房地產糾紛的法律適用

黃榮士

摘要：房地產產業(yè)是我國快速發(fā)展的產業(yè)之一。但是隨著持續(xù)的高速增長，房地產產業(yè)自身市場的發(fā)展弊端以及不規(guī)范狀況，也逐漸的凸顯出來。尤其是各類的房地產糾紛層出不窮。本文從房地產的商品房銷售、私有房屋買賣、房屋租賃等各個方面，列舉了房地產糾紛的法律適用，進一步的促進房地產糾紛的解決。通過提供法律適用的建議及措施，進一步的促使房地產糾紛的化解和規(guī)避。

關鍵詞：房地產;糾紛;法律適用

一、房地產糾紛產生的原因

為充分發(fā)揮人民法院權利保障，妥善化解房地產市場中發(fā)生的矛盾糾紛，促進房地產市場健康持續(xù)發(fā)展，有必要加強對當前形勢下房地產糾紛的原因，進行分析，完成原因的匯總，確定相應的法律適用，以便于提出后期的司法對策。

1.商品房預售糾紛

商品房預售糾紛是較為常見的一種房地產糾紛，主要是由于房地產供不應求以及建設單位，具有賣方市場優(yōu)勢，這些方面造成了業(yè)主的權利受到侵害，引起了一系列的商品房預售糾紛。商品房預售糾紛有多種情況，一是在房地產建設開發(fā)公司，未取得開發(fā)資質的時候，就私自的發(fā)售商品房，進行商品房預售，引發(fā)房地產糾紛。二是開發(fā)企業(yè)在預售商品房時，不具備預售許可證，或通過虛假手段欺瞞消費者，引發(fā)的房地產糾紛。三是建設單位在開發(fā)建設過程中，對于預售商品房合同的內容，如交付期限、交付內容等方面，沒有按照合同履行相應的責任，由此產生房地產糾紛。

2.商品房現售糾紛

商品房銷售糾紛，主要是產生原因在于房地產開發(fā)企業(yè)在銷售過程中，利用虛假廣告等形式欺瞞消費者，從而引發(fā)了房地產糾紛。這類房地產糾紛中，涉及的虛假宣傳內容較多，一般是在配套設施、公共建設、綠地規(guī)劃等方面，存在嚴重的不符情況對于承諾的建設內容無法達到預期的完善效果，因此引發(fā)了業(yè)主的不滿，造成了房地產糾紛。另外，也有部分房地產開發(fā)企業(yè)，利用消費者知識缺乏的弱點、急于購房的心態(tài)等，在合同方面進行相應的欺詐。例如，在銷售面積、價款等方面，進行調整或增加收費項目，通過這種欺詐行為，在簽訂買賣合同后拒絕履行合同中的相關規(guī)定和義務，進而引發(fā)了商品房現售的房地產糾紛。

3.私有房屋買賣糾紛

私有房屋，隨著國家經濟建設的提升，逐漸的增長。因此，私有房屋的交易也在逐漸的增加。造成私有房屋買賣糾紛的原因，其一在于，房屋買賣雙方為逃避稅費，私下進行交易，甚至不辦理過戶手續(xù)，造成了產權糾紛。其二，房屋賣方，可能對于產權的限制情況進行了刻意隱瞞，為提高房價，促進交易，隱瞞房屋限制情況。進而導致了買方購買后的房屋條件受到限制，無法獲得產權等情況的發(fā)生，容易造成房地產買賣糾紛。還有一種情況是，私有房屋在買賣前涉及到租賃問題，沒有妥善解決。承租方涉及的租賃合同，沒有有效的處理?；蛘哔u方未通知承租人，進行房屋買賣。剝奪了承租人的優(yōu)先購買權?？赡芤鹱鈶?、買方、賣方，三者之間的法律糾紛。

4.房屋租賃糾紛

房屋租賃糾紛的引發(fā)原因，一是由于承租方拖欠租金，引發(fā)的房屋租賃糾紛。二是在承租期內，出租方擅自提高租金，雙方沒有達成一致，可能引發(fā)房屋租賃糾紛。三是承租期內，承租方私自轉租，或未按照合同進行不斷的房屋使用，私自篡改房屋結構，或者對物品為完成保管義務等情況，引發(fā)了房地產租賃糾紛。

二、房地產糾紛的法律適用

1.商品房預售法律適用

商品房預售活動中，房屋風險轉移時間，以房屋交付時間為準。房屋所有權轉移時間以辦理登記過戶時間為準?！逗贤ā返?42條規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風險在標的物將付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。但法律另行有規(guī)定的或當事人另有約定的除外?！薄冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十二條規(guī)定：“預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。”商品房預售中風險轉移和產權轉移是不同步的，風險轉移在先。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用?！币虼?，商品房預售，存在一定的風險。房地產管理部門要加強房地產法律、法規(guī)的宣傳，同時對預售房屋加強管理一級懲處力度。

2.商品房現售法律適用

購房時對開發(fā)商加強了解，簽訂規(guī)范合同。選購商品房時，首先要對開發(fā)商做必要的了解和考察，盡量選擇規(guī)模大、信譽好的公司。其次要依據《商品房銷售管理辦法》第7條和第32條之規(guī)定，嚴格檢查開發(fā)商的“五證”、“兩書”即房地產開發(fā)企業(yè)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書、《國有土地使用證》或使用土地的批準文件、《建設工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。簽訂全國統(tǒng)一示范文本合同，因為示范合同對價款、交付使用、面積及辦理產權登記事項都進行了明確，最大可能地保護購房人的合法權益。

3.私有房屋買賣法律適用

私房交易中加強產權確認，合法交易，完備轉移手續(xù)。私房交易時，首先要確定產權是否合法，賣方是否持有100%產權的《房屋所有權證》。其次，雙方應對所售房屋的狀況，如是否有抵押、租賃等情況進行認真確認。另外，簽訂一份祥盡的購房協(xié)議，明確價款、包含內容、付款方式、交付方式等。最后，買賣雙方一定要及時到房地產管理部門辦理房產轉移手續(xù)。

三、結論

引起房地產糾紛的原因是多方面的，由于我國的房地產市場不斷的擴張和發(fā)展，各類問題都迅速的涌現。對于房地產的相關法律法規(guī)的建設，正在逐步的完善。我國從1995年頒發(fā)了《中華人民共和國城市房地產管理法》以來，已經逐步的頒發(fā)了《城市房屋權屬登記管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《城市房屋租賃管理辦法》《城市房地產抵押管理辦法》等。進一步的探索房地產糾紛的法律適用，能夠促進我國房地產的發(fā)展，減少糾紛的發(fā)生，為相應糾紛提供法律保障。

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