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    土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系

    2020-08-23 07:46:32劉曉霞
    關(guān)鍵詞:內(nèi)在聯(lián)系土地管理

    【摘要】我國是一個(gè)人口大國,民眾住房壓力較大,且隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對(duì)于住房的需求日益增加,所以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不斷發(fā)展,由此帶來的行業(yè)經(jīng)濟(jì)也在不斷增長。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)是依附于土地管理基礎(chǔ)之上的,故本文對(duì)土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)之間的內(nèi)在聯(lián)系進(jìn)行分析。

    【關(guān)鍵詞】土地管理;房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì);內(nèi)在聯(lián)系

    我國有著960萬平方公里的遼闊土地,但人均土地?cái)?shù)量卻非常小,所以開展土地管理工作是十分必要的。改革開放以后,為推動(dòng)我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展,我國相繼出臺(tái)了各種政策,尤其是房地產(chǎn)開放行業(yè)相關(guān)的政策,很大程度上帶動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)有著十分密切的關(guān)系,下面我們就對(duì)二者之間的關(guān)系進(jìn)行深入的探究和分析。

    1、土地管理工作的變化

    1.1 法律環(huán)境的變化

    法律具有強(qiáng)制性的特點(diǎn),無論是個(gè)人還是企業(yè)、單位,都需要嚴(yán)格遵守法律,否則就會(huì)受到法律的制裁。尤其是從事各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè),必須在遵守相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)之上,開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的法律法規(guī),早在2000年前就已經(jīng)存在了。早在房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法律制定的初始階段,政府與企業(yè)就可以通過商議這種方式,進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓和受讓,但也是這種土地出讓和受讓的權(quán)利,導(dǎo)致更多貪污腐敗的事情出現(xiàn)。而我國于2005年出臺(tái)的土地出讓政策,其中對(duì)于土地出讓的方式有了明確的規(guī)定,這種做法很好的限制了因?yàn)E用職權(quán)而出現(xiàn)的貪污腐敗。如今,土地管理相關(guān)的制度越來越健全,尤其是隨著人們文化水平的提升,土地管理理念深入人心,而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也蒸蒸日上,我國土地管理相關(guān)的工作需要與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有機(jī)的結(jié)合,才能更好的促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)。

    1.2 政策環(huán)境的變化

    稅收改革以后,我國稅收工作有了很大的變化,且房地產(chǎn)開發(fā)政策相繼出臺(tái),一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和發(fā)展。但這種情況只持續(xù)了數(shù)年,在2007年時(shí),為維護(hù)我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與土地市場的秩序,我國又通過宏觀調(diào)控的方法,對(duì)土地價(jià)格以及房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了整體的監(jiān)控,有效促進(jìn)了我國土地管理工作的可持續(xù)發(fā)展,很大程度上推動(dòng)了我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)[1]。整體來看,出于土地管理的目的,我國對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的政策,從鼓勵(lì)到監(jiān)管,再到如今的控制,通過政策環(huán)境的變化,很好的達(dá)到了宏觀調(diào)控的目的。

    1.3 民眾態(tài)度的變化

    房地產(chǎn)開發(fā)總的來說可以分為兩個(gè)步驟,首先是在進(jìn)行開發(fā)前的土地取得,然后才是對(duì)取得的土地進(jìn)行施工[2]。早期土地取得時(shí),大多數(shù)都是由政府決定將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí),不需要考慮相關(guān)的產(chǎn)權(quán)問題,也因?yàn)檎膹?qiáng)制力,即使是面臨拆遷,民眾也不會(huì)違背這種強(qiáng)制力。但是,隨著法律知識(shí)的普及,人們開始出現(xiàn)物權(quán)私有化的想法,不論是房屋還是土地,人們都希望能夠歸屬于自己,企圖通過這種物權(quán)私有化的辦法來獲取更多的歸屬感,所以當(dāng)某一塊土地被政府出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時(shí),民眾的物權(quán)私有化思想開始作祟,拆遷工作變得不那么順利,這對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了十分不利的影響。

    2、土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系

    2.1 房地產(chǎn)開發(fā)需要依附土地管理工作

    2.1.1 法律層面

    房地產(chǎn)開發(fā)工作需要依附土地管理工作,尤其是法律層面上,這種依附是強(qiáng)制性的,也就是說,房地產(chǎn)開發(fā)工作必須符合土地管理相關(guān)法律法規(guī)的要求。按照我國的基本國情來說,只要從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就必須嚴(yán)格遵守我國的法律法規(guī),且無論這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是什么類型的,涉及的金額是多大規(guī)模的,必須在法律允許的范圍內(nèi),才能夠進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)想要通過開發(fā)房地產(chǎn)來獲取經(jīng)濟(jì)利益,也必須要嚴(yán)格遵守土地管理制度,也就是說房地產(chǎn)開發(fā)需要依附土地管理工作,這也是兩者之間最主要的聯(lián)系。

    另外,在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中,也有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鉆取法律法規(guī)的漏洞,以此來實(shí)現(xiàn)獲取更多經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)。改革開放以前,我國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂觀,大部分土地沒有被開發(fā)利用,人們財(cái)產(chǎn)私有化的意識(shí)還不足,而為了更好的促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè),我國出臺(tái)了很多政策,這些政策雖然在一定程度上很好地促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,但是卻不利于我國土地管理工作的進(jìn)行[3]。上文中我們也提到過,起初我國土地出讓時(shí),只需政府與企業(yè)私下商議,簽訂土地出讓協(xié)議即可,根本不需公眾的參與。而政府為了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,便以提供土地為條件,企圖吸收更多的投資,發(fā)展當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)。但是不少企業(yè)在與政府簽訂了相關(guān)的協(xié)議后,卻沒有履行自己的諾言。對(duì)于獲取的大批土地,只進(jìn)行外圍建設(shè),不進(jìn)行實(shí)體的運(yùn)營,待合適的時(shí)機(jī)再將土地出讓給其他企業(yè),用以賺取利潤。這些行為都是不符合我國土地管理制度的,雖然這些做法幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取了可觀的經(jīng)濟(jì)利潤,但是這種不符合要求的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),實(shí)際上是被隱藏起來執(zhí)行的。這就更加能夠證明,房地產(chǎn)開發(fā)工作是需要依附于土地管理工作的。

