房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估與防范措施

唐曉芳 黃丹 鄧新苗 陳竹紅

【摘要】由于房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)存在較大風(fēng)險，為此提出房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估與防范措施。選取評估環(huán)境、評估技術(shù)、實際操作以及職業(yè)道德作為評估指標(biāo)，利用1-9標(biāo)度法對指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行計算，以模糊綜合評價法中的模糊理論作為評價理論依據(jù)，通過評估矩陣計算出房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險等級，實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估。結(jié)合目前房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，具有針對性地提出了相關(guān)風(fēng)險防范措施，以此完成房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估與防范措施研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押;評估業(yè)務(wù);風(fēng)險評估;模糊理論

【中圖分類號】G449.7

【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)是指根據(jù)行業(yè)公認(rèn)的評估原則，利用合理的評估方法對抵押房產(chǎn)在當(dāng)時評估時段的特定價值進(jìn)行估算和判斷，評估需要遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u估程序，房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)是協(xié)調(diào)房產(chǎn)抵押方與銀行機(jī)構(gòu)的中間業(yè)務(wù)，評估結(jié)果是銀行金融機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)抵押貸款的重要依據(jù)，房地產(chǎn)抵押評估目的決定了評估方法[1]。房地產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的主要形式之一，由于其涉及貸款金額較大，所以需要專門的評估機(jī)構(gòu)對抵押的房產(chǎn)實際價值進(jìn)行專業(yè)評估，并且評估結(jié)果還要作為必備的法律依據(jù)，因此房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)存在一定的風(fēng)險，一旦評估結(jié)果與實際不符，風(fēng)險系數(shù)較高，房地產(chǎn)抵押評估機(jī)構(gòu)不僅要向房產(chǎn)抵押方與銀行金融機(jī)構(gòu)彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失，還會負(fù)法律責(zé)任，為此提出房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估與防范措施。

1、房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估

1.1確定評估指標(biāo)

房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)開展過程中主要受到環(huán)境因素、技術(shù)因素、實際操作因素以及職業(yè)道德因素的影響，其中環(huán)境因素是指當(dāng)前市場宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)抵押市場環(huán)境以及政府政策等，環(huán)境因素屬于突發(fā)因素，會引起房地產(chǎn)房價的大幅度變動;技術(shù)因素包括評估方法以及評估技術(shù)，對房地產(chǎn)抵押評估結(jié)構(gòu)具有直接影響;評估業(yè)務(wù)開展過程中要結(jié)合抵押房產(chǎn)的實際信息，如果評估信息與實際信息不一致，則會降低評估精度;評估人員的職業(yè)操守以及職業(yè)道德也會影響評估結(jié)果[2]。根據(jù)以上分析，此次選取評估環(huán)境、評估技術(shù)、實際操作以及職業(yè)道德作為評估指標(biāo)。

1.2計算指標(biāo)權(quán)重

選取完全合適的評估指標(biāo)后，對評估指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行計算，評判各個評估指標(biāo)的重要性，其計算過程如下：假設(shè)有一組評估指標(biāo) a1，a2，a3.... an，評判矩陣為：

通過1-9標(biāo)度法對各個評估指標(biāo)關(guān)系進(jìn)行定值，其評估指標(biāo)的評估原則如下表所示。

通過評判矩陣對評估指標(biāo)的重要性排序得到， ，其中W為各個指標(biāo)的向量， 為判斷矩陣A的重要性權(quán)重，計算判斷矩陣中評判指標(biāo)重要性權(quán)重公式如下：

公式（2）中，為指標(biāo)權(quán)重值;AW表示向量W的指標(biāo)元素的分量;n為評價指標(biāo)的評價標(biāo)度;

1.3實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估

在上文的基礎(chǔ)上，以模糊綜合評價法中的模糊理論作為評價理論依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價[3]。首先將所有的評價指標(biāo)根據(jù)權(quán)重值大小組建成一個指標(biāo)集，每個評價指標(biāo)都有n個單項評價指標(biāo)，然后根據(jù)各個指標(biāo)的權(quán)重值不同，將評估向量等級分為1級、2級、3級，然后設(shè)置一個置信度，通常取值0.15，按照從高到低，組成一個評價矩陣，其公式如下：

公式（3）中，表示一個評估向量;s為評估指標(biāo)的權(quán)重值[4]。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行等級劃分，此次設(shè)定四個風(fēng)險等級，即較高、良好、一般、較低，利用上述公式即可得到最終的風(fēng)險等級，以此實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估。

2、房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險防范措施

根據(jù)上文分析可以看出，房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng)險，結(jié)合目前房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，必須通過標(biāo)準(zhǔn)化的考核制度，提高評估人員的入行門檻，并且對不符合評估標(biāo)準(zhǔn)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行剔除。建立健全標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)評估制度及法律，為評估業(yè)務(wù)活動開展提供法律依據(jù)[5]。構(gòu)建信息化交流平臺，實現(xiàn)評估信息共享，促進(jìn)評估機(jī)構(gòu)、銀行金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)抵押方三者之間的信息交流，可以極大地提高評估的準(zhǔn)確性，從而降低房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險，以此完成房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險防范措施研究。

結(jié)語：

此次結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料，對房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估與防范措施進(jìn)行了研究，有助于提高房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)水平，降低房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險，為銀行金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)抵押雙方的利益提供了保障，最重要的是有助于房地產(chǎn)抵押評估機(jī)構(gòu)核心競爭力的形成與提高，促進(jìn)其健康持續(xù)發(fā)展。由于個人理論水平及實踐經(jīng)驗有限，雖然此次在該方面取得了一定的研究成果，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險評估及防范措施的研究內(nèi)容還存在一些不足之處，今后還會在該方面進(jìn)行進(jìn)一步的研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]肖永梅，羊海燕.試論住房抵押貸款違約風(fēng)險的法律防控——以合肥市為例[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2018，35（10）：113-114.

[2]羅全貴，王永剛.不良貸款中房地產(chǎn)抵押物處置過程中存在的問題及風(fēng)險防控措施探討[J].北方金融，2018，68（04）：102-104.

[3]孫曉霞.估價環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)抵押信貸風(fēng)險防范措施初探——基于評估謹(jǐn)慎原則的思考[J].財經(jīng)界，2019，68（04）：97-99.

[4]張怡倫.房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的風(fēng)險及防范措施[J].時代金融，2018，57（24）：211-212.

[5]陳麗萍.房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)評估中的弊端及相應(yīng)對策討論[J].金融經(jīng)濟(jì)，2018，56（10）：90-91.