“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的探討

王剛

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)不僅解決了人們一些基本的住房要求，還輔助著社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。在“營改增”的政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要全面利用有利于房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)優(yōu)惠政策，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的最佳值。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃定義入手，闡述了營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的可行性，從稅務(wù)籌劃入手，總結(jié)營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃建議，旨在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

引言

營改增從2016年5月開始逐步將范圍擴(kuò)展到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)中，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著稅負(fù)高、庫存大的問題，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?！盃I改增”的主要目的是減輕企業(yè)沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，避免現(xiàn)存稅收制度中的重復(fù)征稅現(xiàn)象，從而促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身具有一定的復(fù)雜性，因而在稅收成本上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)在營改增政策實(shí)施之后，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，依據(jù)營改增政策，在房地產(chǎn)企業(yè)的不同階段，籌劃增值稅納稅工作，提升房地產(chǎn)企業(yè)避稅的合理性，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。

一、“營改增”及納稅籌劃的定義

“營改增”即是將原來繳納營業(yè)稅的項(xiàng)目變成增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。“營改增”政策在稅務(wù)政策落實(shí)過程中有著非常強(qiáng)大的影響力，因?yàn)槟芤欢ǔ潭鹊目刂品康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)上下游企業(yè)重復(fù)納稅的現(xiàn)象，增強(qiáng)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，制定合理的稅收征管制度，以此為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供發(fā)展機(jī)會(huì)與發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃中將降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)作為最終工作目標(biāo)，在相關(guān)稅務(wù)法律的基礎(chǔ)上，開展合理規(guī)劃，最大程度避免不合理納稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。實(shí)施營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)采取過渡性的措施，確保營改增工作的順利開展，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)全面減稅，最大程度降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)施營改增前，由于政府缺乏稅收引導(dǎo)和完善的法律機(jī)制，進(jìn)而導(dǎo)致稅務(wù)負(fù)擔(dān)加大、稅收職責(zé)混淆等現(xiàn)象存在。在實(shí)施營改增之后，能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的規(guī)范性，將增值稅的可抵扣性特點(diǎn)凸顯出來，為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃構(gòu)建更好的發(fā)展氛圍。

二、“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)納稅受到的影響

（一）土地增值稅的影響

“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅也會(huì)受到影響，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)繳納的增值稅上?！盃I改增”前，不動(dòng)產(chǎn)銷售繳納的營業(yè)稅稅率為5%，繳納的增值稅是價(jià)外稅，已經(jīng)繳納的增值稅不能作為抵扣項(xiàng)核算，這不會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)格帶來太大的影響。“營改增”后納稅人銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額，同時(shí)，扣除項(xiàng)目也不含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）增值稅的影響

“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了增值稅納稅時(shí)期，在“營改增”稅收改革下，主要針對(duì)一般納稅人收繳增值稅，2016年實(shí)行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，財(cái)稅〔2018〕32號(hào)明確提出自2018年5月1日起房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率下調(diào)為10%。依據(jù)增值稅計(jì)稅方法，可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，減少房地產(chǎn)企業(yè)工程材料成本使用中負(fù)擔(dān)的增值稅稅額，避免營業(yè)稅時(shí)期出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。財(cái)稅〔2019〕32號(hào)提出，從2020年4月1日起，銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率由10%下調(diào)至9%。從整體看房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)將會(huì)減輕。

（三）所得稅的影響

“營改增”之后，增值稅的預(yù)繳政策對(duì)企業(yè)所得稅的計(jì)算影響較大，主要是涉及預(yù)售收入的確定?！盃I改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率是5%，計(jì)算稅負(fù)的依據(jù)主要是預(yù)售收入，其繳納的營業(yè)稅作為期間費(fèi)用進(jìn)行稅前扣除?！盃I改增”實(shí)行之后，由于增值稅是價(jià)外稅，無法在稅前扣除，因此企業(yè)所得稅的處理十分重要，需要工作人員在財(cái)務(wù)管理中認(rèn)真分析，明確影響因素。

三、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的稅負(fù)影響

“營改增”將以前的營業(yè)稅改為增值稅，這對(duì)企業(yè)稅收有最直接的影響，因?yàn)椤盃I改增”后屬于一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅是抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后繳納。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以前開發(fā)的項(xiàng)目無法取得進(jìn)項(xiàng)抵扣，因而稅務(wù)負(fù)擔(dān)反而會(huì)有所增加，財(cái)政部、國稅總局專門擬定了一系列的過渡性政策，來平穩(wěn)過渡稅制改革及保證“營改增”的稅負(fù)平移，使企業(yè)在“營改增”的過渡時(shí)期稅務(wù)負(fù)擔(dān)和以前比較會(huì)有所降低。

（二）對(duì)發(fā)票管理的影響

進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額的多少影響著稅負(fù)率，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法、及時(shí)獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票可以降低企業(yè)的稅負(fù)。由于有些企業(yè)的內(nèi)部控制不嚴(yán)謹(jǐn)，工程物資采購環(huán)節(jié)很多漏洞，不及時(shí)加強(qiáng)管理，在全面實(shí)施“營改增”后，企業(yè)就會(huì)面臨很大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響

由于之前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的稅額很多，企業(yè)營業(yè)額的增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致營業(yè)稅金等同時(shí)增加。由于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中向政府和金融機(jī)構(gòu)等繳納的費(fèi)用無法取得抵扣增值稅的專用發(fā)票，加之上游企業(yè)提供的進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣憑證缺乏，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額比例達(dá)不到理論要求，因而房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)降低。

