淺議預(yù)售商品房預(yù)告登記的完善

摘要：目前，商品房銷售市場不斷涌現(xiàn)出各種各樣的現(xiàn)象，一物二賣、訴訟紛爭不斷，嚴(yán)重?fù)p害了預(yù)購人的權(quán)益，與此同時第三人的權(quán)益也被侵害。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度在預(yù)售商品房中有著重要意義，預(yù)售商品房在預(yù)告登記中出現(xiàn)的問題也隨著時代的變化而出現(xiàn)，但是同時對于預(yù)告登記制度的完善也有非凡的意義，有利于制度的完善和體系的不斷細(xì)化與構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：預(yù)告登記;預(yù)售商品房;效力;不動產(chǎn)

一、預(yù)售商品房預(yù)告登記的問題

（一）預(yù)購人期待權(quán)的落空

買房者包括了一般的商品房出賣方和通常的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們是市場經(jīng)濟(jì)的主體，以追求利益為本質(zhì)的特征。伴隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和我國人口的增加，房地產(chǎn)的價值也隨之改變，一種假設(shè)是賣房者在與預(yù)購人簽訂了商品房買賣合同以后但并未辦理預(yù)告登記手續(xù)，賣房者可能會因?yàn)槔?，待到該不動產(chǎn)構(gòu)建完成后違背誠實(shí)信用原則，與其他第三人簽訂買賣合同并辦理本登記。在上述情況中，賣房者與預(yù)購人未辦理預(yù)告登記，預(yù)購人此時的期待權(quán)受到損害，對將來物權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)或是落空。

（二）預(yù)告登記在破產(chǎn)程序中的問題

預(yù)售方與預(yù)購人在簽訂合同后，雙方辦理了預(yù)告登記。假設(shè)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將某小區(qū)的商品房建設(shè)工程交給乙建設(shè)工程公司建設(shè)，并且與與丙訂立了商品房買賣合同并辦理了預(yù)告登記同時支付了全部的價款，此外，甲房地產(chǎn)公司將工程承包給乙建設(shè)公司，并且簽訂合同支付給建設(shè)公司工程價款。但在商品房建設(shè)中由于在此期間內(nèi)甲房地產(chǎn)公司經(jīng)營不善，因其法定原因啟動破產(chǎn)程序，進(jìn)入對其該房地產(chǎn)公司的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系處理。在房地產(chǎn)公司進(jìn)行破產(chǎn)存程序中，商品房建設(shè)并未完成，房子不能對預(yù)購人交付，雖然進(jìn)行了預(yù)告登記但是因其法定原因該公司不能按照約定對其合同進(jìn)行履行，預(yù)購人只能通過該買賣合同追究其違約方的違約責(zé)任，預(yù)告登記的效力因?yàn)槠浞ǘǖ脑蚴チ诵Я?，不能與之對抗。預(yù)購人的權(quán)益不能得到充分保障。

（三）公法行為對預(yù)告登記的影響

假設(shè)因?yàn)楣怖娴男枰?，行政機(jī)關(guān)對該預(yù)售商品房進(jìn)行征收征用，對于預(yù)購人而言是無法抗拒的即使進(jìn)行了預(yù)售商品房的預(yù)告登記，但因?yàn)槠渌ǘㄔ蝾A(yù)告登記不產(chǎn)生預(yù)告登記人所期望的效果，那么在此公法行為中預(yù)告登記因其而失去效力，預(yù)購人也因特別的公共利益需求而無法行使該權(quán)利以此維護(hù)自己的權(quán)益，必要時得地舍棄自己的私權(quán)而維護(hù)公權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，從而保障公共利益的實(shí)現(xiàn)。另外，若人民法院為防止被執(zhí)行人的對財(cái)產(chǎn)再次處分傷害了其他合法權(quán)益人的利益，對被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封，那么之前在該不動產(chǎn)上辦理了預(yù)告登記手續(xù)，對于預(yù)告登記權(quán)利人而言是否有價值，對于公法行為的執(zhí)行預(yù)告登記并沒有產(chǎn)生自身的法律效果。若是被執(zhí)行人的不動產(chǎn)進(jìn)行了強(qiáng)制拍賣、變賣、折價的，對于預(yù)告登記而言對于公法行為的實(shí)施必然損害到預(yù)告登記權(quán)利人的利益。

