房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控思考

張恒

摘 要：資金是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營的基礎要素，而當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的市場經(jīng)濟環(huán)境不斷變化，企業(yè)內(nèi)部管理受到政府政策的管控，需要面對著較大的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好的應對市場競爭，通過擴大業(yè)務規(guī)?；蛘呤遣①徶亟M方式實現(xiàn)提升市場競爭力的目標，使用這兩種方式需要大量的資金支持，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當加強對資金的管控，為企業(yè)發(fā)展提供助力。如何提升企業(yè)資金的使用率、提升企業(yè)的經(jīng)濟效益是資金管控過程中應重點關(guān)注的問題，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管控方面還存在一定的缺陷和不足，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展受到影響。本文主要論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行資金管控的重要性以及資金管控存在的不足，并且針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控提出了優(yōu)化建議，以期能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控工作提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);資金管控;管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控的重要性

（一）準確反映企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管控過程中，現(xiàn)金流量是其中較為重要的指標，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，資金周轉(zhuǎn)速度直接決定企業(yè)的資金成本以及存貨周轉(zhuǎn)率，所以通過資金管控可以準確的反映企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流量是否正常，從而對企業(yè)的整體經(jīng)營情況作出準確判斷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層人員在了解企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀之后，制定有利于企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營決策或者對現(xiàn)有的經(jīng)營決策進行調(diào)整優(yōu)化，全面促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）有效規(guī)避資金風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目周期長、業(yè)務范圍較廣，在經(jīng)營過程中需要大量的資金支持，企業(yè)的多個經(jīng)營環(huán)節(jié)都需要使用資金，工程項目的資金投入大但回款較慢，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證內(nèi)部有充足的資金支持，選擇對外融資，這一過程非常容易產(chǎn)生資金風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過資金管控能夠有效規(guī)避資金風險，合理分配各個環(huán)節(jié)所需的資金，利用資金預算管理控制資金浪費流失。房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管控能夠有效降低企業(yè)的資金風險，為企業(yè)的發(fā)展提供良好環(huán)境。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控的不足

（一）融資渠道單一

根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際發(fā)展情況來看，企業(yè)的項目建設需要大量的資金，企業(yè)自有的資金難以滿足實際需求，其需要借助外部融資的方式獲得資金。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道單一，僅僅是將銀行作為主要的融資渠道，企業(yè)通過銀行借款或貸款方式進行融資時，受到較多的限制，比如銀行要對企業(yè)的信用等級、經(jīng)營實力等進行全面調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會因某一條件不符合，難以獲得資金。鑒于此種情況，少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了快速獲得資金支持，選擇融資成本和風險較高的渠道進行融資，導致企業(yè)面對的資金風險增加，負債率增加，使企業(yè)的發(fā)展受到較大的威脅。

（二）資金管理制度不完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理制度還有待完善，房地產(chǎn)企業(yè)在不同的發(fā)展時期，對資金的需求也不相同，企業(yè)只有站在全局戰(zhàn)略角度統(tǒng)籌資金，才能夠保證資金能夠得到有效分配。但是根據(jù)實際情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中將業(yè)務擴張和經(jīng)濟效益提升作為重點，忽視資金管控，資金管控缺少相應的制度約束，比如在資金的審批、使用、合同管理等方面，影響企業(yè)資金管控質(zhì)量，資金管控難以發(fā)揮有效作用。

（三）資金使用率較低

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的資金并不是無窮無盡的，資金的使用率是決定資金作用能否完全發(fā)揮的關(guān)鍵，如何使有限的資金發(fā)揮最大價值是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目建設面臨需要大量資金、資金來源較少、資金回款時間較長的境況，因此資金使用率是非常重要的，在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢趨于良好，若是資金需求不能得到滿足，則會使企業(yè)的發(fā)展受到嚴重影響，而資金使用率低這一問題已經(jīng)成為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的共性問題。導致企業(yè)資金使用率低主要有以下幾個方面的原因：一是資金預算管理不到位，資金在使用過程中缺少嚴密計劃，經(jīng)營環(huán)節(jié)未能有效對接，導致資金分配不合理，影響資金的使用率;二是在項目結(jié)算過程中，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目分布較廣、所處地域不同，使得資金結(jié)算和匯總不及時，影響下一發(fā)展階段或者項目的資金使用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管控的優(yōu)化措施