（四）給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

由于“營改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本獲取的要求更加嚴(yán)格，稅收成本也就面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，在選購設(shè)備和材料時(shí)渠道有所變化，成本自然會(huì)有所增加，但是由于一些廠家的問題，開具的發(fā)票不夠正規(guī)，導(dǎo)致無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，加大了企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施“營改增”政策后，企業(yè)在日常的經(jīng)營管理過程中會(huì)受到不同程度的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)等，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受損。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營改增”的稅收籌劃措施

（一）加強(qiáng)對(duì)“營改增”稅收政策的理解

加強(qiáng)管理人員和財(cái)務(wù)人員對(duì)“營改增”稅收政策理論知識(shí)的理解，提高管理人員的專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)，提前做好“營改增”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)稅務(wù)意識(shí)，高度重視各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的所有費(fèi)用，及時(shí)索取發(fā)票。同時(shí)審核監(jiān)督增值稅的發(fā)票，做好稅額抵扣工作。其主要的方式首先就是要組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理人員透徹理解“營改增”政策，并和稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)工作人員及時(shí)溝通，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能充分享受國家的稅收優(yōu)惠政策。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)控制好企業(yè)的庫存材料，杜絕出現(xiàn)原材料滯存的情況，避免出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)。而且還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)工作，以便更好地做好稅額抵扣工作，并審核監(jiān)督增值稅的發(fā)票。

（二）選擇合適的稅收籌劃方式

應(yīng)對(duì)“營改增”政策改革的主要方法是科學(xué)合理地實(shí)施稅收籌劃，以實(shí)現(xiàn)全面實(shí)施“營改增”后的稅負(fù)降低，達(dá)到稅后利益最大化的效果。企業(yè)管理人員應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營管理的特點(diǎn)，合理運(yùn)用國家給予房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部的資金管理，提前將增值稅發(fā)票加入建設(shè)成本控制和銷售階段的整體籌劃中，科學(xué)合理地制定企業(yè)稅收籌劃方案。

（三）合理選擇供應(yīng)商

房地產(chǎn)企業(yè)只有結(jié)合實(shí)際情況，強(qiáng)化人工成本控制，才能夠降低其建設(shè)成本，強(qiáng)化對(duì)稅務(wù)的控制，降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)還需要關(guān)注施工過渡階段是否存在建設(shè)成本上漲的趨勢(shì)，同時(shí)財(cái)務(wù)人員需要注意的是，人工成本費(fèi)用無法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)在其工程建設(shè)中，主要成本來自土建、整體建設(shè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣，主要取決于企業(yè)納稅人的資質(zhì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在工程招標(biāo)中，需要嚴(yán)格審核納稅人的資質(zhì)。

（四）強(qiáng)化增值稅發(fā)票使用管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行科學(xué)管理，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員須要具備專業(yè)的增值稅專用發(fā)票使用和管理知識(shí)，實(shí)現(xiàn)“營改增”的節(jié)稅目標(biāo)。為科學(xué)利用增值稅優(yōu)惠政策，減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃能力。只有企業(yè)財(cái)務(wù)人員擁有良好的稅收籌劃能力，才能夠科學(xué)地對(duì)增值稅專用發(fā)票進(jìn)行使用和管理，使企業(yè)最大限額取得抵扣額。如財(cái)務(wù)人員需要對(duì)房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)時(shí)間、發(fā)票開具時(shí)間等重點(diǎn)關(guān)注。

（五）強(qiáng)化內(nèi)部培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)在其稅務(wù)籌劃工作中，財(cái)務(wù)人員發(fā)揮著十分重要的作用，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要定期開展相應(yīng)培訓(xùn)，財(cái)務(wù)人員能夠強(qiáng)化發(fā)票管理，明確進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣范圍、稅收風(fēng)險(xiǎn)管控范圍等，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化施工人員的組織，定期開展培訓(xùn)，逐步強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的增值稅意識(shí)。同時(shí)還可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)，定期組織財(cái)務(wù)人員開展納稅籌劃管理，將培訓(xùn)工作的作用凸顯出來。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理上相對(duì)簡(jiǎn)單，但營改增實(shí)施之后，對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能、綜合素質(zhì)提出了更高的要求。因此，開展培訓(xùn)工作十分有必要。

（六）積極與稅務(wù)部門溝通

房地產(chǎn)企業(yè)納稅時(shí)，為減少稅收負(fù)擔(dān)通常會(huì)選擇避稅，但避稅不能盲目進(jìn)行，需要滿足國家的法律法規(guī)，在規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，并科學(xué)地研究分析，在不影響避稅行為合法的情況下優(yōu)化避稅的方案。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要明確我國法律法規(guī)的變化的背景和需要，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)準(zhǔn)則，使稅收籌劃活動(dòng)更加科學(xué)合理。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要積極與稅務(wù)部門有效溝通交流，最大限度地降低執(zhí)法機(jī)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，使風(fēng)險(xiǎn)管理更加科學(xué)有效。

結(jié)語

綜上所述，就我國財(cái)稅體制改革工作而言，營改增屬于重點(diǎn)環(huán)節(jié)，也是財(cái)稅改革的重要基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)壓力也逐漸增大，由于稅種較多，導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)較重，其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)也必然會(huì)受到影響，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、復(fù)雜的稅務(wù)環(huán)境下減少稅收負(fù)擔(dān)、提高經(jīng)濟(jì)效益，取得更好的發(fā)展，需要采取有效的稅收籌劃策略，為后期的可持續(xù)化發(fā)展奠定基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)和諧地

發(fā)展。

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