碧桂園：現(xiàn)金為王穩(wěn)中求進(jìn)

雖然有新冠疫情的沖擊，2020年上半年碧桂園（2007.HK）還是交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。在繼續(xù)鞏固龍頭排名的同時(shí)，遙遙領(lǐng)先的現(xiàn)金儲(chǔ)備讓公司進(jìn)退自如，持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)不斷提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力。

一季度新冠疫情對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成了短暫的沖擊，房企的銷售也都受到不同程度的影響。即便如此，碧桂園仍然以超3700億元的簽約銷售占據(jù)行業(yè)榜首。

2020年上半年碧桂園的財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)優(yōu)化。在不斷加強(qiáng)自身造血能力的影響下，除了無(wú)可比擬的現(xiàn)金儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)，公司負(fù)債端也改善明顯。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)紅利推動(dòng)下，碧桂園有望持續(xù)受益。

蟬聯(lián)銷冠

8月25日，碧桂園發(fā)布2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，1-6月公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1849.57億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約219.3億元。公司股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約146.1億元。在比營(yíng)收更重要的是簽約銷售和土地儲(chǔ)備上，碧桂園繼續(xù)處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

半年報(bào)顯示，2020年上半年碧桂園共實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約2669.5億元，歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售面積約3185萬(wàn)平方米。而根據(jù)公司已經(jīng)發(fā)布的7月份銷售數(shù)據(jù)，碧桂園7月份權(quán)益銷售額達(dá)到542.8億元，同比增長(zhǎng)27.52%。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年上半年碧桂園全口徑銷售額為3723.1億元。1-7月銷售額達(dá)到4483.1億元，與第二名的差距較上半年一下子又增加了逾百億元，榜首地位繼續(xù)鞏固。

年初在新冠疫情沖擊下，房企的銷售受到不同程度的影響，碧桂園也不例外。公司1-2月的銷售受到疫情影響而下降，但從3月份開始連續(xù)同比增長(zhǎng)，7月份權(quán)益銷售更是取得了近30%的增長(zhǎng)。

得益于合同銷售的持續(xù)增長(zhǎng)，碧桂園的利潤(rùn)蓄水池-已售未結(jié)資源豐厚。根據(jù)公司管理層業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)透露的信息，截至報(bào)告期末，碧桂園賬面擁有不含增值稅的已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)7808億元，遠(yuǎn)超同行。公司業(yè)績(jī)鎖定明顯，這也是碧桂園穩(wěn)定增長(zhǎng)的保證。

除了“量”的領(lǐng)先，公司銷售的“質(zhì)”也同樣優(yōu)異。從回款率上看，2020年上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2509.3億元，權(quán)益回款率達(dá)到94%。這也是碧桂園連續(xù)5年回款高于90%，在公布回款率的上市房企中能到達(dá)這一水平的少之又少絕無(wú)僅有。

對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，銷售回款率有多重要已經(jīng)無(wú)需多言了。正是憑借著強(qiáng)大的自我造血能力，碧桂園的賬面現(xiàn)金遙遙領(lǐng)先同行，公司的有息負(fù)債進(jìn)一步下降，財(cái)務(wù)杠桿的下降使得公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)愈發(fā)進(jìn)退自如。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健現(xiàn)金為王

截至2020年6月30日，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額高達(dá)2055.2億元，即使是現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，碧桂園也擁有高達(dá)1887.79億元，在已公布半年報(bào)的房企中高居第一。

碧桂園優(yōu)異的現(xiàn)金儲(chǔ)備并非一蹴而就，這是公司持續(xù)內(nèi)生增長(zhǎng)的結(jié)果。時(shí)間回溯至2015年，彼時(shí)碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物尚不足400億元，不及公司如今的零頭，而且在港上市的內(nèi)房股中公司這一規(guī)模排名也遠(yuǎn)在三甲之外，此時(shí)碧桂園的現(xiàn)金儲(chǔ)備相對(duì)薄弱。

