房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題及對(duì)策探析

摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間大大減少，對(duì)流動(dòng)資金的要求逐漸提升，且存在更大的風(fēng)險(xiǎn)，要想立于不敗之地，取得好的經(jīng)濟(jì)利益，就必須加強(qiáng)成本管理。雖然房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向成熟，但從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中還存在一些問(wèn)題，影響到房地產(chǎn)管理成本水平的提高。本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，通過(guò)分析現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題，并提出解決對(duì)策，目的在于提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平，為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)健康發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;成本控制

一、成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

（一）開(kāi)發(fā)周期使得成本管理非常重要

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期長(zhǎng)，多以分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式進(jìn)行，涉及很多行政主管部門(mén)，這些主管部門(mén)的審批文件都是房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)工，核算的依據(jù)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間資金投入大、資金占用時(shí)間長(zhǎng)，各種不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)大，各種影響因素都在開(kāi)發(fā)中慢慢表現(xiàn)出來(lái)。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)會(huì)涉及方方面面，導(dǎo)致成本管理的難度加大，要想使房地產(chǎn)企業(yè)健康茁壯成長(zhǎng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)行全面成本管理，降低成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

（二）自項(xiàng)目啟動(dòng)至項(xiàng)目終結(jié)管理成本牽制著企業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)包括六大成本項(xiàng)目，這六大成本項(xiàng)目復(fù)雜多樣，其不是哪個(gè)部門(mén)、哪個(gè)人能獨(dú)立完成，而是不同部門(mén)的相互溝通與配合，全員上下積極重視參與而成的。而這復(fù)雜溝通與配合導(dǎo)致成本控制的難度較大。從開(kāi)始土地征用及拆遷補(bǔ)償一直到商品驗(yàn)收交付使用，在這期間涉及很多復(fù)雜的成本核算，就是在驗(yàn)收交付以后，還有許多不可預(yù)見(jiàn)、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)成本管理者帶來(lái)很多不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及難度。因此成本管理顯然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是非常重要的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

（一）認(rèn)識(shí)狹隘，意識(shí)不強(qiáng)，管理無(wú)序

成本管理意識(shí)不強(qiáng)，目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理觀念狹隘，意識(shí)薄弱。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層，沒(méi)有清楚地掌握成本管理預(yù)算工作的重要性，不知該如何全面在企業(yè)中正確實(shí)施?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷地完善，但成本管理的意識(shí)不強(qiáng)，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不可估計(jì)的損失。例如有些企業(yè)片面的看待成本管理，各環(huán)節(jié)之間脫節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)的工作各部門(mén)之間溝通較少甚至沒(méi)有進(jìn)行溝通，他們認(rèn)為每個(gè)環(huán)節(jié)有對(duì)應(yīng)的部門(mén)或者相應(yīng)的人管理，不需要其他部門(mén)或者其他人知道，甚至和財(cái)務(wù)這樣的關(guān)鍵部門(mén)都沒(méi)有溝通，尤其是合同的簽訂這樣重要的環(huán)節(jié)，在其看來(lái)簽訂合同、合同追加或者合同變更都與其他部門(mén)無(wú)關(guān)，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到成本管理工作，需要各個(gè)部門(mén)之間協(xié)作、配合才能完成的，成本管理缺乏全過(guò)程、全員性管理，直到出現(xiàn)問(wèn)題到處推卸責(zé)任。

（二）缺乏完善的制度體系

在投資決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)與合同洽商階段、施工階段、結(jié)算階段等這一整套工作流程缺乏完善的成本管理制度體系。領(lǐng)導(dǎo)層把主要的任務(wù)都放到了房地產(chǎn)的施工開(kāi)發(fā)階段，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到對(duì)于房地產(chǎn)公司投資大、周期長(zhǎng)，不同的階段有不同的風(fēng)險(xiǎn)，每一階段都環(huán)環(huán)相扣，缺少哪一個(gè)階段都會(huì)出問(wèn)題，成本管理都會(huì)出現(xiàn)或多或少的損失這個(gè)實(shí)際情況。所以一旦在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，就不能保證成本管理的工作順利實(shí)施。如果這種現(xiàn)狀繼續(xù)下去會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)非常大的經(jīng)濟(jì)損失。

