“以房養(yǎng)老”的困境及其突破

李欣航

【摘 要】隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，社會(huì)和家庭的養(yǎng)老壓力越來(lái)越大。僅僅依靠傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式不能夠徹底解決養(yǎng)老問(wèn)題，找到一種適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老保險(xiǎn)新模式無(wú)疑是解決養(yǎng)老問(wèn)題最有效的途徑之一。以房養(yǎng)老模式的誕生為解決我國(guó)老齡化社會(huì)背景下的養(yǎng)老問(wèn)題提供了多種選擇，但卻在試點(diǎn)地區(qū)遇冷。本文指出了我國(guó)推行以房養(yǎng)老模式所面臨的問(wèn)題和障礙，對(duì)目前以房養(yǎng)老存在困境的原因進(jìn)行分析，并在揭示困局的基礎(chǔ)上提出了破局的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老;養(yǎng)老保險(xiǎn)模式;以房養(yǎng)老

一、“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著改革開(kāi)放步伐的逐漸加快，我國(guó)人口愈加老齡化。當(dāng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)以后，繼續(xù)堅(jiān)持固有的儲(chǔ)蓄養(yǎng)老模式，或是采取現(xiàn)今流行的在國(guó)內(nèi)購(gòu)置房產(chǎn)以此來(lái)避免養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的方法，都正面臨著諸如通貨膨脹，人民幣價(jià)值下降等風(fēng)險(xiǎn)，早已經(jīng)不能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的大趨勢(shì)。于是一種名為“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的新型養(yǎng)老模式便應(yīng)運(yùn)而出。這一概念最早是從歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家引進(jìn)?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)最常見(jiàn)的一種模式就是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是指享有房屋產(chǎn)權(quán)的老人把自己的房屋主動(dòng)抵押給保險(xiǎn)公司，但繼續(xù)享用房產(chǎn)的使用、占用、收益以及經(jīng)相關(guān)人同意的處分權(quán)，然后按照相關(guān)條約領(lǐng)取薪金直至去世。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為我國(guó)第三支柱養(yǎng)老體系的重要內(nèi)容，目前已經(jīng)歷試點(diǎn)階段，自2018年8月始在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。這種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新地將房產(chǎn)抵押與傳統(tǒng)的養(yǎng)老金保險(xiǎn)相結(jié)合，以此來(lái)解決日益嚴(yán)重的養(yǎng)老問(wèn)題，在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展的很成熟，但是國(guó)內(nèi)的“以房養(yǎng)老”現(xiàn)狀不太樂(lè)觀，仍舊存在大量問(wèn)題。早在2013年，“以房養(yǎng)老”這種模式就已經(jīng)被提出了，2014年以后，該模式開(kāi)始在北、上、廣等城市進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行，并逐漸擴(kuò)大至我國(guó)其他區(qū)域。但是這四年間，僅有139位老年人完成了“以房養(yǎng)老”的承保手續(xù)。曾有保險(xiǎn)公司開(kāi)展此業(yè)務(wù)，只有不足百戶(hù)參加，且參與者大部分都是城市貧困老人。在我國(guó)人口眾多、老齡化日益嚴(yán)重且社會(huì)保障體系不足夠完善的今天，“以房養(yǎng)老”這種方式將會(huì)是一個(gè)能夠很好地解決養(yǎng)老問(wèn)題的方式。但是“以房養(yǎng)老”在我國(guó)卻寸步難行，不斷遭受到各種問(wèn)題的挑戰(zhàn)。

二、“以房養(yǎng)老”困境的成因分析

（一）中國(guó)人受傳統(tǒng)觀念的束縛

社會(huì)觀念是“以房養(yǎng)老”政策實(shí)行的最大阻力之一。這種新型的養(yǎng)老模式一旦施行，我國(guó)自古以來(lái)主流的“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)家庭倫理觀必然會(huì)受到?jīng)_擊，使人們面臨現(xiàn)實(shí)與家庭關(guān)系和諧互相矛盾的困境。中國(guó)老一輩的人更傾向于把房子傳給后輩，如果選擇了“以房養(yǎng)老”，供養(yǎng)老人的主要生活來(lái)源就會(huì)變成金融機(jī)構(gòu)，房屋也變成了出售或出租給相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)。很多人從思想觀念和物質(zhì)利益上都無(wú)法接受這種轉(zhuǎn)變。這一觀念也解釋了為什么由金融機(jī)構(gòu)提供的“以房養(yǎng)老”不能成為一種被社會(huì)廣泛認(rèn)可的養(yǎng)老方式，能夠接受并采用“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老方式的大部分是有著特定需求的家庭或老年群體。這種養(yǎng)老方式可能更適用于那些擁有房產(chǎn)但卻沒(méi)有足夠養(yǎng)老資金的老年人，通常是低收入家庭和中產(chǎn)階級(jí)家庭。

