淺析二手房交易的法律保護(hù)

鄭婷 李真

摘要：作為生活之剛需以及投資的選擇，二手房交易市場(chǎng)一直熱度不減，隨之出現(xiàn)的是二手房房屋買(mǎi)賣(mài)交易糾紛。二手房一般已使用一定年限，并存在裝飾、裝修等現(xiàn)狀，也使得二手房交易中出現(xiàn)區(qū)別與一般商品房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。在房屋質(zhì)量問(wèn)題中，房屋的外觀瑕疵，因可以肉眼觀察，交易雙方一般可在交易時(shí)發(fā)現(xiàn)從而納入交易衡量范圍，而對(duì)于二手房屋中的存在的房屋隱蔽瑕疵，因其隱蔽性，如若出賣(mài)人未予以告知，買(mǎi)受人在交易時(shí)一般未予以衡量考慮，交易達(dá)成后極易產(chǎn)生訴訟糾紛。

關(guān)鍵詞：二手房;交易;風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

一、二手房交易中主體問(wèn)題的探究

在二手房買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方的不誠(chéng)信常常給交易帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中，通常會(huì)出現(xiàn)賣(mài)方無(wú)權(quán)處分和違約三種方式。在無(wú)權(quán)處分中[1]，最為典型的是“夫妻一方賣(mài)房”。夫妻婚后取得的房子屬于共同共有，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分必須經(jīng)全體共有人同意，否則視為無(wú)權(quán)處分。這種共有關(guān)系以事實(shí)存在而非僅以登記簿為準(zhǔn)。此時(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力待定，只有經(jīng)過(guò)共同共有人追認(rèn)才發(fā)生合同效力。很多房主正是了解到了法律這樣的規(guī)定，在看到房?jī)r(jià)上漲之后，便利用“無(wú)權(quán)處分”來(lái)抗辯，請(qǐng)求法院將合同判定為無(wú)效。但是我們知道能夠以無(wú)權(quán)處分為由進(jìn)行抗辯的應(yīng)該是真正權(quán)利人，而不是“無(wú)權(quán)處分人”。從邏輯上講，無(wú)權(quán)處分人明知自己是無(wú)權(quán)處分還對(duì)房屋進(jìn)行處分在主觀上這明顯是惡意的。所以在實(shí)踐中，對(duì)于無(wú)權(quán)處分人以此抗辯的，人民法院一般不予認(rèn)可。那么如果作為真正權(quán)利人的夫妻另一方出現(xiàn)，并要求宣告合同無(wú)效，這種情況的風(fēng)險(xiǎn)又該如何避免？夫妻一方的行為是否構(gòu)成代理關(guān)系？根據(jù)婚姻法司法解釋?zhuān)ㄒ唬┮?guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人”[2]?？梢?jiàn)，對(duì)于夫妻一方的行為，如果第三人有理由相信行為是夫妻共同的意思表示的，此時(shí)以房屋無(wú)權(quán)處分為由不能對(duì)抗善意第三人。但何以認(rèn)定夫妻共同意思表示呢？對(duì)此法律沒(méi)有明文規(guī)定，但是從日常習(xí)慣中可知，在正常情況下如果在簽訂合同時(shí)夫妻雙方均在場(chǎng)，協(xié)助合同的簽訂、過(guò)戶(hù)，或是對(duì)于賣(mài)房一事未表示過(guò)反對(duì)，都應(yīng)視為“夫妻共同的意思表示”。在簽訂合同之后要盡快督促賣(mài)方協(xié)助過(guò)戶(hù)。

二、交付后二手房隱蔽瑕疵問(wèn)題權(quán)利救濟(jì)方式

對(duì)于房屋交付后，以房屋存在隱蔽瑕疵為由提起訴訟的案例，經(jīng)筆者搜索中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，買(mǎi)受人提出的權(quán)利救濟(jì)方式主要分為以下兩種：第一種是以出賣(mài)人故意隱瞞房屋狀況，使買(mǎi)受人在非真實(shí)意思表示的情況下達(dá)成交易，行使撤銷(xiāo)權(quán)，請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;第二種是請(qǐng)求法院判令出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)求出賣(mài)人進(jìn)行房屋瑕疵維修修復(fù)或承擔(dān)房屋瑕疵的維修費(fèi)用。

