土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系

【摘要】我國是一個(gè)人口大國，民眾住房壓力較大，且隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)于住房的需求日益增加，所以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不斷發(fā)展，由此帶來的行業(yè)經(jīng)濟(jì)也在不斷增長。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)是依附于土地管理基礎(chǔ)之上的，故本文對(duì)土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)之間的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】土地管理;房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì);內(nèi)在聯(lián)系

我國有著960萬平方公里的遼闊土地，但人均土地?cái)?shù)量卻非常小，所以開展土地管理工作是十分必要的。改革開放以后，為推動(dòng)我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展，我國相繼出臺(tái)了各種政策，尤其是房地產(chǎn)開放行業(yè)相關(guān)的政策，很大程度上帶動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)有著十分密切的關(guān)系，下面我們就對(duì)二者之間的關(guān)系進(jìn)行深入的探究和分析。

1、土地管理工作的變化

1.1 法律環(huán)境的變化

法律具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，無論是個(gè)人還是企業(yè)、單位，都需要嚴(yán)格遵守法律，否則就會(huì)受到法律的制裁。尤其是從事各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)，必須在遵守相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)之上，開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的法律法規(guī)，早在2000年前就已經(jīng)存在了。早在房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律制定的初始階段，政府與企業(yè)就可以通過商議這種方式，進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓和受讓，但也是這種土地出讓和受讓的權(quán)利，導(dǎo)致更多貪污腐敗的事情出現(xiàn)。而我國于2005年出臺(tái)的土地出讓政策，其中對(duì)于土地出讓的方式有了明確的規(guī)定，這種做法很好的限制了因?yàn)E用職權(quán)而出現(xiàn)的貪污腐敗。如今，土地管理相關(guān)的制度越來越健全，尤其是隨著人們文化水平的提升，土地管理理念深入人心，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也蒸蒸日上，我國土地管理相關(guān)的工作需要與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有機(jī)的結(jié)合，才能更好的促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)。

1.2 政策環(huán)境的變化

稅收改革以后，我國稅收工作有了很大的變化，且房地產(chǎn)開發(fā)政策相繼出臺(tái)，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展。但這種情況只持續(xù)了數(shù)年，在2007年時(shí)，為維護(hù)我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與土地市場的秩序，我國又通過宏觀調(diào)控的方法，對(duì)土地價(jià)格以及房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了整體的監(jiān)控，有效促進(jìn)了我國土地管理工作的可持續(xù)發(fā)展，很大程度上推動(dòng)了我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)[1]。整體來看，出于土地管理的目的，我國對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的政策，從鼓勵(lì)到監(jiān)管，再到如今的控制，通過政策環(huán)境的變化，很好的達(dá)到了宏觀調(diào)控的目的。

1.3 民眾態(tài)度的變化

房地產(chǎn)開發(fā)總的來說可以分為兩個(gè)步驟，首先是在進(jìn)行開發(fā)前的土地取得，然后才是對(duì)取得的土地進(jìn)行施工[2]。早期土地取得時(shí)，大多數(shù)都是由政府決定將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)，不需要考慮相關(guān)的產(chǎn)權(quán)問題，也因?yàn)檎膹?qiáng)制力，即使是面臨拆遷，民眾也不會(huì)違背這種強(qiáng)制力。但是，隨著法律知識(shí)的普及，人們開始出現(xiàn)物權(quán)私有化的想法，不論是房屋還是土地，人們都希望能夠歸屬于自己，企圖通過這種物權(quán)私有化的辦法來獲取更多的歸屬感，所以當(dāng)某一塊土地被政府出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí)，民眾的物權(quán)私有化思想開始作祟，拆遷工作變得不那么順利，這對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了十分不利的影響。

2、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)需要依附土地管理工作

2.1.1 法律層面

房地產(chǎn)開發(fā)工作需要依附土地管理工作，尤其是法律層面上，這種依附是強(qiáng)制性的，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)工作必須符合土地管理相關(guān)法律法規(guī)的要求。按照我國的基本國情來說，只要從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就必須嚴(yán)格遵守我國的法律法規(guī)，且無論這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是什么類型的，涉及的金額是多大規(guī)模的，必須在法律允許的范圍內(nèi)，才能夠進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)想要通過開發(fā)房地產(chǎn)來獲取經(jīng)濟(jì)利益，也必須要嚴(yán)格遵守土地管理制度，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)需要依附土地管理工作，這也是兩者之間最主要的聯(lián)系。

