民法典關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的新變化

劉正東

2020年5月28日，中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過了《中華人民共和國民法典》，并將于2021年1月1日起實(shí)施。民法典包括總則、物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編，內(nèi)容涵蓋了原民法通則、民法總則、物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、侵權(quán)責(zé)任法等法律。

與原物權(quán)法第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定相比，民法典“物權(quán)編”中業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)一章中新增了1條全新的內(nèi)容，對(duì)5個(gè)條文進(jìn)行了較大的調(diào)整，對(duì)于其他條文也進(jìn)行了一定程度的修改。

新增了公共收益的規(guī)定

關(guān)于小區(qū)公共收益的歸屬問題，原物權(quán)法并未做出規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》也只是規(guī)定：擅自（占用、處分業(yè)主共有部分）進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。

在實(shí)踐中，小區(qū)一般都會(huì)或多或少有一些公共收入，主要的收入來源包括小區(qū)地面公共道路的停車收入、小區(qū)公共部位的廣告收入、快遞箱的租金收入、屋頂?shù)耐ㄓ嵒咀饨鹗杖氲鹊?。過去由于立法沒有對(duì)公共收益的歸屬進(jìn)行明確的規(guī)定，導(dǎo)致開發(fā)商或者物業(yè)公司侵吞小區(qū)公共收益的情況比比皆是。有些規(guī)模比較大的小區(qū)，每年的地面停車收入高達(dá)數(shù)百萬元，都被物業(yè)公司獲取，業(yè)主投訴無門，維權(quán)無路，合法權(quán)益被嚴(yán)重侵害。

這次民法典在立法上對(duì)公共收益進(jìn)行了明確的規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

首先，民法典明確了公共收益屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商、物業(yè)公司或者其他管理人無權(quán)侵占。其次，立法也允許管理單位扣除合理的成本。因?yàn)楣彩杖氲娜〉帽厝话殡S著相應(yīng)的管理服務(wù)及成本支出，而這些服務(wù)內(nèi)容一般并不包含在常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù)范圍之內(nèi)，要求管理單位在無權(quán)獲得收入的情況下額外支出管理成本，顯然不具有公平性。故民法典也充分考慮到了這一點(diǎn)，允許管理單位扣除合理的成本;至于合理成本具體是多少，需要由管理單位提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。在實(shí)踐中，也有小區(qū)直接與管理單位進(jìn)行約定，在進(jìn)行公共收入分配時(shí)直接由物業(yè)公司與全體業(yè)主三七分成（或者二八分成、四六分成），這種約定只要經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的合法表決程序，也是有效的。

修改了業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)的范圍及規(guī)則

原物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主大會(huì)的表決事項(xiàng)有七項(xiàng)：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。此次民法典增加了一項(xiàng)：改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)。

對(duì)于業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則，此次民法典也做了較大的修改。原物權(quán)法只是規(guī)定決定業(yè)主大會(huì)的規(guī)定事項(xiàng)，需要由三分之二或者半數(shù)以上的業(yè)主同意。至于這個(gè)通過的比例，是指參加業(yè)主大會(huì)的業(yè)主數(shù)量，還是小區(qū)全體業(yè)主的數(shù)量，物權(quán)法并沒有明確，實(shí)踐中由此導(dǎo)致的爭議常有發(fā)生。針對(duì)這個(gè)問題，此次民法典明確規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。換言之，如果參與表決人數(shù)未達(dá)到三分之二以上，則表決的結(jié)果不具有法律效力。

此外，由于業(yè)主大會(huì)的表決事項(xiàng)將直接影響到業(yè)主的切身權(quán)益，甚至是對(duì)部分權(quán)益的限制乃至剝奪，所以這次民法典對(duì)于嚴(yán)重影響到業(yè)主切身利益的表決事項(xiàng)，包括籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)，規(guī)定了比原物權(quán)法更為嚴(yán)苛的要求，即四分之三以上的業(yè)主同意，原物權(quán)法僅要求三分之二以上即可。

明確了維修資金的使用范圍以及緊急情況下維修資金的使用

關(guān)于維修資金的使用，一直是實(shí)踐中矛盾多發(fā)的問題。原物權(quán)法僅規(guī)定維修資金經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。但在實(shí)踐中，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾對(duì)于居住要求的不斷提高，很多住宅小區(qū)都有對(duì)于公共設(shè)施及公共部位改造升級(jí)甚至新增的要求，如更新門廊、在綠化帶中鋪設(shè)塑膠道路、新設(shè)安防系統(tǒng)、無障礙設(shè)施、加裝電梯等等。僅僅將維修資金的使用范圍限定于“維修”，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的生活居住需求。此次民法典敏銳地觀察到了這個(gè)問題，將維修資金的使用范圍擴(kuò)大到了“共有部分的維修、更新和改造”。

此外，對(duì)于維修資金的使用，原物權(quán)法規(guī)定必須經(jīng)業(yè)主表決程序通過。但是在實(shí)踐中，發(fā)起業(yè)主表決程序往往需要一個(gè)較長的周期，對(duì)于某些迫在眉睫的維修項(xiàng)目并不可能。并且有些維修項(xiàng)目對(duì)某些業(yè)主而言并不具有緊迫性和必要性，導(dǎo)致可能無法通過業(yè)主表決程序;但若不及時(shí)支出維修資金進(jìn)行維修，又將嚴(yán)重影響其他業(yè)主的居住生活，引發(fā)矛盾。針對(duì)這個(gè)問題，民法典規(guī)定了緊急情況下的維修資金使用原則：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

明確了行政部門對(duì)相關(guān)違法行為的管理職責(zé)

對(duì)于業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，拒不履行相關(guān)義務(wù)的，原物權(quán)法僅規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。但是如何請求、向誰請求，原物權(quán)法并沒有明確的規(guī)定。由于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)本身并沒有執(zhí)法權(quán)，實(shí)踐中發(fā)生此類情況行政部門一般會(huì)要求業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)提起訴訟。但原物權(quán)法并未規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)具有此種情況下的訴權(quán)，導(dǎo)致部分法院以原告主體不適格為由拒絕受理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)提起的此類訴訟。

在新的民法典中，規(guī)定了行政部門對(duì)相關(guān)違法行為的管理職責(zé)：業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。此項(xiàng)規(guī)定為處理小區(qū)相關(guān)違法行為提供了一條新的救濟(jì)途徑，并且明確行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理，將其規(guī)定為行政部門的行政職責(zé)，無疑將有效地解決小區(qū)相關(guān)違法行為，有利于廣大人民群眾生活居住品質(zhì)的提升。

（作者系市人大代表，君悅律師事務(wù)所首席合伙人）