房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的成因及應(yīng)對(duì)之道研究

摘要：隨著我國綜合國力的提高和人口數(shù)量的不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展日漸壯大，但是近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了較大程度的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，影響了該行業(yè)的未來發(fā)展。受到土地價(jià)格、人民群眾對(duì)于住房的需求等各方面因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)沒有合理有效的應(yīng)對(duì)措施，所以就導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣，未來發(fā)展堪憂的情況。本文主要分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因，并且結(jié)合我國國情進(jìn)行探討，提出了幾點(diǎn)應(yīng)對(duì)之道，希望能為我國的房地產(chǎn)行業(yè)提供一些建議和幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)波動(dòng);影響因素;應(yīng)對(duì)研究

中圖分類號(hào)：F062.9文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：2096-3157（2020）15-0127-02

進(jìn)入新時(shí)代之后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的改革變化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在剛剛興起的那一段時(shí)間之內(nèi)可以說是突飛猛進(jìn)，迅速地加快了我國的房屋建設(shè)速度，提高了我國的綜合國力。但是房地產(chǎn)在如此快速發(fā)展的過程中，也帶來了一些不好的影響進(jìn)而也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。其中最主要的一點(diǎn)因素就是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太快，導(dǎo)致房價(jià)過高，現(xiàn)如今的年輕人承受不住這么大的壓力，進(jìn)而就導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸緩慢，受到阻礙。只有分析產(chǎn)生波動(dòng)的主要原因，并將波動(dòng)控制在一定的范圍之內(nèi)，才能夠更好地保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)的主要原因

1.資金因素的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上也是屬于資本經(jīng)濟(jì)市場，資本市場的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說具有重要影響[1]。房地產(chǎn)行業(yè)一般涉及的范圍較為廣泛，樓盤開發(fā)、建設(shè)施工等工作都比較耗費(fèi)錢財(cái)，所以絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)家都是采用銀行貸款、融資、金融理財(cái)?shù)确绞竭M(jìn)行投資建設(shè)。所謂投資必然具有很大收益的同時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)這樣的行業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更大。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，資金的斷開或者動(dòng)蕩將會(huì)直接影響到工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展，進(jìn)而也就延后了開盤時(shí)間，無法在預(yù)定時(shí)間內(nèi)獲得預(yù)收資金，一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一次重創(chuàng)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展而言具有很差的影響。

2.政策的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在最初發(fā)展的如此迅速自然是因?yàn)榈玫搅藝业闹С?，作為世界第一人口大國，為了合理地利用我國的土地面積，我國在建設(shè)發(fā)展初期就大力開展房屋建設(shè)研究，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展[2]。隨著國家政策的改變，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)的提高有著不可抹去的功勞，但是隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)如今發(fā)展較為艱難，我國的人口數(shù)量還在一直增長，大部分土地都已經(jīng)被各大房地產(chǎn)商開發(fā)，我國目前的耕地面積越來越少，房地產(chǎn)市場的變化以及國家政策的滯后，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的打擊。

3.市場的影響

房地產(chǎn)行業(yè)屬于商業(yè)，商業(yè)的發(fā)展自然離不開市場，一個(gè)良好的市場環(huán)境有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而惡劣的市場環(huán)境就會(huì)加快房地產(chǎn)行業(yè)的滅亡。市場對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)體系、市場管理機(jī)制和信用體系都有不同程度的幫助作用。近年來房地產(chǎn)行業(yè)的市場風(fēng)氣就不是很好，競爭力大、市場規(guī)模太大、涉及經(jīng)濟(jì)數(shù)額巨大等因素都是市場可能會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來影響的關(guān)鍵因素。同時(shí)需要注意的是一旦市場產(chǎn)生不同規(guī)模的波動(dòng)甚至崩盤，將會(huì)直接造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，自然也就無法為國家經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)，更無法從中賺取利潤[3]。