（四）網(wǎng)簽制度對預(yù)告登記的沖擊

網(wǎng)簽制度的運(yùn)用，雖然節(jié)省了很多繁瑣的程序。但是預(yù)購人在簽署網(wǎng)簽合同后并未進(jìn)行預(yù)告登記，誤以為網(wǎng)簽的簽署可以帶來預(yù)告登記的效力，或者直接放棄預(yù)告登記的辦理。導(dǎo)致后期商品房的歸屬出現(xiàn)了問題，無法受到法律的保護(hù)，造成損害權(quán)益的結(jié)果，網(wǎng)簽的完成僅是行政備案手續(xù)，雖然在房地產(chǎn)管理部門辦理了網(wǎng)簽，但是并不產(chǎn)生《物權(quán)法》上的預(yù)告登記效力，網(wǎng)簽的效力并不等同于預(yù)告登記的效力，雖然網(wǎng)簽制度與預(yù)告登記制度的功能有重合，但是本質(zhì)是不一樣的。

二、預(yù)售商品房預(yù)告登記制度的完善建議

（一）增強(qiáng)對利害關(guān)系人的保護(hù)

預(yù)告登記制度不是一個強(qiáng)制性的規(guī)定，它是一個可供選擇的，所以對于預(yù)告登記主體的強(qiáng)制性義務(wù)規(guī)定不是那么明確，預(yù)告登記制度的設(shè)立本是解決商品房銷售在實(shí)際中的面臨或是出現(xiàn)的問題，但是隨著時代的進(jìn)步也凸顯出來有必要對該厲害關(guān)系人權(quán)益保護(hù)的加強(qiáng)。第一，應(yīng)該加強(qiáng)對預(yù)購人的保護(hù)，預(yù)告登記并不能產(chǎn)生物權(quán)的變動，預(yù)購人擁有一個期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但是在進(jìn)行預(yù)告登記之時是預(yù)購人是處于不利地位的，所以可以讓賦予受讓人申請單方預(yù)告登記的權(quán)利，不僅節(jié)省程序上的流程而且交易成本不高，易被大眾接受;第二，在預(yù)售商品房進(jìn)行相關(guān)備案的時候，保證其信息的準(zhǔn)確性、真實(shí)性，另外在備案時候注意形式審查和實(shí)質(zhì)審查，信息的公開和公示要準(zhǔn)確。

（二）協(xié)調(diào)與網(wǎng)上簽約機(jī)制的關(guān)系

在實(shí)踐中，許多購房者缺少法律知識，對預(yù)告登記不是很了解，而且現(xiàn)在處于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)運(yùn)用的便捷時代，大多數(shù)人選擇在網(wǎng)上簽約，就不進(jìn)行預(yù)告登記。雖然網(wǎng)上簽約機(jī)制具有一定的合同效力，但是并沒有產(chǎn)生物權(quán)的變動或者是消滅，沒有與預(yù)告登記的排他性，不能有效防止商品房一房多賣的情況，沒有確切的法律保障效力。網(wǎng)上簽約機(jī)制僅僅是雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商后簽訂的，但是缺少對其預(yù)售商品房的保護(hù)效力，雖然網(wǎng)上簽約方便但是卻存在問題。預(yù)告登記制度的運(yùn)用應(yīng)該越來越被大眾所知、所用，若是與網(wǎng)上簽約機(jī)制二者協(xié)調(diào)，那么兩者的作用都發(fā)揮到極大。明晰二者的異同，預(yù)告登記是保障將來物權(quán)實(shí)現(xiàn)的完整性，受到法律保護(hù)支持;網(wǎng)上簽約是雙方當(dāng)事人合意簽訂的合同，但是應(yīng)該在此中明確雙方的應(yīng)盡的義務(wù)和擁有的權(quán)利。一方面有利于預(yù)告登記的推廣使用，另一方面有利于二者關(guān)系的協(xié)調(diào)，避免網(wǎng)簽對此項(xiàng)制度的沖擊。可以利用當(dāng)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，對于預(yù)告登記和網(wǎng)簽進(jìn)行實(shí)時數(shù)據(jù)的相通，建成房屋信息的共享庫并且進(jìn)行實(shí)時更新，有利于購房者及時了解到相關(guān)信息，加大查詢信息的方式。