（一）優(yōu)化資金管控環(huán)境

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控需要較好的基礎環(huán)境，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對資金管控環(huán)境進行優(yōu)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層要提高對資金管控的重視，樹立正確的資金管控理念，在企業(yè)內(nèi)部加大對資金管控的宣傳力度，增強員工的資金管控意識;企業(yè)員工要嚴格遵守資金管控的相關(guān)要求，并且積極配合資金管控工作，同時企業(yè)也要針對資金管控人員執(zhí)行相應的人才培養(yǎng)計劃，提升資金管控人員的綜合素質(zhì)，使其能夠更好的開展資金管控工作;另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可將資金管控工作與員工的績效考核掛鉤，以此提升員工的工作積極性，提升資金管控效率。

（二）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營需要大量的資金，因此企業(yè)需要保證內(nèi)部資金充足，能夠支持企業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過資金管控對內(nèi)部資金進行管理控制，優(yōu)化企業(yè)的資金管理。融資實力是確保企業(yè)正常經(jīng)營的關(guān)鍵，也是決定企業(yè)是否能實現(xiàn)擴張業(yè)務規(guī)模的基礎條件。在當前的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極改變單一的融資方式，拓寬融資渠道，盡可能的避免財務風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可保留銀行貸款這一融資方式，在此基礎上提升自身實力增加融資方式，比如股權(quán)融資、證券融資等，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可通過自身的優(yōu)勢項目吸引外來投資，與其他企業(yè)進行合作。另外，在融資方面，政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策發(fā)生變化，企業(yè)應當密切關(guān)注相關(guān)的政策條例，在政策的支持下實現(xiàn)融資。

（三）完善資金管控制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)有的資金管控制度進行完善和優(yōu)化，通過嚴格的資金管控制度對員工的工作行為進行約束規(guī)范，確保資金管控能夠達到預期效果。針對上文提到的資金審批、使用、合同管理等方面的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在制度中補充這些方面的內(nèi)容，嚴格約束資金審批和使用，安排專人負責資金審批工作，同時設置相應的監(jiān)督崗位，對資金使用全過程進行嚴格監(jiān)督，保證資金使用的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金收支方面需要制度對其進行約束管控，控制土地款支出和工程款支出，降低企業(yè)的成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強合同管理，按照合同中的相關(guān)支付細節(jié)進行資金支付，保證資金能夠正常周轉(zhuǎn)，同時財務部門要重點關(guān)注工程建設，當施工周期發(fā)生變化時，財務部門要對項目資金進行核對，確保企業(yè)的經(jīng)濟利益不受損失。

（四）加快資金周轉(zhuǎn)，提升資金使用率

將企業(yè)有限的資金發(fā)揮最大價值，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中一直追求的目標，而加快資金周轉(zhuǎn)是提升資金使用率、發(fā)揮資金最大價值的有效手段，控制資金周轉(zhuǎn)時間能夠使資金使用效率得到顯著提升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開始之前，需要結(jié)合項目對資金的實際需求以及企業(yè)內(nèi)部的實際情況，展開資金預算管理，制定合理的資金預算計劃，規(guī)范資金使用，避免資金浪費。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可不斷提升自身實力，規(guī)范經(jīng)營行為，盡快達到預售條件，提前回籠資金，保證企業(yè)內(nèi)部資金充足

四、結(jié)束語

在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管控還存在一定的問題，但是房地產(chǎn)企業(yè)通過分析問題的產(chǎn)生原因，借助拓展融資渠道、優(yōu)化資金管控環(huán)境、完善資金管控制度、加快資金周轉(zhuǎn)的方式有效解決當前資金管控的困境。資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的決定性因素，加強資金管控是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升競爭實力、經(jīng)濟效益的重要方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷提升對資金管控的重視程度，強化資金管控意識，密切關(guān)注市場環(huán)境變化和政府政策變化，及時調(diào)整資金管控方案，全面提升企業(yè)的資金管控效率和質(zhì)量，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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