關(guān)于商品房預(yù)售合同與買(mǎi)賣(mài)合同的效力關(guān)系研究

孟慶剛

摘要：我國(guó)的商品房買(mǎi)賣(mài)，主要通過(guò)現(xiàn)售、預(yù)售兩種方式。本文圍繞商品房預(yù)售許可與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力之間的關(guān)系進(jìn)行研究。探討商品預(yù)售許可與商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力之間的關(guān)系。分析了預(yù)售許可幾種的不同狀態(tài)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力影響。最后本文淺析當(dāng)前的法律法規(guī)對(duì)于商品房預(yù)售許可及商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)定，提出自己的想法。以及該如何對(duì)購(gòu)房人權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，以期保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)主體雙方的合法權(quán)益，并為維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序提供可行的建議。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售許可;商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力;權(quán)益保護(hù)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)步入空前繁榮階段。商品房交易主要通過(guò)商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種形式。而商品房預(yù)售中會(huì)存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)商品房預(yù)售的監(jiān)管制度必不可少，商品房預(yù)售許可就是監(jiān)管方式之一。實(shí)踐中不乏由于商品房預(yù)售而產(chǎn)生的諸多糾紛，對(duì)于商品房預(yù)售制度實(shí)踐中存在較多爭(zhēng)議。

一、商品房預(yù)售許可制度

商品房預(yù)售作為一種附期限的遠(yuǎn)期交易行為。[1]距離房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與房屋買(mǎi)受人在正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)還有很長(zhǎng)一段時(shí)間間隔。往往會(huì)發(fā)生很多不可預(yù)期商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，最終會(huì)影響商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

由于商品房預(yù)售過(guò)程中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)，所以商品房預(yù)售許可制度，作為一種以國(guó)家公權(quán)力介入的方式對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行監(jiān)督和管理就顯得尤為重要。商品房預(yù)售許可主要是行政機(jī)關(guān)的一種管理行為。[2]預(yù)售許可制度更多是對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督管理和限制，這可以從另一個(gè)角度來(lái)間接保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)利。商品房預(yù)售在中國(guó)要實(shí)行許可證制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，[3]應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備四個(gè)條件，才能進(jìn)行商品房預(yù)售。其中第四條就規(guī)定了：商品房預(yù)售人需要向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售登記，申請(qǐng)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。

二、商品房預(yù)售許可對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響

（一）取得預(yù)售許可證對(duì)合同效力的影響

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干法律適用問(wèn)題的解釋》規(guī)定，商品房開(kāi)發(fā)者只要事先取得預(yù)售許可證，與購(gòu)房者簽訂的合同即可被認(rèn)定為有效。簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同在先，取得預(yù)售許可證在后，這兩種行為都在起訴前發(fā)生，符合上述司法解釋：開(kāi)發(fā)商在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的法律行為能夠?qū)ι唐贩夸N(xiāo)售合同的效力進(jìn)行補(bǔ)正，法院基于此可以確認(rèn)其有效力。也即是說(shuō)，在此種情況下，不能以在簽訂合同前未取得預(yù)售許可為理由而主張合同無(wú)效。

（二）未取得預(yù)售許可證對(duì)合同效力的影響

1.無(wú)效說(shuō)

一般認(rèn)為，建立合同的條件需要雙方當(dāng)事人的意思表示，而合同的成立并不意味著合同是有效的，并且當(dāng)事人所期望的法律效力不一定會(huì)發(fā)生。 而合同法規(guī)定，依法成立的合同一旦成立，即可生效。

當(dāng)事人根據(jù)意思自治原則，在合法的范圍內(nèi)，能夠決定的是合同的成立。但合同是否生效，必須經(jīng)過(guò)法律的肯定性評(píng)價(jià)。而有一類是需審批生效的合同，這一類合同，即使合同主體的雙方當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成合意，但是未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)時(shí)，合同雖已成立，但并沒(méi)有生效。

2.可撤銷(xiāo)說(shuō)

《合同法》里規(guī)定了，在存在重大誤解、脅迫、欺詐等致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平情形下，法律法規(guī)賦予意思表示不真實(shí)而受到損害的一方當(dāng)事人具有變更或撤銷(xiāo)合同的權(quán)利。在做出撤銷(xiāo)決定前，合同對(duì)各方均有效，這與無(wú)預(yù)售許可證的商品房銷(xiāo)售合同的效力明顯不同。如果堅(jiān)持可撤銷(xiāo)，也就是把未取得商品房預(yù)售許可證就與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的行為視為上述合同法關(guān)于合同可撤銷(xiāo)的情形之一，該行為要么是購(gòu)房者存在重大誤解，開(kāi)發(fā)商對(duì)于自己未取得預(yù)售許可證的情形不可能存在重大誤解;要么是一方或第三方欺詐、脅迫，而達(dá)成雙方在開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證的情形下簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同的情形。

