房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀和改進(jìn)措施

鄭曉軍

【摘? 要】在我國的經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是炙手可熱，在這種背景下，也使房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。但是在近些年來，因?yàn)榉績r(jià)過高、銀行信貸利息提高等多種因素的影響，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求的現(xiàn)象，降低了房屋的成交量，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壓力與日俱增，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好成本控制才能夠?yàn)槠髽I(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中謀求一席發(fā)展之地?；诖耍撐闹饕獙?duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀和改進(jìn)措施進(jìn)行分析，以供參考。

【Abstract】In China's economic system， the real estate industry can be said to be a very hot industry. In this context， the competition in real estate industry is becoming more and more fierce. However， in recent years， due to the influence of many factors， such as high house prices and the increase of bank credit interest， there has been a serious phenomenon of oversupply， which has reduced the volume of housing transactions， and the operating pressure of real estate enterprises is increasing day by day. Only by doing well the cost control can real estate enterprises seek a place for development in the fierce market competition. Based on this， the paper mainly analyzes the current situation and improvement measures of real estate enterprise cost control， for reference.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;改進(jìn)措施

【Keywords】real estate enterprise; cost control; improvement measures

【中圖分類號(hào)】F299.233.42? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2020）06-0015-02

1 引言

現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，而如何在這激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中使企業(yè)得以生存與發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)所要解決的首要難題。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其對(duì)資金方面有極強(qiáng)的依賴性，無論是在房產(chǎn)開發(fā)，還是施工建設(shè)等多方面，都離不開充足資金的支持，只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本進(jìn)行嚴(yán)格的把控，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，那么如何更好地控制成本則成為房地產(chǎn)企業(yè)中勢(shì)在必行的一項(xiàng)工作。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

2.1 成本管理略顯粗放

在如今的房地產(chǎn)企業(yè)中，其所開展的成本管理工作只體現(xiàn)在成本核算這一工作階段，具體指的就是在完成工程建設(shè)后，對(duì)成本進(jìn)行核算，無法進(jìn)行成本預(yù)算，更加不能在施工過程中進(jìn)行成本管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)時(shí)，只是從宏觀的角度進(jìn)行考慮，重點(diǎn)關(guān)注工程項(xiàng)目的總投資金額、竣工銷售所獲得經(jīng)濟(jì)利益等。對(duì)前期工程建設(shè)的預(yù)算不夠準(zhǔn)確，無法根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行成本控制，最終導(dǎo)致實(shí)際所花費(fèi)的成本大于預(yù)算的成本，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

除此之外，成本控制工作必須要由專門的人員負(fù)責(zé)，但就如今房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作而言，缺少專門從事成本控制方面工作的人才，導(dǎo)致成本控制方法、策略比較粗放，降低成本控制效果。

2.2 控制體系有待完善

房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制工作比較隨意也是一個(gè)比較突出的問題，主要就是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)的成本控制工作尚未形成完善的控制體系。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)中的成本控制比較粗放，所采用的成本控制方法也比較滯后，具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)中的成本控制工作仍停留在人工核算階段，無法利用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的成本控制模式，監(jiān)督與考核力度不足，無法將責(zé)任落實(shí)到每一名工作人員頭上，最終導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)漏洞，從而影響了工程的質(zhì)量，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施

3.1 完善成本控制管理體系

成本控制工作開展的質(zhì)量與效果，離不開完善的成本控制管理體系的約束。對(duì)于成本控制管理體系來說，其主要指的就是對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行分層次劃分，對(duì)不同工作環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成本進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算，并將預(yù)算結(jié)果落實(shí)到實(shí)際的工作中，縮減目標(biāo)與實(shí)際之間的差異，形成完善的成本控制管理體系。在構(gòu)建成本控制管理體系的過程中，首先，必須要對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化形勢(shì)進(jìn)行全方位的把握，結(jié)合實(shí)際情況制定成本控制目標(biāo)，按照客觀事實(shí)反映成本信息。其次，需確保成本控制流程的規(guī)范性，將每一階段的成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化。最后，應(yīng)實(shí)施個(gè)人責(zé)任制，建立完善的操作準(zhǔn)則，加強(qiáng)監(jiān)督與考核力度，同時(shí)，應(yīng)定期開展市場(chǎng)調(diào)研工作，詳細(xì)記錄各種材料、技術(shù)的相關(guān)信息，建立專屬于企業(yè)的信息資料庫。

