房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制策略

蘭鳳君 杜岐山 丁永成 梁趙

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快，甚至過(guò)熱。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在諸多問(wèn)題和漏洞，這對(duì)于工程造價(jià)的控制和管理產(chǎn)生一定的不利影響，不僅影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，還影響房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。基于上述問(wèn)題，本文以“房地產(chǎn)成本管理的有效控制”為主要研究對(duì)象，從多個(gè)角度闡述具體的控制策略，希望相關(guān)內(nèi)容可以為房地產(chǎn)成本管理者和項(xiàng)目投資者提供參考和啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程造價(jià);成本控制;問(wèn)題;策略研究

隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。如果想讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須通過(guò)降低項(xiàng)目成本，保證足夠高的利潤(rùn)空間來(lái)提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。工程造價(jià)控制與管理是房地產(chǎn)管理過(guò)程中非常重要的環(huán)節(jié)，良好的造價(jià)控制和管理質(zhì)量也是房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的有效保證。

一、房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制管理過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

（一）成本控制沒(méi)有得到高度重視

經(jīng)過(guò)大量調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，施工企業(yè)成本控制問(wèn)題的主要原因是建設(shè)項(xiàng)目成本控制人員不重視，工程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致粗略估算了工程成本，如果在造價(jià)和評(píng)估管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，則在建設(shè)項(xiàng)目完成后實(shí)施造價(jià)控制。從客觀的角度來(lái)看，變更項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很小，并且項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的成本一般會(huì)高于原始預(yù)算。

（二）工程價(jià)款支付方式落后，合同條款不明確

控制項(xiàng)目的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格通?；陧?xiàng)目結(jié)算，盡管它被廣泛使用，但它屬于固定監(jiān)管模式和靜態(tài)成本控制模式，它忽略了房地產(chǎn)建設(shè)的動(dòng)態(tài)特征，而合理地控制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體發(fā)展?fàn)顩r，從而使得不能及時(shí)，準(zhǔn)確地控制整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)成本管理，尤其是在應(yīng)對(duì)不可抗力方面，如：索賠、簽證變更和其他問(wèn)題時(shí)間甚至無(wú)法有效動(dòng)態(tài)地控制，從而增加了合同風(fēng)險(xiǎn)。[1]對(duì)于大多數(shù)工程建設(shè)項(xiàng)目而言，施工合同直接關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的整體質(zhì)量和施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理也不例外，施工合同的有效管理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程造價(jià)控制對(duì)策

建設(shè)項(xiàng)目成本的影響因素存在于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中，項(xiàng)目成本控制活動(dòng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。因此，從施工前的可行性研究、項(xiàng)目批準(zhǔn)、項(xiàng)目論證、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，招標(biāo)、施工階段、直至項(xiàng)目完成和驗(yàn)收來(lái)進(jìn)行相關(guān)管理控制。[2]作為項(xiàng)目成本控制的主體，我認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)成本控制，以達(dá)到控制成本、降低成本的目的。

（一）建立健全成本控制管理體系

首先，根據(jù)明確的分工，每一個(gè)的責(zé)任工作的一部分可以翻譯到個(gè)體，而不是定期舉行部門會(huì)議，強(qiáng)調(diào)將負(fù)責(zé)這部分工作，并且需要承擔(dān)責(zé)任，以提高工作效率在保證質(zhì)量的前提下，可以大大節(jié)省人力成本。

其次，在實(shí)際施工過(guò)程中，也可以建立獎(jiǎng)懲制度，激發(fā)員工的工作積極性，也可以避免工作中的各種失誤，提高建筑工程工作的效率和質(zhì)量。

再次，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)改善其質(zhì)量和管理水平，建立了一個(gè)相應(yīng)的成本控制標(biāo)準(zhǔn)的施工成本管理、綜合管理能提高服務(wù)效率，提高成本控制的效率和管理，指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利建設(shè)，在促進(jìn)整體水平的發(fā)展，與此同時(shí)，更好的成本控制和管理機(jī)制創(chuàng)新，滿足多元化社會(huì)服務(wù)需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化管理的目標(biāo)。

最后，在施工過(guò)程中，必須建立明確的成本責(zé)任制度，這也是保證成本控制順利進(jìn)行的關(guān)鍵。

（二）轉(zhuǎn)變項(xiàng)目成本控制和管理的觀念，及時(shí)調(diào)整材料使用計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑材料在項(xiàng)目總成本中所占比例較高，建筑材料的質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量有很大的影響，因此，要想有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，就必須注重性價(jià)比高的建筑材料的選擇。管理人員應(yīng)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，參照施工計(jì)劃，確定使用的材料，科學(xué)合理地規(guī)劃材料，進(jìn)行臨時(shí)性變更。管理人員應(yīng)在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，確保項(xiàng)目成本的合理控制，避免預(yù)算超支。工程材料價(jià)格存在差異的目的在于避免施工單位為了自身利益，擅自提高建筑材料的價(jià)格，建筑材料和設(shè)備約占項(xiàng)目成本的45%-55%，因此建筑材料的變化對(duì)建筑成本的影響很大。

（三）打造一支綜合素質(zhì)高的團(tuán)隊(duì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)必須建立一支優(yōu)秀、經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)，才能有效控制項(xiàng)目成本。項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)主要由成本控制人員、工程造價(jià)人員、建筑設(shè)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)分析人員、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等組成。為加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，成本控制人員應(yīng)綜合分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。[3]企業(yè)應(yīng)重視員工的職業(yè)素質(zhì)，確保員工能夠合理地將知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合。此外，公司還需要開(kāi)展一些培訓(xùn)課程，以提高員工的整體素質(zhì)，通過(guò)培訓(xùn)平臺(tái)，員工可以相互交流，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的工程造價(jià)和成本控制理念和技能，最終將這些知識(shí)運(yùn)用到實(shí)際工作中，提高成本控制的效果。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的全過(guò)程中，項(xiàng)目成本管理和總成本控制起著決定性的作用，商業(yè)房地產(chǎn)公司必須掌握關(guān)鍵項(xiàng)目成本管理和控制的全過(guò)程和重點(diǎn)，并采取適當(dāng)?shù)母深A(yù)措施，為房地產(chǎn)公司謀求更多的經(jīng)濟(jì)利益。[4]從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，成本管理是一項(xiàng)非常復(fù)雜的任務(wù)，在具體的推廣過(guò)程中不可避免地會(huì)面臨更多無(wú)法控制的問(wèn)題，這需要相關(guān)企業(yè)加強(qiáng)應(yīng)急人員的培訓(xùn)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了巨大的壓力和挑戰(zhàn)，面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的控制和管理，切實(shí)降低項(xiàng)目成本，提高施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，確保施工企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]黃緒琛.房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制策略[J].新商務(wù)周刊，2019，（20）：92.

[2]陳思婷.研究房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制策略[J].科技資訊，2012，（24）：151.

[3]李佰儒.淺析房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制策略[J].科技資訊，2012，第9卷（36）：48.

[4]高鵬飛.論房地產(chǎn)造價(jià)管理的有效控制[J].商品與質(zhì)量，2019，（12）：17.

作者簡(jiǎn)介

蘭鳳君（2000—），女，漢族，四川簡(jiǎn)陽(yáng)，本科，研究方向：工程管理。

杜岐山（1998—），男，漢族，甘肅蘭州，本科，研究方向：工程造價(jià)成本控制。

丁永成（1999—），男，漢族，四川岳池，本科，研究方向：工程管理。

梁趙（1999—），女，漢族，四川綿陽(yáng)，本科，研究方向：信息工程。