（二）金融機(jī)構(gòu)參與的積極性不高

不僅是老年人不愿意接受，“以房養(yǎng)老”對(duì)金融機(jī)構(gòu)也沒(méi)有太大的吸引力。因?yàn)椤耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的要求很高，需要較為完善的金融政策。而且金融機(jī)構(gòu)是否看好并接受住房反向抵押，與住房本身的價(jià)值有很大的關(guān)系。絕大多數(shù)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于樓齡較大的房屋的相關(guān)貸款業(yè)務(wù)都不太感興趣，他們覺(jué)得這些房屋的升值空間小，價(jià)值不高。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂也是一個(gè)主要原因。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，反向抵押和正向抵押是相反的，風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間長(zhǎng)短成正比。長(zhǎng)期實(shí)施這類(lèi)業(yè)務(wù)將使得大量的房地產(chǎn)始終掌握在金融機(jī)構(gòu)手中，此時(shí)隨著時(shí)間的推移，風(fēng)險(xiǎn)也很容易積累。此外，由于缺乏相應(yīng)稅收政策的支持，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)的成本高。保險(xiǎn)公司在老年人投保后，每月按時(shí)向老年人支付費(fèi)用，一直到老人離世。在老人去世后，保險(xiǎn)公司能夠取得將優(yōu)先用于支付養(yǎng)老保險(xiǎn)的有關(guān)費(fèi)用的抵押物的處置權(quán)。然而，由于無(wú)法預(yù)測(cè)人的壽命，一旦保險(xiǎn)公司預(yù)測(cè)老年人的預(yù)期壽命延長(zhǎng)，每月的繳費(fèi)金額就會(huì)減少。

（三）法制環(huán)境不夠完善

“以房養(yǎng)老”也面臨著來(lái)自法律環(huán)境方面的挑戰(zhàn)。一個(gè)公平、透明的法律環(huán)境是這項(xiàng)政策推行的保障。與“以房養(yǎng)老”有關(guān)的法律法規(guī)尚未健全，不能夠支撐這項(xiàng)政策的發(fā)展。“以房養(yǎng)老”涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的多個(gè)相關(guān)部門(mén)，對(duì)其經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和水平的要求較高。如何確保這些部門(mén)高效運(yùn)行、科學(xué)管理和公正執(zhí)法，是當(dāng)前不完善的法治環(huán)境下的一大挑戰(zhàn)。以我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估為例，因?yàn)樵谶@幾年才剛剛興起不太成熟，許多評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然很不規(guī)范，不僅整體質(zhì)量低下，而且市場(chǎng)上還存在著惡性競(jìng)爭(zhēng)、不公正的評(píng)估結(jié)果，以及對(duì)弱勢(shì)群體的不合理的對(duì)待。不僅如此，我國(guó)以房養(yǎng)老相關(guān)的金融產(chǎn)品和保險(xiǎn)產(chǎn)品還不太成熟，產(chǎn)品設(shè)計(jì)復(fù)雜，分散風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制不夠完善，缺乏相應(yīng)的法律制度，不能使投保人樹(shù)立信心。

三、解決“以房養(yǎng)老”困境的對(duì)策

（一）完善相關(guān)法律制度

我國(guó)自建國(guó)以來(lái)法制建設(shè)取得了巨大的成就，但是有關(guān)房產(chǎn)的法律尚不完善，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)到期后處理不夠明確。尚未完善的相關(guān)法律制度，不僅對(duì)房屋價(jià)值造成不利影響，還給“以房養(yǎng)老”這項(xiàng)政策的推行造成了阻礙。我國(guó)城市房屋產(chǎn)權(quán)是70年，由于老年人的收益與抵押房屋產(chǎn)權(quán)的剩余年限直接相關(guān)，因此給“以房養(yǎng)老”帶來(lái)了極大的挑戰(zhàn)。為了適應(yīng)社會(huì)生活的新變化，當(dāng)居民財(cái)產(chǎn)和房屋財(cái)產(chǎn)所有權(quán)持有量的大幅增加時(shí)，政府應(yīng)該及時(shí)針對(duì)土地的出讓年限和期滿(mǎn)后的處置方式，適時(shí)推出系統(tǒng)性立法修正案，以便配合整個(gè)養(yǎng)老體系。與此同時(shí)，政府還需要優(yōu)化法制環(huán)境，提供政策支持，完善風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，消除隱形障礙，加強(qiáng)監(jiān)管保障，引導(dǎo)正確的輿論導(dǎo)向，維護(hù)各方的合法權(quán)益。因此，完善相關(guān)法律相關(guān)制度，才能夠幫助“以房養(yǎng)老”更好地在國(guó)內(nèi)推行和發(fā)展。