3.2 強(qiáng)化成本控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的顯著特點(diǎn)就是生產(chǎn)周期長、活動(dòng)復(fù)雜、工作內(nèi)容繁多，為了能夠促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人員必須要提高成本控制意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)所有工作人員成本控制意識(shí)的教育，充分地認(rèn)識(shí)到成本控制并非管理者個(gè)人的工作，而是人人有責(zé)。有效地成本控制，需要企業(yè)內(nèi)所有員工的共同參與，只有這樣才能夠確保成本控制工作可以細(xì)化到每一個(gè)工作環(huán)節(jié)中，從而最大程度提高成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升的價(jià)值。

3.3 嚴(yán)格把控資金流向

首先，企業(yè)應(yīng)按照工程預(yù)算結(jié)果制定詳細(xì)的資金計(jì)劃，明確每一個(gè)項(xiàng)目階段具體使用的資金額度，合理選擇融資渠道，盡可能地降低資金成本，提高資金的使用效率。其次，需要全面加強(qiáng)對(duì)資金的管理，除了壓縮現(xiàn)金與現(xiàn)金庫存的使用量外，應(yīng)嚴(yán)格按照合同撥付資金，對(duì)工程款進(jìn)行審核。最后，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資金的流轉(zhuǎn)變化，使資金盡快回籠，做好款項(xiàng)催收工作，避免資金的階段性流出，同時(shí)也要合理利用稅收優(yōu)惠政策，減少納稅支出，有效降低稅負(fù)成本。

3.4 加強(qiáng)成本控制的考核激勵(lì)

由內(nèi)部成員的每個(gè)人來分擔(dān)任務(wù)，每人負(fù)責(zé)一個(gè)范圍，劃分不同的指標(biāo)。做到職責(zé)清晰而又明確，每一項(xiàng)指標(biāo)、每一種措施都能找到對(duì)應(yīng)的責(zé)任人。同時(shí)，將成本控制任務(wù)完成情況與企業(yè)的績效考核掛鉤，實(shí)現(xiàn)成本控制和效益增長的有機(jī)統(tǒng)一。建立完善成本管理獎(jiǎng)懲制度，鼓勵(lì)各部門之間開展溝通協(xié)作，對(duì)控制成本優(yōu)秀的部門跟員工予以獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)未完成指標(biāo)的給予懲戒，以此激勵(lì)全體員工落實(shí)成本控制各項(xiàng)任務(wù)。

3.5 稅收成本控制

稅收成本的控制主要是從稅務(wù)籌劃的角度來進(jìn)行成本控制，實(shí)施新稅改政策后，企業(yè)要按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程圍繞項(xiàng)目拿地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、房屋銷售、持有以及后期管理等多個(gè)方面的內(nèi)容來開展稅籌活動(dòng)。如在拿地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重選擇合適的土地獲取方式，要盡量避免視作銷售的配套設(shè)施建設(shè)行為;在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，盡量選擇可進(jìn)行稅前抵扣的籌資方式，以有效降低稅負(fù)，按照稅率標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格實(shí)現(xiàn)不同業(yè)務(wù)活動(dòng)的分離計(jì)算。在項(xiàng)目建設(shè)階段，要綜合計(jì)算甲供材料和包工包料兩種工程模式在考慮稅收成本后項(xiàng)目的利潤總額，充分地利用稅收優(yōu)惠政策減少企業(yè)應(yīng)繳稅金等。另外，根據(jù)2019年4月的營改增最新政策公告，為了進(jìn)一步降低企業(yè)稅負(fù)、深化增值稅改革，對(duì)多個(gè)行業(yè)稅率進(jìn)行了調(diào)整，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要積極主動(dòng)地向稅務(wù)機(jī)關(guān)人員了解稅收變動(dòng)事項(xiàng)，積極做好稅收籌劃，降低稅收成本壓力。

4 結(jié)語

綜上所述，在如今的房地產(chǎn)企業(yè)中，整體成本控制意識(shí)比較差，無法形成健全的成本控制體系，為了能夠進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，實(shí)行科學(xué)的成本控制勢(shì)在必行。培養(yǎng)優(yōu)秀的成本控制管理人員，創(chuàng)新成本管理手段，實(shí)行科學(xué)的成本控制措施，建立完善的成本控制體系，必須要強(qiáng)化成本控制理念，從而提高成本控制效果，能使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。使房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

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