情況從2016年開始改變。2016年和2017年碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為846.47億元和1370.84億元，公司的現(xiàn)金儲(chǔ)備快速突破千億規(guī)模，并且連續(xù)兩年躋身三甲，與行業(yè)榜首的差距大幅度縮小，并最終在2018年實(shí)現(xiàn)反超。

2018年和2019年碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為2283.43億元和2489.85億元。公司的現(xiàn)金儲(chǔ)備以大幅領(lǐng)先的姿態(tài)穩(wěn)居在港上市內(nèi)房股的第一名，除了碧桂園之外，沒(méi)有一家房企的現(xiàn)金儲(chǔ)備能達(dá)到2000億元以上的規(guī)模。

實(shí)際上，不只是內(nèi)房股，A股和港股所有上市的房企中，沒(méi)有一家房企的現(xiàn)金儲(chǔ)備規(guī)模能與碧桂園相提并論。

2016年碧桂園權(quán)益合同銷售為2348億元，2019年增長(zhǎng)至5522億元。也正是從2016年開始，碧桂園的銷售回款超過(guò)90%，至2020年上半年公司已經(jīng)連續(xù)5年實(shí)現(xiàn)超過(guò)90%的回款率了。正是憑借著超強(qiáng)的銷售回款，碧桂園的現(xiàn)金儲(chǔ)備才能夠一路攀升躍居行業(yè)首位。

豐厚的現(xiàn)金儲(chǔ)備對(duì)公司大有裨益。雖然碧桂園的有息負(fù)債也有所增長(zhǎng)，2019年為3705.12億元。這是由于房企銷售預(yù)售的原因?qū)е沦M(fèi)用前置，隨著簽約規(guī)模的增長(zhǎng)，房企的有息負(fù)債都有不同程度的增長(zhǎng)。但在充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備面前，碧桂園的凈借貸并沒(méi)有明顯的上漲，有息負(fù)債規(guī)模甚至開始下降。

2017-2019年碧桂園的凈借貸額分別為663.62億元、859.32億元和1012.55億元，漲幅僅有50%出頭。在盈利突飛猛進(jìn)而凈負(fù)債保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的情況下，碧桂園的凈負(fù)債率始終堅(jiān)守在低位。

實(shí)際上碧桂園已連續(xù)多年保持了凈借貸比率低于70%。這在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)中并不多見，自2014年以來(lái)公司的凈負(fù)債率更是從未超過(guò)60%，這在上市房企尤其是民營(yíng)上市房企中更是寥寥無(wú)幾。

而且，在公司持續(xù)90%以上的銷售回款助推下，碧桂園的有息負(fù)債規(guī)模已經(jīng)開始下降。

半年報(bào)顯示，2020年上半年碧桂園的有息負(fù)債總額下降至3420.4億元，相較2019年末下降了7.5%。與此同時(shí)，公司期末融資成本為5.85%，相比2019年末下降了49個(gè)基點(diǎn)。負(fù)債及融資成本進(jìn)一步降低，而且這一切是建立在公司銷售繼續(xù)增長(zhǎng)的前提下。

保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)并非經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而是經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)更不是公司發(fā)展上的抱殘守缺。實(shí)際上，碧桂園是不斷提升自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)從而推動(dòng)了現(xiàn)金儲(chǔ)備的水漲船高。

也就是說(shuō)，碧桂園不是為了儲(chǔ)備充足的現(xiàn)金而儲(chǔ)備現(xiàn)金。這積極的結(jié)果源于在公司銷售規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，回款率能始終保持在高位的結(jié)果，同時(shí)公司的存貨周轉(zhuǎn)也并沒(méi)有隨著規(guī)模的擴(kuò)大而降速，公司提升的是經(jīng)營(yíng)杠桿而非財(cái)務(wù)杠桿，從而使公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)不斷優(yōu)化。

