淺析創(chuàng)新型資產(chǎn)評估平臺的建設(shè)

呂鑫堯

摘要：在傳統(tǒng)評估領(lǐng)域如房地產(chǎn)評估應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)革新資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)流程，構(gòu)建以資產(chǎn)評估方法、資產(chǎn)評估信息數(shù)據(jù)庫、資產(chǎn)評估報告自動生成三大軟件模塊為核心的網(wǎng)絡(luò)操作平臺系統(tǒng)創(chuàng)新型資產(chǎn)評估平臺建設(shè)。本文主要介紹了平臺建設(shè)的相關(guān)經(jīng)驗，對以后平臺建設(shè)有一定借鑒作用。

關(guān)鍵詞：評估領(lǐng)域;資產(chǎn)評估;平臺建設(shè)

一、創(chuàng)新型資產(chǎn)評估平臺建設(shè)的定義

創(chuàng)新型資產(chǎn)評估平臺建設(shè)層含義一是指在傳統(tǒng)評估領(lǐng)域如房地產(chǎn)評估應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)革新資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)流程，構(gòu)建以資產(chǎn)評估方法、資產(chǎn)評估信息數(shù)據(jù)庫、資產(chǎn)評估報告自動生成三大軟件模塊為核心的網(wǎng)絡(luò)操作平臺系統(tǒng);二是指在新評估領(lǐng)域如海域使用權(quán)抵押評估以構(gòu)建資產(chǎn)評估方法、資產(chǎn)評估信息數(shù)據(jù)庫、資產(chǎn)評估報告自動生成三大軟件模塊為標(biāo)準(zhǔn)研究開發(fā)新評估領(lǐng)域基本原理、程序和方法。

二、平臺建設(shè)背景

隨著海洋經(jīng)濟的快速發(fā)展，對海域使用的依賴性進(jìn)一步增強，海域的國有稀缺性資源性質(zhì)越發(fā)顯現(xiàn)，海域資源的珍惜性進(jìn)一步得到體現(xiàn)。

《海域使用管理法》第33條規(guī)定，國家對海域?qū)嵭杏袃斒褂弥贫?。海域使用管理重點已經(jīng)從最初的漁業(yè)用海轉(zhuǎn)向港口碼頭、堤壩圍堰、圍海造地等工業(yè)和工程用海，海域使用管理已經(jīng)覆蓋了所有用海行業(yè)，基本將近岸海域納入了有效管理，海域使用從無序、無度走上了有序、有度的軌道，有效保護了用海者的合法權(quán)益。海域使用管理正逐步邁入科學(xué)化、規(guī)范化和法制化軌道。海域使用特點為用海面積大、海域開發(fā)成本高、資金回收周期長，海域開發(fā)企業(yè)普遍面臨較大的資金壓力。隨著海洋經(jīng)濟的不斷發(fā)展，海域的用途也越來越被人們所重視，海域的大量開發(fā)利用，海域使用的廣度和深度不斷加強，使人們把眼光放在了海域使用權(quán)的抵押融資上。因此，進(jìn)行海域使用權(quán)抵押融資方面的探索，有著積極的理論和現(xiàn)實意義。

三、平臺建設(shè)內(nèi)容

（一）海域使用權(quán)抵押貨款的運作模式選擇

對海域使用權(quán)抵押融資，限于目前的市場環(huán)境和制約條件，建議按照不同情況在以下幾種模式中進(jìn)行選擇：①直接抵押登記模式。養(yǎng)殖用海的抵押融資可用此模式融資。由于養(yǎng)殖用海抵押融資已在全國很多地方進(jìn)行過實踐，因此，這種方式相對比較簡單，由海域使用人根據(jù)依法取得有關(guān)部門的海域使用權(quán)證，向有關(guān)金融機構(gòu)提出貸款申請，經(jīng)金融機構(gòu)審查同意后由雙方委托相關(guān)機構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估確定海域使用權(quán)的價值，進(jìn)行海域使用權(quán)抵押登記后發(fā)放貸款。②與臨海用地或其他資產(chǎn)共同抵押模式。主要適用于海域用途同臨海土地結(jié)合比較緊密的工業(yè)、交通、旅游等用途的海域使用權(quán)抵押融資。對這種方式的抵押融資，應(yīng)由用海人以臨海土地使用權(quán)證或者臨海碼頭、倉庫資產(chǎn)等固定資產(chǎn)，加上用海人取得海域使用權(quán)證進(jìn)行共同抵押向銀行提出貸款申請，由雙方認(rèn)同的有關(guān)資產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估，通過評估確定臨海土地使用權(quán)或者臨海碼頭、倉庫資產(chǎn)等固定資產(chǎn)和臨海海域使用權(quán)的共同價值。抵押登記則可以由各目的抵押登記機構(gòu)分別進(jìn)行登記。這種采用海域使用權(quán)與碼頭、岸線及臨海土地捆綁抵押貸款模式，有效實現(xiàn)了海域的物權(quán)價值。③征得臨海資產(chǎn)擁有人同意后的單獨抵押登記模式。海域使用相對可以和臨海用地分離的工業(yè)、交通、旅游等用途的海域使用權(quán)抵押融資可以用這種方式。對這種抵押融資，可以先征得臨海土地所有權(quán)人和抵押權(quán)人的同意，對海域使用權(quán)實施單獨抵押。在臨海土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人的簽屬同意意見后，由海域使用權(quán)人向有關(guān)金融機構(gòu)提出貸款申請，再由雙方認(rèn)可的評估機構(gòu)進(jìn)行價值的評估，經(jīng)抵押登記機構(gòu)對海域使用權(quán)進(jìn)行單獨登記后發(fā)放貸款。

