關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理探索

摘要：針對房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，多具有籌資風(fēng)險多變，管理機(jī)制不夠完善及融資渠道不科學(xué)等方面問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形成阻礙。市場經(jīng)濟(jì)快速變化的外環(huán)境下，房地產(chǎn)內(nèi)部需要加強(qiáng)內(nèi)外影響因素的分析，合理規(guī)范籌資期間的組合模式，使籌資決策更加科學(xué)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);籌資管理;企業(yè)

籌資風(fēng)險為風(fēng)險籌資過程中重要的問題，管理的方式會直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的目的在于擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)模，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)前發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)籌資風(fēng)險管理中，企業(yè)多具有專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)管理部門，我國房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面的管理不夠完善，相關(guān)的研究內(nèi)容較少。文章將結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)研究活動帶來一定參考價值，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理意識，構(gòu)建科學(xué)的資金管理體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理的現(xiàn)狀分析

（一）多變的籌資風(fēng)險

近年來房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭比較激烈，房地產(chǎn)企業(yè)若想獲得優(yōu)質(zhì)的住宅與商業(yè)土地資源，則需要付出較多的資金成本，壓縮著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間[1]。房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理對其經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較大，但是受到諸多外部環(huán)境因素、內(nèi)部因素的影響，籌資的結(jié)果不夠理想。

在市場經(jīng)濟(jì)波動的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償還能力也會失去保障。項目建設(shè)投資與原材料成本上升，造成工程項目建設(shè)期間資金后續(xù)投入過多的問題發(fā)生，工期時間延長，易于發(fā)生債務(wù)危機(jī)的問題，直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的影響力與信譽(yù)度。

（二）管理機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理對行業(yè)內(nèi)部籌資管理機(jī)制具有較高要求，籌資工作中缺乏統(tǒng)一的工作標(biāo)準(zhǔn)，易于造成籌資工作混亂的問題，對后續(xù)功罪的開展不利[2]。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的籌資管理制度，則籌資管理工作中相關(guān)人員難以各司其職，企業(yè)選擇的方向與資金調(diào)配的權(quán)力分配也會發(fā)生問題。比如資金向某些項目偏移，疏于日常資金管理，籌資管理上漏洞頻出，資金短缺。

（三）融資渠道不科學(xué)

基于房地產(chǎn)行業(yè)籌集資金的來源進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的籌資方式具體可以劃分為內(nèi)部融資、間接融資及直接融資[3]。內(nèi)部融資主要是通過優(yōu)化利用內(nèi)部資源的形式，快速融資。這種方式能夠快速收集資本，風(fēng)險系數(shù)較小，工作效率較高，但是在房地產(chǎn)銷售困難、資金回籠困難的情況下，房地產(chǎn)自由資本來源顯著減少，內(nèi)部融資則難以快速獲得充足的資金[4]。因?yàn)槎鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)使用了間接融資的模式，比如向銀行貸款。貸款比例較高，企業(yè)在難以按期收回回報的情況下，則難以償還貸款本息。在企業(yè)借入資金越高的情況下，其面臨的風(fēng)險系數(shù)也會越高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理對策

房地產(chǎn)企業(yè)籌資管理中，可以通過做好充足準(zhǔn)備，隨時應(yīng)對風(fēng)險;健全管理制度，加強(qiáng)日常監(jiān)管及創(chuàng)新融資模式，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展等方式，構(gòu)建科學(xué)的籌資管理模式。

（一）做好充足準(zhǔn)備，隨時應(yīng)對風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)籌資風(fēng)險多變，故而需要做好全面的風(fēng)險管理工作。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以使用財務(wù)杠桿系數(shù)法、概率分析法及指標(biāo)分析法等方法，全面評估、衡量籌資風(fēng)險，進(jìn)而對風(fēng)險科學(xué)予以防范?；I資風(fēng)險管理的具體措施，即為預(yù)防風(fēng)險，轉(zhuǎn)移分散風(fēng)險或者的選擇承受的風(fēng)險。在一項房地產(chǎn)工程收益較小，獲得收益的可能性難以估計的情況下，企業(yè)則需要制定明確的風(fēng)險規(guī)避對策。精確預(yù)測風(fēng)險，和政府及時溝通市場信息，努力降損。

