樓市現(xiàn)收緊跡象，入市還是觀望

趙新江

業(yè)內(nèi)專家認為，下半年，因城施策的調(diào)控政策下，更大規(guī)模的樓市緊縮政策可能會在更多樓市過熱的地方出臺。

7月6日，寧波發(fā)布穩(wěn)樓市“十條”新政，核心內(nèi)容包括擴大限購范圍，加強住房貸款審核等。進入7月，杭州、東莞等熱點城市相繼出臺房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策，為房價降溫。2020年已經(jīng)過半，樓市也迎來了新的曙光。與2019年上半年相比，今年國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控了304次，相比去年同期增長了21%。當(dāng)下購房者是入市還是觀望？

熱點城市限購升級

進入7月，一些樓市過熱的城市，接連出臺政策調(diào)控樓市，為房價降溫?！独碡敗冯s志記者梳理如下：

7月2日，東莞市出臺《關(guān)于進一步加強商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》對商品住房銷售價格、銷售監(jiān)管等作出了明確指導(dǎo)。

《通知》指出，2020年8月1日起，申請預(yù)售的商品住房項目（含前期已辦過預(yù)售和首次辦理預(yù)售的項目），總建筑面積3萬平方米及以下的，須一次性申請預(yù)售;總建筑面積3萬平方米以上但剔除地下室面積后不足3萬平方米的，須一次性申請預(yù)售;總建筑面積3萬平方米以上分期申請預(yù)售的，每期申請預(yù)售的建筑面積須不少于3萬平方米，尾期建筑面積低于3萬平方米的須一次性申請預(yù)售。此外，《通知》指出要加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴格規(guī)范商品住房認購行為。

7月2日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》（以下簡稱《通知》），對公證搖號銷售有關(guān)事項進行了明確。

《通知》進一步規(guī)范了高層次人才優(yōu)先購房有關(guān)要求，明確在本市以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易?！锻ㄖ愤M一步加大了新建商品住房公證搖號公開銷售對“無房家庭”的傾斜力度，明確均價3.5萬元/平方米以下新建商品住房項目對“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

7月6日，寧波市政府新聞辦公室微信公眾號“寧波發(fā)布”披露，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），對當(dāng)前寧波偏熱的房地產(chǎn)市場進行“降溫”。《通知》從保持土地市場平穩(wěn)、調(diào)整限購區(qū)域范圍、強化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“十條”新政，從7月7日起實施。

東莞和杭州分別是上半年房價漲幅靠前的兩個二線城市，其中東莞上半年房價上漲超過一成，杭州樓市上半年不斷升溫，6月成交量創(chuàng)下近3年來的最高值，多個新盤出現(xiàn)萬人搖號，部分千萬豪宅出現(xiàn)搶購。

據(jù)《理財》雜志記者了解，進入6月后，樓市成交活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復(fù)蘇，武漢市場也有明顯企穩(wěn)表現(xiàn)，環(huán)比上漲明顯。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策累計達到304次，2019年上半年為251次，同比上漲21%，刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史記錄。具體來看，在1-4月房地產(chǎn)調(diào)控238次高位的基礎(chǔ)下，隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，5月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)明顯減少，合計全國有35次房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)控，6月只有31次。

寧波6月新房漲幅全國第一

按照中指研究院發(fā)布的百城房價榜單，今年6月，寧波新建住宅平均價格為17781元/平方米，環(huán)比漲幅1.33%，超越上海、杭州、嘉興、南京等城市，其漲幅居全國第一。

寧波市住建局等四部門表示，受新冠肺炎疫情后土地供應(yīng)放緩、居民購房需求補充釋放、融資環(huán)境相對寬松、寧波城市吸引力增強等諸多因素影響，近段時間以來我市房地產(chǎn)市場總體處于偏熱狀態(tài)。土地市場方面，土拍競爭激烈，地價持續(xù)走高，溢價率持續(xù)攀升;房產(chǎn)市場方面，價格上漲預(yù)期增強，不少樓盤重現(xiàn)排隊買房和“日光盤”現(xiàn)象，市委、市政府高度重視。

從土地市場情況來看，機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年共出讓118宗經(jīng)營性用地，總出讓建筑面積930.4萬平方米，出讓金640.3億元，樓面均價6883元/平方米，平均溢價率30.84%。其中，出讓宅地（含商?。?7宗，總出讓建筑面積718.2萬平方米，出讓金598.1億元，樓面均價8328元/平方米，樓面均價同比上漲37.2%，平均溢價率32.31%。

寧波市住建局等部門認為，年初為應(yīng)對疫情影響，寧波市出臺了一系列房地產(chǎn)紓困政策措施，總體效果明顯，市場在短時間內(nèi)得到快速恢復(fù)。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢看，有必要對有關(guān)政策進行調(diào)整。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《理財》雜志記者表示，寧波出臺的政策，實際上反映了今年上半年部分城市房價、地價等依然偏熱的現(xiàn)象。若是總結(jié)起來，今年上半年，包括寧波、杭州、東莞、深圳等地都出現(xiàn)了炒房的現(xiàn)象。這也說明，雖然全國市場是以降溫為特征的，但部分東部沿海城市依然出現(xiàn)了樓市升溫過快的現(xiàn)象。從穩(wěn)預(yù)期的角度出發(fā)，必須對此類市場積極進行管控。同時，很關(guān)鍵的一點是，包括杭州的人才購房限售、寧波的限購政策升級，進一步說明部分城市非但不會松綁購房政策，反而會進一步加碼。其都說明當(dāng)前政策調(diào)控依然是以“房住不炒”為前提的。若出現(xiàn)各類炒作等現(xiàn)象，政策升級和收緊都是大概率事件。

樓市成交量恢復(fù)到正常

整體而言，如今國內(nèi)多個城市樓市成交已經(jīng)完全恢復(fù)或基本恢復(fù)到疫情前的水平。

上半年，受疫情影響，經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場在前兩個月受到明顯沖擊，各項指標斷崖式下跌，多地密集出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策紓困房企。

而6月房地產(chǎn)市場恢復(fù)意味著，此前的紓困、支持政策已無繼續(xù)出臺的必要。在相對寬松的貨幣等推動下，部分城市房地產(chǎn)市場熱度節(jié)節(jié)攀升。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年重點城市新房成交面積同比回落，絕對規(guī)模為2015年以來同期最低。

但3月以來市場逐漸恢復(fù)，5-6月成交面積已接近近3年同期平均水平。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，3月以來，國內(nèi)疫情得到有效控制，在各地靈活因城施策、企業(yè)積極營銷、降息促使購房成本下降等多個因素綜合作用下，房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù);5月50個代表城市商品住宅成交面積同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，6月略高于近3年同期平均水平。

同時，據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額14517.2億元，環(huán)比增長33%。第二季度，百強房企整體銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，TOP100房企第二季度全口徑業(yè)績規(guī)模高于去年同期。

事實上，在樓市過熱地區(qū)加強調(diào)控早有端倪，“房住不炒”、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的調(diào)控基調(diào)并未發(fā)生改變。

業(yè)內(nèi)專家認為，下半年，因城施策的調(diào)控政策下，更大規(guī)模的樓市緊縮政策可能會在更多樓市過熱的地方出臺。