4.土地因素的影響

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)建造房屋的基本就是土地問題，也就是常說的“地皮”。在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域中，主要涉及到了三個(gè)方面：第一個(gè)方面就是開發(fā)商，第二個(gè)方面就是消費(fèi)者即購買房屋的人，第三個(gè)方面就是國家土地部門。其中開發(fā)商和消費(fèi)者都屬于次要關(guān)系，土地問題沒有得到解決，自然無論什么工作都開展不下去。房地產(chǎn)開發(fā)商需要從國家土地部門手中獲得土地購買資格，并購買土地的使用權(quán)，從而才可以開展房屋建設(shè)，當(dāng)房屋建設(shè)完成之后，再由消費(fèi)者從開發(fā)商的手中買走房屋的所有權(quán)。這些環(huán)節(jié)都是必須要完成的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如果稍有失誤比如開發(fā)土地面積與土地出讓收入、房屋竣工面積不成正比，那么將會(huì)直接導(dǎo)致該工程虧損，直接影響到該項(xiàng)目的經(jīng)營狀況，使房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)[4]。

5.金融因素的影響

目前我國的金融體系發(fā)展還不夠完善，在信貸機(jī)構(gòu)以及監(jiān)管制度方面都還存在著諸多不足和缺點(diǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)尋求融資的過程中，因?yàn)楸旧砭哂袠O高的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性，所以在金融方面考慮來說，房地產(chǎn)行業(yè)很難獲得融資和信貸借款，沒有了資金的支持對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是具有毀滅性的。為了提高資金的利用率，開發(fā)商需要選擇籌資等渠道對(duì)前期施工進(jìn)行投資，無論是金融借貸還是籌資，任何一種集資方式都會(huì)涉及到利息、利率等問題，如果房屋建設(shè)質(zhì)量有問題或者其他因素導(dǎo)致該樓盤貶值，那么房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況將會(huì)受到極大的影響甚至崩盤[5]。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)之道

1.調(diào)整投資政策

其實(shí)通過分析不難看出影響房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因就是投資的問題，資金問題是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)鍵因素也是最重要的因素。在對(duì)房地產(chǎn)投資政策進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候需要考慮整體綜合情況，從多方面經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行考慮，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以持續(xù)發(fā)展直到竣工結(jié)束。首先，房地產(chǎn)的資金周期流轉(zhuǎn)性會(huì)慢慢地隨著投資方的變化而產(chǎn)生相應(yīng)的變化，所以作為開發(fā)商就必須明確對(duì)自己樓盤的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，對(duì)于外來投資和融資都是屬于借貸關(guān)系，沒有入股關(guān)系，對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)和樓盤歸屬權(quán)要做到清晰明確，同時(shí)簽訂明確的債務(wù)合同，建立完善有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案。其次，開發(fā)商需要合理地規(guī)劃投資資金規(guī)模，對(duì)于前期施工、人員、材料、土地產(chǎn)權(quán)、損耗等都有一個(gè)明確的認(rèn)知，對(duì)于房地產(chǎn)所涉及到的各個(gè)方面都有一個(gè)明確的規(guī)劃，要確保自身的資金充足，只有這樣才能正常開展施工，才符合宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模，才能保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不會(huì)受到波動(dòng)影響。再次，開發(fā)商需要保證投資結(jié)構(gòu)的合理性，確保整個(gè)樓盤建設(shè)和開發(fā)的過程具有科學(xué)依據(jù)[6]。所謂的科學(xué)依據(jù)就是市場調(diào)查，在該區(qū)域建設(shè)樓盤能夠取得很好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，當(dāng)?shù)貥潜P售賣情況如何，人們平均經(jīng)濟(jì)實(shí)力怎么樣，樓盤地理位置是否良好，這些都應(yīng)當(dāng)作好市場調(diào)查，無論哪一個(gè)方面都會(huì)直接影響樓盤建設(shè)成功之后的售賣情況。如果沒有對(duì)投資結(jié)構(gòu)有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，如果預(yù)售樓盤效果不好，又不能低價(jià)出售，那么資金流轉(zhuǎn)將會(huì)不順，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)都到損害，因此合理的開發(fā)房地產(chǎn)資源對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言很有必要。最后，開發(fā)商需要得到當(dāng)?shù)卣闹С植⒘私庀嚓P(guān)政策，我國各地政府都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的重視程度，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況來講，政府會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資，開發(fā)商需要著重注意對(duì)政府投資進(jìn)行調(diào)整，完善并規(guī)范投資制度和投資資金。無論是安居工程還是土地開發(fā)都需要努力做好實(shí)地調(diào)研，為政府房地產(chǎn)開發(fā)提供一個(gè)可靠地保障。