另外，在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，也有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鉆取法律法規(guī)的漏洞，以此來實(shí)現(xiàn)獲取更多經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)。改革開放以前，我國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂觀，大部分土地沒有被開發(fā)利用，人們財(cái)產(chǎn)私有化的意識(shí)還不足，而為了更好的促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)，我國出臺(tái)了很多政策，這些政策雖然在一定程度上很好地促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是卻不利于我國土地管理工作的進(jìn)行[3]。上文中我們也提到過，起初我國土地出讓時(shí)，只需政府與企業(yè)私下商議，簽訂土地出讓協(xié)議即可，根本不需公眾的參與。而政府為了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，便以提供土地為條件，企圖吸收更多的投資，發(fā)展當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)。但是不少企業(yè)在與政府簽訂了相關(guān)的協(xié)議后，卻沒有履行自己的諾言。對(duì)于獲取的大批土地，只進(jìn)行外圍建設(shè)，不進(jìn)行實(shí)體的運(yùn)營，待合適的時(shí)機(jī)再將土地出讓給其他企業(yè)，用以賺取利潤。這些行為都是不符合我國土地管理制度的，雖然這些做法幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取了可觀的經(jīng)濟(jì)利潤，但是這種不符合要求的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)際上是被隱藏起來執(zhí)行的。這就更加能夠證明，房地產(chǎn)開發(fā)工作是需要依附于土地管理工作的。

2.1.2 政府的宏觀調(diào)控

通過政府的宏觀調(diào)控，能夠很好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。總的來說，土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)兩項(xiàng)工作是密切聯(lián)系在一起的，因?yàn)橥恋毓芾硎袌鰰?huì)影響房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)市場的變動(dòng)也會(huì)引起土地管理市場的變動(dòng)[4]。在實(shí)際工作中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控進(jìn)而影響土地管理工作的情況不在少數(shù)，例如，當(dāng)某一地區(qū)房地產(chǎn)銷售數(shù)量長期呈下降趨勢(shì)時(shí)，該地區(qū)的土地管理工作也就很難進(jìn)行，甚至?xí)苯佑绊懺摰貐^(qū)的整體經(jīng)濟(jì)狀況，這就是政府宏觀調(diào)控對(duì)于土地管理工作與房地產(chǎn)開發(fā)工作的影響。對(duì)此，我們可以利用各種方式，加強(qiáng)某一地區(qū)土地管理工作的力度，以此為房地產(chǎn)開發(fā)工作營造一個(gè)良好的氛圍，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果單從土地管理部門進(jìn)行某項(xiàng)政策的調(diào)控，是很難真正將工作落到實(shí)處的，因?yàn)橥恋毓芾聿块T本身的資源條件有限，如果通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金的方式，來為土地管理工作開展提供資金保障的話，就能夠很好的促進(jìn)二者之間的融合了也就能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)與土地管理工作相互協(xié)調(diào)

2.2.1 從土地管理角度出發(fā)

從土地管理的角度出發(fā)，做好土地管理工作，有利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。土地管理工作，簡單來說就是對(duì)某一地區(qū)的土地類型、土地面積、土地用途等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和規(guī)劃，從而提升土地的使用效率，盡可能的將每一塊土地都發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值。有針對(duì)性的開展土地管理工作，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更多建設(shè)的土地，很大程度上能夠推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從這一角度來看，土地管理工作能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

2.2.2 從房地產(chǎn)開發(fā)角度看

從房地產(chǎn)開發(fā)的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)足以引導(dǎo)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，繼而影響該地區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，自然也會(huì)影響該地區(qū)的土地管理工作，從這一角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)能夠促進(jìn)土地管理工作效率的提升和制度的完善。

2.3 土地管理促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)

2.3.1 產(chǎn)品創(chuàng)新

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是高投入、高回報(bào)的行業(yè)，但是近些年來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競爭日漸激烈，企業(yè)在投入之前需要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，才能夠保證自身不會(huì)受到較大的經(jīng)濟(jì)利益損失。而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，可以通過產(chǎn)品創(chuàng)新的方式，為人們提供更為舒適的居住環(huán)境，在土地管理工作的基礎(chǔ)之上，更好的開展經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.3.2 營銷創(chuàng)新

營銷為王的時(shí)代，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必須在營銷方面進(jìn)行創(chuàng)新和改革，要告別傳統(tǒng)的營銷方式，在土地管理工作的基礎(chǔ)之上，更好的實(shí)現(xiàn)自身的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)，最終實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

2.3.3 管理創(chuàng)新

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要真正的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)，自然不能忽略其內(nèi)部的管理工作，要在現(xiàn)有的工作基礎(chǔ)之上，完善自身的管理制度，更好的應(yīng)對(duì)宏觀政策的調(diào)控，應(yīng)對(duì)土地管理工作，跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，真正的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)[5]。

結(jié)語：

我國的土地管理制度在不斷的完善，相應(yīng)的土地管理工作也趨于成熟，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也隨著土地管理工作的精進(jìn)而發(fā)展?？偟膩碚f，土地管理工作與房地產(chǎn)開發(fā)工作二者是缺一不可的，而土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)之間有著十分密切的聯(lián)系，我們要做的就是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，鞏固土地管理工作，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而更好的推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)。

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作者簡介：

劉曉霞（1979.11—），性別：女，民族：漢，籍貫：河南遂平，職稱：經(jīng)濟(jì)師，學(xué)歷：碩士，單位：河南省遂平縣自然資源局，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。