淺談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理相關(guān)策略

付迅

摘要：近年來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，一時(shí)間掀起一股炒房熱潮，在此形勢(shì)下，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，大力抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)提出了更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，受市場(chǎng)整體價(jià)格下滑影響，企業(yè)利潤(rùn)空間下降，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生沖擊，可能會(huì)出現(xiàn)資金短缺、資金鏈斷裂等問(wèn)題，加之房地產(chǎn)企業(yè)大都在項(xiàng)目開發(fā)中投入大量資金，且資金回流相對(duì)較慢，面對(duì)這一難題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視加強(qiáng)資金管理，提升資金使用效益，拓展企業(yè)利潤(rùn)空間，可以通過(guò)平衡收支關(guān)系，加強(qiáng)投融資管控等方式保障企業(yè)資金的穩(wěn)健高效流轉(zhuǎn)。本文主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)展開論述，探討加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理簡(jiǎn)述

1.1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)分析

貨幣資金是具有流動(dòng)性特征的一類資產(chǎn)，主要包括庫(kù)存現(xiàn)金、賬戶余額、銀行存款等三種形式。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，收支業(yè)務(wù)大都需要通過(guò)資金收付形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期，其營(yíng)運(yùn)資金的需求情況也存在較大差異。開發(fā)初期，企業(yè)需要進(jìn)行土地使用權(quán)購(gòu)置，還要研究開發(fā)方案是否科學(xué)可行，在確定可行之后報(bào)批立項(xiàng)，在此環(huán)節(jié)，企業(yè)的大部分資金活動(dòng)都需要依賴于內(nèi)部自有資金;在正式進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可以依托“四證”向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，可以通過(guò)外部籌集資金的方式來(lái)開展項(xiàng)目建設(shè);企業(yè)在施工結(jié)束，工程結(jié)算環(huán)節(jié)完成后，可以陸續(xù)獲得預(yù)售證，此時(shí)企業(yè)的投資資金進(jìn)入回籠環(huán)節(jié)[1]。就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)來(lái)看，主要表現(xiàn)在以下方面：1）資金需求量高，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，各環(huán)節(jié)都需要充足的資金支持，具體包括拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝等環(huán)節(jié)，加上材料成本、人力成本長(zhǎng)期走高，都使得房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量趨高;2）回籠周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，從項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)至房產(chǎn)營(yíng)銷結(jié)束，整個(gè)過(guò)程資金投入持續(xù)2-5年，加之國(guó)家宏調(diào)政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收跨度較大;3）投資風(fēng)險(xiǎn)高，房地產(chǎn)產(chǎn)品有別于其他普通產(chǎn)品，資產(chǎn)變現(xiàn)相對(duì)較難，由此極易誘發(fā)資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于金融機(jī)構(gòu)將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款門檻調(diào)高，使得企業(yè)面臨融資緊縮，資金存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，容易導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此加強(qiáng)資金管理具有一定必要性，主要體現(xiàn)在以下兩方面：1）有助于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，在融資方式選擇方面，常常會(huì)有較高的融資成本，加之營(yíng)銷手段的影響，很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)處于長(zhǎng)期負(fù)債的局面。通過(guò)強(qiáng)化資金管理，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的有效融通，提升資金周轉(zhuǎn)效率，可以在一定程度上縮小資金缺口，將債務(wù)成本控制在相對(duì)合理范圍內(nèi)，同時(shí)可以有效盤活沉淀資金以及閑置資產(chǎn)，發(fā)揮企業(yè)資金的最大價(jià)值，緩解償債壓力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整[2]。2）有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)提升資金管理水平，可以在一定程度客觀真實(shí)反饋資金存量情況和資金流動(dòng)情況，一方面可以為企業(yè)資金優(yōu)化配置提供指導(dǎo);另一方面可以動(dòng)態(tài)的監(jiān)督管控資金收支活動(dòng)，避免資金濫用、徇私舞弊等現(xiàn)象，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效策略探討

2.1拓展籌資渠道

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，單一的融資方式不利于企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也容易誘發(fā)融資方式，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變信貸資金來(lái)源壟斷的現(xiàn)象，弱化企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴程度，豐富融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的推進(jìn)奠定資金基礎(chǔ)。在此環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y方式，如對(duì)于一些規(guī)模相對(duì)較大的房地產(chǎn)企業(yè)，可以在遵循法律大原則的前提下通過(guò)發(fā)行股票、債券等方式進(jìn)行融資;對(duì)于一般房地產(chǎn)企業(yè)，可以選擇通過(guò)信托公司或私募基金等方式實(shí)現(xiàn)金融融資。房地產(chǎn)企業(yè)可以強(qiáng)化與上下游企業(yè)之間的聯(lián)系，如通過(guò)可以與建設(shè)項(xiàng)目總承包商、施工單位、材料供應(yīng)商等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，以實(shí)現(xiàn)施工墊資或者延遲付款周期，以緩解企業(yè)的資金壓力。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)聯(lián)合開發(fā)的方式吸納資金，依托合作企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源彌補(bǔ)自身短板，也可以在一定程度上緩解企業(yè)的償債壓力，促使建設(shè)項(xiàng)目有序進(jìn)入開發(fā)環(huán)境，或者采取投資基金、股權(quán)融資等方式，在融資方式選擇要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，選擇適合自身的融資方式，以保證為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供充足的資金支持。

