貝殼找房要到美國(guó)上市

孫冰

7月24日，中國(guó)線上線下最大房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)貝殼找房正式向美國(guó)紐交所遞交了IPO招股書(shū)。在招股書(shū)中，這家堪稱“資本寵兒”的公司披露出不少重要數(shù)據(jù)和信息。

招股書(shū)顯示，貝殼找房2019年完成了220多萬(wàn)筆交易，共計(jì)產(chǎn)生了2.13萬(wàn)億元GTV（Gross Transaction Value，即總交易額），這個(gè)交易規(guī)模在國(guó)內(nèi)僅次于阿里巴巴，甚至超過(guò)了京東，成為中國(guó)第二大商業(yè)平臺(tái)。

2017年至2019年，貝殼找房的總收入分別為255億元、286億元及460億元，毛利潤(rùn)分別為47.7億元、68.7億元及112.7億元，營(yíng)收增速?gòu)?018年的12.3%提高到了2019年的60.6%。

截至2020年6月30日，貝殼找房平臺(tái)上有超過(guò)42000個(gè)門(mén)店和456000名經(jīng)紀(jì)人，共入駐了103個(gè)城市，連接了265個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌。

這些數(shù)據(jù)大大超越了很多人對(duì)于一家“房產(chǎn)中介”的想象。而實(shí)際上，誕生兩年的貝殼找房一直都是資本追逐的“明星公司”。據(jù)招股書(shū)披露，貝殼找房創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)左暉投票股權(quán)為46.8%，是第一大股東;而騰訊及其相關(guān)實(shí)體、軟銀旗下投資公司SVF II Shell Subco （Singapore） Pte. Ltd.和高瓴資本及其相關(guān)實(shí)體也是貝殼找房最重要機(jī)構(gòu)股東，分別持有12.3%、10.2%和5.3%的股份。

左暉在致股東的一封信中表示：“我們是一個(gè)18年（鏈家）和2年（貝殼）組織的結(jié)合體，多年來(lái)我們深深意識(shí)到，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)作為一個(gè)‘前工業(yè)化的行業(yè)，卻有著大量的機(jī)會(huì)和空間被互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)進(jìn)行深度重構(gòu)?！?/p>

“房產(chǎn)中介”鏈家是如何變身“科技公司”貝殼的？為何能夠獲得馬化騰、孫正義的重倉(cāng)投資？要“深度重構(gòu)”房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的左暉，夢(mèng)想能實(shí)現(xiàn)嗎？

“房產(chǎn)中介”鏈家是如何變成“科技公司”貝殼的？

鏈家成立于2002年，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的領(lǐng)跑者。2010年，鏈家開(kāi)始線上探索，推出鏈家在線;2014年，鏈家又推出了自有房產(chǎn)信息平臺(tái)鏈家網(wǎng)。2018年4月，鏈家網(wǎng)升級(jí)為貝殼找房。招股書(shū)顯示，目前，貝殼找房的三大主營(yíng)業(yè)務(wù)為存量房（二手房）交易、新房交易和其他新興業(yè)務(wù)，“致力于為3億家庭提供全面、可靠的居住服務(wù)”。

相較于原來(lái)鏈家網(wǎng)，貝殼找房的定位是一個(gè)平臺(tái)，因此也更為開(kāi)放，除覆蓋新房、二手房、租賃和家裝等居住業(yè)務(wù)外，它還通過(guò)ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)），吸納鏈家體系外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌進(jìn)入平臺(tái)。

從房產(chǎn)中介變?yōu)橐曰ヂ?lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù)賦能行業(yè)的平臺(tái)公司，這無(wú)疑讓“科技平臺(tái)”貝殼的故事要比“房產(chǎn)中介”鏈家誘人得多。實(shí)際上，從誕生以來(lái)，貝殼找房一直都是資本青睞的寵兒，投資人名單堪稱“豪華頂配”陣容，馬化騰的騰訊系、孫正義的軟銀等更是對(duì)其“盯”了很久，重倉(cāng)投資。而且除了貝殼找房，馬化騰和孫正義還都投資了鏈家孵化出的另外一個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目——自如?？梢哉f(shuō)，對(duì)操盤(pán)人左暉非?？粗睾驼J(rèn)可。

貝殼找房招股書(shū)顯示，2019年整個(gè)中國(guó)一二手房源的流通市值是22.3萬(wàn)億，而貝殼找房2019年的總交易額為2.128萬(wàn)億，這意味著，貝殼找房在整個(gè)流通市場(chǎng)中的份額占比接近了10%。

