民生本位下蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建

【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制是能夠長(zhǎng)期保證房地產(chǎn)相關(guān)制度正常運(yùn)行以真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康、良性發(fā)展的制度體系，是當(dāng)前我國(guó)亟需探索建立的機(jī)制。文章以蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象，通過(guò)對(duì)2010-2018年間房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資總量、新房及二手房供需情況、商品房均價(jià)走勢(shì)及漲幅等相關(guān)數(shù)據(jù)分析，并梳理蘇州市近十年的宏觀調(diào)控政策，然后立足民生，從住房政策、土地政策方面、稅收政策、金融政策、公共配套政策等方面，提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】民生;房地產(chǎn)市場(chǎng);長(zhǎng)效機(jī)制;政策研究

“民生”一詞在我國(guó)由來(lái)已久，最早出現(xiàn)在《左傳·宣公十二年》“民生在勤，勤則不匱”[1]，其中的“民”指的是“百姓”，“民生”意為百姓的勞作、生存。馬克思主義民生思想，則將“百姓”強(qiáng)調(diào)為“人民群眾”和“無(wú)產(chǎn)階級(jí)”，“民生”意為無(wú)產(chǎn)階級(jí)和人民群眾的利益[2]。習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想是對(duì)馬克思主義的繼承和發(fā)展[3]，民生突出“全體人民的基本生存和發(fā)展”，強(qiáng)調(diào)“共同富裕”。可見(jiàn)，無(wú)論隨著時(shí)代進(jìn)步“民生”的內(nèi)涵和外延如何豐富和發(fā)展，“生存”都是基石，而“生存”最基本最重要的內(nèi)容之一，是“居住”。因此，滿足人民群眾的居住需求，是民生政策實(shí)施的最基本目標(biāo)之一。黨的十九大報(bào)告中便突出強(qiáng)調(diào)了“住有所居”。

“住有所居”，揭示了住房的本質(zhì)屬性——居住，即“房子是用來(lái)住的”，這是民生政策中住房政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，更是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展和房?jī)r(jià)正?；貧w的認(rèn)知前提和政策制定實(shí)施的核心起點(diǎn)與實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。目前，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格始終“居高不下”，多次運(yùn)用行政手段進(jìn)行調(diào)控，都沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)目的。究其根本，是對(duì)商品房“居住”這一本質(zhì)屬性認(rèn)知的缺失。因此，立足民生，圍繞商品房“居住”屬性，有效建立起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制至關(guān)重要。本項(xiàng)目以蘇州市為研究對(duì)象，通過(guò)對(duì)2010-2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，并梳理蘇州市近十年的宏觀調(diào)控政策，然后立足民生，嘗試從住房政策、土地政策、稅收政策、金融政策、公共配套政策（包括基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、生態(tài)環(huán)境）等方面提出蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的政策。

1、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀—基于2010至2018年間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

蘇州，是江蘇省下轄的地級(jí)市、揚(yáng)子江城市群的重要組成部分，國(guó)務(wù)院批復(fù)確定的長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市之一[4]。一直以來(lái)，蘇州都是對(duì)江蘇省GDP總量貢獻(xiàn)最大的城市之一。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，為蘇州的GDP做出了巨大的貢獻(xiàn)。那么，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年來(lái)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？已經(jīng)實(shí)施的宏觀調(diào)控政策對(duì)于蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響如何？蘇州商品房?jī)r(jià)格居高的樓盤存在哪些共同影響因素，這些影響因素如何從制度層面去分析并提出對(duì)策建議？為此，項(xiàng)目組進(jìn)行了近六個(gè)月的調(diào)研、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集和建模分析。調(diào)研的核心內(nèi)容主要是2010-2018年間蘇州市住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額在固定資產(chǎn)總投資額的占比;住宅商品房的供應(yīng)面積、成交面積、成交均價(jià);分月度住宅商品房均價(jià);蘇州市政府部分有代表性的宏觀調(diào)控政策等內(nèi)容。

1.1 蘇州市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資總額呈上升態(tài)勢(shì)

從圖1可以看出，蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額從2010年的935.8億元上升到2017年2305.82億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重也由2010年的25.87%上升到2017年的40.96%，其間雖然有部分年度出現(xiàn)波動(dòng)，但總體呈上升態(tài)勢(shì)，且幅度較大。尤其是2017年，住宅商品房的總投資額達(dá)1839.59億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的79.78%。

