國企房產(chǎn)租賃合同訂立要點應用

駱義君

摘? ? 要：隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，國有企業(yè)很多主營業(yè)務外的相關(guān)運營已逐漸萎縮或停止，出現(xiàn)了大量房產(chǎn)閑置現(xiàn)象。為減少房產(chǎn)的閑置率，企業(yè)選擇將閑置房產(chǎn)對外出租。本文僅站在出租方的角度從規(guī)范國企房產(chǎn)租賃業(yè)務的目的出發(fā)，通過對國企房產(chǎn)出租合同訂立要點進行分析，就控制和防范國企房產(chǎn)租賃風險和糾紛提供可以借鑒的經(jīng)驗。

關(guān)鍵詞：國企;房地產(chǎn);租賃合同;探討及實踐

一、國企房產(chǎn)租賃合同訂立要點探討的背景

1、國企房產(chǎn)租賃合同訂立要點探討是促進企業(yè)市場經(jīng)濟健康發(fā)展的需要

合同是企業(yè)從事經(jīng)濟活動取得經(jīng)濟效益的橋梁和紐帶，同時也是產(chǎn)生糾紛的根源。在國企閑置房產(chǎn)管理的經(jīng)濟活動中，建立有效嚴謹?shù)拈e置房產(chǎn)租賃秩序和規(guī)范的市場經(jīng)濟制度，需要通過合同這一法律形式維護市場各方的正當權(quán)益。

2、國企房產(chǎn)租賃合同訂立要點探討是提高企業(yè)綜合管理水平的需要

企業(yè)合同管理水平是企業(yè)綜合管理水平的縮影。從以往房屋租賃合同來看，反映出以下問題：

（1）對合同管理的重要性沒有足夠認識。部分合同管理人員沒有強烈的合同管理風險防控和責任意識，對合同管理工作不重視。

（2）合同簽訂不規(guī)范。國企改革大幅減員造成合同管理人員變動，部分合同管理人員沒有經(jīng)過系統(tǒng)培訓，造成房屋租賃合同存在簽訂不規(guī)范，責任不清晰的問題，導致合同難以有效履行。

3、國企房產(chǎn)租賃合同訂立要點探討是提高企業(yè)決策執(zhí)行效率，構(gòu)建完整內(nèi)控體系的需要

通過國企房產(chǎn)租賃合同訂立要點探討，在實施中嚴格執(zhí)行企業(yè)合同管理制度，理順企業(yè)合同管理流程，規(guī)范企業(yè)合同管理秩序，從而構(gòu)建一套完整的國企房產(chǎn)租賃合同管理內(nèi)控體系，有助于提升企業(yè)合同管理的執(zhí)行效率。

二、國企房產(chǎn)租賃合同訂立要點運用

1、提高認識，樹立“四項基本原則”為總方向的全新合同訂立管理理念

（1）堅持合同管理信息系統(tǒng)用戶操作手冊為工作指南原則，全面指導合同訂立。

運用合同管理信息系統(tǒng)用戶操作手冊，從最終用戶的角度出發(fā)，實現(xiàn)對國企閑置房產(chǎn)租賃合同訂立全生命周期的管理。

（2）堅持合同審核“八審八看”為原則，規(guī)范合同審核審批流程。

通過“主管科室+業(yè)務科室+合同管理員”三道基層審核關(guān)口，對每一份合同在簽約依據(jù)、相對人資料審查審核、合同標的金額等重大細節(jié)反復審核把關(guān)，保證合同準備工作充分，合同內(nèi)容詳實準確，合同條款責任明晰，使訂立的合同出手質(zhì)量高，退回率低，提高工作效率。

（3）堅持制度管理為主績效考核并重為原則，約束合同訂立行為。

針對企業(yè)實際制定合同管理制度和考核細則，用制度來約束合同訂立行為，使合同訂立過程更加科學嚴謹，執(zhí)行效率更加優(yōu)化。

2、強化培訓，從人員和資質(zhì)上保證合同簽訂質(zhì)量

（1）技術(shù)力量

企業(yè)配備一名專職合同管理人員，負責合同準備、起草、訂立、打印、簽署蓋章等線上操作;備兩名專門合同管理人員，一名負責前期合同調(diào)研、談判、簽訂工作;一名負責合同相對方簽署蓋章、后期履行、催收款等業(yè)務。

（2）資質(zhì)要求

加強從業(yè)人員的資質(zhì)審查，新上崗合同經(jīng)辦人必須取得合同管理信息系統(tǒng)認證資格。

（3）日常培訓

安排合同管理員參與上級組織的技術(shù)培訓，提高專業(yè)知識，增強從嚴從實做好合同管理的意識。

3、實施無死角管理機制，保障合同訂立過程全方位受控

企業(yè)在合同談判和起草、合同審核等合同訂立的關(guān)鍵環(huán)節(jié)實施全過程管控。

（1）實行“無依據(jù)，沒合同”的原則，抓合同談判。

合同談判是合同訂立最重要的依據(jù)。企業(yè)在合同談判的3個環(huán)節(jié)做了要求。

a.談判人員結(jié)構(gòu)保證合規(guī)性

一般房地產(chǎn)租賃合同談判參與方只有出租方和承租方兩方，大樓物業(yè)作為第三方有時會參與。企業(yè)要求重大或者有爭議的合同談判時必須邀請法律、財務等單位相關(guān)人員參與。

b.談判記錄內(nèi)容的真實性和準確性

合同談判的內(nèi)容決定了合同訂立的成敗。對于合同經(jīng)辦人員來說，一份合格的國企閑置房產(chǎn)租賃合同談判記錄應該至少包含5個方面內(nèi)容：1）談判時間、地點、參加人員;2）出租房和承租方全稱;3）租賃房屋的資產(chǎn)歸屬、具體地理位置、面積、房屋結(jié)構(gòu);4）租金和支付方式;5）履約期限。為確保談判記錄的真實性和準確性，企業(yè)規(guī)定每一名參與談判的人員不僅在談判記錄上手寫簽名還要加蓋公章，承租方是私企或者個體組織的，除手寫簽名外還需加摁手印。

C.談判流程與程序的公開性和公平性

合同談判堅持客觀性、公平競爭、妥協(xié)互補、依法談判的原則，保證在公開公平公正的基礎(chǔ)上進行。

（2）規(guī)范合同訂立審查程序，完善送審流程。

按照合同審核的八個要點要求相關(guān)部門對國企閑置房產(chǎn)租賃合同文本的合法性、嚴密性、完整性進行審查，對合同主體、合同內(nèi)容、合同意思表示、合同文字是否規(guī)范、合同簽訂手續(xù)是否合法、合同條款是否完備、合同條款中的風險防范措施組成、合同糾紛的解決辦法等逐一作出審核，并提出審核意見。

（3）增強法律觀念，重視合同訂立過程中公章的使用管理 。

企業(yè)堅持兩個原則實施合同簽署蓋章。一是以我方掌握主導權(quán)為原則。凡是我方起草簽訂的合同，堅持做到先讓對方簽字蓋章，我方審核確認無誤后簽字加蓋合同章、騎縫章。二是簽名或蓋章不規(guī)范無效退回原則。堅持公章管理規(guī)范化，凡是不合法合規(guī)蓋章的合同一律打回承租方按要求重新處理，直到符合規(guī)范。

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