不動產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

摘要：就中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，不動產(chǎn)登記制度是受歡迎的，其可以為企業(yè)和市民帶來更多的便利，使得現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度更加完善。因此，要對房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性有充分的認(rèn)識，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的各種工作，更好地發(fā)揮不動產(chǎn)登記的作用，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記制度;房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)發(fā)展;分析

不動產(chǎn)登記制度在制定和實(shí)施的時(shí)候遇到了一定程度的障礙，其過程并不一帆風(fēng)順，尤其是從房地產(chǎn)行業(yè)中可以看出，房價(jià)的波動，二手房和房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到影響最大，所以，引入不動產(chǎn)全新概念，明確不動產(chǎn)登記制度相關(guān)人員責(zé)任，協(xié)調(diào)制度的運(yùn)行，不斷完善制度，才可以從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

一、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

（一）對二手房的影響

不動產(chǎn)登記制度出臺的根本目的是保護(hù)資產(chǎn)所有權(quán)人的根本權(quán)益，而不是讓房產(chǎn)空置，因此，制度落實(shí)的初始階段可能會對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行產(chǎn)生影響，但絕不會起決定性作用。在實(shí)行之初對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響十分有效，畢竟實(shí)行的目的不是為了將房產(chǎn)控制起來，主要是為了對房產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)一整合和梳理，利用數(shù)字化信息建立快捷聯(lián)網(wǎng)的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)行業(yè)快速審查，對申請流程的高效管理和優(yōu)化。在一般情況下，人們往往會在不動產(chǎn)信息管理系統(tǒng)上進(jìn)行不動產(chǎn)信息的查詢和管理，而在不動產(chǎn)登記制度實(shí)行的時(shí)候也并沒有太多涉及到房地產(chǎn)，許多投資人也并沒有出現(xiàn)大量購房的情況。為了讓相關(guān)信息得到高效整理，并將這些信息的內(nèi)在關(guān)聯(lián)進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)立，讓檢查與申請等流程可以得到簡化與優(yōu)化。一般情況下，人們需要接受不動產(chǎn)登記信息管理平臺的審查，在如此嚴(yán)格的審核下，部分投資人不會對房屋進(jìn)行大數(shù)量的采購。對于二手房來說，不動產(chǎn)登記制度的管理?xiàng)l例中自然或人為條件并不會對二手房市場產(chǎn)生較大影響，不過，可能會因?yàn)榇蚱屏藗鹘y(tǒng)的地址推測方式，導(dǎo)致二手房的需求量增加，這有利于讓二手房市場價(jià)格的更加穩(wěn)定、合理。需要注意的是，從短期來看，可能會對二手房市場的房源產(chǎn)生較大的影響，但是如果將這種情況放置到

一、二線城市中，基本不會對一手房房源產(chǎn)生過大的影響;如果將視角轉(zhuǎn)至長遠(yuǎn)角度，這些工作可以為房產(chǎn)稅征收產(chǎn)生較大的影響，可以增加稅收。因此，二手房房稅在征收的過程中，可能會對一手房的價(jià)格帶來影響;從發(fā)展的角度上看，不動產(chǎn)登記制度的長期影響較為明顯，不僅增加二手房的房源量，還可以讓各種需求得到滿足，進(jìn)而保證房價(jià)的控制工作更加精確。

（二）對房價(jià)的影響

如果從房價(jià)的角度進(jìn)行觀察，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響受到人們關(guān)注的位置不是落實(shí)的整個(gè)過程或是內(nèi)容，在頒布新的房產(chǎn)制度之后，在對房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候，人口、收入、市場環(huán)境等是影響房價(jià)的因素，現(xiàn)在對房價(jià)產(chǎn)生較大影響的還有房產(chǎn)稅的作用，房產(chǎn)稅主要是對長期購房的制度設(shè)計(jì)和考核。通過不動產(chǎn)登記制度可以有效的促進(jìn)和規(guī)范房產(chǎn)市場，對于購房者在未來房價(jià)預(yù)期的評估上產(chǎn)生一定的影響，也是造成房價(jià)下降的主要因素。需要對市場二手房進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，來解決老舊房子的產(chǎn)權(quán)問題，老舊房子問題存在時(shí)間較長，主要受到市場供求關(guān)系影響。人口，土地，金融，對于房價(jià)有著最直接的影響。

（三）對整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

不動產(chǎn)在進(jìn)行登記之后，購房者很難在短時(shí)間內(nèi)看到有明顯的利益回報(bào)，讓人們很難產(chǎn)生積極購房的熱情，但是這種趨勢只是暫時(shí)的，因?yàn)槿藗冎溃瑢τ诜康禺a(chǎn)市場真實(shí)的影響會根據(jù)實(shí)際情況的發(fā)展而逐漸發(fā)生變化，在不動產(chǎn)登記制度頒布后的三年左右就會出現(xiàn)較為明顯的市場經(jīng)濟(jì)利益回升。國家在出臺相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度的時(shí)候更多的是源于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期的發(fā)展考慮，不動產(chǎn)登記制度的出臺對于長期的經(jīng)濟(jì)影響還是較為有利的。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)之下，通過計(jì)算機(jī)技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)更多的信息知識化，減少信息不對等情況的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供更多自由的空間。