1.2 蘇州市房地產(chǎn)新房市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)

從圖2可以看出，2010-2017年間蘇州市房地產(chǎn)新房市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，尤其是從2015年開(kāi)始，土地的成交面積開(kāi)始大幅增長(zhǎng)：2015年達(dá)到1099萬(wàn)平方米、2016年達(dá)到793萬(wàn)平方米、2017年達(dá)到331萬(wàn)平方米，而這三年的土地供應(yīng)面積則為744萬(wàn)平方米、319萬(wàn)平方米、0.17萬(wàn)平方米，土地成交面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地的供應(yīng)面積。同時(shí)，住宅商品房（新房）的成交均價(jià)（圖3）也同樣呈現(xiàn)出總體上升的態(tài)勢(shì)，尤其是從2015年呈現(xiàn)出迅速上漲的態(tài)勢(shì)，從均價(jià)13032元/平方米漲到2016年19043元/平方米，盡管2017年因宏觀政策調(diào)控有所回落，但總體發(fā)展態(tài)勢(shì)沒(méi)有根本性變化，成交均價(jià)高達(dá)21117元/平方米。

1.3 蘇州市房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)性上升特征

二手房市場(chǎng)，即存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，是使用者之間、經(jīng)營(yíng)者之間、以及相互之間的交易行為[5]。二手房市場(chǎng)是新房市場(chǎng)的有效補(bǔ)充，二手房市場(chǎng)良性發(fā)展有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。圖4是2012-2018年蘇州市二手房成交情況，可以看出有明顯地波動(dòng)、起伏，總體走勢(shì)呈上升狀態(tài)。

最突出的是2018年二手房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)發(fā)展強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。圖5是二手房每月成交的均價(jià)，圖中可以看出1月成交均價(jià)是15289元/平方米，而到了12月份均價(jià)上漲到16954元/平方米，漲幅達(dá)到10.89%。而從成交總量來(lái)看（圖6），8月份成交了8895套，處于全年最高峰，后續(xù)成交量有所減少，但是也始終保持在6000多套這樣的較高位置。

1.4 蘇州市住宅商品房?jī)r(jià)格總體呈現(xiàn)持續(xù)上漲特征

圖7是2010至2018年蘇州市住宅每年按月平均價(jià)格走勢(shì)，可以清晰看出近十年蘇州房?jī)r(jià)漲勢(shì)很高，從2010年1月均價(jià)7899元/平方米漲至2018年12月均價(jià)16943元/平方米，漲幅達(dá)到約114.5%。

1.5 蘇州市房地產(chǎn)調(diào)控政策總體效果不明顯且效果的持久性不夠，部分年度出現(xiàn)住宅商品房?jī)r(jià)格反彈波動(dòng)

表1是2010-2018年中央出臺(tái)的具有一定代表性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，蘇州政府按照中央政策并結(jié)合蘇州實(shí)際情況相繼出臺(tái)一系列“限貸”、“限購(gòu)”、“限價(jià)”及相應(yīng)配套政策，對(duì)蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

前圖1-7中曲線的波動(dòng)實(shí)際上便是蘇州房地產(chǎn)調(diào)控政策顯現(xiàn)的表現(xiàn)，但是也明顯可以看出調(diào)控效果并不能持久、顯著。以2010-2018年住宅商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)分析，波動(dòng)較為明顯的是2011年（圖8）、2012年（圖9）、2014年（圖10）和2017年（圖11），波動(dòng)的拐點(diǎn)恰是調(diào)控政策制定和實(shí)施的時(shí)間。尤其是2014年，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)幅度很大，幾上幾下，房地產(chǎn)市場(chǎng)很不平穩(wěn);2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯下降，由1月均價(jià)15950元/平方米下降到12月均價(jià)15320元/平方米，降幅約為4%。

但是，從圖7可以看到，2018年房?jī)r(jià)上漲，走勢(shì)明顯呈上升趨勢(shì)，從1月初均價(jià)15301元/平方米上漲到12月均價(jià)16943元/平方米，漲幅高達(dá)10.7%。2019年上半年的房?jī)r(jià)也同樣呈現(xiàn)出較快上漲的態(tài)勢(shì)（圖12），1月均價(jià)為17150元/平方米，而6月均價(jià)上漲為18325元/平方米，漲幅為6.9%。

