房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理

摘要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人均收入水平的顯著性提高，越來越多的人遷移到城市中來發(fā)展，也就造成了城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速繁榮，并且房地產(chǎn)在促進國民經(jīng)濟發(fā)展當中發(fā)揮重要作用。而且對于我國稅收管理而言，房地產(chǎn)的稅收風險相對更大，管理難度更為復雜，因此研究房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的風險管理利于進一步促進房地產(chǎn)的規(guī)范化發(fā)展，從而為我國整體的經(jīng)濟做出更大的貢獻。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);稅收;風險

房地產(chǎn)企業(yè)在各種財務、稅務方面的數(shù)據(jù)都是非常多的，這也就造成房地產(chǎn)業(yè)務的復雜化以及多元化，也正是如此，房地產(chǎn)企業(yè)在偷稅、漏稅方面的可能性也就更大，這在一定程度上給稅務監(jiān)管帶來了工作上的難度。在2015年公布的一組關(guān)于企業(yè)稅收出現(xiàn)問題的30組數(shù)據(jù)當中，屬于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務問題的就占到了7家，可見加強房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的監(jiān)督與管理是極為重要的，也是亟待完善的一點。

一、稅收風險管理概述

稅收風險管理還有一種叫法是稅收遵從風險管理，也就是指企業(yè)能夠按照規(guī)矩，按照標準實實在在地實行出來的一套稅務風險管理體系，通過這一體系可以有效地對企業(yè)存在的各種不正常的稅務行為進行監(jiān)督以及控制，從而避免企業(yè)因為稅務問題受到懲罰。

二、房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收風險點

（一）房地長開發(fā)環(huán)節(jié)稅收風險點

1.成本核算不準確

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在核算階段出現(xiàn)的風險可能性相對來說是最大的，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面很多數(shù)據(jù)是可以造假的，通過虛增成本數(shù)據(jù)來逃避稅收等，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于開發(fā)的期限存在很大的不確定性，造成成本核算是極為復雜的，外加房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的配套設(shè)施也比較多，因此在房地產(chǎn)工程完工之后在進行成本核算，這樣的難度是比較大的，因此，在企業(yè)稅收風險方面要重點關(guān)注企業(yè)的成本核算階段。

2.電子申報數(shù)據(jù)問題多

隨著電子稅務的不斷發(fā)展，企業(yè)都開始實施電子化辦公，但是對于不少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務人員來說，對相關(guān)的電腦操作不夠熟練，對于電子軟件、計算機軟件等應用不熟悉等，以至于在進行稅務資料的填寫過程中存在很大的不規(guī)范性，比如說出現(xiàn)會計科目混亂、會計科目的摘要填寫不正確以及記賬的時間出現(xiàn)問題等，還有不少企業(yè)由于不適應電子稅務的操作，依然采取傳統(tǒng)式的手工記賬這一方式，因此在稅收方面常常會出現(xiàn)各種問題。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計、稅務人員而言，需要進行一定的專業(yè)培訓，在電子做賬實操方面，因為一旦填寫不正確就會造成很大的錯誤，對企業(yè)造成不利的損失。

3.個人所得稅代扣代繳不足

房地產(chǎn)的經(jīng)營方式是比較特殊的，而且在建設(shè)的過程中會涉及到許多臨時加入的臨時工，或者直接以承包的方式來進行建設(shè)，那么就會涉及到這一部分人的工資情況一個個人所得稅的處理情況，對于這一部分臨時工來說，不屬于公司的正式員工，而且流動性非常大，那么這一部分人的工資是沒有納入企業(yè)的勞務報酬方面，也沒有開具一些較為正規(guī)的發(fā)票，這就給企業(yè)的稅收監(jiān)管帶來了一定的復雜性。

（二）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收主要風險點

1.不按規(guī)定進行土地信息登記，延遲繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

經(jīng)常在針對房地產(chǎn)稅務的檢查工作當中發(fā)現(xiàn)到不少問題，有不少比例的房地產(chǎn)企業(yè)沒有依據(jù)相關(guān)的規(guī)定時間到稅務部門進行信息方面的登記，以至于造成稅務繳納的延遲，沒有及時地進行稅務的繳納處理工作，在“金稅三期”以及電子稅務的大力發(fā)展下，稅務系統(tǒng)能夠較為快速地掃描到哪些企業(yè)沒有及時的進行稅務的繳納，一旦被查出，那么企業(yè)就要接受一定的處罰，因此這一方面的稅收風險也是需要進行注意的。

2.不按規(guī)定登記房屋信息，延遲繳納房產(chǎn)稅房屋

房子在建設(shè)完工之后，房地產(chǎn)一般按都會對其進行出租處理或者自用處理，對于這一部分的房地產(chǎn)稅收應該按照標準來進行稅務繳納，但是存在不少企業(yè)會忽視這一部分的稅務，對其沒有進行登記，也就逃避了稅務的繳納。而且在“金稅三期”建設(shè)完成之后，房地產(chǎn)關(guān)于第三方的信息會進行收集處理，比如說對于房屋中介方面會對房地產(chǎn)的信息進行登錄，隨著這一信息的導入，稅務機關(guān)可以及時地獲取這一房源的信息，因此對于房地產(chǎn)而言，應當重點關(guān)注自用的房子以及出租的房子這一部分的稅務，否則一旦查出則會受到嚴厲的處罰。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險成因分析

