房地產(chǎn)公司分拆物業(yè)上市的原因及上市后面臨的挑戰(zhàn)分析

劉新軍

摘 要：我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展相伴而行，物業(yè)管理服務(wù)越來越受到社會、居民及房地產(chǎn)公司的重視。同時，品牌房地產(chǎn)企業(yè)出于多方面因素的綜合考慮，紛紛分拆所屬的物業(yè)公司上市、融資。當(dāng)然，物業(yè)公司上市后，將面臨多方面的困難與挑戰(zhàn)，需要予以克服，以實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

關(guān)鍵詞：分拆物業(yè);上市;挑戰(zhàn)

文章編號：2095-4085（2020）05-0061-03

近幾年，眾多品牌房地產(chǎn)公司紛紛將旗下的物業(yè)服務(wù)板塊進(jìn)行分拆上市，形成了一股物業(yè)公司上市的潮流。本文就對房地產(chǎn)公司分拆物業(yè)板塊上市的共性原因及上市后面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行深入分析。

1 分拆物業(yè)板塊上市的背景

2014年，以彩生活物業(yè)公司在港股上市為標(biāo)志，房地產(chǎn)公司啟動了分拆物業(yè)板塊上市的浪潮。從2014年到2019年，在香港上市的物業(yè)公司已達(dá)到了19家。其中，如果去除中奧到家和浦江中國兩家物業(yè)公司，另外17家物業(yè)上市公司都是有房地產(chǎn)母公司背景的物業(yè)公司。單是在2019年，就有時代鄰里、保利物業(yè)、和泓服務(wù)、奧園健康、藍(lán)光嘉寶、濱江服務(wù)、銀城生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)等8家物業(yè)公司集中在香港上市，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)公司對分拆物業(yè)上市的濃厚興趣。

當(dāng)然，房地產(chǎn)公司對物業(yè)板塊分拆上市，不僅僅只是在香港市場，同樣在新三板市場有更多家物業(yè)公司已經(jīng)上市，但受限于上市政策的因素，物業(yè)公司在A股主板上市的數(shù)量較少。預(yù)計在2020年，房地產(chǎn)公司分拆物業(yè)板塊上市的熱潮還將繼續(xù)延續(xù)。

2 分拆物業(yè)板塊上市的原因

房地產(chǎn)公司分拆物業(yè)板塊上市，一方面受到房地產(chǎn)公司主業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)增長放緩的影響，另一方面是物業(yè)行業(yè)的長期發(fā)展受到資本市場的青睞，被投資者廣泛看好，使得物業(yè)上市公司的市盈率較高，基本都超過了其房地產(chǎn)母公司的市盈率。

2.1 房地產(chǎn)存量時代即將到來

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年快速發(fā)展，每年新增房地產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)十分龐大。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，我國房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積約17億m2，同比下降0.1%。銷售額達(dá)到16萬億元，同比增長6.5%。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)已經(jīng)明顯看出，房地產(chǎn)行業(yè)的整體規(guī)模大概率已達(dá)到了行業(yè)頂點。與此相對應(yīng)，房地產(chǎn)存量市場方興未艾，尤其是在北京、上海等一線城市，存量市場已經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的主市場。

在這樣情況下，房地產(chǎn)公司從長遠(yuǎn)考慮出發(fā)，為了對沖房地產(chǎn)行業(yè)新增銷售面積及銷售額增速下降的趨勢，挖掘存量房地產(chǎn)中蘊含的機(jī)遇，紛紛將目光瞄向物業(yè)管理行業(yè)，以利用其本身所具有的物業(yè)管理板塊來搶灘存量房地產(chǎn)市場，爭取物業(yè)行業(yè)第一梯隊位置，布局存量房地產(chǎn)市場時代的到來。

2.2 吸收大量資金，物業(yè)公司能夠獲得長遠(yuǎn)發(fā)展

一般而言，物業(yè)管理公司主要的收入來源是基礎(chǔ)物業(yè)費，主要成本支出是員工薪酬，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的平均利潤率大概在8%～15%之間[1]。雖然物業(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤率比較高，但由于物業(yè)公司所管理的物業(yè)面積有限，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)公司利潤總額比較低，不足以支撐物業(yè)公司對外大規(guī)模擴(kuò)張。

通過分拆房地產(chǎn)公司下屬的物業(yè)板塊上市，一方面能夠籌集物業(yè)公司快速規(guī)模化發(fā)展所需要的大量資金，為對外擴(kuò)張?zhí)峁┏渥愕馁Y金彈藥，另一方面使物業(yè)公司的管理規(guī)范化程度得到提升，增強(qiáng)物業(yè)公司的競爭力，提高業(yè)主的滿意度。

2.3 物業(yè)服務(wù)競爭加劇，頭部企業(yè)開始顯現(xiàn)

