淺談不動產(chǎn)登記和我國不動產(chǎn)登記制度的完善

楊文棟

摘 要： 不動產(chǎn)登記制度可以進一步維護債權(quán)人的合法權(quán)利和相關(guān)利益，還可以保證交易的安全性。不動產(chǎn)登記制度通常可以保護弱者，這主要是因為在房地產(chǎn)交易的過程中，具有明顯主動權(quán)的一方違反合同的可能性更大，不動產(chǎn)登記制度就可以保護債權(quán)人的請求權(quán)，并賦予其以其他權(quán)利。由于我國不動產(chǎn)登記制度還不夠成熟，在實踐的過程中還存在一些問題，因此，有必要對不動產(chǎn)登記制度進行完善。

關(guān)鍵詞： 不動產(chǎn)登記;不動產(chǎn)登記制度;完善

【中圖分類號】D923.2 ? ? 【文獻標(biāo)識碼】A ? ? 【文章編號】1674-3733（2020）13-0281-01

1 不動產(chǎn)登記制度的重要性

1.1 登記是依當(dāng)事人申請的行為。由于不動產(chǎn)登記直接涉及到相關(guān)主體之間的權(quán)利和義務(wù)，因此只有與不動產(chǎn)權(quán)利具有利害關(guān)系的個體才能提出申請，嚴格按照法律程序進行不動產(chǎn)登記，而且經(jīng)過不動產(chǎn)登記后申請人將會得到物權(quán)法的認可和保護，享受其應(yīng)有的權(quán)利，不符合標(biāo)準(zhǔn)的個體則無權(quán)提出不動產(chǎn)登記申請，這在不動產(chǎn)登記制度中有著明確的說明。

1.2 登記是國家專職部門的活動。在不動產(chǎn)登記制度中對于登記機關(guān)有著嚴格的要求，只有各級不動產(chǎn)行政管理部門才能負責(zé)進行不動產(chǎn)登記，其他部門則沒有這一權(quán)限;與此同時，在不動產(chǎn)登記過后要將物權(quán)變動信息予以公示，讓全社會都能第一時間的了解具體情況，從而維護整個交易過程的安全性以及不動產(chǎn)權(quán)人的根本利益。

1.3 登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項。我國不動產(chǎn)登記制度中關(guān)于不動產(chǎn)登記內(nèi)容有著明文規(guī)定，在不動產(chǎn)登記簿上必須要涵蓋不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項，然而在我國不同地區(qū)有關(guān)不動產(chǎn)登記內(nèi)容的要求是不盡相同的，應(yīng)該根據(jù)地方法規(guī)要求適時調(diào)整登記內(nèi)容，一經(jīng)登記則證明不動產(chǎn)物權(quán)契約成立，產(chǎn)生了法律效力，不動產(chǎn)權(quán)人就可以得到社會的認可和法律的承認，還會享受到法律的保護。

2 不動產(chǎn)登記制度存在的問題

2.1 不動產(chǎn)登記適用范圍比較窄。目前，我國不動產(chǎn)登記的適用范圍不夠廣泛。在內(nèi)容的請求權(quán)上，我國法律法規(guī)對不動產(chǎn)登記的要求限制在對不動產(chǎn)物權(quán)進行轉(zhuǎn)變、設(shè)立或取消的范圍。實際上，關(guān)于不動產(chǎn)登記的適用領(lǐng)域絕不僅限于在這一個方面，只是現(xiàn)階段法律法規(guī)對其他內(nèi)容予以排除，這樣就會導(dǎo)致我國不動產(chǎn)登記的適用范圍比較狹窄。

2.2 不動產(chǎn)登記法律制度內(nèi)容不完善。我國不動產(chǎn)登記制度還不夠完善，相關(guān)法律內(nèi)容比較零散，而且有些內(nèi)容存在沖突，并沒有結(jié)合實際情況進行制定，這樣就很難保障交易安全。許多法律法規(guī)的制定和實施主要是為了進一步滿足行政需求，因此國家進一步出臺《物權(quán)法》，使得不動產(chǎn)登記制度得到單獨展示，雖然物權(quán)法可以保障不動產(chǎn)登記制度得到進一步完善，但依然治標(biāo)不治本，因為許多條文的內(nèi)容比較籠統(tǒng)。盡管《房屋登記辦法》對相關(guān)內(nèi)容進行進一步補充，但依然缺乏統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度法律規(guī)定。

3 我國不動產(chǎn)登記制度的完善建議

3.1 明確登記機關(guān)賠償范圍及追償程度。登記機關(guān)在對不動產(chǎn)進行登記時難免會出現(xiàn)一些失誤，例如錯記、漏記等，此時明確登記機關(guān)的賠償范圍以及追償程度極為重要。登記機關(guān)應(yīng)重點了解產(chǎn)權(quán)人的損失明細，建立相關(guān)的賠償體系，規(guī)范更正登記、異議登記等的有關(guān)費用。

