新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響簡析

摘要：企業(yè)的收入是衡量一個(gè)企業(yè)真正實(shí)力以及未來發(fā)展前景以及發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)重要指標(biāo)，同時(shí)在競爭壓力不斷增大的現(xiàn)代社會(huì)當(dāng)中，如何在保證工程和業(yè)務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)之上提高收入水平成為企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)問題。新收入準(zhǔn)則對(duì)我國企業(yè)提出了新的要求，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國企業(yè)當(dāng)中的代表性企業(yè)之一，大力支持新收入準(zhǔn)則的實(shí)施和推行。本文將簡要介紹新收入準(zhǔn)則的內(nèi)容，指出其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，并指出新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)容;影響;應(yīng)用

一、引言

新收入準(zhǔn)則重新確定了企業(yè)的收入的重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)以合同作為收入的起點(diǎn)，將企業(yè)的收入重新分解為五個(gè)步驟。首先在進(jìn)行合作之前企業(yè)需要與合作方確定合同的內(nèi)容、形式以及其應(yīng)當(dāng)起到的法律效力，判斷合同的商業(yè)實(shí)質(zhì)是否為銷售。其次企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步梳理合同當(dāng)中的內(nèi)容，將自身應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)進(jìn)行總結(jié)，并確定各單項(xiàng)履約義務(wù)是在某一時(shí)段內(nèi)履行，還是在某一時(shí)點(diǎn)履行。同時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同當(dāng)中的內(nèi)容確定交易價(jià)格，最后在履行了各單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)分別確認(rèn)收入。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

（一）進(jìn)一步完善會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提供信息質(zhì)量

新收入準(zhǔn)則將現(xiàn)行收入和建造合同兩項(xiàng)準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，有助于解決由于現(xiàn)行收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則在某些情形下邊界不夠清晰導(dǎo)致的類似交易采用不同收入確認(rèn)方法而降低收入信息質(zhì)量的現(xiàn)象。

（二）增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的合同意識(shí)

在新收入準(zhǔn)則當(dāng)中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了合同在房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中的重要性，并且將合同區(qū)分為屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)和屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)?；谫彿亢贤牟煌s定，可能對(duì)“商品具有不可替代用途”和“己完成的履約部分收取款項(xiàng)”產(chǎn)生不同判斷而改變房地產(chǎn)收入確認(rèn)方法。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的合同意識(shí)提出了更高要求，對(duì)于合同關(guān)注內(nèi)容從房屋交付時(shí)點(diǎn)擴(kuò)展至整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期。

（三）提高房地產(chǎn)企業(yè)的全面管理水平

新收入準(zhǔn)則對(duì)“某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)”的判斷，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)在簡單的交付結(jié)轉(zhuǎn)方式基礎(chǔ)上增加了按履約進(jìn)度確認(rèn)收入的方式?；趯?duì)收入確認(rèn)方式和履約進(jìn)度判斷的準(zhǔn)確性保證，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理提出了更高的要求。如：對(duì)于銷售合同判斷的專業(yè)法律意見，改進(jìn)rr系統(tǒng)以支持投入/產(chǎn)出金額計(jì)算，調(diào)整收入預(yù)算模型，修訂稅務(wù)規(guī)劃、遵循協(xié)議的合規(guī)方案及銷售激勵(lì)計(jì)劃等。

三、新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的具體應(yīng)用

（一）識(shí)別房屋交易合同當(dāng)中企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的單項(xiàng)義務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)在與合作伙伴簽訂合同的過程當(dāng)中會(huì)涉及到許多繁雜的事務(wù)，為了保證企業(yè)與合作伙伴雙方的共同利益，雙方往往簽訂的合同屬于綜合合同，在合同當(dāng)中很可能會(huì)涉及到許多重要的義務(wù)，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在特定的時(shí)間段內(nèi)贈(zèng)送的物業(yè)費(fèi)用、房屋附帶的停車位、房屋本身的價(jià)值、裝修的費(fèi)用以及房屋其他配套設(shè)施的費(fèi)用，同時(shí)如果雙方?jīng)Q定繼續(xù)進(jìn)行與房屋本身相關(guān)的其他業(yè)務(wù)上的合作，還可以繼續(xù)一定形式的繼續(xù)涉入。

合同當(dāng)中簽訂的相關(guān)合作以及交易信息都直接與房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益和收入有關(guān)，所以還應(yīng)當(dāng)將合同的相關(guān)內(nèi)容與新收入準(zhǔn)則進(jìn)行一一識(shí)別。在具體判斷房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)起到的單項(xiàng)義務(wù)的時(shí)候，企業(yè)自身首先應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到根據(jù)簽訂房屋銷售合同而發(fā)生的初始活動(dòng)不屬于應(yīng)當(dāng)履行的單項(xiàng)義務(wù)。

針對(duì)如何確定合同當(dāng)中的內(nèi)容是否屬于單項(xiàng)義務(wù)，新收入準(zhǔn)則主要提供了三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：首先，每一個(gè)單項(xiàng)履約義務(wù)都應(yīng)當(dāng)是以組合的形式進(jìn)行產(chǎn)出的，房地產(chǎn)企業(yè)提供給客戶的一套完整的房子，而不是以組成房子的混凝土、鋼筋、石頭、人工等形式進(jìn)行的交易，所以在這類合同當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)需要履行的單項(xiàng)義務(wù)應(yīng)當(dāng)以房屋整體作為因素，而整體的構(gòu)成因素則不具備條件。同時(shí)每一項(xiàng)不同的單項(xiàng)義務(wù)之間并沒有建立高度的相關(guān)性，例如如果在合同當(dāng)中有明確的規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)需要向業(yè)主提供滿意的裝修計(jì)劃，那么房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷向業(yè)主提供裝修意見，直到業(yè)主滿意為止，而這幾個(gè)不同的裝修方案之間都是相互關(guān)聯(lián)的，他們統(tǒng)稱為一個(gè)單項(xiàng)義務(wù)。最后每一個(gè)單項(xiàng)履約義務(wù)有其自身的獨(dú)立性，其并不會(huì)對(duì)整個(gè)合同本身產(chǎn)生大的影響。

