商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款內(nèi)部審計(jì)探討

潘健峰

摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)正在迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在商業(yè)銀行各類貸款業(yè)務(wù)的占比也比較大，但近幾年由于國家持續(xù)對(duì)住房實(shí)施限購、限貸等政策，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日趨緊張，行業(yè)潛藏風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。商業(yè)銀行在積極開拓房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)搶占市場份額的同時(shí)，如何通過審計(jì)手段防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)值得探討的問題。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;房地產(chǎn);內(nèi)部審計(jì)

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

根據(jù)監(jiān)管部門公布的數(shù)據(jù)，近幾年監(jiān)管檢查發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行由于市場競爭壓力大，風(fēng)險(xiǎn)把控方面有所放松，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)開展過程中，出現(xiàn)抵押措施落實(shí)不到位、資本金不足等問題，信貸資產(chǎn)面巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（一）貸款準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)，項(xiàng)目合法性存疑

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有固定資產(chǎn)投資屬性，商業(yè)銀行除了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款人的資質(zhì)進(jìn)行調(diào)查外，還需對(duì)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)及建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行審查。由于貸款準(zhǔn)入把關(guān)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，部分房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)和財(cái)務(wù)狀況不符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，或者存在高價(jià)購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴(kuò)張、負(fù)債率偏高等情況，甚至出現(xiàn)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、“四證”不齊全等情況。

（二）資本金不足，借款人風(fēng)險(xiǎn)抵御能力弱

部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)不具備足夠的實(shí)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，其通過民間借款、挪用貸款資金等方式充當(dāng)資本金，實(shí)際項(xiàng)目資本不足，存在較大投資缺口。但當(dāng)資金鏈斷裂，項(xiàng)目無法按照確定的工程進(jìn)度完工時(shí)，容易造成工程項(xiàng)目“爛尾”?；蛘唠m然具備銷售條件，但是受到市場因素影響，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售不理想，資金回籠慢，無法及時(shí)歸還商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款。另外部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商業(yè)銀行多頭授信，負(fù)債過高，風(fēng)險(xiǎn)積重難返。

（三）抵押措施不到位，抵押物懸空

大部分房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放時(shí)采取項(xiàng)目土地抵押的方式，當(dāng)項(xiàng)目樓盤達(dá)到預(yù)條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，在開發(fā)的過程中就進(jìn)行預(yù)售，商業(yè)銀行不能及時(shí)將項(xiàng)目土地抵押及時(shí)轉(zhuǎn)為在建工程抵押，導(dǎo)致無法控制商品房銷售款的回流。另外商業(yè)銀行解押在建工程以便開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售，但解押前開發(fā)商未按協(xié)議歸還部分貸款，導(dǎo)致押品價(jià)值下降。

（四）未對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行封閉管理

一是商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放后，未對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用情況進(jìn)行全過程監(jiān)控，未落實(shí)資金監(jiān)管賬戶管理措施，對(duì)封閉賬戶內(nèi)資金的管理和監(jiān)控不到位，導(dǎo)致信貸資金被挪用，項(xiàng)目銷售款項(xiàng)被用于其他用途，銀行貸款面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。二是對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)過程、依據(jù)、項(xiàng)目建設(shè)工期、進(jìn)度、資金投入計(jì)劃等情況調(diào)查不到位，未評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃實(shí)施的執(zhí)行情況，造成過度授信，放款額度與項(xiàng)目實(shí)際需求不符。

（五）虛假按揭，信貸資金被挪用

住房按揭貸款客戶提供虛假銀行流水及收入證明，開發(fā)商以“假按揭”、“假首付”、“假放房價(jià)”等違規(guī)手段套取銀行資金。

二、風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）準(zhǔn)入把關(guān)不到位

一是對(duì)客戶基本條件把關(guān)不嚴(yán)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)主體資格核查不到位，向不具備借款資格的項(xiàng)目開放商發(fā)放貸款，資項(xiàng)目資本金的要求、項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃批文及“四證”等項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基本準(zhǔn)入不符合監(jiān)管要求。二是輕信財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)項(xiàng)目評(píng)估的基本內(nèi)容缺乏深入了解，如投資開發(fā)項(xiàng)目的市場前景、銷售落實(shí)情況、工程成本、投資收益率等基本要素與內(nèi)容缺乏細(xì)致、翔實(shí)的調(diào)查分析。

（二）貸后管理流于形式

對(duì)客戶的項(xiàng)目監(jiān)控不到位，未定期收集項(xiàng)目的銷售情況，督促客戶按進(jìn)度還款;對(duì)客戶及項(xiàng)目的定期、不定期現(xiàn)場實(shí)地檢查制度落實(shí)不到位，信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制形同虛設(shè)，貸后管理制度落實(shí)不到位;對(duì)抵押物后續(xù)管理不當(dāng)，釋放抵押物辦理相關(guān)手續(xù)后未補(bǔ)充足值抵押物。