（二）培育成熟的市場(chǎng)

培育成熟的市場(chǎng)首先需要相關(guān)保險(xiǎn)公司予以配合，實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”是一種以市場(chǎng)為導(dǎo)向的補(bǔ)充型養(yǎng)老模式，它是已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人擴(kuò)大其養(yǎng)老基金來(lái)源的方式之一，并且在國(guó)際上已經(jīng)有了許多成熟的經(jīng)驗(yàn)。要想在我國(guó)培育一個(gè)成熟的“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)，國(guó)家應(yīng)當(dāng)積極探索住房資產(chǎn)證券化。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)出售一些“反向抵押貸款”的相關(guān)產(chǎn)品時(shí)，可以在二級(jí)流通市場(chǎng)上將住房證券化，以減輕流動(dòng)性壓力。這也是吸引金融機(jī)構(gòu)參加、分散風(fēng)險(xiǎn)、避免違約的途徑之一。此外，想要培育成熟的市場(chǎng)，政府也需要對(duì)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行認(rèn)真的研究總結(jié)，加強(qiáng)和有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通，推動(dòng)相應(yīng)配套政策的完善，引入稅收優(yōu)惠政策和激勵(lì)政策，鼓勵(lì)更多的保險(xiǎn)公司積極參與，促進(jìn)長(zhǎng)效養(yǎng)老保險(xiǎn)與“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的融合，逐步建立起一個(gè)成熟規(guī)范的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)市場(chǎng)。

（三）普及“以房養(yǎng)老”新觀念

隨著老齡化問(wèn)題的日益嚴(yán)重，年輕一代撫養(yǎng)老年人的壓力將會(huì)大大增加，老年人的晚年的需求也并不能得到完全的滿(mǎn)足?！耙苑筐B(yǎng)老”正好彌補(bǔ)了“養(yǎng)兒防老”的不足，順應(yīng)了社會(huì)的發(fā)展。只有人們更新自己的觀念，沖破傳統(tǒng)觀念的束縛，在政策的施行下努力接受新觀念，并積極推動(dòng)政策的實(shí)際行動(dòng)，才可以使“以房養(yǎng)老”在我國(guó)發(fā)展壯大。要想解決這一問(wèn)題，可以通過(guò)政府、媒體等多方協(xié)作，加強(qiáng)宣傳和引導(dǎo)，塑造良好的輿論環(huán)境，提高認(rèn)知水平和接受度。借鑒我國(guó)香港經(jīng)驗(yàn)，以及利用日本、新加坡等國(guó)通過(guò)反向住房抵押獲得養(yǎng)老保障的成功案例來(lái)傳授正面經(jīng)驗(yàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

“以房養(yǎng)老”畢竟不是我國(guó)原創(chuàng)的，是從歐美等國(guó)傳入我國(guó)的，雖然在歐美以及部分亞洲國(guó)家取得了明顯的成果，但由于我國(guó)和其他國(guó)家相比，在觀念和相關(guān)法律法規(guī)方面都有著極大程度的不同，這意味著“以房養(yǎng)老”在我國(guó)必將陷入困境。要想在國(guó)內(nèi)促進(jìn)“以房養(yǎng)老”的建成，一定要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，并且結(jié)合實(shí)際情況，摸索出一種屬于中國(guó)自己的“以房養(yǎng)老”模式。我們需要對(duì)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行認(rèn)真的研究總結(jié)，完善產(chǎn)權(quán)制度，加強(qiáng)與相關(guān)行業(yè)、部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通，推動(dòng)相應(yīng)配套政策的完善，鼓勵(lì)更多的金融機(jī)構(gòu)積極參與，改變?nèi)藗兊墓逃杏^念，逐步建立起一個(gè)規(guī)范合理的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)市場(chǎng)，將“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展起來(lái)，以解決現(xiàn)實(shí)中老齡化日益嚴(yán)峻的問(wèn)題。

【參考文獻(xiàn)】

[1]王亞柯，葉雨彤，湯晟.以房養(yǎng)老：經(jīng)驗(yàn)、困境與發(fā)展路徑[J].江海學(xué)刊，2020（01）：240-245+255.

[2]董登新.從囤房到“以房養(yǎng)老”有多遠(yuǎn)[J].企業(yè)觀察家，2018（10）：64-66.

[3]謝斐.“以房養(yǎng)老”困境及對(duì)策研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2019（01）：70-74.

[4]范英麗，睢黨臣.“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)作基礎(chǔ)分析[J].西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012，12（03）：111-116.

[5]羅毅.“以房養(yǎng)老”模式破局[J].城市開(kāi)發(fā)，2018（22）：27-29.]

[6]陳筱然.推廣“以房養(yǎng)老”的制約因素及應(yīng)對(duì)策略[J].上海房地，2019（11）：14-20.