（二）履行各項(xiàng)單項(xiàng)義務(wù)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步確定收入

新收入準(zhǔn)則當(dāng)中規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在每履行一項(xiàng)單項(xiàng)義務(wù)的時(shí)候都應(yīng)當(dāng)確認(rèn)自身的收入，從而解決房屋銷售收入確認(rèn)時(shí)間的問題，以保證自身的經(jīng)濟(jì)效益。在新收入準(zhǔn)則中具體將確定單項(xiàng)義務(wù)的收入分成了兩個(gè)不同的類別：第一個(gè)類別主要指的是時(shí)點(diǎn)履約，第二個(gè)類別則指的是時(shí)段履約，在具體的判斷過程當(dāng)中，主要是對(duì)單項(xiàng)履約義務(wù)展開具體的分析，判斷其是否符合時(shí)段履約的標(biāo)準(zhǔn)。第一個(gè)判斷步驟應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)企業(yè)在履約的同時(shí)，客戶是否己經(jīng)享受到了房地產(chǎn)企業(yè)履約帶來的經(jīng)濟(jì)利益。第二個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)則是客戶對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行建造房屋的過程當(dāng)中是否起到重要的決定作用。前兩個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)由于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營管理情況作為最終判斷標(biāo)準(zhǔn)的可能性不大。第三個(gè)判斷步驟需要判斷房地產(chǎn)企業(yè)提供的房屋以及其附屬品是否具有不可代替的作用，房地產(chǎn)企業(yè)是否在合作期間有權(quán)利累積至今完成的履約部分收取放款。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》第十一條滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù);否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：……企業(yè)履約過程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今己完成的履約部分收取款項(xiàng)。

具有不可替代用途，是指因合同限制或?qū)嶋H可行性限制，企業(yè)不能輕易地將商品用于其他用途。

房地產(chǎn)企業(yè)與購房者正式簽訂預(yù)售合同后，房地產(chǎn)企業(yè)無法就該指定物業(yè)進(jìn)行再銷售，通?？梢哉J(rèn)定為該指定物業(yè)具有不可替代用途。出于謹(jǐn)慎性原則，可以預(yù)售合同完成網(wǎng)簽備案為準(zhǔn)。

有權(quán)就累計(jì)至今己完成的履約部分收取款項(xiàng)，是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下，企業(yè)有權(quán)就累計(jì)至今己完成的履約部分收取能夠補(bǔ)償其己發(fā)生成本和合理利潤的款項(xiàng)，并且該權(quán)利具有法律約束力。

購房合同中未約定購房者單方有權(quán)解除、撤銷或終止合同的條款。如恒大地產(chǎn)宜傳的無理由退房情況下，不符合收入確認(rèn)條件。

（三）確定房屋的交易價(jià)格

房地產(chǎn)預(yù)售通常包括：一次性付款、分期付款、按揭等不同方式。如果客戶選擇一次性付款，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)給予一定的折扣。但是如果客戶選擇分期付款，則房地產(chǎn)企業(yè)通常根據(jù)客戶選擇的分期時(shí)間調(diào)整售價(jià)，從而用收入來彌補(bǔ)貨幣時(shí)間價(jià)值。

新收入準(zhǔn)則規(guī)定存在重大融資成分的收入按照假定客戶在取得商品控制權(quán)時(shí)即以現(xiàn)金支付的應(yīng)付金額確定交易價(jià)格。該交易價(jià)格與合同對(duì)價(jià)之間的差額，應(yīng)當(dāng)在合同期間內(nèi)采用實(shí)際利率法攤銷。

（四）合同成本的確認(rèn)

房屋銷售不可避免地依賴營銷團(tuán)隊(duì)或外部中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，由此發(fā)生的銷售傭金是房地產(chǎn)銷售合同的直接成本。原會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，銷售傭金通常于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。新準(zhǔn)則下銷售傭金作為取得合同的增量成本應(yīng)予以資本化計(jì)入存貨，并配比銷售收入確認(rèn)同步攤銷。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》第二十六條企業(yè)為履行合同發(fā)生的成本，不屬于其他企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范范圍且同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)當(dāng)作為合同履約成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)……該成本與一份當(dāng)前或預(yù)期取得的合同直接相關(guān)，包括直接人工、直接材料、制造費(fèi)用（或類似費(fèi)用）、明確由客戶承擔(dān)的成本以及僅因該合同而發(fā)生的其他成本。

四、結(jié)束語

新收入準(zhǔn)則是我國會(huì)計(jì)制度上的一次重要改革，在全國企業(yè)綜合實(shí)力不斷加強(qiáng)、發(fā)展壓力不斷增大的現(xiàn)在市場當(dāng)中有助于規(guī)范企業(yè)的行為準(zhǔn)則，保證房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)信息的真實(shí)性，維護(hù)了經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，新收入準(zhǔn)則對(duì)收入的相關(guān)規(guī)定保證了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，降低了房地產(chǎn)企業(yè)在交易過程當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)損失，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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作者簡介：張紫騫（1981-），男，漢族，浙江臺(tái)州人，注冊會(huì)計(jì)師，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司/稅務(wù)副總監(jiān)，畢業(yè)于浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)本科，大學(xué)文化，學(xué)士學(xué)位，研究方向?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)及涉稅管理。