（三）多頭授信、過度授信

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未集團(tuán)客戶，多頭授信、過度授信越來越多，授信總量越來越大，集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)凸顯越來越嚴(yán)重。特別是部分房地產(chǎn)企業(yè)，通過集團(tuán)所具備的優(yōu)勢(shì)地位，采取委托貸款、信托計(jì)劃、民間借貸等方式多渠道融資，實(shí)際負(fù)債水平偏高，銀行缺乏有效甄別其真實(shí)負(fù)債水平及償債能力的手段。

三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審計(jì)要點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)入情況核查

對(duì)借款人還款能力的風(fēng)險(xiǎn)把控把控是否到位，開發(fā)項(xiàng)目住宅面積銷售金額是否足夠覆蓋整個(gè)項(xiàng)目的貸款本息，對(duì)項(xiàng)目的可行性、盈利性的分析是否完善，是否向“四證”不齊全的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款或貸款在前、辦證在后的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，并造成風(fēng)險(xiǎn)和損失等行為。

（二）資本金來源的合規(guī)性核查

一是對(duì)貸款項(xiàng)目自有資金比例及到位情況、項(xiàng)目資本金來源合規(guī)性進(jìn)行核查，判斷項(xiàng)目貸款投放是否與客戶自有資金到位進(jìn)度相匹配，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行情況和信貸資金實(shí)際用途做出合理的預(yù)判。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目其他資金來源的落實(shí)情況進(jìn)行檢查，如通過分析企業(yè)在其他金融機(jī)構(gòu)的融資情況，判斷企業(yè)是否存在利用已完工項(xiàng)目重復(fù)貸款、或利用同一項(xiàng)目在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請(qǐng)貸款的行為。二是核查在貸款發(fā)放后，是否及時(shí)準(zhǔn)確了解房屋銷售進(jìn)度，并要求企業(yè)按銷售進(jìn)度還款。通過樓盤銷售現(xiàn)場了解、登陸當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)查驗(yàn)樓盤預(yù)售登記備案表和走訪房產(chǎn)登記部門等多種途徑確定項(xiàng)目實(shí)際銷售情況，審核企業(yè)是否按照規(guī)定將銷售資金打入封閉賬戶。對(duì)已建成或備案銷售項(xiàng)目，是否要求企業(yè)按銷售進(jìn)度還款。

（三）項(xiàng)目封閉性核查

核查是否嚴(yán)格實(shí)施資金封閉監(jiān)管，建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，嚴(yán)格按照工程進(jìn)度放款。資金支付和產(chǎn)品銷售回籠的過程管理是否到位，開發(fā)商是否承諾開立銷售監(jiān)管賬戶，簽訂按揭業(yè)務(wù)協(xié)議，且至少按整個(gè)項(xiàng)目貸款比例配套按揭業(yè)務(wù)協(xié)議。是否制定合理的還款計(jì)劃，定期核對(duì)房地產(chǎn)銷售明細(xì)、銷售回籠總量和按揭業(yè)務(wù)量，及時(shí)查找銷售資金去向，在項(xiàng)目銷售達(dá)到70%前是否還清貸款。

（四）抵押物管理情況核查

房地產(chǎn)開發(fā)貸款，一般以土地使用權(quán)和貸款項(xiàng)目的在建工程作為抵押物。在檢查時(shí)，嚴(yán)格審查抵押物權(quán)屬，準(zhǔn)確了解抵押物是否存在缺陷，是否存在重復(fù)抵押、抵押物變更等情況，或是否及時(shí)辦理在建工程抵押等。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)市場環(huán)境、地理位置、供求情況等因素綜合判斷抵押物評(píng)估價(jià)值的合理性以及是否存在評(píng)估價(jià)值虛高的情況。

（五）核查“假按揭”、“假首付”、“假房價(jià)”等現(xiàn)象

對(duì)樓盤銷售價(jià)格，按揭借款人的身份、收入來源、償債能力和征信記錄等信息進(jìn)行核查，通過非現(xiàn)場審計(jì)系統(tǒng)對(duì)相關(guān)個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營及消費(fèi)類貸款的資金流向進(jìn)行核查和分析，是否存在不同借款人的工作單位、家庭地址、聯(lián)系方式雷同或按揭貸款客戶首付款資金來源于開發(fā)商等情況，多重驗(yàn)證開發(fā)商是否存在以“假按揭”“假首付”“假房價(jià)”等違規(guī)手段套取銀行資金。

（六）非現(xiàn)場風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

加強(qiáng)非現(xiàn)場審計(jì)，將信貸管理中涉及的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、信貸人員、貸款行業(yè)、區(qū)域、借款人財(cái)務(wù)、經(jīng)營、擔(dān)保情況及綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)的客戶開戶、關(guān)聯(lián)交易、大額資金劃轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)貸、收息等數(shù)據(jù)資料導(dǎo)入或錄入非現(xiàn)場審計(jì)系統(tǒng)，通過系統(tǒng)整合模型，分析貸款各種風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)商的多頭授信情況、涉述情況等，對(duì)貸款業(yè)務(wù)實(shí)施穿透式風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，盡可能發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭。

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