由此可見(jiàn)，短期的調(diào)控行為只能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一時(shí)的抑制，并不能達(dá)到使得房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)、良性發(fā)展的目的，相反，當(dāng)調(diào)控力度放松后很可能會(huì)出現(xiàn)迅速大幅反彈的情況。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)亟需能夠長(zhǎng)期起作用、具有一定內(nèi)驅(qū)力的長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

2、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制政策構(gòu)建研究

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要影響因素

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)[6]。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)家完整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，其發(fā)展必然會(huì)受到體系中其他經(jīng)濟(jì)因素的影響，這些影響因素概括起來(lái)主要是社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素。

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在特征及外在體系特點(diǎn)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)因素可以認(rèn)為最主要的是人們的消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理、社會(huì)福利和公共配套等;經(jīng)濟(jì)因素主要是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體狀況、物價(jià)水平、居民家庭收入及分配比例、就業(yè)情況和房?jī)r(jià)租金等;政策因素則主要是指與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展息息相關(guān)的政策，包括土地政策、稅收政策、住房政策、租房政策、金融政策、公共配套政策等。

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵

長(zhǎng)效機(jī)制是指能夠長(zhǎng)期保證制度正常運(yùn)行并發(fā)揮預(yù)期功能的制度體系[7]。長(zhǎng)效機(jī)制強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)定、全面，并且具有內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，其既不因一時(shí)一勢(shì)而不斷變化，也不會(huì)是永遠(yuǎn)不變，而是基于根本穩(wěn)定的前提下隨條件和時(shí)間的變化而不斷完善、發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)是能夠長(zhǎng)期保證房地產(chǎn)相關(guān)制度正常運(yùn)行以真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康良性發(fā)展的制度體系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制保障下，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理和價(jià)格基本穩(wěn)定的目標(biāo)。根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素的分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該是包括土地、稅收、住房及租賃、金融、公共配套等內(nèi)容在內(nèi)的一系列相對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的制度政策體系。

2.3 蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建立途徑

通過(guò)對(duì)2010-2018年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的分析可以發(fā)現(xiàn)，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年來(lái)發(fā)展速度很快，但呈現(xiàn)出總量不夠平衡、供求結(jié)構(gòu)不太合理和價(jià)格上漲幅度過(guò)快且不穩(wěn)定的特征，而政府多次進(jìn)行宏觀調(diào)控效果都不明顯，更有部分“反彈”的現(xiàn)象。因此，實(shí)現(xiàn)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定良性發(fā)展，必須建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

2.3.1住房政策：堅(jiān)持住宅房地產(chǎn)“居住”屬性，實(shí)施分層分類“購(gòu)/租”政策

始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展的基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)具有保值增值的特性，因此購(gòu)買住宅房地產(chǎn)除了用來(lái)“居住”，還可以用來(lái)“投資”，良性投資是允許存在的。但是，當(dāng)“投資”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“居住”時(shí)，由于土地資源稀缺，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫式發(fā)展，且泡沫越積越多，引起整個(gè)市場(chǎng)的不平穩(wěn)。因此，政府需要從平衡不同需求、不同層次購(gòu)房消費(fèi)的角度出發(fā)制定相應(yīng)政策。

（1）設(shè)計(jì)針對(duì)低收入家庭的住房政策，嚴(yán)格規(guī)范這類住房申請(qǐng)的所有流程、所有材料、所有手續(xù)，嚴(yán)格把控此類房屋的質(zhì)量及物業(yè)管理，讓這一部分人群同樣享受社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的所有進(jìn)步。

（2）穩(wěn)步推出收入水平較低家庭的部分產(chǎn)權(quán)或限制產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)房政策。但是受傳統(tǒng)觀念的影響，人們接受部分產(chǎn)權(quán)或共有產(chǎn)權(quán)的住宅商品房需要匹配的政策，因此，需要政府圍繞這一點(diǎn)配套出臺(tái)政策進(jìn)行推進(jìn)。

（3）商品房市場(chǎng)堅(jiān)持以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的價(jià)格形成機(jī)制，同時(shí)通過(guò)金融政策、稅收政策進(jìn)行規(guī)范，抑制過(guò)度投資和投機(jī)行為。

