jìn)行有效約束；其次，需要遵循規(guī)定的編制流程，進(jìn)行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)決策論證并編制可行性報(bào)告。其中設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)需要綜合考慮改善型需求、產(chǎn)品定位、環(huán)境協(xié)調(diào)性等多項(xiàng)因素，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)于銷(xiāo)售利潤(rùn)有著嚴(yán)格的要求，銷(xiāo)售凈利率不能出現(xiàn)低于20%的情況。

2.1.2 設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制工作對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平有著直接影響，要求相關(guān)單位采取合理有效的措施，確保成本控制工作真正發(fā)揮作用。具體的措施可列舉如下：開(kāi)展規(guī)范可行的設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)活動(dòng)、實(shí)施限額設(shè)計(jì)、合理有序地開(kāi)展設(shè)計(jì)圖紙的工作。其中，限額設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)人員、管理人員以及開(kāi)發(fā)商共同參與和配合，設(shè)計(jì)人員在對(duì)項(xiàng)目估算及概算控制設(shè)計(jì)圖進(jìn)行全面分析的基礎(chǔ)上，掌握好材料預(yù)算價(jià)、工程預(yù)算等額等基本信息；管理人員需要對(duì)設(shè)計(jì)變更工作進(jìn)行管控；開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)相關(guān)單位的需求，提供精確、可靠的數(shù)據(jù)信息。此外，為了充分發(fā)揮出限額設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，需要結(jié)合地貌標(biāo)高，開(kāi)展單體建筑特征指數(shù)控制，選擇合理有效的基礎(chǔ)形式，對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精準(zhǔn)控制。

2.1.3 施工環(huán)節(jié)

在整個(gè)施工過(guò)程中，施工現(xiàn)場(chǎng)的成本控制可以劃分為事前控制、事中控制與事后控制三個(gè)關(guān)鍵性階段，同時(shí)，還需要重視工程變更問(wèn)題，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作。具體而言，事前控制工作要求制定出科學(xué)合理的方案與規(guī)劃，并與財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以及合約管理部門(mén)進(jìn)行溝通與協(xié)作，制定出完善的三級(jí)計(jì)劃。事中控制需要借助甘特圖與WBS工作任務(wù)分解工具，以所制定的計(jì)劃為指導(dǎo)，落實(shí)好對(duì)施工狀態(tài)與合約履行情況的監(jiān)督與檢查工作，并做好相關(guān)記錄。事后控制以變更協(xié)調(diào)問(wèn)題為重點(diǎn)，同時(shí)還包含工期調(diào)整等其他多項(xiàng)工作內(nèi)容，以明確各方責(zé)任，制定合理有效的解決措施，并以書(shū)面的形式記錄下來(lái)，從而真正發(fā)揮出成本控制的效果。除此以外，以工程變更為核心的成本管理工作要求高度重視發(fā)包方的要求，并立足于實(shí)際情況，明確出工程變更價(jià)款的具體確定方法，例如，以估算金額、完成比例、支付比例為基準(zhǔn)就是一種常見(jiàn)的變更費(fèi)用計(jì)算方法。

2.2 基于供應(yīng)鏈視角的成本控制策略

如圖1所示，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)供應(yīng)鏈，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行全面分析，即可得到符合項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況的成本控制方法。

圖1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)供應(yīng)鏈

根據(jù)供應(yīng)鏈所提供的信息，在進(jìn)行成本控制的過(guò)程中，已經(jīng)形成了一套相對(duì)成熟的成本控制流程，現(xiàn)總結(jié)如下：分析與明確工作重點(diǎn)→辨別經(jīng)濟(jì)控制環(huán)節(jié)的不合理部分→驗(yàn)證成本控制策略，通過(guò)應(yīng)用該流程即可對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行全面的成本控制。具體而言，需要選擇科學(xué)合理的設(shè)計(jì)承包模式，并采取切實(shí)可行的措施，不斷提升設(shè)計(jì)品質(zhì)。通過(guò)運(yùn)用供應(yīng)鏈合作伙伴設(shè)計(jì)模式，可以幫助開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)商建立良好的合作關(guān)系，加強(qiáng)設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售與施工等部門(mén)之間的緊密結(jié)合，從而更好地完成成本控制工作。其次，為了更好地調(diào)動(dòng)員工工作的積極性，需要建立科學(xué)合理的溝通、審查、激勵(lì)與協(xié)調(diào)機(jī)制。例如，通過(guò)靈活運(yùn)用正激勵(lì)與負(fù)激勵(lì)政策，有利于構(gòu)建科學(xué)合理的設(shè)計(jì)模式，為各環(huán)節(jié)的成本控制進(jìn)行有利支持。其中，正激勵(lì)主要以提供酬金與費(fèi)用保證等方式為主，負(fù)激勵(lì)則需要對(duì)設(shè)計(jì)缺陷與漏洞制定賠償條款。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，合理有序地開(kāi)展運(yùn)營(yíng)管理與成本控制工作起到了關(guān)鍵性作用。為了從根本上保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)與管理質(zhì)量，需要立足于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求與社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，不斷提高項(xiàng)目建設(shè)水平。通過(guò)對(duì)成本控制措施進(jìn)行靈活運(yùn)用，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的有序進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益的最大化，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。