2.2構(gòu)建籌資風(fēng)險(xiǎn)管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)具有建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、不易變現(xiàn)等特點(diǎn)，由此要推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展，就必須豐富資金來(lái)源，籌集資金是保障企業(yè)資金儲(chǔ)備的重要手段，然在籌資活動(dòng)開展過(guò)程中也常常存在一定風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，可以搭建風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分析模型，對(duì)現(xiàn)金比率、資產(chǎn)負(fù)債率、外包融資比率等進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，以及時(shí)預(yù)判企業(yè)可能存在的籌資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在對(duì)基礎(chǔ)性指標(biāo)進(jìn)行識(shí)別監(jiān)測(cè)的同時(shí)，要將宏觀變量納入預(yù)警體系，并結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)度量模型，采用杠桿系數(shù)法來(lái)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，在識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，要注意提前采取規(guī)避和防范措施，以確保企業(yè)能夠按時(shí)清償債務(wù)，以有效控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3建立健全資金管理制度

資金管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金收支活動(dòng)管控的主要保障和依據(jù)，主要包括融資管理制度、授權(quán)審批制、核算制度、審查制度、預(yù)算管理制度等，健全制度體系可以強(qiáng)化約束力。首先，發(fā)揮預(yù)算工具的作用，由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目具有多類型、異區(qū)域特點(diǎn)，在預(yù)算目標(biāo)設(shè)置時(shí)要注意多層級(jí)性，同時(shí)在預(yù)算編制過(guò)程中，要注意聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，將與之相關(guān)的資金活動(dòng)、業(yè)務(wù)活動(dòng)、人力資源活動(dòng)等均納入編制范疇，對(duì)于周期性預(yù)算，可以采用滾動(dòng)預(yù)算法編制，通過(guò)預(yù)算編制細(xì)化，分解為年度、季度、月度預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)全面動(dòng)態(tài)的對(duì)資金支出活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，從而確保預(yù)算規(guī)劃與實(shí)際情況的吻合性[3]。其次，將資產(chǎn)管理和流動(dòng)性債務(wù)作為管理重點(diǎn)，以銷售環(huán)節(jié)為切入點(diǎn)，不僅要加快房產(chǎn)變現(xiàn)，還應(yīng)提升應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)效率，通過(guò)增加房地產(chǎn)產(chǎn)品銷量的方式，來(lái)有效防范資金占用，驅(qū)動(dòng)企業(yè)現(xiàn)金快速回流，以防范和規(guī)避企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。最后，強(qiáng)化支出管控，可以在內(nèi)部設(shè)立結(jié)算中心，對(duì)審批流程和權(quán)限進(jìn)行明確界定，禁止越權(quán)審批，同時(shí)對(duì)于各下屬子公司及項(xiàng)目部門，可以通過(guò)結(jié)算中將資金審批和結(jié)算業(yè)務(wù)集中處理。在資金管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵循“收支兩條線”，規(guī)范資金支付過(guò)程，以避免徇私、貪污等現(xiàn)象發(fā)生。此外，在投資方面，為了提升企業(yè)投資科學(xué)性，可以實(shí)行聯(lián)簽制度，對(duì)于企業(yè)的重大項(xiàng)目資金支出、關(guān)鍵項(xiàng)目投資、大規(guī)模物資采購(gòu)等，要求由管理層聯(lián)簽才能下達(dá)執(zhí)行，避免個(gè)人決策的誤判風(fēng)險(xiǎn)和盲目性。房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)施財(cái)務(wù)審計(jì)制度，對(duì)資金存量情況、資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)等進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)支出票據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審查，以提升企業(yè)會(huì)計(jì)信息的完整性和真實(shí)性。

2.4提升資金預(yù)算執(zhí)行效率

首先，房地產(chǎn)資金利用率直接反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，為提升資金預(yù)算執(zhí)行效率，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)資金預(yù)算編制方案的內(nèi)容進(jìn)行明確界定，具體如資金支出/回收總計(jì)，資金結(jié)余、凈流量、支出定額等，支出總計(jì)主要包括項(xiàng)目施工費(fèi)支出，材料費(fèi)支出、設(shè)計(jì)費(fèi)支出、人力成本支出、管理費(fèi)支出等;回收總計(jì)除了銀行存款，還包括預(yù)售收入等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與上下游行業(yè)存在著密切聯(lián)系，從開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、申報(bào)審批、施工建設(shè)、竣工結(jié)算、房屋交付等環(huán)節(jié)，與市政部門、建筑設(shè)計(jì)單位、材料合作商等上下游企業(yè)形成經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)，在編制預(yù)算過(guò)程中，應(yīng)重視全面整合上下游合作商的信息和資源，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的布局進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視發(fā)揮強(qiáng)化預(yù)算分析功能，通過(guò)定期召開分析會(huì)議，對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度和效果進(jìn)行評(píng)估，對(duì)資金支付進(jìn)行分析，以系統(tǒng)性的明確企業(yè)的資金流動(dòng)情況，在預(yù)算年度期末，企業(yè)應(yīng)重視預(yù)算績(jī)效考核，對(duì)于預(yù)算執(zhí)行效率偏低的部門要追究責(zé)任。

3.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在改革開放的推動(dòng)下，我國(guó)各行各業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)作為與民生息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，也迅速崛起，由此帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。然面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，保障企業(yè)資金高效、合理、安全流動(dòng)，發(fā)揮資金最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，應(yīng)重視加強(qiáng)資金管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供充足的資金支持。

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