（一）對(duì)于第一種權(quán)利救濟(jì)方式，法律依據(jù)為《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十八條“一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)?！奔啊吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十四條第二款“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)?！睂?duì)于該種權(quán)利救濟(jì)方式，筆者經(jīng)搜集此類(lèi)型的裁判文書(shū)，除出賣(mài)人與買(mǎi)受人所簽合同中明確約定此種情況下可以解除合同外，法院一般慎重解除，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較高，會(huì)結(jié)合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百四十八條“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。[4]”予以認(rèn)定，審查房屋的隱蔽瑕疵是否足以導(dǎo)致買(mǎi)受人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，達(dá)到解除合同的條件，而對(duì)于可修復(fù)性非嚴(yán)重性的瑕疵，基于對(duì)保護(hù)交易穩(wěn)定性的考量，對(duì)于買(mǎi)受人解除合同的請(qǐng)求一般不予支持。

（二）對(duì)于第二種權(quán)利救濟(jì)方式即請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是目前大多數(shù)買(mǎi)受人會(huì)主張的一種權(quán)利救濟(jì)方式，法律依據(jù)為《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百五十三條“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣(mài)人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。”第一百一十一條“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任?！?/p>

從以上判例可以看出，目前在訴訟領(lǐng)域，對(duì)于二手房的隱蔽瑕疵與外觀瑕疵已進(jìn)行了明確區(qū)分，因房屋質(zhì)量問(wèn)題引起的訴訟也主要集中在二手房的隱蔽瑕疵問(wèn)題上，在司法判例中，出賣(mài)人未履行二手房隱蔽瑕疵的告知義務(wù)，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，反之，如出賣(mài)人在交易前如實(shí)告知除雙方約定承擔(dān)的由出賣(mài)人承擔(dān)的，一般可免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

三、二手房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

目前我國(guó)的二手房交易市場(chǎng)還不夠規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)較大，這要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要謹(jǐn)鎮(zhèn)。其實(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法就是依法、誠(chéng)實(shí)履行合同，切勿要小聰明。此外，建議在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，把握四個(gè)“要點(diǎn)”[5]。

（一）確認(rèn)房主真實(shí)身份。

買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，房主要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

（二）確認(rèn)房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權(quán)。

必要時(shí)到房處管理登記部門(mén)查詢(xún)?cè)摲课莸南嚓P(guān)登記情況，保證房屋不存在任何物權(quán)瑕疵。

（三）明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。

因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。

（四）及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

購(gòu)房者千萬(wàn)不能為了節(jié)省過(guò)戶(hù)費(fèi)用，采取所謂避稅方式，給買(mǎi)賣(mài)雙方都帶來(lái)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

二手房買(mǎi)賣(mài)中糾紛出現(xiàn)的原因各有不同，故在買(mǎi)房過(guò)程中應(yīng)該有針對(duì)的進(jìn)行防范。在此我們總結(jié)出以下幾個(gè)糾紛規(guī)避的方法：

（一）不論是否通過(guò)中介公司開(kāi)展交易，買(mǎi)方都應(yīng)合理審查，詢(xún)問(wèn)房屋的權(quán)屬情況并保留證據(jù);合同中明確約定過(guò)戶(hù)時(shí)間，盡快辦理過(guò)戶(hù)。

（二）完善法律之規(guī)定，使因新出現(xiàn)的交易類(lèi)型而引起的糾紛解決有法可依，及時(shí)填補(bǔ)法律之空白。

（三）簽定合同是必不可少的交易步驟，熟人之間明辦事。

（四）合同中應(yīng)明確代理費(fèi)（居間合同），違約責(zé)任等事項(xiàng)，若原合同約定不明，雙方都應(yīng)學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議完善合同內(nèi)容。

（五）買(mǎi)方需與出賣(mài)方確定真實(shí)交易價(jià)格再交易，以遏制中介公司“吃差價(jià)”的歪風(fēng)邪氣。

（六）登記機(jī)關(guān)提高業(yè)務(wù)水平，盡到相應(yīng)程度的審查義務(wù)，建立部門(mén)間相互協(xié)調(diào)的工作機(jī)制

參考文獻(xiàn)：

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[2]劉貴祥.論無(wú)權(quán)處分和善意取得的沖突和協(xié)調(diào)——以私賣(mài)夫妻共有房屋時(shí)買(mǎi)受人的保護(hù)為中心.2011（5）.

[3]王利明.不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究.政治與法律.2001（10）.

[4]趙娟.論房屋買(mǎi)賣(mài)居間人的如實(shí)告知義務(wù).網(wǎng)絡(luò)出版年期內(nèi).中國(guó)政法大學(xué).2011（9）.