另外分配機(jī)制死板，沒(méi)和績(jī)效銜接或銜接較少，使得各職能部室崗位職責(zé)和職權(quán)不相對(duì)應(yīng)，出現(xiàn)了干多干少一個(gè)樣，干好干壞一個(gè)樣的局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎(jiǎng)不公、受罰不服的局面。這種管理方法，不僅嚴(yán)重挫傷職工的積極性，也給今后的成本管理工作中帶來(lái)了不可估量的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

（三）招投標(biāo)過(guò)程中的成本管理問(wèn)題

招標(biāo)控制價(jià)預(yù)算未能與市場(chǎng)銜接，致使預(yù)算控制價(jià)偏離實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，使得投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)時(shí)不得不壓縮或夸大成本。

為了中標(biāo)，取得工程施工權(quán)利，投標(biāo)企業(yè)盲目承諾。當(dāng)這些企業(yè)中標(biāo)取得施工資格后，為降低成本獲取利潤(rùn)，企業(yè)不得不在材料或工藝上做文章，從而影響工程質(zhì)量、進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。

（四）合同管理中成本控制存在問(wèn)題

合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中占據(jù)重要地位，自項(xiàng)目啟動(dòng)至終結(jié)要涉及到各種合同的洽談、簽訂、執(zhí)行、變更以及支付等等，這就使得相關(guān)人員要有足夠的知識(shí)做依托。而目前房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)面較寬的職工不多，且企業(yè)內(nèi)部溝通較少，在合同談判和簽訂中，對(duì)合同中的詞句推敲不嚴(yán)謹(jǐn)，法律依據(jù)較少，給企業(yè)帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的隱患。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）樹(shù)立先進(jìn)的成本管理意識(shí)，提高職工認(rèn)識(shí)

成本管理水平不高最主要的原因就是全員認(rèn)識(shí)不足，管理意識(shí)不到位。成本管理意識(shí)還停留在過(guò)去利潤(rùn)較高的時(shí)期，成本管理意識(shí)較薄弱，成本管理制度缺失或流于形式。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，如何提高成本管理，提高利潤(rùn)率是企業(yè)生存的關(guān)鍵。因此，樹(shù)立先進(jìn)的成本管理意識(shí)使其在企業(yè)內(nèi)進(jìn)行全覆蓋尤為重要，采用送出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)、鼓勵(lì)創(chuàng)新等學(xué)習(xí)方法，讓全員從思想上認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性;健全成本控制制度，與薪酬制度、績(jī)效考核制度、獎(jiǎng)懲制度等等制度有機(jī)結(jié)合起來(lái)，落實(shí)到成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)，做到事前有指標(biāo)、有計(jì)劃，事中有檢查、有管理、有監(jiān)督，事后有考核、有整改，讓全員從行動(dòng)上自覺(jué)控制成本。從而降低成本支出，把成本控制在企業(yè)可承受的范圍內(nèi)。

（二）做好招投標(biāo)前的準(zhǔn)備，降低成本風(fēng)險(xiǎn)

1、土地獲取的成本控制

土地獲取階段的銷(xiāo)售、成本、利潤(rùn)分析應(yīng)該由設(shè)計(jì)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)、成本核算部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、市場(chǎng)企劃部門(mén)等多部門(mén)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)信息、各專(zhuān)業(yè)分析、其他同類(lèi)企業(yè)市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)，推算土地價(jià)格，使得土地價(jià)格的取得在企業(yè)可承受范圍。

2、設(shè)計(jì)方案的成本控制

設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要想從根本上降低成本，首先就是要加強(qiáng)企業(yè)自身設(shè)計(jì)部門(mén)的實(shí)力，聘任一批高精尖的人才，建立一支優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，這樣既便于和委托的設(shè)計(jì)單位溝通，指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，又便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題減少施工期間的設(shè)計(jì)變更，減少成本支出;其次在設(shè)計(jì)委托前，由企業(yè)設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、成本、工程等部門(mén)聯(lián)合對(duì)多家設(shè)計(jì)企業(yè)進(jìn)行洽談，在符合規(guī)矩的前提下，選擇在最優(yōu)方案;最終方案確定后，在聯(lián)合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行優(yōu)化，在滿足使用的條件下去除不必要的功能，使的性?xún)r(jià)比達(dá)到優(yōu)化。例如：在設(shè)計(jì)方面，根據(jù)項(xiàng)目確定合理的容積率，容積率的大小直接關(guān)系到銷(xiāo)售收入和建造成本，盡可能確定一個(gè)合理控制范圍，充分利用好土地資源，提高土地利用率。

