中國住房租賃市場制度變遷、路徑依賴與低端鎖定

劉會洪 張果 高璐璐

[摘 要]我國住房租賃市場隨著住房制度改革而發(fā)展形成，上世紀八九十年代住房制度改革中制定了以出售公房為最主要方式的改革措施，形成了以建立住房市場化分配制度為目標的住房制度，構(gòu)成了我國住房租賃市場發(fā)展的制度基礎(chǔ)。之后由于地方政府從土地財政中獲得了巨額的財政與政績績效，住房買賣市場得到快速發(fā)展，但住房租賃市場被長期忽略。雖然近年來住房租賃市場的發(fā)展得到重視，并被視為對住房買賣市場實現(xiàn)了有效替代。但由于利益捆綁下的路徑依賴效應(yīng)，地方政府并沒有投入太多資源來支持住房租賃市場發(fā)展，而住房租賃市場長期處于無序、不規(guī)范發(fā)展，使其陷入低端鎖定的困境，住房租賃市場仍遠遠不能形成與住房買賣市場并重的局面，這需要政府與社會多方發(fā)力，促進住房租賃市場的長足發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]住房租賃市場;住房買賣市場;公共租賃住房;制度變遷;路徑依賴

一、前言

近年來，中央政府將發(fā)展住房租賃市場作為住房市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展的重要舉措，提出了租購并舉、租購?fù)瑱?quán)等目標，并從戶籍制度、財稅政策、信貸支持、土地供給等多方面出臺了政策措施鼓勵住房租賃市場的發(fā)展。然而，目前我國住房租賃市場發(fā)展仍然滯后，住房租賃的法律法規(guī)長期制度短缺，市場運行的規(guī)范化程度不高，使得租賃雙方特別是租房者的權(quán)益沒有得到有效保護，市場層次基本停留于解決低端居住需求層面，這使得住房租賃市場難以形成對住房買賣市場的有效替代，阻礙了“租購并舉、租購?fù)瑱?quán)”目標的實現(xiàn)[1]。住房租賃市場發(fā)展滯后的現(xiàn)狀，與我國住房租賃市場的制度供給、制度變遷及路徑依賴存在很大的關(guān)系。因此，本文嘗試從新制度分析的視角來解析我國住房租賃市場的發(fā)展演變與現(xiàn)實問題，并對未來住房租賃市場的提升發(fā)展提出建議。

二、我國住房租賃市場的初始制度供給與制度變遷

新中國成立后，建立了社會主義公有制，為支持工業(yè)，特別是重工業(yè)的發(fā)展，長期實施先生產(chǎn)后消費的經(jīng)濟政策，作為消費性產(chǎn)品的住房投資嚴重不足[2]。為了補償?shù)凸べY下城鎮(zhèn)居民消費能力不足，無法購置住房的窘境，由國家統(tǒng)一建造公共住房，分配給職工居住，只象征性地收取一點租金。政府或單位出資建造，低租金或無償提供給城鎮(zhèn)居民居住，這就是計劃經(jīng)濟年代中國的公共住房租賃制度。當然，在具體實施過程中，由于主要由單位負責建造與管理，并且部分建設(shè)資金也是由單位籌集，所以實踐中實權(quán)部門及效益好的單位建造及提供的住房多，而一般的單位建造及提供給職工的住房少，形成了橫向的住房分配不均現(xiàn)象。而在單位內(nèi)部，級別高、掌握權(quán)力的人可以更早地獲得面積大的住房，一般職工則要等待很長時間，且只能分配到面積小的住房，形成縱向的住房分配不均現(xiàn)象[3]。由于國家對住房建設(shè)的投資嚴重不足，而國家又是城鎮(zhèn)住房供給的主要來源，從1949年到1978年，城鎮(zhèn)居民的人均住房面積從4.5平方米下降到3.6平方米，平均每人只有一張床的位置[4]。因此，對于這種住房福利分配制度是否是真正的住房高福利，一直存在爭議[5]。

