房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)特征分析

黃帥?周利民?潘喜哲

摘要：作為我國(guó)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)，近年來一直面臨著巨大的挑戰(zhàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的高房?jī)r(jià)、高庫存、高杠桿的特征，因此討論房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不能一概而論，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有庫存風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)以及政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)四大類，因此，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，需要保持政策調(diào)控引導(dǎo)地位不變，盡可能釋放市場(chǎng)潛力，同時(shí)還要盡快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);去庫存

一、緒論

近幾年來，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，總的來說全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行較為平穩(wěn)，但城市和區(qū)域間仍存在較大差距，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2020年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》表示，雖然政府在進(jìn)行強(qiáng)壓調(diào)控，但以深圳、廣州為代表的一線城市，以及以惠州、金華為代表的部分二線城市房地產(chǎn)價(jià)格仍有大幅度上漲，而與之相對(duì)的是三四線中小城市的房地產(chǎn)庫存量持續(xù)增長(zhǎng)，去庫存的壓力依舊很大。因此結(jié)構(gòu)化差異的存在一方面會(huì)使北上廣深的傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市積聚更多風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存總量較大，如何防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)及特征

（一）庫存風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)公開資料顯示，至2019年7月，商品房、住宅及商業(yè)大口徑庫存面積分別為73.9、32.5、41.4億平方米，庫存規(guī)模依然處于高位，商品房、住宅及商業(yè)大口徑庫存的去化周期為47.7、24.2、199.6個(gè)月，需要更長(zhǎng)的時(shí)間，其中細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡，商辦市場(chǎng)的去庫存壓力更大，這與許多中小城市盲目拓展新城和開發(fā)區(qū)等工程相關(guān)系較大，建設(shè)了大批過剩的寫字樓、購(gòu)物中心等項(xiàng)目。同時(shí)，一二線城市的商品住宅庫存壓力基本已經(jīng)釋放，但三四線的庫存還比較高，庫存過余的風(fēng)險(xiǎn)仍不可忽略的。

（二）價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

由于當(dāng)前的影響，在經(jīng)濟(jì)下降壓力和庫存水平仍然很高的情況下，中央宏觀政策保持穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，保持就業(yè)穩(wěn)定，地方有了更大的操作空間，因城施策更加細(xì)化，使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲更快。綜合來看，上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將明顯改善，消費(fèi)者集中，一線及部分二線城市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)承受力，而杠桿率很高，房?jī)r(jià)上升的壓力仍然很大，因此，我們還需要高度警惕價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，防止由于房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)而引起的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)的特殊性，房地產(chǎn)公司需要大量資金來支持公司的發(fā)展。巨大的投資規(guī)模，加上投資周期長(zhǎng)，回收速度慢，適當(dāng)引入負(fù)債資金支持，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)必然選擇。但房企融資結(jié)構(gòu)比較單一，仍以國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金為主，一旦產(chǎn)品滯銷，住房空置率上升，房企資金就會(huì)被套住，企業(yè)發(fā)展也就會(huì)發(fā)生危機(jī)。雖然隨著房地產(chǎn)走紅，高風(fēng)險(xiǎn)的資本開始進(jìn)入市場(chǎng)，但中小房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資能力仍然不夠，民間資本管理混亂，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，也會(huì)給房企融資帶來新的風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈破裂，房企將會(huì)遭到重創(chuàng)。

（四）政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地、信貸和稅收政策的影響較大，一旦頒布或調(diào)整了上述政策，市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)。近幾年來，政府對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)政策進(jìn)行了持續(xù)的調(diào)整，如土地供應(yīng)調(diào)整，商品房信貸調(diào)整，商品房交易環(huán)節(jié)稅收調(diào)整，住房公積金制度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求快速增加，同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，軌道交通建設(shè)，教育醫(yī)療條件等環(huán)境因素也與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)。政策調(diào)整與環(huán)境的改變將直接引導(dǎo)購(gòu)房人的消費(fèi)期預(yù)期，一旦政策環(huán)境發(fā)生過大或過快，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須慎重出臺(tái)相關(guān)政策，科學(xué)地把握時(shí)機(jī)與節(jié)奏。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）保持政策調(diào)控引導(dǎo)地位不變