（一）房地產(chǎn)經(jīng)營活動具有特殊性和復雜性

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，經(jīng)營的產(chǎn)品比較特殊也比較復雜，主要是以土地為對象以及建筑物為經(jīng)營對象，對土地和房屋建筑物進行建設(shè)、加工改造和經(jīng)營，從經(jīng)營對象和經(jīng)營性質(zhì)上看，從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性是區(qū)別于以往的一般商品以及一般的勞務生產(chǎn)的。房地產(chǎn)的開發(fā)形式是非常多樣化的，而且經(jīng)營形式也是較為紛繁復雜，與其他行業(yè)相比存在較大差異。房地產(chǎn)行業(yè)需要同時涉及各種各樣的環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)的處理方式也存在不少的差異，同時對于財務人員的要求也比較高，一旦財務人員自身具備的專業(yè)技能不過關(guān)，則會較難處理好各種財務情況以及稅務情況，這就要求財務人員和稅務人員都必須具有較強的房地產(chǎn)相關(guān)知識，在有關(guān)數(shù)據(jù)的處理過程中，選擇正確的方式方法來進行稅務核算與申報工作，一旦哪一個環(huán)節(jié)沒有妥善的進行賬務處理，都有可能產(chǎn)生相關(guān)的稅收風險，因此，需要重視。

（二）房地產(chǎn)稅收制度具有多變性和復雜性

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)來說具有一定的特殊性，因為房地產(chǎn)業(yè)務涉及是比較廣泛的，所涉及到的稅務種類也是多種多樣，這樣就會造成稅務管理的方式都會存在著差異，那么房地產(chǎn)企業(yè)在日常的稅務申報當中如果沒有妥善處理好各種稅務，就會造成一定的稅務風險，而且我國關(guān)于出臺的政策當中，房地產(chǎn)涉及到的種類就達到了12種，如此多樣化的稅務處理給房地產(chǎn)企業(yè)的稅務處理增加了不少的難度。

（三）企業(yè)管理層稅務風險意識淡薄

不少房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)稅務方面沒有一個很強的風險管理意識，而且也沒有引起重視，這也就造成整個企業(yè)從上到下都沒有認真的看待房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風險問題，對于稅收方面的知識比較淡薄，認為只要申報了稅務相關(guān)數(shù)據(jù)以及進行了一些核算就沒有什么風險了，而且對于法律層面的認知比較淺，沒有嚴格按照現(xiàn)代企業(yè)管理方面的風險管理進行學習，需要了解到整個的稅務流程等，對于事前的稅收風險管理、事中的稅收監(jiān)督等以及事后的稅收檢查工作都需要好好學習，并且要從上到下形成一種強烈的稅收風險管理意識，從本質(zhì)上認清這一事件的重要性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理建議

（一）將大數(shù)據(jù)管理作為個性化納稅服務的基礎(chǔ)

從我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)情況來看，可以說房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量是非常多的，而且每一個房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模都是不一樣的，有很多小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在各方面的管理非常不成熟，對于稅收管理工作來說，更是規(guī)劃不到位，因此有必要在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風險管理中加入大數(shù)據(jù)的管理，從而可以讓管理工作顯得更為給個性化以及專業(yè)化，大數(shù)據(jù)的應用是非常廣泛的，而且大數(shù)據(jù)非常智能，能夠精準的了解到每一個階段的問題，從而更為針對性地解決問題。

（二）切實有效地實施現(xiàn)有的風險管理制度

要對稅收相關(guān)的問題實時進行有效的正確傳遞，要做到知法守法，企業(yè)管理層方面應當進行一次統(tǒng)一的稅收風險管理方面的知識培訓，把房地產(chǎn)在稅收管理方面需要重視的一些關(guān)鍵點、容易出現(xiàn)問題的點進行分析，從而避免企業(yè)在稅收工作方面出現(xiàn)類似的錯誤，從源頭上提高稅收風險管理的效率，避免企業(yè)遇到不必要的麻煩，在對企業(yè)進行稅收籌劃方面也要做好規(guī)范，尤其是對于成本核算階段，要加大監(jiān)督力度，避免造成損失。

（三）建立有效的房地產(chǎn)稅務風險分析評估機制

可以依據(jù)房地產(chǎn)從開發(fā)到完工再到使用過程這三個步驟來看待稅收問題，在判定風險程度方面可以結(jié)合定量以及定性的方法來進行綜合考察，在企業(yè)所涉及到的稅收方面的數(shù)據(jù)方面要嚴格篩選數(shù)據(jù)的真實性，并進行一個綜合性的判斷，一旦發(fā)現(xiàn)有問題，就要及時地進行糾正。一是可以組建一個專門針對公司稅務風險進行評估的隊伍，如果企業(yè)條件允許可以聘請比較權(quán)威的專家來進行打分評估，計算風險程度的大小;二是在稅務方面的信息搜集情況，要嚴格地做好整合工作;三是建立一套符合規(guī)范以及標準的完善的風險管理體系，針對房地產(chǎn)的每一個階段都能夠有效地進行識別，以及預警，將風險進行細化，這樣可以有效地對風險進行控制以及處理。

五、結(jié)語

通過以上分析可以看出房地產(chǎn)企業(yè)在稅務方面較為復雜化以及多元化，造成房地產(chǎn)企業(yè)在稅務管理方面的難度更大，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務管理方面存在風險的原因包括管理從風險意識淡薄、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務具有特殊性、多變性以及復雜性等，提出的建議包括充分利用大數(shù)據(jù)來進行稅務管理、大數(shù)據(jù)能夠精準的發(fā)現(xiàn)問題，從而針對性的解決問題、實施風險管理制度以及建立風險評估機制等。

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作者簡介：鄭耿標（1985—），男，廣東汕頭人，本科。