（三）預(yù)售許可證被撤銷(xiāo)對(duì)合同效力的影響

如果不符合當(dāng)前銷(xiāo)售條件，導(dǎo)致預(yù)售許可證被撤銷(xiāo)。那么合同的效力該如何認(rèn)定呢？一審終了未滿足預(yù)售條件的，當(dāng)事人一方提起訴訟，應(yīng)認(rèn)定預(yù)售合同無(wú)效。行政許可機(jī)關(guān)對(duì)不具備預(yù)售資格的開(kāi)發(fā)商給予行政許可的，因?yàn)轭A(yù)購(gòu)合同雙方?jīng)]有主觀過(guò)錯(cuò)，并且因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)者相信被授予開(kāi)發(fā)者的預(yù)售資格，不容易確認(rèn)預(yù)售合同無(wú)效，行政機(jī)關(guān)存在過(guò)錯(cuò)。預(yù)購(gòu)合同雙方當(dāng)事人都不提起訴訟確認(rèn)預(yù)售合同無(wú)效的，視為預(yù)售合同有效。

三、購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)的完善

開(kāi)發(fā)商應(yīng)該遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。合理履行義務(wù)，承擔(dān)應(yīng)付的責(zé)任。嚴(yán)禁進(jìn)行欺詐行為;及時(shí)發(fā)布與商品房預(yù)售相關(guān)的信息，便利購(gòu)房者順利獲取信息。[4]開(kāi)發(fā)商業(yè)應(yīng)該遵紀(jì)守法。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，要依法申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，徹底消除無(wú)證預(yù)售的現(xiàn)象。

從法律實(shí)踐來(lái)看，也有一些購(gòu)房者與沒(méi)有獲得預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同的情況，即便他們明知開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證，抱著僥幸心理，為了追求某些利益，甘愿冒險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下簽訂購(gòu)房合同，本身存在一定程度的過(guò)錯(cuò)作為購(gòu)房者，應(yīng)了解相關(guān)法律知識(shí)，了解與商品房預(yù)售相關(guān)的主要法律規(guī)定;提升自己的法律素養(yǎng)，做好事前準(zhǔn)備工作，要學(xué)會(huì)利用法律保護(hù)自己權(quán)益。

審判機(jī)關(guān)在審判過(guò)程中要堅(jiān)持以法律為準(zhǔn)繩;同時(shí)，審批機(jī)關(guān)在依法審理案件的過(guò)程中有一定的自由裁量權(quán)，審判機(jī)關(guān)要尊重私法領(lǐng)域的意思自治原則，本著公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，做出合理的審判。審判機(jī)關(guān)要做正義的裁判者，要堅(jiān)守“不能讓違約者因違約而獲益”的宗旨，[5]不能讓違法者利用法律的漏洞“懲罰”守法者。

結(jié)論：

本文對(duì)于商品房預(yù)售許可證的狀態(tài)之于買(mǎi)賣(mài)合同的效力的影響，大體上可歸納為：未取得預(yù)售許可證而與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同;關(guān)于補(bǔ)辦的預(yù)售許可證，只要開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)辦行為發(fā)生在起訴之前，其與購(gòu)房人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)視為有效合同;關(guān)于購(gòu)房者的權(quán)益保護(hù)，應(yīng)該多主體共同發(fā)力，各司其職，才能促進(jìn)商品房預(yù)售市場(chǎng)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，本文旨在闡述房屋預(yù)售合同的效力，以助于解決在房屋買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的問(wèn)題，但是商品房預(yù)售會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)而出現(xiàn)新的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，仍需要對(duì)商品房預(yù)售制度加以研究。

參考文獻(xiàn)：

[1]金儉：《房地產(chǎn)法學(xué)》[M]，北京：科學(xué)出版社，2004：217.

[2]安文杰：論商品房預(yù)售及相關(guān)疑難法律問(wèn)題研究》[D]，南開(kāi)大學(xué)碩士論文，2004：12.

[3]《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條.

[4]程慶：《論商品房預(yù)售法律制度》[D]，長(zhǎng)安大學(xué)經(jīng)濟(jì)法碩士論文，2013：14.

[5]郭文才：《論根本違約》[J]，載《社科與經(jīng)濟(jì)信息》，福建省集美大學(xué)社科部，2002：32.