淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

段文舉

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要在激烈的市場(chǎng)中謀求跨越式發(fā)展，就應(yīng)尤其注意財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制中存在著一些問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，才能更好地防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，并著重探討了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的有效策略，旨在為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展建言。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)防范

引言

隨著人們物質(zhì)水平的日益提高和大幅改善，對(duì)房屋建筑的需求也在不斷增加，所以房地產(chǎn)行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展。但在發(fā)展的同時(shí)，也面臨著較多的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需采取一系列措施去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理也漸漸成為一項(xiàng)很重要的工作。目前，受國(guó)家政策調(diào)控房?jī)r(jià)、取消預(yù)售制等各種外界因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與控制，成為亟待處理的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)企業(yè)因其自身為資金密集型企業(yè)，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)尤其重要，主要包括以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)包括借入資金和所有者投資的籌資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)比其他一般企業(yè)投資建設(shè)所需的資金更多，而且房產(chǎn)價(jià)值高、回收期長(zhǎng)，這就造成大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的啟動(dòng)資金多半依靠向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借入資金或者其他所有者投資的籌資?；I資風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)是否能按時(shí)還本付息或者向其他所有者投資支付的收益不確定性。第二，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)選擇僅僅將資產(chǎn)配置到房地產(chǎn)行業(yè)中，涉足不熟悉的行業(yè)就很容易出現(xiàn)投資回報(bào)率無法達(dá)到預(yù)期的投資風(fēng)險(xiǎn)，這容易影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流、盈利能力、償債能力，對(duì)企業(yè)造成無法挽回的損失。第三，在房產(chǎn)出售后，由房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金再轉(zhuǎn)化為貨幣資金，需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間，轉(zhuǎn)化時(shí)間和金額存在不確定，這就造成了資金回收風(fēng)險(xiǎn)。第四，來源于對(duì)收益確認(rèn)時(shí)和對(duì)投資者分配收益形式、時(shí)間、金額把握不清的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)收到利潤(rùn)成果后，對(duì)其進(jìn)行收益利潤(rùn)分配，如果投資者對(duì)于收益分配方式不當(dāng)，很容易影響投資者的積極性，對(duì)未來房地產(chǎn)企業(yè)籌資也會(huì)產(chǎn)生影響。

二、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)知不足，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高收益行業(yè)，尤其是在近20年間，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非?？焖?，企業(yè)管理層往往對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益非常重視，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一般不是很重視，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)薄弱。如沒有建立完善的財(cái)務(wù)管理體系、財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)偏低、不能科學(xué)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)等等，這既影響了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和利用率，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至導(dǎo)致企業(yè)決策失誤或融資不當(dāng)，面臨資金鏈斷裂等問題。

（二）財(cái)務(wù)管理體系缺乏且不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度存在較多的漏洞，比如財(cái)務(wù)核算體系未能嚴(yán)格構(gòu)建起來，日常管理工作隨意，很多制度仍停留在表面，沒有得到具體、翔實(shí)的貫徹實(shí)施。相對(duì)于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)由于對(duì)資金的需求量更高，相應(yīng)的財(cái)務(wù)杠桿也高，因此房地產(chǎn)開發(fā)往往憑借融資活動(dòng)和貸款等，如果缺乏相關(guān)完善的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)制度，則在相應(yīng)的資金籌集活動(dòng)中缺乏合理性，企業(yè)負(fù)債過大，使房地產(chǎn)公司面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如在選擇融資方式時(shí)往往僅選擇銀行貸款一種方式，因此資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)高，如果國(guó)家政策變化，銀行收縮銀根，公司易出現(xiàn)資金斷裂的不利現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏從事分析、決策、內(nèi)部控制等會(huì)計(jì)工作人員，內(nèi)部控制工作難以統(tǒng)一。

（三）風(fēng)險(xiǎn)防范與控制機(jī)制不規(guī)范

眾所周知，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，所面臨的市場(chǎng)和內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都很大。同時(shí)，因?yàn)閷?duì)資金的需求量高，財(cái)務(wù)杠桿相對(duì)較高，所以需進(jìn)行貸款和融資。而很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式、類型、時(shí)間等缺乏合理化和規(guī)范化，風(fēng)險(xiǎn)防范和控制水平低下。同時(shí)，在選擇融資方式時(shí)往往僅選擇銀行貸款一種方式，因此資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)高，如果國(guó)家政策變化，銀行收縮銀根，公司易出現(xiàn)資金斷裂的不利現(xiàn)象。

（四）成本管控工作不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)投資周期很長(zhǎng)的工程，從前期的設(shè)計(jì)、購買土地使用權(quán)，到工程項(xiàng)目開始招投標(biāo)，再到后面的施工、驗(yàn)收，每一個(gè)環(huán)節(jié)，都需要投入成本，都涉及成本管理。而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)的成本管控工作不到位，比如在前期選擇設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)方案時(shí)，沒有綜合考慮各種因素，沒有考慮到成本因素，造成設(shè)計(jì)方案價(jià)值與實(shí)際價(jià)值偏離較大，在后期實(shí)施方案時(shí)也容易超出預(yù)算。同時(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地時(shí)沒有對(duì)另一方做盡職調(diào)查，導(dǎo)致土地競(jìng)賣的價(jià)格和實(shí)際成本不相符，這些環(huán)節(jié)導(dǎo)致在實(shí)際實(shí)施項(xiàng)目時(shí)，總發(fā)生實(shí)際成本大于理論成本的現(xiàn)象，顯著地加大房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的途徑

