房地產(chǎn)工程造價管理存在的問題與對策研究

摘要：我國城市化步伐不斷推進，人民對住房需求日漸增加，使得房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)和項目不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，行業(yè)市場競爭越來越激烈，工程造價管理也越來越受到行業(yè)的重視。本文深入研究了我國房地產(chǎn)工程目前在造價管理中存在的問題，并對房地產(chǎn)工程造價管理提出參考性策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);工程造價;成本控制

一、引言

房地產(chǎn)工程造價管理，是房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要基礎(chǔ)，是保證房地產(chǎn)工程質(zhì)量和效率的重要保障。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，房地產(chǎn)造價管理是達成投資收益的核心環(huán)節(jié)。因此，如何科學地進行工程造價管理，合理的預(yù)算建筑成本，能保證投資項目合理化，給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益，提升企業(yè)的市場競爭力，是優(yōu)秀建設(shè)管理者綜合素養(yǎng)的體現(xiàn)，也是建筑企業(yè)追求的目標。從行業(yè)而言，保證房地產(chǎn)成本的穩(wěn)定性、科學性，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可健康發(fā)展，避免市場泡沫，促進我國城市建設(shè)的繁榮發(fā)展。

二、房地產(chǎn)工程造價管理的價值

房地產(chǎn)工程造價，是指從房地產(chǎn)項目立項，到項目工程結(jié)束所投入的所有費用。房地產(chǎn)工程造價管理是企業(yè)聘請專業(yè)人員，負責項目整個階段的設(shè)計、成本預(yù)算和結(jié)算的工作。

（一）控制房地產(chǎn)工程的造價成本

房地產(chǎn)工程是一項投資時間長、資金投入大、風險性大的復(fù)雜工程，需要多個施工單位共同配合才能完成。期間需要的原材料成本、人工成本、管理成本等等投入，為了保證項目的順利完工，必須有專門的管理部門和人員負責資金管理和成本管理，避免因原材料價格波動、工程變化、人員管理問題等導(dǎo)致的成本超支，避免資金挪用，保證工程的施工進度。所以，房地產(chǎn)造價管理能夠有效控制項目成本，保證經(jīng)濟收益和避免投資風險。

（二）保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量

通過造價管理。選擇性價比高的優(yōu)質(zhì)原材料，避免惡意競爭帶來的低劣原材料，保證資金合理使用，防止多部門管理和資金挪用，以確保施工的連續(xù)性和施工質(zhì)量。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力

目前我國房地產(chǎn)競爭日漸激烈，保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)保持其品牌價值的重要手段。做好投資預(yù)算和成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)可以實現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，在成本相同的情況下建設(shè)更好品質(zhì)的項目，或者獲得更好的價格優(yōu)勢。項目良好的營銷，能及時回籠資金，使企業(yè)形成良性的投資循環(huán)。

三、目前我國房地產(chǎn)工程造價管理存在的問題

（一）對造價管理工作重視不足

由于近十多年來我國房地產(chǎn)一直處于供求不足，樓盤價格逐年上漲，“日光盤”、炒房現(xiàn)象層出不窮。寬松的市場環(huán)境使得部分房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，輕視管理工作。而隨著近一兩年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的熱度逐漸下降，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好準備，開始感覺“寒冬來臨”。如成本過高，資金管理出現(xiàn)問題，項目營銷情況不佳，資金回籠不及時。項目出現(xiàn)工期延長、資金不到位、工程款拖欠甚至爛尾的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)開始進行優(yōu)勝劣汰的機制，開始重視造價管理工作。

（二）造價管理人員能力不足

房地產(chǎn)造價專業(yè)人員，一方面應(yīng)有預(yù)算結(jié)算、項目管理方面的能力，另一方面要對房地產(chǎn)項目各節(jié)點熟悉掌握，并對市場行情有一定了解。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的造價人員，其工作僅停留在費用結(jié)算的會計層面，專業(yè)水平比較低，也不了解市場行情，往往造價預(yù)算偏離實際比較遠，在施工中不斷地更改造價，使得造價管理形同虛設(shè)。

（三）造價缺乏動態(tài)管理

房地產(chǎn)項目往往從立項到結(jié)項的時間跨度較長，期間市場不穩(wěn)定性比較大。一些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，習慣于用過往項目的費用結(jié)算為依據(jù)，指導(dǎo)下一個項目的造價預(yù)算，缺乏彈性機制。而目前國內(nèi)市場變化較多，各項成本均上漲較快，如果不能和市場發(fā)展動態(tài)結(jié)合。一旦項目出現(xiàn)不確定因素，成本漲幅過大，就會出現(xiàn)項目停滯。