（4）大力推進(jìn)房屋租賃，制定并落實(shí)租房相關(guān)政策?！胺孔邮怯脕?lái)住的”強(qiáng)調(diào)“住”這一本質(zhì)屬性，租房是滿足“住”的一種形式。因此，租房市場(chǎng)不可以忽視，而且需要積極發(fā)展，制定恰當(dāng)?shù)淖夥空?。租房政策，尤其是長(zhǎng)期租賃房屋政策是否能夠被接受，核心在于：①是否考慮到租房者的實(shí)際利益及核心需求;②房屋區(qū)位是否合適;③房屋質(zhì)量是否過(guò)關(guān);④中間環(huán)節(jié)監(jiān)管是否到位。因此，推進(jìn)租房事業(yè)，需要從公共配套、交通、醫(yī)療、教育、市場(chǎng)監(jiān)管等多方面進(jìn)行政策的配套。

2.3.2土地政策：科學(xué)制定土地供給計(jì)劃，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市

（1）科學(xué)制定城市土地供給計(jì)劃。住宅商品房?jī)r(jià)格最核心的組成部分就是土地價(jià)格。根據(jù)我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定，我國(guó)城市土地所有權(quán)歸屬國(guó)家。因此，政府能否制定科學(xué)合理的土地利用規(guī)劃和供給計(jì)劃至關(guān)重要。蘇州市政府需要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供的存量、增量、交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等市場(chǎng)信號(hào)進(jìn)行充分的數(shù)據(jù)采集、分析研究，然后再制定土地供給計(jì)劃。

（2）推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。如上文所述，土地具有稀缺性，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展需要土地資源的合理充足。目前，城市土地剛性需求稀缺，住宅建設(shè)用地不充足，農(nóng)村集體土地卻閑置浪費(fèi)情況嚴(yán)重。蘇州農(nóng)村集體土地閑置情況也比較嚴(yán)重，而且市場(chǎng)化單一低效，因此推進(jìn)蘇州農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是目前亟需要探索實(shí)施推進(jìn)的任務(wù)。但是，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市目前存在很多困難，比如：產(chǎn)權(quán)不清晰、權(quán)能無(wú)法明確、集體經(jīng)濟(jì)組織不健全、市場(chǎng)主體行為不成熟，而且社會(huì)的接受度也不高。另外，具體土地區(qū)位、形狀、面積、規(guī)劃、債務(wù)等方面也對(duì)入市產(chǎn)生一定的影響。因此，推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市必須要圍繞：

①制定并完善針對(duì)蘇州農(nóng)村集體土地現(xiàn)有特點(diǎn)的入市規(guī)則，嚴(yán)格過(guò)程審核與監(jiān)管;

②充分評(píng)估穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，尊重農(nóng)民意見(jiàn)，實(shí)施“雙方協(xié)商”形式，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益;

③充分保障農(nóng)民的收益，在尊重農(nóng)民意愿的前提下，開(kāi)展多渠道、多樣化收益分享模式;

④因地制宜，公平對(duì)待入市土地自身?xiàng)l件及合理收益分配。

2.3.3稅收政策：設(shè)計(jì)合理完善的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格落實(shí)稅收政策

房地產(chǎn)稅種設(shè)計(jì)及稅收政策應(yīng)該充分體現(xiàn)對(duì)“居住”屬性的鼓勵(lì)支持，同時(shí)限制過(guò)度投資行為尤其是“炒房”行為。目前已有的房地產(chǎn)稅收制度主要體現(xiàn)“重流通、輕保有”[8]特征。因此，政府需要：

①全面、綜合評(píng)估目前房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅種及稅收政策，重點(diǎn)環(huán)節(jié)為土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)、銷售、存量房市場(chǎng)交易，找出且不回避存在的問(wèn)題;

②降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售環(huán)節(jié)（即從土地購(gòu)置開(kāi)始至進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)）稅費(fèi)水平;

③提高房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)（包括二次流通）的稅費(fèi)水平;

④分步分區(qū)域?qū)嵤┓慨a(chǎn)稅;