（二）海域使用權(quán)抵鉀評佑

1.法律效力：評估報告是由專業(yè)評估人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，在綜合調(diào)查和數(shù)值測算的基礎(chǔ)上得出的具有重要參考價值的基礎(chǔ)報告。在海域使用權(quán)評估中，對于有交易實例海區(qū)的宗海評估采用市場比較法;對于有基準(zhǔn)價格和宗海價格修正系數(shù)表的宗海采用基準(zhǔn)價格修正法;對于有收益的宗?？刹捎檬找娣?。有條件選用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要評估方法。我們對各種評估方法、基本原理、評估程序進(jìn)行了研究，對公式的設(shè)立與參數(shù)的選取思路進(jìn)行介紹，并根據(jù)不同行業(yè)、不同用海類型和經(jīng)營性質(zhì)區(qū)別對待。對每種方法的適用范圍和理由進(jìn)行分析，即評估方法的采用，取決于評估對象的類型、評估方法的適用條件以及所搜集的資料的數(shù)量和質(zhì)量。對于同一評估對象，宜選用兩種以上評估方法，且不得隨意取舍。評估方法選定后，即可進(jìn)行具體的測算。同時我們對海域使用權(quán)未來下跌風(fēng)險及變現(xiàn)能力進(jìn)行了分析。評估時主要依據(jù)填海項目的可研報告、海域論證報告、海域使用政府批文、初步設(shè)計報告、企業(yè)經(jīng)營財務(wù)報表、工程投資概算、鄰近土地基準(zhǔn)價格等資料，并對評估工作的技術(shù)依據(jù)進(jìn)行規(guī)范，把區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、資源環(huán)境區(qū)位、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟集聚、海洋開發(fā)利用程度、海域開發(fā)方式等要素列為重要評估技術(shù)指標(biāo)。

2.影響海域評估的因素，①區(qū)位條件，海域區(qū)位就是海域的空間位置及與其相鄰陸地或海域的相互關(guān)系。在海域價值評估中，需分析的區(qū)位因素很多，包括區(qū)位優(yōu)勢、地理區(qū)位、經(jīng)濟區(qū)位、交通區(qū)位、區(qū)域等級、周邊地區(qū)的自然社會經(jīng)濟發(fā)展概況等等。②自然因素，為進(jìn)行海域評估，要通過資料收集（如海岸調(diào)查資料、海籍圖、海域登記表）和外業(yè)調(diào)查，獲取待估海域的地質(zhì)地貌、氣候、水文、生物條件、海水質(zhì)量、自然災(zāi)害等相關(guān)資料，并著重分析影響海域使用方向、收益大小的因素和影響程度，作為評估海域使用價值的基礎(chǔ)資料。③社會經(jīng)濟因素，海域評估需要考慮到各種社會經(jīng)濟條件對海洋開發(fā)利用和利用效益的影響。社會經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟因素、技術(shù)因素、人口和城鎮(zhèn)因素、文化因素、政治因素以及資源環(huán)境的變遷等。

在海域使用權(quán)評估中，對于有交易實例海區(qū)的宗海評估采用市場比較法;對于有基準(zhǔn)價格和宗海價格修正系數(shù)表的宗海采用基準(zhǔn)價格修正法;對于有收益的宗?？刹捎檬找娣?。有條件選用市場比較法的，應(yīng)以市場比較法為主要評估方法。平臺建設(shè)時需要對各種評估方法、基本原理、評估程序進(jìn)行研究，對公式的設(shè)立與參數(shù)的選取思路進(jìn)行介紹，并根據(jù)不同行業(yè)、不同用海類型和經(jīng)營性質(zhì)區(qū)別對待。對每種方法的適用范圍和理由進(jìn)行分析，即評估方法的采用，取決于評估對象的類型、評估方法的適用條件以及所搜集的資料的數(shù)量和質(zhì)量。對于同一評估對象，宜選用兩種以上評估方法，且不得隨意取舍。評估方法選定后，即可進(jìn)行具體的測算。同時平臺建設(shè)充分考慮到海域使用權(quán)未來下跌風(fēng)險及變現(xiàn)能力。

參考文獻(xiàn)：

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