    2.1.2 政府的宏觀調(diào)控

    通過政府的宏觀調(diào)控,能夠很好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。總的來說,土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)兩項(xiàng)工作是密切聯(lián)系在一起的,因?yàn)橥恋毓芾硎袌鰰?huì)影響房地產(chǎn)市場,而房地產(chǎn)市場的變動(dòng)也會(huì)引起土地管理市場的變動(dòng)[4]。在實(shí)際工作中,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控進(jìn)而影響土地管理工作的情況不在少數(shù),例如,當(dāng)某一地區(qū)房地產(chǎn)銷售數(shù)量長期呈下降趨勢(shì)時(shí),該地區(qū)的土地管理工作也就很難進(jìn)行,甚至?xí)苯佑绊懺摰貐^(qū)的整體經(jīng)濟(jì)狀況,這就是政府宏觀調(diào)控對(duì)于土地管理工作與房地產(chǎn)開發(fā)工作的影響。對(duì)此,我們可以利用各種方式,加強(qiáng)某一地區(qū)土地管理工作的力度,以此為房地產(chǎn)開發(fā)工作營造一個(gè)良好的氛圍,更好的促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果單從土地管理部門進(jìn)行某項(xiàng)政策的調(diào)控,是很難真正將工作落到實(shí)處的,因?yàn)橥恋毓芾聿块T本身的資源條件有限,如果通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金的方式,來為土地管理工作開展提供資金保障的話,就能夠很好的促進(jìn)二者之間的融合了也就能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。

    2.2 房地產(chǎn)開發(fā)與土地管理工作相互協(xié)調(diào)

    2.2.1 從土地管理角度出發(fā)

    從土地管理的角度出發(fā),做好土地管理工作,有利于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。土地管理工作,簡單來說就是對(duì)某一地區(qū)的土地類型、土地面積、土地用途等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和規(guī)劃,從而提升土地的使用效率,盡可能的將每一塊土地都發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值。有針對(duì)性的開展土地管理工作,能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更多建設(shè)的土地,很大程度上能夠推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從這一角度來看,土地管理工作能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。

    2.2.2 從房地產(chǎn)開發(fā)角度看

    從房地產(chǎn)開發(fā)的角度出發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)足以引導(dǎo)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,繼而影響該地區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),自然也會(huì)影響該地區(qū)的土地管理工作,從這一角度來看,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)能夠促進(jìn)土地管理工作效率的提升和制度的完善。

    2.3 土地管理促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)

    2.3.1 產(chǎn)品創(chuàng)新

    房地產(chǎn)行業(yè)本身就是高投入、高回報(bào)的行業(yè),但是近些年來,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競爭日漸激烈,企業(yè)在投入之前需要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎,才能夠保證自身不會(huì)受到較大的經(jīng)濟(jì)利益損失。而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),可以通過產(chǎn)品創(chuàng)新的方式,為人們提供更為舒適的居住環(huán)境,在土地管理工作的基礎(chǔ)之上,更好的開展經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng),實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    2.3.2 營銷創(chuàng)新

    營銷為王的時(shí)代,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必須在營銷方面進(jìn)行創(chuàng)新和改革,要告別傳統(tǒng)的營銷方式,在土地管理工作的基礎(chǔ)之上,更好的實(shí)現(xiàn)自身的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì),最終實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

    2.3.3 管理創(chuàng)新

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要真正的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì),自然不能忽略其內(nèi)部的管理工作,要在現(xiàn)有的工作基礎(chǔ)之上,完善自身的管理制度,更好的應(yīng)對(duì)宏觀政策的調(diào)控,應(yīng)對(duì)土地管理工作,跟上時(shí)代發(fā)展的步伐,真正的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)[5]。

    結(jié)語:

    我國的土地管理制度在不斷的完善,相應(yīng)的土地管理工作也趨于成熟,而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也隨著土地管理工作的精進(jìn)而發(fā)展??偟膩碚f,土地管理工作與房地產(chǎn)開發(fā)工作二者是缺一不可的,而土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)之間有著十分密切的聯(lián)系,我們要做的就是在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上,鞏固土地管理工作,推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從而更好的推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]彭毅鑫,吳怡璇.對(duì)土地管理領(lǐng)導(dǎo)工作科學(xué)化的思考[J].現(xiàn)代國企研究,2019,152(2):90-90.

    [2]陳釗.如何做好城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的土地管理工作[J].中國高新區(qū),2018,(9):238-238.

    [3]焦慧菊.土地測繪技術(shù)的信息化與土地開發(fā)管理之間的關(guān)系和應(yīng)用[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2018,(6):26-32.

    [4]蔚彩蓮.土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系分析[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2017,(29):246-246.

    [5]崔生龍.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系論證[J].全國商情:理論研究,2014(07):32-32.

    作者簡介:

    劉曉霞(1979.11—),性別:女,民族:漢,籍貫:河南遂平,職稱:經(jīng)濟(jì)師,學(xué)歷:碩士,單位:河南省遂平縣自然資源局,研究方向:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

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