論新形勢(shì)下房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資金監(jiān)管的困境及完善對(duì)策

孔紅娟

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2020）06-098-02

摘 要 近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，信息化水平逐漸提高，在當(dāng)今的新形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資金管理工作也隨之出現(xiàn)了一些問題。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用一定的交易資金監(jiān)管措施是必不可少的重要舉措，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的資金監(jiān)管不僅可以控制交易市場(chǎng)的穩(wěn)定，還可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行資金規(guī)劃。目前新形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管在預(yù)算監(jiān)督、資金管理體系、融資形式等方面，還存在著或多或少的問題，所以這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采取科學(xué)、合理的監(jiān)管措施應(yīng)對(duì)這些問題。

關(guān)鍵詞 新形勢(shì) 房地產(chǎn)交易 資金監(jiān)管 對(duì)策

隨著近年來我國(guó)信息化水平的逐漸提高，以及中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)的逐漸落實(shí)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平迅速提高，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中逐漸呈現(xiàn)出重要的地位，但也隨之暴露了一些問題，作為一種資金密集型行業(yè)，必須要有健全的監(jiān)管體系，才可稱之為資金密集型行業(yè)的典型代表。在當(dāng)今的新形勢(shì)下，對(duì)每一個(gè)現(xiàn)代化企業(yè)來說，能否控制合理的資金支出監(jiān)管，嚴(yán)重影響到了此房地產(chǎn)企業(yè)的未來，一個(gè)企業(yè)若是想長(zhǎng)期的生存和發(fā)展，就必須建立嚴(yán)格的資金管理?xiàng)l例，因?yàn)橘Y金監(jiān)管工作反映了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是否成功。

一、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資金監(jiān)管存在的問題

如今，房地產(chǎn)企業(yè)已成為我國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一，其經(jīng)營(yíng)過程中涉及的交易資金量十分巨大，也就代表著將會(huì)面臨許多資金風(fēng)險(xiǎn)問題，這就要求著我們要加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資金監(jiān)管工作，對(duì)每一筆資金的變動(dòng)進(jìn)行記錄，不斷優(yōu)化資金的使用，做到不浪費(fèi)，充分提高資金的使用率。在如今的新形勢(shì)下，越來越多的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資金監(jiān)管問題暴露了出來[1]。

（一）融資形式單一

目前看來，在如今新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的交易市場(chǎng)資金流通速度較為緩慢，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)周期也與其他行業(yè)相比較長(zhǎng)，其中涉及的資金總量較大，但房地產(chǎn)企業(yè)本身具有的資金存儲(chǔ)又較少，導(dǎo)致其很難維持正常的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，陷入企業(yè)生存困境。不僅如此，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資方面的嚴(yán)格把控，導(dǎo)致企業(yè)更難生存立足，使得一些企業(yè)不得不利用負(fù)債融資來解決資金流通問題，企業(yè)的負(fù)債資金越來越多，負(fù)債率居高不下，企業(yè)人員面臨著巨大的壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他企業(yè)。

經(jīng)調(diào)查，我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率遠(yuǎn)高于前些年，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過向銀行貸款或者向其他的金融企業(yè)貸款等方式，來彌補(bǔ)資金空缺，但是這種方法不僅利息較高，而且也會(huì)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)某一季度的收入較低，將會(huì)導(dǎo)致無法按時(shí)還上貸款，給企業(yè)的資金回籠帶來資金危機(jī)和信用危機(jī)，這種危機(jī)的出現(xiàn)，不僅會(huì)降低企業(yè)的償債能力，降低信用系數(shù)，還會(huì)拉低整體的國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，引起金融體系動(dòng)蕩。

（二）缺乏資金預(yù)算監(jiān)管

各行各業(yè)所具有的影響因素不同，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)過程中資金流通量較大、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，所以企業(yè)更容易受到外界因素的影響。經(jīng)調(diào)查，房地產(chǎn)投資與收益受很多因素的影響，例如前期的土地投資和選擇、中期的綜合開發(fā)建設(shè)以及后期的銷售，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的企業(yè)收入帶來影響，其中一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)影響企業(yè)的最終收益，只有充分做好上述步驟，確保上述步驟的順利進(jìn)行，才會(huì)保證房地產(chǎn)的投入和收入成正比[2]。