上市物業(yè)公司對行業(yè)內(nèi)未上市公司所帶來的壓力已開始顯現(xiàn)，上市物業(yè)管理公司開始利用兼并購中小型物業(yè)公司的方式加速發(fā)展。根據(jù)行業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來三到五年，是物業(yè)行業(yè)快速擴(kuò)張的窗口期，將會奠定各個物業(yè)公司的行業(yè)地位。其中，彩生活物業(yè)可以說是快速擴(kuò)張的典型代表公司，彩生活物業(yè)公司在2015年以3.3億元收購開元國際物業(yè)，2016年以聯(lián)合體形式花費20億元收購萬達(dá)物業(yè)，顯示出了強(qiáng)勁的擴(kuò)張勢頭。

目前還未上市的物業(yè)管理公司面臨著兩條路—要么選擇上市，順行業(yè)發(fā)展大潮而行，要么選擇被并購或發(fā)展停滯不前。對于房地產(chǎn)公司而言，基于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展前景，需要做就是加快物業(yè)板塊上市的步伐，通過上市來籌集資金，以內(nèi)生規(guī)模與外延擴(kuò)張兩種方式來加速物業(yè)板塊的發(fā)展，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)的競爭格局沒有確定之前，加緊跑馬圈地，直至物業(yè)行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張階段的結(jié)束。

2.4 房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的需要

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)已從黃金時代過渡到白銀時代，房地產(chǎn)公司未來如何發(fā)展，成為其重點考慮的問題，品牌房地產(chǎn)企業(yè)已逐步開始了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的嘗試。品牌房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型方向之一就是從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型向輕資產(chǎn)行業(yè)，而物業(yè)管理行業(yè)就是有非常好的發(fā)展前景的輕資產(chǎn)行業(yè)。

房地產(chǎn)公司之所以選擇物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型，更深層次上有以下幾個原因。一是物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，具有豐富的想象空間，可以有效嫁接資本市場，提升物業(yè)企業(yè)和房地產(chǎn)母公司市值;二是物業(yè)行業(yè)發(fā)展比較穩(wěn)定，輕資產(chǎn)運營，能夠抵抗經(jīng)濟(jì)周期的波動，尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的下行期，可以避免企業(yè)出現(xiàn)大起大落的風(fēng)險;三是物業(yè)行業(yè)能夠吸引大量就業(yè)人員，未來能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司的員工進(jìn)行有效分流，協(xié)助解決房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型時期的員工安置問題。

2.5 看好物業(yè)的增值服務(wù)

物業(yè)服務(wù)行業(yè)能夠成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要風(fēng)口，其中一個重要考量因素就是物業(yè)的增值服務(wù)。從物業(yè)收入的來源來看，當(dāng)前物業(yè)基礎(chǔ)收費是主要收入來源，但新的增值服務(wù)發(fā)展非?？?，有非常大的潛力可以挖掘。目前，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的有識之士都將物業(yè)服務(wù)作為一個連接端口，是為有效與住戶需求進(jìn)行對接，以提供相對應(yīng)的服務(wù)。

一般來講，物業(yè)增值服務(wù)主要有幾大類別。

第一類是日常生活需求服務(wù)。這方面服務(wù)主要包括家庭保潔與維修、超市與配送等滿足住戶日常性的服務(wù)。物業(yè)公司具備開展這方面服務(wù)的基礎(chǔ)條件，可以采取O2O等方式與主流服務(wù)商開展合作，利用物業(yè)公司積累的住戶大數(shù)據(jù)，提供精準(zhǔn)的消費信息與服務(wù)商、住戶進(jìn)行匹配，提高商家的營業(yè)額。

第二類是康養(yǎng)等方面的特色服務(wù)。由于物業(yè)公司對小區(qū)住戶消費結(jié)構(gòu)比較了解，能夠與第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提供康養(yǎng)等方面的特色服務(wù)，尤其是當(dāng)下一些小區(qū)已開展養(yǎng)老驛站服務(wù)，物業(yè)公司可以為養(yǎng)老驛站提供保潔、保安甚至是基礎(chǔ)護(hù)理等方面的服務(wù)，有效調(diào)配人力資源，降低驛站日常費用支出。

第三類是金融服務(wù)。物業(yè)公司基于對小區(qū)居民的深入了解，形成基于信貸的風(fēng)控模型，這樣，物業(yè)公司可以為居民提供包括裝修、教育、購房等短期借款服務(wù)，同時也能夠為小區(qū)周邊商業(yè)經(jīng)營者提供短期經(jīng)營貸款，提升小區(qū)商業(yè)繁榮度。