除了持續(xù)增長(zhǎng)的銷售之外，碧桂園拿地同樣積極。從購(gòu)地上看，碧桂園也沒(méi)有為了增加現(xiàn)金儲(chǔ)備而放棄擴(kuò)張。2019年末公司土地儲(chǔ)備2.59億平方米，第三方統(tǒng)計(jì)顯示2020上半年碧桂園新增土儲(chǔ)貨值1857.8億元，居行業(yè)首位。

憑借著自身強(qiáng)大的造血能力，碧桂園儲(chǔ)備的現(xiàn)金規(guī)模遠(yuǎn)超同行，手有余糧心中不慌。尤其是在遇到突然困難時(shí)，強(qiáng)大的現(xiàn)金儲(chǔ)備使得公司更具回旋空間。

2020年一季度突如其來(lái)的新冠疫情給社會(huì)各方面帶來(lái)的嚴(yán)重沖擊，地產(chǎn)行業(yè)的銷售也明顯縮水。在不可抗力的影響下，部分規(guī)模房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難甚至債務(wù)違約。而碧桂園2019年末手中近2500億元現(xiàn)金儲(chǔ)備無(wú)疑是公司面對(duì)疫情時(shí)最大的底氣之一。

除了疫情的影響，日前地產(chǎn)融資“三道紅線”再次攪動(dòng)行業(yè)。對(duì)于剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%和現(xiàn)金短債比小于1倍的房企設(shè)置了不同的融資限制。

無(wú)論何種原因，控制房企負(fù)債、降低金融風(fēng)險(xiǎn)是監(jiān)管層的初衷，而這正與碧桂園目前不斷提升的穩(wěn)健財(cái)務(wù)不謀而合。在手握大量現(xiàn)金的前提下，碧桂園更可以從容應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和監(jiān)管的變化。

碧桂園是城鎮(zhèn)化的受益者，而且中國(guó)的城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未結(jié)束，在未來(lái)的可預(yù)見時(shí)間內(nèi)，碧桂園仍將聚焦城鎮(zhèn)化，尤其是新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)。

持續(xù)加注城鎮(zhèn)化

2020年的兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出要“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”，并把新型城鎮(zhèn)化建設(shè)納入投資重點(diǎn)的“兩新一重”建設(shè)（新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，交通、水利等重大工程建設(shè)）。

2019年發(fā)改委也曾就新型城鎮(zhèn)化下文，指出要推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶目標(biāo)取得決定性進(jìn)展，培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年中國(guó)城鎮(zhèn)化率突破60%達(dá)到60.6%。但是戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.38%，還不足一半，落后城鎮(zhèn)化率約15個(gè)百分點(diǎn)。即人口“城市化”尚不足一半，因此，城市擴(kuò)張的進(jìn)程不會(huì)停止。

國(guó)金證券表示，城市化需求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大動(dòng)力。目前仍有約2億居民生活在城市，但在其所在城市中并沒(méi)有居住上功能完備的住房。

我國(guó)的城鎮(zhèn)化目標(biāo)是到2030年實(shí)現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化。因此，城鎮(zhèn)化率仍有不小的空間。而且與發(fā)達(dá)國(guó)家80%左右的城鎮(zhèn)化率更是存在較大差距。城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就有近1400萬(wàn)人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，不僅增加城市公共服務(wù)設(shè)施投入，也會(huì)釋放巨大的衣食住行等消費(fèi)需求。

因此，由城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的置業(yè)及其他需求仍然長(zhǎng)期存在，即便經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩也不會(huì)對(duì)人口從農(nóng)村大規(guī)模遷入城市的趨勢(shì)造成逆轉(zhuǎn)。在此基本面之下，配合政策支持，深入挖掘城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的紅利，仍是房企發(fā)展的主要源動(dòng)力。

在2020半年報(bào)中，碧桂園也表示，中國(guó)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的市場(chǎng)依然廣闊，城鎮(zhèn)化還在持續(xù)?！叭珖?guó)有很多地方還等著我們?nèi)ィ挥凶龊米约?，繼續(xù)提升競(jìng)爭(zhēng)力，碧桂園的路才能越走越廣闊，越走越穩(wěn)健。”