目前來說，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在如今的新形勢(shì)下，企業(yè)的資金預(yù)算監(jiān)管問題逐漸暴露，由于缺乏健全的資金預(yù)算監(jiān)管，導(dǎo)致缺乏合理的資金管理制度，由于以上的缺失，使得企業(yè)在資金運(yùn)行流水線上的投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)都缺乏完整的監(jiān)管措施，進(jìn)而導(dǎo)致在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)中會(huì)出現(xiàn)負(fù)債率高、成本費(fèi)用超支等問題，使得本就已經(jīng)較長(zhǎng)的建設(shè)周期變得更長(zhǎng)，降低了企業(yè)的資金回籠速度和銷售效率，也降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）資金監(jiān)管意識(shí)淡薄

近年來，隨著城市化進(jìn)程的逐漸推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)也得到了發(fā)展，且發(fā)展勢(shì)頭較為強(qiáng)勁，由于房地產(chǎn)企業(yè)的主要銷售對(duì)象是居民用戶，所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸發(fā)展。這迅速的發(fā)展不僅給企業(yè)帶來較大的利潤(rùn)，還逐漸加快了城市化進(jìn)程，但是企業(yè)內(nèi)部的問題仍然難以解決，企業(yè)內(nèi)部資金監(jiān)管仍在起步階段，并且企業(yè)的內(nèi)部人員也存在著一些缺乏專業(yè)知識(shí)的現(xiàn)象，導(dǎo)致他們的資金監(jiān)管意識(shí)淡薄。一些人員唯利是圖，卻忽略了自身所需的專業(yè)素養(yǎng)水平，沒有深入了解資金流通中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)問題，沒有制定合理的風(fēng)險(xiǎn)防范方案，甚至對(duì)資金監(jiān)管的概念理解都不到位，嚴(yán)重缺乏綜合素質(zhì)教育和應(yīng)有的監(jiān)管意識(shí)[3]。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的地域范圍較廣，常常涉及多個(gè)地區(qū)，并且可能還會(huì)涉及多個(gè)省份，這些地區(qū)之間具有一定的聯(lián)系，但是資金投入會(huì)相對(duì)分散，如果企業(yè)沒有合理的監(jiān)管意識(shí)，將會(huì)導(dǎo)致這些區(qū)域之間缺乏足夠的溝通合作，甚至可能會(huì)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)問題。

二、優(yōu)化房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管的對(duì)策

（一）制定合理的預(yù)算計(jì)劃

一個(gè)企業(yè)若是想優(yōu)化房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管，就必須制定合理的預(yù)算計(jì)劃，并且把提前的資金預(yù)算放在資金監(jiān)管的首位，資金預(yù)算作為資金監(jiān)管的重要依據(jù)，可以和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范方案進(jìn)行配套，并在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高資金的利用效率。在預(yù)算計(jì)劃制定前，相關(guān)工作人員應(yīng)該結(jié)合近年來企業(yè)的實(shí)際情況和案例分析，科學(xué)地進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，或者虛擬軟件的模擬計(jì)算，對(duì)現(xiàn)實(shí)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，從而編制合理的資金預(yù)算計(jì)劃。要求工作人員必須結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況，將每一筆預(yù)算資金的使用落實(shí)到位，不可隨意規(guī)劃，應(yīng)做到在保證資金的使用效果的同時(shí)，完美的提升企業(yè)的效益。在制定計(jì)劃之后，如果遇到了違反資金預(yù)算的情況，應(yīng)該對(duì)現(xiàn)實(shí)進(jìn)行合理的分析，再及時(shí)地采取措施調(diào)整，盡量減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，把資金風(fēng)險(xiǎn)降到最低。不僅如此，相關(guān)的財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行預(yù)算監(jiān)管時(shí)，要求嚴(yán)格的對(duì)待每一筆預(yù)算，做到有理有據(jù)，并且時(shí)刻遵守資金預(yù)算管理計(jì)劃的各項(xiàng)要求，把每一項(xiàng)工作都落實(shí)到每一位工作人員身上，并且把具體的工作內(nèi)容分配落實(shí)，強(qiáng)化資金的使用效率和資金的管理力度[4]。

（二）拓展融資渠道

近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，不僅做到優(yōu)惠民眾的同時(shí)，還為國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了貢獻(xiàn)，但是企業(yè)的資金來源較少，所以這就要求企業(yè)采取合理的方式，拓展融資渠道。目前企業(yè)的主要資金來源為以下幾方面：銀行貸款、其他金融企業(yè)貸款、按揭貸款、購房定金等，但是貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)較大，購房定金又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。所以導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的主要缺點(diǎn)是過于依賴貸款，根據(jù)上文所述，貸款也不是完全的安全，所以，這就要求企業(yè)優(yōu)化交易資金監(jiān)管程度，通過合理的方式拓展融資渠道，獲得更多的資金來源。以下列舉了幾點(diǎn)拓展資金渠道的方式：