（三）厘清預(yù)售商品房各個權(quán)利利益位階

在處理預(yù)售商品房權(quán)利沖突時，應(yīng)該堅(jiān)持公共利益優(yōu)先于個人利益，個人利益作出讓步，只有公共利益得到實(shí)現(xiàn)，那么談及個人利益的時候才有保障。面對公法行為時要求執(zhí)行工作的總工作人員對其相對人作出明確的解釋與說明，告知相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，其次對公共利益作出退讓的相對人給予有一定合理地補(bǔ)償，因?yàn)樯鐣娎娴玫奖Ｕ希瑐€人利益才能得以實(shí)現(xiàn)，仍然需要思考的是一度的讓位公法行為實(shí)施是否符合廣大權(quán)利人的利益。在處理預(yù)售商品房時，抵押權(quán)、工程價款等有優(yōu)先受償權(quán)，但是預(yù)告登記權(quán)利人在受到侵害時無法受到保護(hù)，要讓位于其優(yōu)先受償權(quán)，那么預(yù)告權(quán)利人對于將來物權(quán)的擁有得不到實(shí)現(xiàn)，另外在債務(wù)人承受多種債務(wù)時，無法一一償還，對于預(yù)告權(quán)利人而言通過違約責(zé)任要求承擔(dān)責(zé)任無法得到完整的承擔(dān)。那么在預(yù)售商品房上存在的各種法律關(guān)系的交叉存在，預(yù)告權(quán)利登記人最后可能承擔(dān)的是在賠償上無法充分實(shí)現(xiàn)和權(quán)利的無法行使。所以，對于在商品房上存在的權(quán)利利益位階應(yīng)該明確，否則將不利于預(yù)告登記制度的更大程度的實(shí)現(xiàn)。

（四）明確順位保全和破產(chǎn)保護(hù)效力

德國、日本和我國臺灣均規(guī)定了順位保全，但是我國并未在此方面進(jìn)行規(guī)定。根據(jù)現(xiàn)司法實(shí)務(wù)來看，應(yīng)當(dāng)完善其相關(guān)的效力范圍。預(yù)告登記具有債權(quán)請求權(quán)的性質(zhì)，法律還賦予了其有條件的排除妨害行為的物權(quán)對抗性，這種特殊的性質(zhì)存在決定了預(yù)告登記后可能在標(biāo)的物上出現(xiàn)新的登記，預(yù)告登記無法完全排除，會造成在預(yù)告權(quán)利人在行使權(quán)利時候會有其他權(quán)利前來“競爭”。這樣保障了預(yù)購人簽訂商品房買賣合同的目的。在一定程度上解決了其他權(quán)利在該預(yù)告登記上的復(fù)合存在或是交叉存在，對于權(quán)利“競爭”的現(xiàn)象得以調(diào)節(jié)，直接將預(yù)告登記的時間作為物權(quán)變動的時間，忽略其本登記的變動時間。我們可以借鑒《德國民法典》、日本《不動產(chǎn)登記法》對于預(yù)告登記順位保全效力的相關(guān)規(guī)定。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)的繁榮為我國的經(jīng)濟(jì)帶來了推動性的發(fā)展，當(dāng)代的土地資源不斷被人們開發(fā)利用，但是因其資源的有限性限制了其更多的合理規(guī)劃與使用，我國是人口大國且優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化根深蒂固，對于房屋的需求是不會減少的。預(yù)告登記制度在商品房不斷增多的背景下應(yīng)運(yùn)而生，預(yù)告登記制度也被大眾漸漸熟悉，但是隨著時代、觀念的變化，預(yù)告登記制度在預(yù)售商品房中的推廣出現(xiàn)不適應(yīng)性和迫切需要完善的信號越發(fā)強(qiáng)烈的如今，應(yīng)該對于其預(yù)售商品房中預(yù)告登記問題給予更多的關(guān)注，不僅僅是我國法律體系的完善，更是民生關(guān)注的焦點(diǎn)。

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作者簡介：徐焱（1978.6-），男，遼寧沈陽人，漢族，講師，研究生，現(xiàn)任職于云南民族大學(xué)法學(xué)院，研究方向?yàn)槊穹ā?/p>