二、不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

不動產(chǎn)登記是將不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和自然條件記錄在登記冊和公示冊上，由于房地產(chǎn)本身具有不可移動性，并且在權(quán)屬上具有復(fù)合性的特點(diǎn)，從而通過房地產(chǎn)登記理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。特別是《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布和實(shí)施將房屋和土地進(jìn)行統(tǒng)一登記，存儲所有房屋編碼，使住房信息查詢更為便捷，能夠更清楚地把握房地產(chǎn)市場的供給和需求，增加房地產(chǎn)市場的透明度，提供更多依據(jù)制定的政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。不動產(chǎn)登記的實(shí)施不會對價(jià)格產(chǎn)生影響，兩者之間沒有直接聯(lián)系，通過發(fā)展不動產(chǎn)登記，不僅有利于征收房產(chǎn)稅，而且通過房地產(chǎn)登記信息，還可以有效地保護(hù)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利和利益，解決房地產(chǎn)所有權(quán)的問題，從法律層面上實(shí)現(xiàn)有效保護(hù)房地產(chǎn)交易秩序和交易安全。同時(shí)，該方法還可以使二手房的供給數(shù)量上升，減少空房擱置數(shù)量，使房屋能更好地發(fā)揮出其價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的健康發(fā)展。

三、發(fā)展策略

（一）引入不動產(chǎn)單元的新概念

通過引入不動產(chǎn)單元概念，可以有效的增強(qiáng)人們對于土地的感知和概念。并不是單純的指某一個(gè)登記機(jī)構(gòu)，而是通過登記在一個(gè)系統(tǒng)建立一定范圍內(nèi)的登記制度。現(xiàn)在我國實(shí)行不動產(chǎn)登記制度之后，登記制度被重新構(gòu)建，不僅簡化了工作流程，更提高了工作效率，進(jìn)而減少了相對應(yīng)的工作成本，也保證了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和有效性，便于后期的查詢與管理。在還沒有進(jìn)行不動產(chǎn)登記制度之前，由于不同部門之間有著不同的工作制度和登記方法，技術(shù)手段也不盡相同。因此，原來傳統(tǒng)的登記方法很容易造成部門之間協(xié)調(diào)的矛盾。不同不動產(chǎn)之間的界定標(biāo)準(zhǔn)不同，權(quán)利劃分不明確，很容易造成各種矛盾的產(chǎn)生，不利于市場長期發(fā)展和社會穩(wěn)定。在實(shí)行不動產(chǎn)登記制度之后，可以制定出相關(guān)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，可以保證登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。

（二）講求資源共享、分工明確的登記體系

不動產(chǎn)登記制度對于房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是不可忽視的，尤其是通過出臺關(guān)于土地資源為核心的不動產(chǎn)登記制度，可以實(shí)現(xiàn)資源有效配置，讓相關(guān)負(fù)責(zé)的部門明確各目的分工，提高工作效率，可以建設(shè)成資源共享的體系。而在事物發(fā)展的客觀規(guī)律方面，明確好各個(gè)事物的屬性，了解土地的資源性和永存性等特點(diǎn)，提前做好土地使用權(quán)的調(diào)查和登記，對已經(jīng)完成登記的土地發(fā)放證書。除此之外，在土地測量方面也要做好信息的準(zhǔn)確登記，而對樓房登記而言，對于不動產(chǎn)的登記實(shí)際上就是把個(gè)人住房信息通過技術(shù)手段進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)與登記。在不動產(chǎn)登記之后可以通過相關(guān)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息的查詢和精準(zhǔn)管理，保證房產(chǎn)交易效率。

（三）建立統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息平臺

通過建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息平臺，不僅可以支持房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記的科學(xué)化、程序化和現(xiàn)代化，在每個(gè)部門進(jìn)行注冊信息交換和共享，為社會提供法律咨詢服務(wù)。

（四）適度淡化產(chǎn)權(quán)交易與登記的行政色彩

在我國，政府對登記制度的要求不斷提高，尤其是注冊部的一系列工作，他們必須注意登記的實(shí)質(zhì)性，這種審查不僅操作繁瑣，還很容易出錯，一旦出現(xiàn)錯誤，第一責(zé)任人就是政府。我國政府為了做到更好，積極引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐。現(xiàn)在公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)合同簽署的有效性在房地產(chǎn)交易中，政府需要在房地產(chǎn)登記注冊時(shí)公證權(quán)利的來源基礎(chǔ)。

（五）加快推動房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

但在實(shí)踐中，各地的房地產(chǎn)政策各有特點(diǎn)。為了更好地推動房地產(chǎn)登記制度的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要尋求突破，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。也就是說，在實(shí)際操作過程中，我們應(yīng)該關(guān)注客戶的需求，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。通過融資方式的創(chuàng)新，可以改變傳統(tǒng)的以債務(wù)為導(dǎo)向、融資渠道單一的狀況，降低融資成本。

（六）調(diào)整房地產(chǎn)運(yùn)營核心

開發(fā)商只有在取得土地使用權(quán)后才能進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)等工作，在房地產(chǎn)登記制度的影響下，開發(fā)商需要關(guān)注客戶需求、客戶運(yùn)營策略和客戶維護(hù)政策，樹立市場形象和品牌。

四、結(jié)論

簡而言之，不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施符合我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，每個(gè)地方根據(jù)自已不同的實(shí)際情況進(jìn)行處理，不斷的去協(xié)調(diào)社會矛盾，減少或避免土地資源浪費(fèi)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的作用，所以需要加強(qiáng)不動產(chǎn)登記制度的進(jìn)一步發(fā)展，完善房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度。

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作者簡介：張利紅（1977-），女，河南榮陽人，職稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，學(xué)歷：本科，研究方向：不動產(chǎn)。