⑤分時(shí)分層實(shí)施空置稅。

2.3.4金融政策：貨幣政策與宏觀審慎政策雙調(diào)控，建立多元化金融支持體系

貨幣政策是中央銀行為實(shí)現(xiàn)其特定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而采用的各種控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和信用量的方針、政策和措施的總稱[9]。貨幣政策的實(shí)質(zhì)是國(guó)家對(duì)貨幣的供應(yīng)根據(jù)不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況而采取“緊”、“松”或“適度”等不同的政策趨向[10]。貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)可以通過(guò)信貸、利率實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)宏觀審慎政策最核心的特點(diǎn)是站在宏觀的角度監(jiān)測(cè)各種可能引發(fā)危害的風(fēng)險(xiǎn)因子，主要通過(guò)“資本充足率（SCR）”、“貸款價(jià)值比（LTV）”、“債務(wù)收入比（DTI）”三大宏觀審慎工具的使用降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。蘇州可以形成與地方實(shí)際相結(jié)合、與貨幣政策互補(bǔ)的宏觀審慎政策：

①落實(shí)中央“因城施策”原則，建立多層級(jí)信貸體系;

②分層分級(jí)確定住房抵押貸款的“首付”比例及利率，并較長(zhǎng)期地固定;

③嚴(yán)格住房信貸申請(qǐng)資質(zhì)審核，強(qiáng)化信用擔(dān)保;

④積極進(jìn)行新住房融資模式探索，嘗試實(shí)行住房?jī)?chǔ)蓄制度，確保資金用于住房消費(fèi)，有效抑制“炒房”行為。

2.3.5公共配套政策：立足民生，形成教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通、生態(tài)環(huán)境等多項(xiàng)配套完整政策制度體系

政府公共配套是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要影響因素之一，項(xiàng)目組通過(guò)對(duì)蘇州的工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)等板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，尤其是房?jī)r(jià)的起伏漲落與所在位置配套的教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通及生態(tài)環(huán)境等都有直接關(guān)系，必須從民生角度出發(fā)，形成教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通、生態(tài)環(huán)境等多項(xiàng)配套完整的政策制度體系：

①堅(jiān)持公辦教育資源均衡發(fā)展，積極鼓勵(lì)推進(jìn)特色高端民辦教育發(fā)展，形成結(jié)構(gòu)性互補(bǔ);

②全面提高包括社區(qū)醫(yī)療在內(nèi)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)覆蓋面，尤其是二級(jí)醫(yī)院的建設(shè)，均衡衛(wèi)生醫(yī)療資源;

③全面完善商業(yè)配套，分級(jí)分層建立與核心CBD城市綜合體配套的次級(jí)中心區(qū)綜合體，與社區(qū)商業(yè)形成互補(bǔ);

④提高公共交通站點(diǎn)設(shè)置量，合理增加地鐵線路，擴(kuò)大共享交通工具品質(zhì)及放置覆蓋面，增加城市內(nèi)部快速路的輻射范圍，構(gòu)建多樣充足完整的交通網(wǎng)絡(luò);

⑤加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的教育宣傳，加大資金投入力度，嚴(yán)格小區(qū)規(guī)劃，打造舒適宜居的品質(zhì)住宅。

總結(jié)：

蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)、良性發(fā)展，需要從思想至行動(dòng)上都回歸到房子的“居住”屬性，政府的宏觀調(diào)控不能只停留在被動(dòng)、短期的且只針對(duì)住房的政策層面，需要在以尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律為前提、以民生為本位的基礎(chǔ)上，從土地、住房、金融、稅收、公共配套等多個(gè)方面切實(shí)建立起能夠長(zhǎng)期起作用且具有一定內(nèi)驅(qū)力的長(zhǎng)效機(jī)制，通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制與短期調(diào)控政策的相互配合，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的健康發(fā)展。

另外，蘇州市政府還需要改變地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、土地財(cái)政的過(guò)度依賴，積極大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷地、大幅度地提升制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等高附加值產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不斷轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，在立足蘇州實(shí)際的基礎(chǔ)上、在全面深化改革的過(guò)程中，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：余凡（1978-），女，蘇州工業(yè)園區(qū)服務(wù)外包職業(yè)學(xué)院商學(xué)院房地產(chǎn)管理系主任，副教授，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、職業(yè)教育。

基金項(xiàng)目：

2019年度蘇州市社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（應(yīng)用對(duì)策類）“民生政策本位下蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建立途徑研究”（項(xiàng)目編號(hào)：Y2019LX116）;2019江蘇高校青藍(lán)工程優(yōu)秀教學(xué)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)對(duì)象項(xiàng)目“現(xiàn)代服務(wù)BPO教學(xué)團(tuán)隊(duì)”。