（一）公共租賃住房的初始制度供給與制度變遷

改革開放后，住房制度也進行了改革。上世紀80年代，先后進行了成本價售房、三三制售房、提租補貼等改革試點，但由于住房制度涉及居民購房能力、土地與住房供給制度、社會的穩(wěn)定等問題，改革成果有限，并沒有達到預(yù)期目標。就成本價售房而言，由于城鎮(zhèn)居民收入水平仍然很低，無力承擔購房的成本，因此無法推行。而三三制售房，由政府、單位及個人各承擔三分之一建房成本，職工購房能力大幅度提高，但由于政府及單位要承擔大部分建房成本，在當時的經(jīng)濟條件下，政府與單位難以負擔，因此也無法全面推行。上述兩項改革，也由于低租金制度沒有根本改變，因此也難以調(diào)動職工購房的積極性[6]。1986年后，改革重點放在提高公房租金，以租養(yǎng)建，同時提高職工工資，變暗補為明補。然而，1988年與1989年先后出現(xiàn)的高通貨膨脹與政治風波后，經(jīng)濟出現(xiàn)困難，財政緊張，提租補貼改革難以繼續(xù)推進。此次改革的動力，在于國家財政困難，無法繼續(xù)維持原有的住房福利供給制度，因此希望通過市場的力量，彌補政府對住房投入的不足，減輕政府的財政壓力。同時，原有住房福利供給制度導(dǎo)致的住房需求與住房供給的巨大缺口，也使得政府希望引入社會資金，加大住房供給規(guī)模，緩解住房供需矛盾。

進入90年代，停頓了兩年之久的住房改革再次啟動。1991年，上海首先推行了住房公積金制度改革。1991年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，隨后于當年10月又發(fā)布了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這兩個文件提出住房建設(shè)由國家、單位與個人共同投資，住房租金實施多提少補或小步提租不補、新房先賣后租、新房新租等。1994年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化我國城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，決定在全國推行住房公積金制度，制定了公房出售的操作辦法。此后，小步提租不補與出售公房等措施在全國逐步實施。小步提租不補政策在實施過程中，由于職工工資收入低，難以大幅度提高租金，因此在長達幾年的時間里，租金提高的幅度有限，實現(xiàn)房租市場化的目標遙遙無期[7]。因此，具體實施中改革的重點轉(zhuǎn)移到公房出售上，為了讓職工踴躍購房，各地的公房出售價格都比較低，這很大程度上得到了城鎮(zhèn)職工的接受。對于政府來說，每出售一套公房，就減少了對公房的維修管理支出，同時獲得了一筆售房收入，因而政府也是積極推進。到了1998年時，城鎮(zhèn)住房私有率達到了50%[2]。

1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確提出停止住房實物分配，實施住房分類供應(yīng)制度，即高收入者購買商品房，中低收入者購買經(jīng)濟適用房，給最低收入家庭提供廉租房。這一政策的出臺成為我國住房制度改革的根本性政策調(diào)整，標志著持續(xù)了50年之久的住房福利分配制度的正式終結(jié)，住房市場化分配成為主體①。我國住房租賃市場由政府給城鎮(zhèn)居民提供公共住房，居民繳納極低房租的住房福利制度，轉(zhuǎn)變?yōu)檎峁O少量的廉租房，提供給最低收入家庭居住，并收取少量租金的住房保障制度。確立住房貨幣化分配制度后，對原有公房的出售速度大大加快，到2000年，大部分單位完成房改，將公房出售給了職工。住房商品化后，住房建設(shè)的速度大大加快，但與此同時，住房價格也快速上漲，城鎮(zhèn)居民買不起房的問題日益突出。而經(jīng)濟適用房與廉租房則由于各種原因所占比重很小，不能滿足居民的住房需求。2007年8月，國家務(wù)出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，探索建立現(xiàn)代住房保障制度。2010年，住建部等七部委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，提出大力發(fā)展公共租賃住房，主要面向城市中等偏下收入住房困難家庭，單套住房面積控制在60平方米以下，只租不售。

“十二五”規(guī)劃也提出，要加大保障性住房供給，完善租賃補貼制度，重點發(fā)展公共租賃房，逐步使其成為保障性住房的主體。這些政策的出臺，意味著政府的住房保障政策進行了較大的調(diào)整，從不切實際的以經(jīng)濟適用房為主體，轉(zhuǎn)變?yōu)橹攸c發(fā)展公共租賃住房，輔之以租賃補貼制度，并與廉租房一起構(gòu)成住房保障的主體。