第三類是資產(chǎn)管理服務(wù)。物業(yè)公司開展房屋租賃與買賣等服務(wù)，尤其是在物業(yè)租賃這方面，能夠為業(yè)主和租戶提供租賃期間的保潔、維修、裝修等多項服務(wù)。同時，物業(yè)公司還可開展招商服務(wù)及公寓租賃經(jīng)營等多種服務(wù)。

增值服務(wù)是物業(yè)公司未來重點發(fā)展方向，也是物業(yè)行業(yè)被其房地產(chǎn)母公司和資本市場共同看好的重要原因所在。

3 物業(yè)板塊分拆上市后的挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)公司分拆物業(yè)板塊上市后，物業(yè)公司以后的發(fā)展并非高枕無憂了，而是面臨著一系列諸如業(yè)績表現(xiàn)等方面的挑戰(zhàn)。

3.1 上市后，能否脫離房地產(chǎn)母公司的資源依賴

大多數(shù)物業(yè)公司上市前，其管理的物業(yè)面積有非常高的比例自于房地產(chǎn)母公司，來自于第三方的物業(yè)管理服務(wù)占比非常低，對房地產(chǎn)母公司存在較深的依賴性。物業(yè)公司在上市后，如何擺脫或降低房地產(chǎn)母公司資源的支持，加快外部資源的獲取是其臨的一個重大挑戰(zhàn)。我們以中海物業(yè)為例，中海物業(yè)2018年的物管面積為1.4億m2，其中，外接項目面積僅為0.12億m2，外拓物業(yè)面積占比不到10%，對于房地產(chǎn)母公司的依賴度程度較高，需要強(qiáng)化外向拓展物管面積。

3.2 上市后，極速擴(kuò)張帶來的風(fēng)險

許多物業(yè)公司上市后，開啟了快速擴(kuò)張的步伐（詳見附表），以增加規(guī)模效應(yīng)，提升企業(yè)盈利能力。由于物業(yè)管理行業(yè)具有區(qū)域性特征，不同的地域具有不同的物業(yè)管理模式、收費方式及地方物業(yè)法規(guī)、條例等方面相互間存在諸多不同之處，這就為物業(yè)公司擴(kuò)張帶來了一定的風(fēng)險，增加了并購以及內(nèi)生性擴(kuò)張的不確定性。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的兼并擴(kuò)張趨勢愈演愈烈，這同時也導(dǎo)致了收購標(biāo)的物業(yè)公司難度加大，甚至被收購的個別標(biāo)的公司運營質(zhì)量不高，盈利前景存疑。

3.3 上市后，能否保持盈利能力的持續(xù)性

物業(yè)公司的經(jīng)營業(yè)績最終要靠利潤來體現(xiàn)。從目前的香港上市物業(yè)公司的盈利情況來看，物業(yè)公司的凈利潤率保持在8%～15%期間，具有非常好的盈利能力。物業(yè)服務(wù)行業(yè)本身是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，人力資源費用占據(jù)了成本總額中50%以上的權(quán)重[2]。從長期趨勢來看，人員薪酬的剛性上漲將不可避免，但受限于物業(yè)管理的實際情況，物業(yè)費上漲的幅度將會小于人員薪酬上漲的比例，這會導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)盈利能力下降。同時，由于物業(yè)行業(yè)競爭不斷加劇，物業(yè)企業(yè)增值型服務(wù)的盈利效果還沒有大規(guī)模體現(xiàn)出來，使得物業(yè)企業(yè)的長期盈利能力存在一定不確定性。

3.4 上市后，新業(yè)務(wù)能否順利成長

物業(yè)公司不斷夯實基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，力爭大幅提升服務(wù)質(zhì)量，給業(yè)主以專業(yè)、舒心的服務(wù)[3]。與此同時，物業(yè)企業(yè)也在紛紛開展新業(yè)務(wù)，期望能夠給物業(yè)公司發(fā)展提供助力。從實際運營效果來看，物業(yè)公司新開展的康養(yǎng)、金融等方面的服務(wù)還未形成規(guī)模，正處于培育期或增長的初期，占企業(yè)營業(yè)收入的比重一般都在35%以下。在這種情況下，物業(yè)公司需要進(jìn)一步加強(qiáng)投入，力爭將某一類型新業(yè)務(wù)優(yōu)先發(fā)展起來，為物業(yè)公司發(fā)展帶來新的動力。

4 總 結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)公司拆遷旗下物業(yè)公司進(jìn)行上市是大勢所趨，也是提高物業(yè)行業(yè)競爭程度，提升物業(yè)企業(yè)管理水平的必由之路。當(dāng)然，物業(yè)企業(yè)上市后也存在著盈利能力能否持續(xù)增長等一系列的問題，需要物業(yè)企業(yè)苦練內(nèi)容，外練整合，最終將物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)做優(yōu)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]劉忠良.住宅小區(qū)物業(yè)管理中的問題分析及發(fā)展趨勢探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2017，（07）：116-117.