1.社會(huì)募捐。社會(huì)募捐是指在國(guó)家和政府的支持下，呼吁投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行入股，公開地向社會(huì)進(jìn)行募捐資金，并且保證在項(xiàng)目得到收益時(shí)，向投資者進(jìn)行分紅并兌現(xiàn)所簽合同上的收益[5]。

2.發(fā)行債券。發(fā)行債券是指企業(yè)通過投資信托，對(duì)自身的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保，在符合現(xiàn)實(shí)的前提下，與社會(huì)各界達(dá)成相應(yīng)的兌付協(xié)議，并且簽訂合同，在合同到期時(shí)承諾回報(bào)。

3.聯(lián)合開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)是指在項(xiàng)目正式開始建設(shè)之前，企業(yè)與其他大企業(yè)進(jìn)行利益合作，積極地向各大企業(yè)介紹項(xiàng)目將會(huì)獲得的收益，采取聯(lián)合開發(fā)的形式，與其他大企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且在獲得收益的時(shí)候與大企業(yè)共同分配，降低房地產(chǎn)企業(yè)的壓力。

（三）強(qiáng)化日常監(jiān)督

考慮到一些監(jiān)管人員缺乏所在職位的專業(yè)素養(yǎng)能力，對(duì)此企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)這些人員的培訓(xùn)。因?yàn)榭茖W(xué)的資金監(jiān)管離不開內(nèi)部人員的共同合作，共同合作也代表共同監(jiān)管，只有每一位監(jiān)管人員都在其位謀其政，才能保證日常監(jiān)督機(jī)制的有效執(zhí)行。所以，資金的監(jiān)管系統(tǒng)需要以每一位涉及的監(jiān)管人員作為研究對(duì)象，實(shí)時(shí)監(jiān)控他們的工作，監(jiān)控內(nèi)部資金流動(dòng)，并制定相關(guān)的懲罰機(jī)制，企業(yè)通過對(duì)資金流通的次數(shù)、時(shí)間、掌管人員進(jìn)行制表，整理集合，并導(dǎo)入企業(yè)的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，在需要時(shí)可以做到隨時(shí)查看。通過對(duì)內(nèi)部人員的監(jiān)管，盡可能地提升他們的專業(yè)素養(yǎng)能力和綜合素質(zhì)能力，提升他們的專業(yè)水平，引導(dǎo)他們積極地參與資金監(jiān)管工作，并定期地對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)和考察，對(duì)不滿足培訓(xùn)結(jié)果的員工進(jìn)行懲罰。同時(shí)，企業(yè)的監(jiān)管人員應(yīng)該定期地對(duì)資金流通情況進(jìn)行核查，通過對(duì)數(shù)據(jù)的檢查、核查過程，不可以僅局限于下級(jí)上報(bào)的書面信息，還要更多地了解實(shí)施情況，防止下級(jí)的漏報(bào)、瞞報(bào)問題[6]。并且監(jiān)管人員應(yīng)該重視每一筆資金賬目信息變動(dòng)，及時(shí)地進(jìn)行核算，盡可能地提高資金的利用率。不僅如此，企業(yè)還應(yīng)對(duì)內(nèi)部的資金流通保持嚴(yán)格監(jiān)管的態(tài)度，仔細(xì)審查每一筆資金流通的真實(shí)性，對(duì)資金占用情況進(jìn)行嚴(yán)格把控，防止“內(nèi)鬼”的出現(xiàn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成成分，涉及的資金流通量較大，所以應(yīng)該得到國(guó)家和政府的重視，企業(yè)也應(yīng)該通過合理的、完善的措施處理好房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)管問題，要求每一個(gè)企業(yè)都充分了解如今的新形勢(shì)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)資金監(jiān)管措施的重要性，要求企業(yè)根據(jù)自身情況，制定科學(xué)、合理的監(jiān)管機(jī)制，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，提升內(nèi)部人員的專業(yè)水平，提高資金的利用率，保證資金的安全流通，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)社會(huì)的繁榮穩(wěn)定，提升房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的地位。

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