綜上所述，我國公共租賃住房的初始制度是在公有住房制度背景下，為緩解國家財政困難及住房供給嚴重不足的矛盾，實施提租與售房制度改革，但由于提租困難重重，政府又急于甩掉公房建設(shè)與租金補貼的財政包袱，因而實際演變?yōu)橐怨砍鍪蹫橹鞯淖》恐贫雀母?，并最終確立住房商品化的市場分配制度。在隨后的制度變遷中，由于地方政府從土地使用權(quán)出售與房屋交易中獲得了巨額的財政收益，并推動了城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展，所以極力維護以住房買賣為主的房地產(chǎn)市場格局，形成住房買賣市場飛速發(fā)展，而住房租賃市場發(fā)展緩慢，特別是公共租賃住房嚴重短缺的局面。又由于住房商品化所帶來的房價過快上漲、房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，高房價下的住房困難成為全社會關(guān)注的焦點，并日益成為影響社會穩(wěn)定、危脅經(jīng)濟穩(wěn)定與金融安全的重大問題，在中央政府與社會輿論的推動下，大力發(fā)展公共租賃住房作為改善低收入家庭住房困難、重塑社會公平、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要舉措成為新時期的基礎(chǔ)性住房制度，并作為主要的住房保障措施成為房地產(chǎn)市場的重要支柱。

（二）商業(yè)性租賃住房的初始制度供給與制度變遷

在公共租賃住房政策不斷調(diào)整的時候，隨著商品住房市場的形成，商品化的住房租賃市場開始發(fā)展并不斷壯大。商品化的住房租賃市場隨著人口的流動，特別是在沿海城市及大城市，由于外來人口的大量涌入，形成了巨大的住房租賃需求，擁有多套住房的家庭，以及部分工業(yè)園區(qū)所建造提供的租賃性住房，就成了住房租賃市場的供給主體。由于住房租賃者多為收入較低的人群，因此長期以來，租賃性住房的居住條件較差，管理也較為混亂。因而，絕大多數(shù)租賃者也只將住房租賃作為無力購買住房的無奈選擇，一旦有能力購房基本都會選擇通過購房來提高居住條件。當然，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，高端人才的流動性也越來越高，也就產(chǎn)生了對住房租賃的高端需求，因此，高端租賃性住房的供給也在增加。故而形成了以低端住房租賃市場為主，中高端住房租賃市場為輔的局面[8]。

隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，以及發(fā)生金融風險的可能性不斷提高，在行政管控、信貸、土地、財稅調(diào)整等短期性調(diào)控政策效果有限，政策負面效應(yīng)較大的情況下，中央越來越重視對房地產(chǎn)長期性調(diào)控政策的使用，把發(fā)展住房租賃市場作為促進房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展的重要舉措，大力促進商品性住房租賃市場的發(fā)展。如2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出實行購租并舉，把發(fā)展住房租賃市場作為住房制度改革的重要內(nèi)容。2017年7月18日，住建部、國家發(fā)改委等九部委出臺《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出要加快推進租賃住房建設(shè)，培養(yǎng)和發(fā)展住房租賃市場。與此同時，廣州率先推出“租購?fù)瑱?quán)”政策，賦予住房租賃者更多的社會公共權(quán)益，以從根本上解決住房市場上“重購輕租”現(xiàn)象。2017年8月，國土資源部、住建部在北上廣等13個城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，通過增加低成本租賃住房來緩解一二線城市住房困難問題。發(fā)展住房租賃市場的核心舉措之一就是支持住房租賃企業(yè)發(fā)展，以改變過去以家庭出租為主體的狀況，提高住房租賃市場的管理水平與居住條件，使住房租賃市場在居住條件、管理層次上可以部分替代住房買賣市場，同時提高租賃者的各種權(quán)利，逐步實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。在政策的支持下，全國許多一二線城市，如北京、上海、杭州、成都、武漢、重慶等，涌現(xiàn)出大批住房租賃性企業(yè)，專門從事住房租賃業(yè)務(wù)。但在目前高房價、高售租比的社會背景下，住房租賃企業(yè)還難以形成穩(wěn)定成熟的盈利模式，經(jīng)營風險較大，管理及住宅質(zhì)量也存在較多問題[9]。