（一）財(cái)務(wù)人員需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控觀念

財(cái)務(wù)人員需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控觀念。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制。不僅僅需要健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員及其資金賬號(hào)、業(yè)務(wù)往來，建立嚴(yán)格的檢查考核和監(jiān)督制度，還要定期培訓(xùn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的敏感程度。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善財(cái)務(wù)監(jiān)督、獨(dú)立的審計(jì)機(jī)制。為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，減少不可控的損失，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，保證企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)機(jī)構(gòu)，制定專門的審計(jì)程序和確定具體的審內(nèi)容，配備專業(yè)審計(jì)人員，定期對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排查，并將結(jié)果上報(bào)給管理層和董事會(huì)。

（二）健全全面預(yù)算管理機(jī)制，優(yōu)化

財(cái)務(wù)管理各環(huán)節(jié)

全面預(yù)算管理是一種新型的現(xiàn)代企業(yè)管理方法，具有全面性、全程性和全員性特征，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的有效工具。全面預(yù)算管理主要分為財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算4個(gè)方面，其通過“適度分權(quán)，集中監(jiān)控”來有效配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，提升房地產(chǎn)企業(yè)采取戰(zhàn)略管理的效果，以達(dá)到合理配置各種資源的目的。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要對(duì)各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行優(yōu)化，這樣可以增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防控能力。例如，科學(xué)安排施工進(jìn)度，完善相關(guān)的資金管理制度，做好決算控制工作，做好資金運(yùn)營(yíng)過程中的監(jiān)督工作，提高資金的利用效率。

（三）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的力度

在對(duì)外的風(fēng)險(xiǎn)防控中，房地產(chǎn)行業(yè)要按照目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，建立、引進(jìn)學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，充分提高外部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。房地產(chǎn)企業(yè)可增加多種融資方式，比如債務(wù)融資、股權(quán)融資、民間借貸等多種融資渠道，從而有利于分散公司的融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也避免了因資金鏈條發(fā)生狀況造成公司無法如期償還貸款的情況。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要防止一味擴(kuò)張的行為，應(yīng)按照當(dāng)前公司經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)環(huán)境來決定公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，把控籌資成本，對(duì)貸款款項(xiàng)、內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，降低資產(chǎn)負(fù)債率，日后借貸也會(huì)相對(duì)容易?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)識(shí)別財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，了解再籌資風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、按期借貸風(fēng)險(xiǎn)等概念，對(duì)公司可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)、識(shí)別、規(guī)避或應(yīng)對(duì)，建立和健全財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、識(shí)別、規(guī)避等方案，確保危害影響最小化。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作

因?yàn)榉康禺a(chǎn)是個(gè)需要大量資金的產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程時(shí)務(wù)必要統(tǒng)籌全局，預(yù)算管理、成本管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理都是非常重要的內(nèi)容。成本管控作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，應(yīng)加大風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)階段，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)將公司自身實(shí)際狀況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行合理、全面、深入的分析，根據(jù)分析得到的結(jié)論，再著手設(shè)計(jì)開發(fā)方案。在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，要綜合考慮整個(gè)項(xiàng)目的周期、人員結(jié)構(gòu)、預(yù)期成果等因素，提高工程項(xiàng)目造價(jià)的準(zhǔn)確性。項(xiàng)目施工過程中，應(yīng)實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督管理制度，最好可結(jié)合內(nèi)外審查。有些房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)工作由預(yù)算管理人員、工程項(xiàng)目技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員共同負(fù)責(zé)，互相監(jiān)督，加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施的成本管控，提高項(xiàng)目的投資成本、質(zhì)量成本等。在項(xiàng)目竣工決算時(shí)，要及時(shí)配合相關(guān)部門做好工程價(jià)款結(jié)算工作。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系

根據(jù)價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理涵蓋立項(xiàng)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等全過程，在財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)影響資金管理的因素進(jìn)行分析，尋找到降低成本的有效途徑。要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈與上、下游企業(yè)價(jià)值鏈的管理，對(duì)比企業(yè)自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈，改善企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈，進(jìn)行動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理，以獲得持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和能力。同時(shí)，還要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以項(xiàng)目為單位，結(jié)合實(shí)際情況采取相應(yīng)的融資手段。制定最合理的資本結(jié)構(gòu)范圍與方向，明確負(fù)債規(guī)模與比例，以防止盲目擴(kuò)張和對(duì)外投資，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從及時(shí)、有效防御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，建立健全科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)控體系，制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，基于動(dòng)態(tài)化和易于觀察角度，設(shè)置財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，借助信息化工具，對(duì)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控和預(yù)警。

結(jié)語

財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)控制水平并不高，財(cái)務(wù)管理制度仍需完善，但房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有信心，并對(duì)財(cái)務(wù)管理工作給予更多的關(guān)注，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不斷改革，樹立和強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，引入現(xiàn)代先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制理念，做好財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)管控，詳細(xì)分析遇到的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)并積極應(yīng)對(duì)，完善和落實(shí)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系，確保財(cái)務(wù)管理工作的合規(guī)化、專業(yè)化，提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理能力，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

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