四、加強房地產(chǎn)工程造價管理的相關(guān)措施

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)的造價管理能力

1、建立專業(yè)的造價管理人員隊伍。由于造價管理矛盾的凸顯，造成專業(yè)造價人才的短缺。目前，我國一些高校已經(jīng)開始設(shè)置相應(yīng)的工程造價管理專業(yè)和學科，系統(tǒng)培養(yǎng)能全面掌握經(jīng)濟、法律、管理和技術(shù)的人才。另外，我國推行注冊造價工程師執(zhí)業(yè)制度，許多在職培訓(xùn)機構(gòu)已經(jīng)設(shè)立了相關(guān)培訓(xùn)課程。房地產(chǎn)企業(yè)可以派遣在職人員參與學習和認證。企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該將造價管理納入內(nèi)部培訓(xùn)中，鼓勵員工參與學習，提升全員的造價管理意識和管理水平。

2、引進信息化的造價管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用現(xiàn)代化管理手段，有效建設(shè)和引入信息管理系統(tǒng)，服務(wù)于工程造價管理。如根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模和實際需求，可考慮引進ERP系統(tǒng)。在ERP系統(tǒng)的管理下，能對各項預(yù)算和資金數(shù)據(jù)動態(tài)檢測，造價管理工作的推進也更加有效，也能保證造價的科學和合理性。員工根據(jù)其工作內(nèi)容及相應(yīng)權(quán)限，也能動態(tài)的了解其責任內(nèi)的費用使用情況，避免虛報費用，因此相應(yīng)的工作責任心及積極性增強。

3、建立完善的工程造價管理制度體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的工程造價管理體系，通過制度建立、培訓(xùn)、宣傳等方式，確保每一個部門、員工被制度被約束。結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的獎懲制度，有利于提升員工對造價管理的重視。

4、重視對工程技術(shù)經(jīng)濟分析。要做到工程造價管理的合理科學管控，必須對市場環(huán)境充分掌握。通過經(jīng)濟分析，整合項目的規(guī)模、地理位置、施工要求，環(huán)境保護要求，在引入科學的施工技術(shù)手段，提高施工方案的合理性。

5、加強同行的學習。西方國家的房地產(chǎn)行業(yè)起步比我國早很多，行業(yè)成熟度較高，財務(wù)管理的經(jīng)驗也相對豐富。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)，在造價管理方面也有較成熟的經(jīng)驗?？梢詫W習國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的造價管理理念、技巧，和自身企業(yè)情況相結(jié)合，在工作中運用，提升造價管理的水平。

（二）重視項目立項階段的預(yù)算控制與管理

項目立項階段的主要工作，是完成工程項目建議書，進行可行性報告，然后造價預(yù)算的編制，最后形成詳細的任務(wù)文件。這個階段預(yù)算的科學性、準確性，關(guān)系著整個工程造價管理是否成功。在這個階段，應(yīng)做到完整、科學預(yù)算，將項目責任人落實到位，建立責任追究制度，并且有配套措施跟進落實。避免決策空白點，盲目投資的拍腦袋決策，從而為工程實施階段埋下隱患。在項目預(yù)算階段的科學合理，提前預(yù)知預(yù)判施工中可能遇到的困難問題，就能有效地避免在施工階段的不斷調(diào)整。

（三）項目施工階段的造價控制與管理

項目施工階段的造價控制與管理，是實現(xiàn)造價管理的重要階段，但也是最為困難的一個階段，影響因素眾多。在每個施工建設(shè)的階段，都有著相應(yīng)的工程建設(shè)目標、管理流程設(shè)置、預(yù)算管理的目標和相應(yīng)責任人。每個階段的資金使用，都應(yīng)該圍繞著工程建設(shè)目標進行。項目負責人應(yīng)根據(jù)技術(shù)條件和項目預(yù)算，綜合分析施工環(huán)境現(xiàn)場的情況，合理規(guī)劃施工方案。在施工過程中，往往會出現(xiàn)一些變故，如原材料供應(yīng)的變更，施工條件的變更，設(shè)計變更等情況，造價工程師應(yīng)充分了解施工現(xiàn)場的情況，及時調(diào)整方案，嚴格控制費用。如整體造價目標要進行調(diào)整，應(yīng)出具相應(yīng)的分析報告。對施工材料的供應(yīng)，應(yīng)嚴格控制產(chǎn)品質(zhì)量和價格，避免超支，但也不能因為控制費用而選擇以次充好的原材料，保證工程質(zhì)量，避免房地產(chǎn)項目中出現(xiàn)“豆腐渣”工程，以至于給企業(yè)造成惡劣的社會影響。對資金的投放，應(yīng)計劃合理的使用，保證資金流的充足，一定不能造成因資金流斷裂而影響施工進度的重大問題。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)造價管理的成功與否，直接影響工程成本的高低和工程質(zhì)量，是房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平和企業(yè)競爭力的必要管理措施。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸穩(wěn)定，市場競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須提升對房地產(chǎn)造價管理的重視程度，針對性的解決現(xiàn)有的管理問題，建立科學的造價管理制度流程，打造專業(yè)造價團隊，如此才能提升企業(yè)的核心競爭力，打造優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目品牌，在未來的競爭中取得優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

郭聰嫻，北京市朝陽城市建設(shè)綜合開發(fā)公司。