應收賬款保理融資在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用

摘要：應收賬款保理融資也被稱為收款擔保，指賣方有條件的將與買方簽訂的銷售或服務合同產(chǎn)生的應收賬款轉給合作保理商，而保理商向賣方提供流動資金、相關信用普查、各方賬戶管理、相關風險擔保以及賬款回收等服務。本文詳細介紹了應收賬款保理融資的定義、應用的必要性及其操作流程，并針對其在應用過程中存在的問題，提出了有針對性的應用對策。

關鍵詞：應收賬款;保理融資;房地產(chǎn)

在2018年“高屋建瓴”全國性房地產(chǎn)高峰論壇上，相關專業(yè)人士對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)的融資狀況展開了激烈討論。發(fā)現(xiàn)在2015年、2016年，無論是2A或是3A的房地產(chǎn)企業(yè)想要融資都是相當容易的，但是在過去兩年后的現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生了很大的改變。各方條件的限制使房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本不斷攀升，上升的比例在兩年中達到了近10%。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高風險、高投資、高收益的資本密集型產(chǎn)業(yè)，需要在這種融資環(huán)境下拓展新的融資渠道，而應收賬款保理作為一種符合房地產(chǎn)行業(yè)特性的融資方式，不僅可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，還可以優(yōu)化企業(yè)自身財務結構。就目前看來，它已成為解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的重要途徑之一。

應收賬款保理融資也被稱為收款擔保，指賣方有條件的將與買方簽訂的銷售或服務合同產(chǎn)生的應收賬款轉給合作保理商，而保理商向賣方提供流動資金、相關信用普查、各方賬戶管理、相關風險擔保以及賬款回收等服務。它基本產(chǎn)生于買賣雙方交易中大量資金無法一次性結清，而賣方為了加強該交易中應收賬款的運用、增強企業(yè)自身資金流動性而采取的融資手段。在中國，有追索權的保理和無追索權的保理是應收賬款保理市場上的主要流通方式。有追索權的保理融資，不論應收賬款不能收回來的原因是什么，保理商都有權收回已支付給賣方的融資款，并且可以拒付尚未收回的差額;無追索權的保理融資是放棄對賣方的追索權，僅由保理商獨自承擔買方拒絕支付或者無力支付賬款的風險。

一、應收賬款保理融資應用的必要性

如今經(jīng)濟發(fā)展迅速，商業(yè)信貸的普及使房地產(chǎn)行業(yè)整體的應收賬款規(guī)模逐年擴大，房地產(chǎn)公司的流動資金短缺以及大量債權無法變現(xiàn)，都是企業(yè)目前所要面對的首要難題，這些問題直接導致了房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉運作緩慢，一定程度上增加了企業(yè)風險。由于應收賬款它不僅會增加了房地產(chǎn)企業(yè)的機會成本，還會增加企業(yè)的壞賬成本，導致房地產(chǎn)企業(yè)盈虧虛實影響自身發(fā)展。許多房地產(chǎn)企業(yè)更是因為收不回應收賬款最后直接陷入到破產(chǎn)的境地，因此應收賬款的沉積成為了當下各房地產(chǎn)企業(yè)管理層重要的研究問題。而應收賬款的保理融資可以把這種賒銷的資產(chǎn)有條件的轉讓，并在較短時間內獲得流動資金，解決了公司這方面的困難。保理融資不僅在提供資金上很及時，對應收賬款的管理以及催收等也能夠提供很大幫助?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)通過保理的融資方式可以收回應收款項，在加快資金周轉速度的同時優(yōu)化自身結構，這對發(fā)展下的房地產(chǎn)行業(yè)來說，起了不可替代的作用。