而在貝殼找房2019年460.15億元的營(yíng)收中，來(lái)自一手房的渠道費(fèi)為202.74億，二手房的中介費(fèi)則為245.69億。實(shí)際上，近3年來(lái)，二手房交易服務(wù)帶給貝殼集團(tuán)的收入逐步下降，新房交易帶來(lái)的營(yíng)收比例越來(lái)越高，到2019年，新房收入占比達(dá)到了43.9%。

但是，受新冠肺炎疫情的影響，截至2020年3月31日的今年前三個(gè)月，貝殼找房的總收入為71億元，較去年同期的82億元下降了12.7%。但2020年第二季度，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖甚至轉(zhuǎn)熱，第二季度貝殼找房的收入約為197億元，同比增加了72.4%。而且僅2020年第二季度，貝殼找房的總交易額就達(dá)到了9992億元，是2019年全年21277億元的近47%。

左暉的平臺(tái)夢(mèng)想：貝殼找房要做阿里巴巴？

做以技術(shù)和數(shù)據(jù)賦能行業(yè)的商業(yè)平臺(tái)，左暉的這個(gè)夢(mèng)想會(huì)被拿來(lái)與阿里巴巴這樣的平臺(tái)公司做對(duì)比。阿里巴巴的使命是讓天下沒(méi)有難做的生意，用技術(shù)、資源和生態(tài)賦能中小企業(yè)，而貝殼找房的邏輯與之非常類(lèi)似：用技術(shù)和場(chǎng)景賦能中小房地產(chǎn)中介，讓他們的生意更好做。雖然貝殼找房只是專(zhuān)注在房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是這個(gè)行業(yè)資金量非常巨大，總的體量不可小覷。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的集中度并不高，因?yàn)槿珖?guó)擁有100家店以上的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌只有50余家，因此，擁有幾十家門(mén)店的中小品牌成了貝殼發(fā)力的重點(diǎn)。因?yàn)閷?duì)有技術(shù)和場(chǎng)景需求的中小型經(jīng)紀(jì)公司，貝殼找房這樣的平臺(tái)，還是相當(dāng)具有吸引力的。來(lái)自CIC的報(bào)告顯示，以2019年店均存量房GTV計(jì)，貝殼的效率是行業(yè)平均水平的1.6倍。

但是，對(duì)于較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌來(lái)說(shuō)，把作為生意“命脈”的房源信息交給貝殼找房，是會(huì)有擔(dān)憂的。因此，雖然有德佑、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入了貝殼找房體系，但以我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、麥田等為代表的很多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)中介品牌，仍然拒絕加入貝殼找房。

另外，雖然已經(jīng)體量驚人，營(yíng)收數(shù)據(jù)亮眼，但貝殼找房仍處在“戰(zhàn)略性虧損”的狀態(tài)。招股書(shū)顯示，2017年到2019年，貝殼找房的凈虧損從5.38億元攀升至21.8億元，虧損幅度同比擴(kuò)大410%。招股書(shū)顯示，2019年貝殼進(jìn)行了比較大幅度的股權(quán)分配，相應(yīng)增加了開(kāi)支。

這背后與貝殼找房業(yè)務(wù)模式高昂的成本有關(guān)，也是貝殼難以盈利的關(guān)鍵原因之一。招股書(shū)顯示，貝殼的成本占比最大的為傭金及內(nèi)部補(bǔ)償費(fèi)用，這包括渠道傭金、銷(xiāo)售人員提成等。

一位投資機(jī)構(gòu)的分析人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，貝殼找房的虧損其實(shí)是防守性的，一方面為了在上市之前擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，另一方面也可以構(gòu)筑“護(hù)城河”。短短兩年時(shí)間，在鏈家長(zhǎng)達(dá)18年的行業(yè)積累基礎(chǔ)上，站在巨人肩膀上的貝殼找房平臺(tái)就完成了巨量融資，并跑步上市。但做平臺(tái)永遠(yuǎn)都是大夢(mèng)想。如果貝殼找房成功了，它要“重置”的可能不僅是鏈家自己，而是整個(gè)行業(yè)，它是要將整個(gè)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化。這個(gè)夢(mèng)想夠大夠誘人，但也知易行難，一切都還剛剛開(kāi)始。