轉(zhuǎn)移分散風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)在面對一項風(fēng)險未知的籌劃，但是必須獲得的情況下，將籌劃的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給他人承擔(dān)。比如在不確定的房地產(chǎn)投資項目投保，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移至保險公司。選擇接受風(fēng)險即為通過適當(dāng)?shù)姆绞?、對策等，增?qiáng)房地產(chǎn)自身的風(fēng)險自主承擔(dān)能力。市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，競爭越發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)自身的風(fēng)險承擔(dān)能力，進(jìn)而靈活應(yīng)對市場變化環(huán)境，有應(yīng)對籌資風(fēng)險的基礎(chǔ)和能力。

（二）健全管理制度，加強(qiáng)日常監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)需要明確認(rèn)識到建立健全管理制度的重要意義，建立籌資管理的相關(guān)制度，組建必要的部門與機(jī)構(gòu)，且需要注重各個部門之間的合作，將“權(quán)責(zé)分明”的管理制度融入其中，各個部門中的工作人員均需要清晰自身的工作范圍、任務(wù)及責(zé)任等?？茖W(xué)選擇房地產(chǎn)企業(yè)的融資方案，且對各類融資計劃進(jìn)行評估，盡可能提升融資管理工作的質(zhì)量。

預(yù)算管理部門評估產(chǎn)出的利潤，還需要充分分析相關(guān)的風(fēng)險，比如建設(shè)項目延期所產(chǎn)生的風(fēng)險，原材料價格上漲所面臨的風(fēng)險等等。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的質(zhì)量，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的編制資金預(yù)算計劃結(jié)果，決定著企業(yè)年度資金運(yùn)作的情況，為管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)。決策部門在項目進(jìn)度分析中，需要對項目質(zhì)量、項目開展的安全性及項目資金是否充足進(jìn)行分析，選擇適宜且科學(xué)的融資管理方案?；I資實(shí)施部門在籌資期間，需要主動與預(yù)算部門、決策部門等合作，積極交流。全面了解且反饋資金市場變化情況，為融資工作的順利開展奠定良好基礎(chǔ)。融資管理制度的構(gòu)建，能夠盡可能避免項目資金被挪用的問題發(fā)生，提升資金使用的效率，且能夠?qū)?yīng)收款項、預(yù)付賬款及其他應(yīng)收款項的跟蹤發(fā)揮重要作用，是提升房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)管理能力的有效路徑，直觀呈現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)償還情況及經(jīng)營管理現(xiàn)狀。

（三）創(chuàng)新融資模式，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展

隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資方式逐漸顯露出諸多問題，構(gòu)建多元化、科學(xué)化的融資方式，逐步成為了房地產(chǎn)企業(yè)籌資發(fā)展的常態(tài)。在傳統(tǒng)融資形式的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還需要通過信托融資、海外融資等等形式，打造全新的融資路徑。通過多樣化的融資渠道，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，保證資金能夠滿足建設(shè)及管理的需求。

信息化時代背景下，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與信息技術(shù)開始融入到我們的生活中，滲透于各行各業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)融資工作也需要積極使用信息技術(shù)。比如“仿金融”模式，主要是房地產(chǎn)企業(yè)向具有一定資質(zhì)、購房意愿的社會公眾收取加盟費(fèi)用，以簽約金的形式進(jìn)行融資。在返利、充抵等模式下，對融資群體進(jìn)行收益回饋。這種形式能夠使房地產(chǎn)企業(yè)獲得大量融資，且其金融市場風(fēng)險系數(shù)較小。房地產(chǎn)融資需要加強(qiáng)多樣化分析，不能全部使用同一個融資渠道。在多種融資渠道下，可降低房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險發(fā)生率。同時，針對于不同的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況、具體融資需求等，需要科學(xué)分析融資模式，引用適合于企業(yè)的融資路徑，使用最適合的一種或者是幾種組合的融資模式，保證融資管理的科學(xué)性與有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

三、小結(jié)

市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資風(fēng)險不斷增加。在房地產(chǎn)企業(yè)融資期間，需要綜合分析相關(guān)影響因素，關(guān)注資金籌集的市場環(huán)境，評估風(fēng)險系數(shù)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及融資需求，合理選擇適宜的籌資模式，抓住更多的機(jī)遇，彰顯籌資管理的價值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)籌資理念及方法的創(chuàng)新，為未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及市場經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

喬金環(huán)（1982.4.20），女，河南，漢，美國林肯大學(xué)（工商管理碩士），贛州旅游職業(yè)學(xué)校。