3、建立合作單位數(shù)據(jù)庫(kù)

房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)之前，建立相關(guān)企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)，設(shè)立必要的門(mén)檻，過(guò)濾不達(dá)標(biāo)的企業(yè)。對(duì)業(yè)績(jī)良好，信用度高的企業(yè)加強(qiáng)合作。

在招標(biāo)前，預(yù)算部門(mén)在編制工作量清單式要建立制度，落實(shí)責(zé)任，避免后期因?yàn)榍鍐稳笔Фa(chǎn)生的變更成本。

（三）加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)控施工過(guò)程

合同的嚴(yán)密性、謹(jǐn)慎性是成本控制的重要環(huán)節(jié)，在簽訂合同時(shí)要根據(jù)法律以及財(cái)經(jīng)規(guī)定，仔細(xì)斟酌字句以及標(biāo)點(diǎn)，防止出現(xiàn)漏洞造成損失。

合同價(jià)款應(yīng)簽訂總價(jià)合同，防止不可控因素加大成本;如果必須簽訂浮動(dòng)價(jià)款合同，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)規(guī)定合同價(jià)格浮動(dòng)的條件和標(biāo)準(zhǔn)，將成本控制在企業(yè)可承受范圍內(nèi)。

合同要寫(xiě)明發(fā)票的開(kāi)具、支付方式，質(zhì)保期時(shí)間，質(zhì)保金，簽訂日期等，并且進(jìn)行詳細(xì)的約定，禁止模棱兩可，含糊其詞。比如“合同條款約定，在合同中對(duì)發(fā)票條款加以約束，銷(xiāo)售方或施工方提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，買(mǎi)方?jīng)]有認(rèn)證或被稅務(wù)機(jī)關(guān)列入異常憑證或不符合相關(guān)法律，造成買(mǎi)方不能抵扣，銷(xiāo)貨方或施工方要配合進(jìn)行補(bǔ)救，如果不能補(bǔ)救給企業(yè)造成損失承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的約定”。像這種細(xì)節(jié)上的推敲這合同簽訂時(shí)必須細(xì)化，從而使合同制約明確，保證企業(yè)抵御經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程投資大、工期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在合同履約過(guò)程中，內(nèi)外部情況的變化，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在施工過(guò)程中，充分利用各自的專(zhuān)業(yè)管理職能多層次、多角度、多方向的集思廣益，采取各種積極有效的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，有針對(duì)性地解決履約過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）嚴(yán)控銷(xiāo)售費(fèi)用，建立有效的成本控制機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)銷(xiāo)售額，提取一定比例的銷(xiāo)售費(fèi)用，使之發(fā)揮最大效用，企業(yè)應(yīng)建立考核制度，定期檢查，定期考核。

建立完善的成本控制機(jī)制，在成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)做到事前預(yù)測(cè)及過(guò)程的控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的問(wèn)題及原因，及時(shí)加以處理及時(shí)解決，避免成本付出使企業(yè)形成損失，即使偏離也可以及時(shí)挽回，降低成本損失風(fēng)險(xiǎn)。這樣就使得原來(lái)的“以核算為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥刂茷橹鳌?，使得?xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程進(jìn)行成本監(jiān)控。

四、結(jié)束語(yǔ)

成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，也是產(chǎn)品質(zhì)量的保證。因此房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中要保持利潤(rùn)，生存發(fā)展下去，就必須建立完善的成本管理制度。領(lǐng)導(dǎo)層要充分認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，利用好各種平臺(tái)，積極采用科學(xué)的、適合自身的方法，提高成本管理效能，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

王玉花，青海省第八地質(zhì)勘查院。