因此，商業(yè)性租賃住房供給，是在原有公共住房改革的基礎(chǔ)上，伴隨住房市場化改革發(fā)展起來的。住房市場化改革后，政府關(guān)注焦點在住房買賣市場，并出臺了許多的制度與政策支持、規(guī)范其發(fā)展，而對于住房租賃市場，則很少關(guān)注，也沒有較為完善的制度與政策進行規(guī)范，因而住房租賃市場處于一種主要由民間約定俗成和社會習慣來規(guī)范的狀況，這導(dǎo)致了住房租賃市場無序、混亂與不規(guī)范的局面。此后，隨著房價的不斷上漲，住房困難問題成為長期性、普遍性的社會問題，住房租賃不僅作為緩解住房困難的臨時性措施，也被作為改善住房條件的永久性措施，出現(xiàn)在政府的政策中，開始被中央政府與地方政府重視，并把租賃性住房供給上升到與交易性住房供給并重的地位，作為解決居民住房困難、改善居住條件的主要方式。

三、中國住房租賃市場發(fā)展的路徑依賴效應(yīng)與低端鎖定

我國租賃市場脫胎于計劃經(jīng)濟時代的公有住房制度，租金低、住房品質(zhì)低、居住條件低是公有住房時代的顯著特點。人們對住房的要求是解決住房的有無問題，沒有條件也沒有能力追求居住的舒適性，也不求住房的所有，只要求住房的所用。在住房市場化分配后，這一特性在人們對住房的租賃需求中也很大程度上地保持下來，對租賃性住房的需求主要是解決居住問題，而不是追求居住的舒適性。而實現(xiàn)居住的舒適性，基本是通過購置住房來實現(xiàn)。

（一）公共租賃住房的路徑依賴效應(yīng)

計劃經(jīng)濟時代，長時期的住房福利分配制度，既給政府帶來了沉重的住房建設(shè)壓力及財政壓力，也沒能很好地解決和改善城鎮(zhèn)居民的住房條件。因此，改革開放后，住房制度改革的一個主要動力是政府要減輕財政壓力，甩掉住房補貼及住房建設(shè)的財政包袱。當全面實施貨幣化住房分配制度后，雖然國務(wù)院在《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中提出，要建立以經(jīng)濟適用房為主體、商品房與廉租房為輔的住房供應(yīng)體系，但在政府甩掉財政包袱的動機下，實際變成了以商品房為主體、經(jīng)濟適用房與廉租房為輔的住房供應(yīng)體系。廉租房作為住房市場化時代下的公共租賃住房，由于政府好不容易甩掉了計劃經(jīng)濟年代公共住房建設(shè)的財政包袱，所以對于廉租房建設(shè)并不重視。即使迫于中央政府的壓力，必須建設(shè)保障性住房，也更傾向于建設(shè)經(jīng)濟適用房。因為經(jīng)濟適用房是可以出售的，通過出售能夠?qū)⑼顿Y成本全部收回來。而廉租房并不能通過出售收回成本，租金回報不僅少且回報期長，屬于投資大、回報少的支出行為，因此廉租房投資建設(shè)在2007年之前很少。如1999—2006年全國廉租住房新開工量僅累計為7.8萬套，投資額累計僅為70.8億元，而同期商品住宅竣工量累計為2388萬套，投資額累計達55507.9億元。過少的廉租房供應(yīng)，自然無法滿足眾多低收入家庭的住房需求，只能在商品化的住房租賃市場上解決居住問題，這當然加劇了低收入家庭的生活困難問題。

新制度經(jīng)濟學認為，一項制度的建立與實施很大程度上依賴于初始的制度安排，初始制度形成后，會形成與之相關(guān)的利益集團，這些利益集團有推動初始制度實施的動力，維護初始制度安排形成的利益格局。我國現(xiàn)有的住房租賃制度，始于上世紀80年代的住房市場化改革，直到90年代末全面建立貨幣化住房分配制度。政府對于公共租賃住房的政策方向是市場化改革方向，包括提租、三三制改革、成本價出售等改革措施，將計劃經(jīng)濟年代的公共租賃住房制度實質(zhì)上變成完全化的商品住房制度。在這一過程中，地方政府甩掉了公共住房建設(shè)與補貼的巨大財政包袱，并從住房市場化改革過程中獲得了巨大的財政利益。所以，地方政府成為公共租賃住房市場化改革制度安排的利益主體，當然有維護這一制度安排的動力，同時由于地方政府是政策制定與執(zhí)行的主體，自然也有實施這一制度安排的能力。對于中央政府來說，在90年代中期分稅制改革后，財政收入向中央集中，而事權(quán)又集中在地方，所以地方政府出現(xiàn)財政不足的局面，但住房分配制度市場化改革后，土地財政逐步成為地方政府第二財政，很大程度上改善了地方財政不足的局面。面對這種情況，中央政府也默許了地方政府通過土地經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)來獲得城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展所需的資金，短短幾年時間，土地財政模式成為地方政府發(fā)展經(jīng)濟的重要支撐。因而，對于地方政府不愿意建設(shè)公共租賃住房的行為，中央政府也在相當程度上是默許的。當然，隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，房價難以下跌且不能大幅度下跌的背景下，中低收入家庭住房困難逐漸成為一個長期性問題，中央政府開始將住房租賃市場作為改善和提高居住條件的重要途徑，近幾年出臺許多鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策。然而從現(xiàn)實情況看，由于原有制度安排給地方政府帶來的巨大經(jīng)濟利益，地方政府的重心仍是圍繞住房買賣市場為核心的制度安排上，對住房租賃市場的支持力度有限。