二、應收賬款保理融資操作流程

申請保理融資的企業(yè)與保理商達成保理業(yè)務后具體操作流程（如圖1所示）

（1）賣方通知買方將進行應收賬款保理來為合作項目進行融資的事實，并告知買方會將項目的哪些應收賬款轉讓給保理商;（2）賣方向保理商提供相應票據(jù)和資料復印件，以及對融資資金具體要投入什么項目做出具體闡述，與保理商簽訂《應收賬款轉讓登記協(xié)議》，并在中國人民銀行應收賬款質押公式系統(tǒng)中登記相關資料作為公開信息;（3）保理商對賣方進行放款之前會將債權轉讓通知給買方簽字，確保買方對保理事實有實質上的確認;（4）保理商以合同約定的比例（最高到達申請銷售額度的80%）向賣方進行放款，并扣除過程中產(chǎn)生的各項相關費用。并且保理商會規(guī)定向賣方支付的融資款必須用于保理合同中特定的項目，以確保資金用途具有可控性;（5）保理商在應收賬款到期之前，會提示買方向規(guī)定的保理收款專戶匯款;（6）買方到期向保理商付款，以合同規(guī)定轉賬方式將相應款項打入保理專戶;（7）保理商從收取的款項中扣除其中已向債務方支付的預付款、保理費用以及保理利息過后，將剩余款打給債權方的指定賬戶。

三、應收賬款保理融資應用中存在的問題

（一）保理條例與實際應用部分脫節(jié)

部分企業(yè)在進行應收賬款保理融資時所結合運用到的保理條例是屬于國際保理條例，其中部分條例并不符合公司實際，這會導致應用操作與條例的部分脫節(jié)，在一定程度上增加了應收賬款保理融資的風險。

（二）保理業(yè)務開展時保理商來源過廣

公司在選擇合作保理商的時候需要海量搜集保理商的信息資料才能實現(xiàn)業(yè)務上的合作，由于公司沒有在日常經(jīng)營中針對企業(yè)自身特性進行保理商的資料整合，導致公司想要進行保理合作時，還要投入人工進行保理商資料的搜集與篩選，在一定程度上限制了該公司保理融資業(yè)務的應用與發(fā)展。

（三）保理業(yè)務中買賣雙方信息透明度不一致

公司在進行保理融資的過程中存在買賣雙方相關資料透明度不一致的問題，這直接影響了保理合同中收賬方法的制定，從而增加了企業(yè)應收賬款的回款風險。

四、促進應收賬款保理融資在企業(yè)中應用的對策

（一） 以保理合同明確條例細則

公司在保理業(yè)務中所運用到的保理條例屬于國際保理條例，這是由于我國還沒有專門針對保理融資出臺相關的法律文件，所以在這樣的政策背景下，公司進行保理融資就需要對國際保理條例進行更為細化的描述，并在保理合同中標明條例細節(jié)，這樣才能在一定程度上抑制實際操作中相關風險的產(chǎn)生。

（二） 日常對各渠道保理商資料進行整合

公司應該在日常經(jīng)營中留意各渠道的保理商資料，對符合企業(yè)自身特性的保理商進行相關資料的整合，而不是在保理融資業(yè)務開展的近期才投入人工對保理商進行海量篩選。提前做準備不僅可以節(jié)約公司投入的相關人工成本，還可以使每個工程項目找到更符合自身特征的保理商，促進了保理融資方式的應用與發(fā)展。

（三）以保理合同來明確買方企業(yè)義務

由于保理融資業(yè)務在進行前期企業(yè)調查時，是公司單方面向保理商遞交買賣雙方保業(yè)務的相關資料，企業(yè)對買方的了解停留在合作項目上，因此才會產(chǎn)生信息透明度不一致的問題。企業(yè)在保理融資進行前期調查過程中，在保理合同中明確規(guī)定買方企業(yè)也需提供保理業(yè)務相關文件材料，不僅可以使保理合同的制定更加符合實際，還可以抑制相關風險的產(chǎn)生。

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作者簡介：

樊曉迪（1992-），女，湖北恩施，碩士，武漢東湖學院管理學院助教，研究方向：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟理論與政策。