要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)和增長(zhǎng)，離不開政策調(diào)控的支持，各地政府都必須堅(jiān)持"房用來住，不用來炒"原則，始終維持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)、一致和穩(wěn)定。但政策的調(diào)控并不能一概而論，需要因地制宜合理地進(jìn)行調(diào)整，此外針對(duì)個(gè)別城市的樓市，或?qū)τ诔龊侠矸秶膯蝹€(gè)城市，國(guó)家及相關(guān)省市監(jiān)管部門，應(yīng)根據(jù)監(jiān)察和預(yù)警級(jí)別，啟動(dòng)約談，問責(zé)和完善政策的措施。

（二）盡可能釋放市場(chǎng)潛力

首先，需要釋放空間上的潛力。支持中心城郊、大城市圈及周邊城市中小城市住房開發(fā)，增加資金投入，增加土地供給，也有利于房?jī)r(jià)的下降。同時(shí)，提高基礎(chǔ)設(shè)施的輻射范圍，拓寬高質(zhì)量公共服務(wù)的周邊范圍;第二，需要釋放行業(yè)潛力。加快舊城更新、老房改建和配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入;最后，需要釋放消費(fèi)者需求的潛力。在抑制炒房的同時(shí)，把改善住房的需求作為主要關(guān)注點(diǎn)，以帶動(dòng)剛性需求的發(fā)展。結(jié)合新城鎮(zhèn)化，實(shí)施“新市民安居工程”，加大對(duì)新市民住房保障和建設(shè)的力度。

（三）盡快完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制

一是全面范圍內(nèi)實(shí)行覆蓋，構(gòu)建一種雙向聯(lián)動(dòng)的機(jī)制。要把全國(guó)各城市都納入監(jiān)管和監(jiān)管范圍，避免過去僅管控價(jià)格的弊端，把人口、居住、土地、金融、輿情等重大指標(biāo)都納入監(jiān)管范圍，同時(shí)把督察范圍擴(kuò)大到前期的規(guī)劃、計(jì)劃和市場(chǎng)的預(yù)期，特別是做好應(yīng)急計(jì)劃的準(zhǔn)備工作。

二是對(duì)優(yōu)惠政策進(jìn)行分類，促進(jìn)責(zé)任承擔(dān)機(jī)制的不斷完善。明確城市主體監(jiān)管責(zé)任：逐步明確對(duì)違規(guī)責(zé)任的具體劃分，對(duì)涉嫌超出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)控制范圍或超出紅線控制范圍的重點(diǎn)城市，對(duì)于涉嫌違反管理決定執(zhí)行規(guī)則的重點(diǎn)城市，自動(dòng)開始建立約談、問責(zé)處理機(jī)制。

三是切實(shí)抓緊關(guān)鍵評(píng)價(jià)指標(biāo)，建立健全動(dòng)態(tài)的關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)價(jià)機(jī)制，將常住人口等城市有關(guān)功能指標(biāo)數(shù)據(jù)納入以上城市監(jiān)測(cè)和監(jiān)督管理功能指標(biāo)分析系統(tǒng)，并根據(jù)城市住房建設(shè)指標(biāo)的不同時(shí)期表現(xiàn)，對(duì)住房土地、資金和住房基礎(chǔ)配套設(shè)施及其他公共服務(wù)指標(biāo)進(jìn)行不同增幅程度的環(huán)比增減。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)是具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的特殊行業(yè)，但由于其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的獨(dú)特地位，必須對(duì)其可能存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)分析，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的特征和內(nèi)在規(guī)律，才能有針對(duì)性地采取措施或?qū)Σ咭詰?yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。不可否認(rèn)的是在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向理性回歸，但仍不能放松警惕，還需持續(xù)關(guān)注，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

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