綜上所述，上個世紀原有住房福利制度的改革，是以減輕政府財政負擔，緩解住房供應(yīng)緊張為目的的。而具體的政策實踐為出售公房，大力發(fā)展商品性住房，這構(gòu)成了新時期公共租賃住房供給的制度起點。在隨后的發(fā)展演變中，由于地方政府在住房市場化改革中獲得了巨額的土地財政收益，形成了對住房市場化供給的堅定支持，因而不愿意大規(guī)模建設(shè)廉租房，中央政府出于地方財政困難的考量，也對地方政府不愿意建設(shè)廉租房的行為予以默認，而住房困難家庭作為弱勢群體難以改變這一現(xiàn)狀。因此，短短幾年里，在地方政府極力支持，中央政府予以默認的背景下，公共租賃住房嚴重不足，大部分中低收入者從商品性住房租賃市場解決居住問題的路徑效應(yīng)逐漸形成，并由于地方政府對土地財政的高度依賴而形成路徑鎖定效應(yīng)。

（二）商品性租賃住房的路徑依賴效應(yīng)與低端鎖定

我國的市場性租賃住房始于上世紀八九十年代，租賃性住房主要來源于房改后的原有公房及部分城中村與城郊農(nóng)村居民興建的用于出租的住房。這些住房的共同屬性是住房條件普遍較差，配套設(shè)施不完善，甚至沒有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施。而租賃者基本為城鎮(zhèn)低收入家庭及外來務(wù)工的農(nóng)民工群體，其租賃住房的主要目的是解決居住的有無，很少考慮居住的舒適性。并且從政策的導(dǎo)向與傳統(tǒng)居住文化來看，購置住房是解決住房問題的主要手段，租賃住房只是無能力購置住房的無奈選擇，從上到下都沒有把租賃住房作為購置住房的有效替代。因此，老百姓只要有能力購置住房，就會選擇購買住房。由于收入能力的限制，租房者一般選擇租金便宜、居住條件較差的住房，同時，受居住觀念的影響，人們把租房看作是臨時性的，以及暫時不能購置住房的無奈選擇，自然對居住條件沒有太多要求。

因而，從租賃性住房的需求者來說，租住住房是為了解決住房困難，主要解決居住的有無問題。住房環(huán)境、居住面積、居住品質(zhì)與舒適度并不是優(yōu)先考慮的因素，反而更在意房租的高低，對房租的敏感度遠高于住房的其他因素。對于租賃性住房供給者來說，因為需求者更在意價格，并且其收入水平普遍不高，所以出租方提供的租賃性住房多為居住面積小、居住條件較差的老舊住房，即使部分投資者將購置的新房用于出租，其房子的裝修標準普遍較低，并且面積也較小，因為面積較大、裝修標準較高的住房并不能獲得同等的租賃回報。而更多進行住房投資的投資者，在房價漲幅遠高于房租漲幅的過去20年里，寧可選擇將房子空置，等待房子升值，也不愿意將其裝修之后進行出租，因為出租的回報率低，且裝修后會很大程度上影響房子的出售與增值。另外，城市公共政策對購置住房行為的傾斜也導(dǎo)致人們不愿意將租賃住房作為解決住房問題的有效渠道。購置住房可以享受城市居民的許多福利待遇，如子女就讀、醫(yī)療保障、落戶等，而租賃住房則無法享受。當然，地方政府的這種政策歧視，也有其合理性，因為城市公共產(chǎn)品具有短缺性，只能優(yōu)先提供給部分居民，購置住房可以成為劃分不同層次居民的重要條件;另一個重要原因，則是當前對土地財政高度依賴的地方政府來說，購置住房可以推動土地財政的持續(xù)運轉(zhuǎn)，而租賃住房則沒有這一作用。