2.規(guī)范土地市場

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況，防止產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，就需要對(duì)土地市場進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范，確保土地批租工作能夠順利進(jìn)行。土地工作一般都與政府相關(guān)，要想充分發(fā)揮政府的作用就要從多方面進(jìn)行鉆研。首先，需要加強(qiáng)對(duì)土地總量的控制，在對(duì)土地進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，當(dāng)?shù)卣仨氉裱覈恋貏澐址ǖ南嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一管理，合理地劃分土地管理權(quán)。從多方面因素考慮保證土地劃分的合理性和科學(xué)性，同時(shí)需要加強(qiáng)對(duì)土地劃分的管理制度，對(duì)整個(gè)過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，保證整個(gè)過程公開透明[7]。其次，需要注意相關(guān)規(guī)范，對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)的售賣問題需要落實(shí)，目前我國的土地產(chǎn)權(quán)售賣方式都是通過招標(biāo)，在這一過程中，需要嚴(yán)格進(jìn)行看管，避免有賣標(biāo)等違規(guī)情況的發(fā)生，加大市場拍賣制度的實(shí)施，把土地出讓率降到最低。最后，當(dāng)?shù)卣枰獙?duì)土地的出讓市場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，對(duì)于市場存在的不良風(fēng)氣及時(shí)地進(jìn)行打壓，確保開發(fā)商可以通過二級(jí)土地市場的利用實(shí)現(xiàn)土地權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這三個(gè)方面的共同目的都是確保在土地所有權(quán)售賣過程中不會(huì)受到惡意競爭的影響，開發(fā)商可以依據(jù)正常的價(jià)格拍下土地使用權(quán)，充分地把土地市場機(jī)制發(fā)揮出來，實(shí)現(xiàn)土地資源的重組和優(yōu)化，最大程度上避免經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中出現(xiàn)。

3.加大調(diào)查力度

要想穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就要加大對(duì)整體市場的調(diào)查力度，無論是開發(fā)商還是國家政府都需要對(duì)市場調(diào)查結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)分析，充分了解當(dāng)前市場的走向和相關(guān)制度。其中調(diào)查的主要方向分為風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、職責(zé)機(jī)制等，這些問題都是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展帶來不良影響。市場調(diào)研工作可以幫助開發(fā)商發(fā)現(xiàn)自己的工程項(xiàng)目在開始之前存在的一些安全隱患，或者對(duì)投資有損害的規(guī)章制度等，并及時(shí)地對(duì)這些潛在危險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避和預(yù)防。在這一基礎(chǔ)上，還應(yīng)該加強(qiáng)投資結(jié)構(gòu)的合理性，依照實(shí)際需求合理開發(fā)設(shè)計(jì)出解決方案，并且嚴(yán)格地根據(jù)方案進(jìn)行工作，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。合理地調(diào)研市場情況，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有極大的幫助，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展奠定夯實(shí)的基礎(chǔ)[8]。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，因此改善房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部環(huán)境，解決內(nèi)部惡意競爭，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說具有重大意義，從而可以有效地促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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作者簡介：

齊娜，供職于濱州市自然資源和規(guī)劃局。