3.2 核查不動產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性。登記機關(guān)在登記不動產(chǎn)時，要嚴格審核不動產(chǎn)登記內(nèi)容的真實性，保證此不動產(chǎn)物權(quán)的真實性。如此一來，能夠確保不動產(chǎn)登記體制的權(quán)威性，規(guī)避由于登記部門所造成的錯誤，避免出現(xiàn)在交易過程中出現(xiàn)當(dāng)事人利益虧損的現(xiàn)象。如果是登記部門在登記時因自身行為而導(dǎo)致錯誤的，及造成當(dāng)事人利益虧損時，則由登記部門全權(quán)負責(zé)，并且做出一定的賠償。

3.3 建立一致的不動產(chǎn)登記檔案移交制度。每級國土資源部門要集合各個相關(guān)部門，一同解決不動產(chǎn)登記檔案移交過程中出現(xiàn)的問題以及建立一致的不動產(chǎn)登記檔案移交制度，指派相應(yīng)的工作人員專門負責(zé)不動產(chǎn)登記檔案移交工作中的各個環(huán)節(jié)，認真記錄以及明確各個移交環(huán)節(jié)的移交負責(zé)人以及責(zé)任人，切實地保障不動產(chǎn)登記檔案的真實性。

3.4 確定不動產(chǎn)登記適用條件。盡管《物權(quán)法》對當(dāng)事人的自主選取權(quán)進行明確規(guī)定，不過，這一法律卻沒有對當(dāng)事人不動產(chǎn)的登記條件進行保護?！段餀?quán)法》對當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的條件進行嚴格的限制，需要保證雙方當(dāng)事人均可對不動產(chǎn)登記事項完全接受方可申請。這一規(guī)定存在的漏洞在于，雙方當(dāng)事人會存在不能完成不動產(chǎn)登記的申請約定，即便達成約定，也會在這一過程中存在某一方違背約定的可能性，這就使得申請工作無法繼續(xù)進行，也不能保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，避免出現(xiàn)漏洞的方式就是要確定不動產(chǎn)登記適用條件，并進行立法，這樣就可以保證弱者的權(quán)益，使其無需征求對方建議的情況下即可完成申請。

3.5 明確不動產(chǎn)登記法律效力。由于我國法律對于不動產(chǎn)登記缺乏效力，因此，要進一步提高其法律效力這樣才能推動我國經(jīng)濟發(fā)展。破產(chǎn)已經(jīng)成為一種常見的比較常見的現(xiàn)象，這是因為我國產(chǎn)業(yè)正在不斷發(fā)展和升級，由此產(chǎn)生的各類風(fēng)險逐步增大，因此，必須要加強對債權(quán)人的保護，提高不動產(chǎn)登記法律效力，使交易安全得到更進一步的保障，使不動產(chǎn)登記制度得以完善。

3.6 制定不動產(chǎn)登記信息的公開查看體系。目前我國的有關(guān)法律制度沒有明確的規(guī)定公開財產(chǎn)注冊的事宜，應(yīng)繼續(xù)完善相關(guān)制度的建立，還應(yīng)建立適當(dāng)?shù)牡谌狡脚_，及時、高效地對不動產(chǎn)登記狀況以及材料進行公示，確保當(dāng)法院需要當(dāng)事人不動產(chǎn)登記的詳細信息時，能夠在第一時間里提供準(zhǔn)確、真實的相關(guān)信息，在一定程度上保護了當(dāng)事雙方的安全以及法院權(quán)利的實行。除此之外，不動產(chǎn)登記法要明確不動產(chǎn)登記信息查看人的范圍以及查看的條件，例如，只有攜帶有關(guān)身份證以及屬合法身份公民、法人才能查看有關(guān)的不動產(chǎn)登記信息。同時還應(yīng)規(guī)定登記部門回復(fù)的時間，旨在提高政府部門的工作能力，保證財產(chǎn)損失人的合法利益，并且統(tǒng)一查看不動產(chǎn)登記信息的收取費用，明確規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)的工作人員不得出現(xiàn)濫用職權(quán)違章收取費用的行為，確保物權(quán)交易的公平、公正、公開，塑造一個聲譽良好的形象。

結(jié)論

不動產(chǎn)登記能夠有效地保護不動產(chǎn)登記人的相關(guān)利益，然而在不動產(chǎn)登記體系之中依舊存在一定問題，例如登記機關(guān)的責(zé)任體制不夠健全、登記機關(guān)比較分散、登記機關(guān)收取費用缺乏合理性、不動產(chǎn)登記體制滯后以及缺乏公開化等的問題，還需根據(jù)以上種種問題建立健全不動產(chǎn)登記制度，使其作用得到充分展現(xiàn)。

參考文獻

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