因此，租賃市場的低層次需求，影響并導(dǎo)致了租賃性住房的低層次供給，而長期的低層次供給又擠壓了租賃市場的中高端需求，使中高端需求難以持續(xù)增長。低層次需求與低層次供給二者相互影響，形成正反饋效應(yīng)。而政策歧視、制度不健全，也使得住房租賃難以形成對購置住房的有效替代，進一步鎖定了住房租賃的低層次需求;長期以來住房買賣市場的高回報率，與住房出租市場的低回報率，也導(dǎo)致了住房租賃的供給端難以形成穩(wěn)定持續(xù)的中高端租賃住房供給，這進一步促推了租賃住房市場供給端的低端鎖定。

四、結(jié)論與建議

我國商品性住房租賃市場起步于住房市場化改革發(fā)展時期，隨著住房市場化改革的發(fā)展而發(fā)展。住房市場化改革的主基調(diào)及最后確定的改革方案是住房市場的商品化買賣，并且在實際操作中更強化了住房商品化買賣成為解決住房問題的最主要手段。而住房租賃市場作為住房買賣市場的有效替代作用則被有意無意地忽視了，無論是城市公共福利供給，還是土地供給、信貸與財稅支持，都是圍繞住房買賣市場進行設(shè)計的，商品性住房租賃市場淪為住房買賣市場的一個小配角，成為居民無法購置住房的一種無奈選擇。因而從一開始，住房租賃市場就是定位于滿足低端居住需求。而在其發(fā)展過程中，低層次租賃需求與低層次供給相互影響、互為反饋，強化了住房租賃市場低層次發(fā)展的路徑依賴。政策的歧視、制度的不健全、市場的扭曲，更加劇了這種路徑依賴，形成低端鎖定。要提升住房租賃市場的發(fā)展層次，使其成為住房買賣市場的部分替代，需要打破這種低端鎖定與路徑依賴，為此可從如下幾個方面采取措施。

（一）大幅度提升住房租賃者的公共福利權(quán)益，逐步實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。如在落戶、小孩教育、醫(yī)療保障等社會福利方面，可采取積分制的形式，租賃住房者積分達到一定條件，可享受與購房者同等的社會福利，逐步消除對租賃者的福利歧視。

（二）完善相關(guān)法律與政策，規(guī)范租賃雙方的權(quán)益與義務(wù)，提升租賃者的租賃權(quán)益。可借鑒國外的相關(guān)法律與案例，規(guī)定出租者不得隨意漲租，租金增長幅度控制在一定比例之下，且出租方在按時繳納租金，且沒有違反租賃合約的情況下，有優(yōu)先繼續(xù)租賃的權(quán)利，出租方不得隨意將租賃者趕出。當然，租賃者也有按時足額繳納房租、保護房間內(nèi)設(shè)施、不得破壞房間結(jié)構(gòu)的義務(wù)。

（三）大力發(fā)展專業(yè)性住房租賃機構(gòu)，優(yōu)化住房租賃的供給結(jié)構(gòu)。通過稅收、信貸、土地等政策措施，支持專業(yè)性住房租賃企業(yè)及機構(gòu)的發(fā)展，提高住房租賃市場的專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展水平。

（四）運用財稅與信貸政策，促進住房租賃需求發(fā)展。如租房者可以提取公積金支付房租，簡化公積金提取手續(xù);按實際支付的房租來抵扣個人所得稅;鼓勵租賃雙方簽訂長期租賃合同，鼓勵商業(yè)銀行比照住房按揭貸款利率為長期租賃者提供租金貸。

（五）在外來人口較多、租賃需求比較旺盛的城市與地區(qū)，開征住房空置稅?？罩闷诘恼J定可設(shè)置為半年以上，按房屋市場價值的一定比例征收空置稅，且每年征收，以減少住房空置，增加租賃性住房供給。

注釋：

①雖然政策是讓大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭購買帶有一定保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房，但在實際實施中，商品住房成為住房供應(yīng)的主體，經(jīng)濟適用房與廉租房的比重很小。

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（責任編輯：董玥玥）